泉州_星光耀廣場_主要競品樓盤_報(bào)告

1、1泉州星光耀廣場主要競品分析23市中心+城東板塊在售樓盤統(tǒng)計(jì)表樓盤名稱總建筑面積（萬）預(yù)批售面積已售面積已預(yù)售庫存待推（含未開工）已推售去化率板塊均價(jià)（元/）華大泰禾廣場7525178923787413915095%華大9300中駿柏景灣23182145.07169200.6519945095%10500潤柏大都會13181654.37112273.8769381065%12800（SOHO）中超水木春天30105775530185275710551450.10%8300瀾湖郡12.7109956.74 44902.2965055041%城東14560兆基光明城3517276.5310493.

2、7667844272360%市中心500萬/套東海泰禾廣場6839317.34157262359113897580%東海10600香繽國際507984866092137568728583%東海12500御花園4598992250207397225222825%東海12800泉州星光耀廣場800001662450城東南益匯景豪庭1075691.0672631.853330095%11500合計(jì)441114244580722934248679297075%開發(fā)商三盛地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)公司伯恩物業(yè)占地面積11萬總建面積38.5萬項(xiàng)目地址洛江區(qū)安吉路與萬盛街交匯處（洛江地稅旁）樓面價(jià)格11500元/m2總戶

3、數(shù)2566戶車位554個(gè)容積率3.40綠化率36%主力面積83-143的二至四房項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期7棟，二期13棟工程進(jìn)度項(xiàng)目二期13棟樓均已封頂。9-15#樓已經(jīng)做好外立面，并落架完畢；1-7#仍處于外立面建設(shè)階段，不過進(jìn)度不同，最快的已落架至第四層，樓王7#進(jìn)度最慢，落架至第八層左右。公開時(shí)間2012.09.01首次開盤時(shí)間2012.09.29目前在售除了10#、7#樓王尚未推出，其他已基本售罄近期動(dòng)態(tài)二期尾盤銷售三盛四季公園項(xiàng)目基本情況面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比90以下61930%110-1201075%130-14079038%140-15046323%150以上914%總計(jì)207

4、0100%二期主推90m2以下的剛需小戶型和130m2以上的大戶型現(xiàn)只余80套左右，大都分布在高層或者較低層，以130及以上的大房型為主，中小戶型熱銷。二期戶型配比開盤時(shí)間樓棟價(jià)格2011.09.2511#、12#、13#均價(jià)約7600元/2012.08.1215#均價(jià)約7800元/2012.11.049#均價(jià)約8200元/2013.01.133#、6#均價(jià)約8500元/2013.05.232#、5#均價(jià)約9000元/201312031#、8#均價(jià)約11000元/預(yù)計(jì)2014年下半年將推樓王7/10#樓王產(chǎn)品以大戶型為主，與本案競爭面小10#24810#2167#1387#827#142三盛四

5、季公園近期成交變化圖競品小結(jié)：該項(xiàng)目目前處于持銷階段，目前整體去化速度較為緩慢，以消化前期認(rèn)購客戶為主，新成交客戶數(shù)量有限，在市場平穩(wěn)前提下，預(yù)計(jì)十一月份將結(jié)合余貨推出7/10#樓王，基于樓王以大面積段產(chǎn)品為主，總價(jià)面向客群有限，新品單價(jià)將與上期推盤價(jià)相當(dāng)。由于該項(xiàng)目后續(xù)基本為大面段產(chǎn)品，剛需產(chǎn)品數(shù)量量有限，與本案競爭關(guān)系較小。開發(fā)商福建省潤柏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積42733總建面積13.9萬項(xiàng)目地址泉州市豐澤區(qū)華僑大學(xué)正對面（324國道與城東街交匯處）樓面價(jià)格13000元/總戶數(shù)1400套綠化率30.5%車位約1280個(gè)容積率3.96主力面積62-122平米項(xiàng)目規(guī)劃7棟造型國際新穎、簡潔

6、時(shí)尚的建筑圍合而成工程進(jìn)度全部封頂公開時(shí)間2011.09.29開盤時(shí)間2012.08.23目前在售2#、3#及5#的少量大戶型房源近期動(dòng)態(tài)潤柏香港城商鋪推售潤柏大都會項(xiàng)目基本信息開盤時(shí)間樓棟價(jià)格2012.08.236#、7#部分共650套房源。5.4米挑高的4044兩房、6369的三房，以及3.2米層高60-92的兩房6#樓挑高5.4米的房源均價(jià)為100,00多元/，住宅均價(jià)7500多元/。2013.04.205#樓，面積在3273，均為挑高5.4米復(fù)式戶型，共270套折后均價(jià)12000元/2013.12.281#、2#樓270多套房源，37-75的復(fù)式公館13000元/競品小結(jié)：潤柏大都會S

7、OHO產(chǎn)品以5.4米挑高這一優(yōu)勢領(lǐng)先其他市面soho產(chǎn)品，但由于品牌價(jià)值較弱，及相鄰項(xiàng)目華大泰禾廣場熱銷對客戶進(jìn)行了較大程度的分流，對該案銷售形成較大影響。目前1#、2#剩余存量約350套，由于定價(jià)過高，走量較為緩慢。開發(fā)商津?yàn)I地產(chǎn)物業(yè)公司津?yàn)I聯(lián)合物業(yè)占地面積8.7萬總建面積40萬項(xiàng)目地址泉州市洛江區(qū)萬興街與濱江北路交匯處樓面價(jià)格8800元/m2總戶數(shù)2263戶綠化率35%車位約2500個(gè)容積率3.4主力面積83-170的三至五房項(xiàng)目規(guī)劃A地塊共8棟18-34層高層、花園洋房、別墅和會所；B地塊共13棟高層、別墅和花園洋房。兩地塊之間將建設(shè)一條步行商業(yè)街，并配有觀景天橋。工程進(jìn)度2#、3#、5

8、#建至17層公開時(shí)間2013.09.24開盤時(shí)間2014.03.15樓面價(jià)3193.26元/目前在售2#、3#及5#的少量大戶型房源近期動(dòng)態(tài)A地塊一期尾貨去化津匯紅樹灣項(xiàng)目基本信息面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比809011037%901204615%1201307826%1301806622%總計(jì)300100%目前已推出3棟樓，戶型區(qū)間90250m2，主推90m2和120130m2的戶型，均價(jià)8800元/2、3、5#戶型配比開盤時(shí)間：2014.03.15推出樓棟/數(shù)量：3棟2#、3#、5#，共300套推出產(chǎn)品： 85105三房、121127的四房，170平米的五房均價(jià)：8800元/m2A地塊一期基本售罄

9、，二期的6-10#，已預(yù)約近兩個(gè)月，預(yù)計(jì)于十一月推出，價(jià)格勢必上漲，但漲幅有限項(xiàng)目動(dòng)態(tài)2期6-10#樓新品預(yù)計(jì)7月19日啟動(dòng)預(yù)約；目前已經(jīng)組建專門外拓團(tuán)隊(duì)拓客；再次邀請蔡琴演唱會，擬在外拓、單位拜訪等渠道通過演唱會門票進(jìn)行宣傳。目前蓄客約200余組競品小結(jié)：津匯紅樹灣在洛江，相比星光耀廣場位置較偏，品質(zhì)相對較差，但是整體的景觀資源好?；谠擁?xiàng)目已于3月份對外銷售，其目前市場知名度相比星光耀廣場較高。受地緣關(guān)系及前期推盤的業(yè)主口碑影響，借助優(yōu)先入讀實(shí)驗(yàn)小學(xué)的協(xié)議優(yōu)勢，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在洛江和惠安客戶群上與本案會形成較大競爭星光耀優(yōu)勢：相比紅樹灣，豐澤區(qū)戶口，到老城區(qū)更便捷，城市綜合體帶來的一站式生活。

10、星光耀劣勢：紅樹灣推廣蓄客時(shí)間長，市場知名度較高，景觀資源強(qiáng)；項(xiàng)目處于洛江區(qū)核心，洛江及惠安客戶更容易選擇紅樹灣；老帶新會給他帶去一部分客戶。該項(xiàng)目首期推售已基本售罄，鑒于項(xiàng)目前期近1年的蓄客周期及較偏的地理位置，項(xiàng)目首期已經(jīng)以低價(jià)入市，基于通盤可延續(xù)性推售及未來面臨東海泰禾和星光耀廣場的嚴(yán)峻競爭，預(yù)計(jì)未來推售將以小步快跑為基本策略，擴(kuò)大客戶基數(shù)以帶動(dòng)整案的后半場銷售。開發(fā)商泉州市萬科北峰房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司萬科物業(yè)占地面積約70畝建筑面積1625200項(xiàng)目地址泉州豐澤區(qū)北峰豐州組團(tuán)濱江片區(qū)容積率3.5綠化率 35%總戶數(shù)1220車位1280（地面停車位240個(gè)，含8個(gè)無障礙車位；車庫停車1

11、040個(gè)）主力面積80-168兩房至四房項(xiàng)目規(guī)劃10棟高層，其中10#是SOHO工程進(jìn)度四月樓棟最高已建至10層樓面價(jià)2228.91元/目前在售一期已經(jīng)推出的1200套住宅還剩700多套仍在持銷中近期動(dòng)態(tài)8月28日推出二期新品118神復(fù)式萬科城項(xiàng)目基本情況面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比8010050442%12013024520%130-14018215%140-15012611%160及以上13912%總計(jì)1196100%戶型跨度大，從復(fù)式到兩房都有，主推80100m2的剛需小戶型整體去化情況并不樂觀，推出的房源各種戶型、各種樓層都有一定余量，其中6#樓去化情況最差一期戶型配比首次開盤開盤時(shí)間：201

12、3年11月16日推出樓棟/數(shù)量：3#、5#、7#、8#推出產(chǎn)品：二房：80-85，162套；三房：92，90套；四房：123-128，147套；137-140，126套；167-169，63套；復(fù)式：207-308，14套均價(jià)：11500元/m2二次開盤開盤時(shí)間：2013年12月21日推出樓棟/數(shù)量：1#、2#、6#、9#推出產(chǎn)品：80-85兩房81套；93三房89套；123-126三房57套；142四房70套；173五房63套；259-318復(fù)式6套；均價(jià)：11300元/m2目前價(jià)格已從首期開盤的12000元/降至11000元/。泉州萬科城在售樓盤周成交變化圖在三家代理公司銷售的前提下，對于

13、一期1300套的推售總量及萬科品牌而言，銷售業(yè)績并不理想，目前一期余貨約400套左右，下半年應(yīng)主要以去化一期地塊余貨為主。新品神復(fù)式，118五房經(jīng)推出，受到市場熱烈追捧。118平復(fù)式解析：入戶花園改為與客廳等寬的露臺，5米面寬的客廳，滿足泉州人泡茶及接待客人的需求，4獨(dú)立房加書房功能齊全，整體實(shí)現(xiàn)視野寬度的最大拓展。十分符合泉州客戶的需求。開發(fā)商北京國華置業(yè)物業(yè)公司華貿(mào)第一太平物業(yè)公司占地面積約3萬建筑面積10萬項(xiàng)目地址泉州市豐澤區(qū)豐海路（江濱北路）與濱海街交叉路口容積率2.5綠化率 60%總戶數(shù)582車位643個(gè)（地下523個(gè)地上120個(gè)）主力面積3房89-99、4房140項(xiàng)目規(guī)劃5棟高層、

14、20套別墅工程進(jìn)度工地剛開工，進(jìn)展不大樓面價(jià)海悅府3863.2目前在售無近期動(dòng)態(tài)樣板房即將開放，小型暖場活動(dòng)不斷以聚集人氣海悅府，本案受土地問題困擾，工程進(jìn)度一度受阻，鑒于片區(qū)內(nèi)的競爭壓力及項(xiàng)目回款壓力，預(yù)計(jì)首波將以低價(jià)入市競品小結(jié)：海悅府項(xiàng)目因征地款問題，工地被當(dāng)?shù)卮迕駠陆鼉稍?，所以工期一再拖延，前期所蓄客源流失較大。開春樓市走低對其定價(jià)應(yīng)該也有著較大困擾，并且泉州“海景房”的概念尚未建立，風(fēng)大、腐蝕等顧慮對購房者選擇海悅府形成較大阻礙?；谀壳皷|海片區(qū)基礎(chǔ)配套遲遲未進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)展階段，片區(qū)內(nèi)的價(jià)格未有實(shí)質(zhì)支撐，客戶普遍反映片區(qū)內(nèi)房價(jià)偏高，且東海片區(qū)項(xiàng)目基本處于滯銷階段，在東海泰禾的入市競爭

15、壓力下，預(yù)計(jì)海悅府將以低價(jià)入市。6-9月期間，海悅府保持每周有暖場的活動(dòng)節(jié)奏以提高售樓處到訪量。不過由于該項(xiàng)目周邊基本為荒地、海面，人氣嚴(yán)重不足，因而蓄客乏力。開發(fā)商東海開發(fā)物業(yè)公司東海濱城物業(yè)占地面積9.9萬建筑面積45萬項(xiàng)目地址豐澤區(qū)東海大街與濱海路交匯處容積率2.88綠化率 80%總戶數(shù)2114車位4200主力面積108-143項(xiàng)目規(guī)劃12幢住宅樓及1幢幼兒園工程進(jìn)度一期大部已封頂，二期打樁中目前在售1#、2#、5#、6#近期動(dòng)態(tài)8月十套特價(jià)房御花園項(xiàng)目基本情況面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比1001206517%1201306717%1301406717240以上41%總

16、計(jì)100%主推戶型為140150的大戶型5#、6#戶型配比目前房管局備案顯示1#、2#房源狀態(tài)多為在建抵押，所宣稱熱銷水分較大，目前整體走量困難。首次開盤開盤時(shí)間：2013年11月16日推出樓棟/數(shù)量：1#、2#推出產(chǎn)品：三房：108-113，104套；三房：124-128，61套；四房：131，27套；142，143套；均價(jià)：13000元/m25#、6#加入推售，一期工期進(jìn)展順利，下半年估計(jì)會有后續(xù)房源陸續(xù)推出，二期目前打樁中東海灣御花園在售樓盤周成交變化圖項(xiàng)目整體定位高端，但今年以來銷售業(yè)績低迷，銷售團(tuán)隊(duì)由原來的自售團(tuán)隊(duì)改為聚賢莊，成交量持續(xù)走低，市場觀望與高定價(jià)是低迷的重要因素，目前已出

17、現(xiàn)銷售停滯現(xiàn)象，下半年始受東海泰禾沖擊影響，該項(xiàng)目均價(jià)已下調(diào)500元/平方米。競品小結(jié)：東海灣作為超大體量的地產(chǎn)項(xiàng)目，在2013年項(xiàng)目均價(jià)飆高速度驚人。這符合其一貫的營銷策略。通過新開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格提升來帶動(dòng)舊項(xiàng)目去化，所以其開發(fā)速度較快，但銷售的業(yè)績主要不體現(xiàn)在新品上。在年底，海悅府、上實(shí)海上海等項(xiàng)目也將陸續(xù)走入開發(fā)正軌，那么在競爭加劇局面到來之前，提前搶占客源尤為重要。目前項(xiàng)目二期已經(jīng)開工，一期的持續(xù)走低可能會帶來降價(jià)銷售局面的出現(xiàn)。開發(fā)商廈門建發(fā)房產(chǎn)物業(yè)公司怡家園占地面積8.8萬建筑面積31.6萬項(xiàng)目地址鯉城區(qū)江濱南路南側(cè)，黃龍大橋頭容積率3.09綠化率 40%總戶數(shù)1700車位2200主

18、力面積二居87-117三居87-143項(xiàng)目規(guī)劃一期19棟高層24-32層工程進(jìn)度一期樓棟建至20層左右，6#、7#樓建至6、7層左右目前在售16#、17#、20#、22#近期動(dòng)態(tài)15#、21#樓預(yù)約中，5月中旬開盤建發(fā)瓏璟灣項(xiàng)目基本情況面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比80904612.51001104612.51101206016.512801304612.513514517046總計(jì)368100%開盤當(dāng)日熱銷，隨后加推的17#去化率較低即將推出的15#、21#的預(yù)約情況一般，近期開始與網(wǎng)站合作做團(tuán)購電商，對蓄客有一定幫助戶型跨度大，大戶型的占比相對較高；現(xiàn)蓄客中，116變146的躍層較受歡迎。16#、1

19、7#、20#、22#戶型配比首次開盤開盤時(shí)間：2014年1月11日推出樓棟/數(shù)量：16#、20#、22#樓、308套房源。推出產(chǎn)品：88兩房46套、106三房46、116三房30套、128三房23套，以及142四房140套；均價(jià)：7800元/m2建發(fā)瓏璟灣與泉州萬科城一江之隔，價(jià)格較為合理，基于14年目標(biāo)盤點(diǎn)及推售節(jié)點(diǎn)，價(jià)格將會穩(wěn)步上揚(yáng)。建發(fā)瓏璟灣在售樓盤周成交變化圖項(xiàng)目動(dòng)態(tài)建發(fā)瓏璟灣一期房源所剩不多，以高層為主，主推戶型89的2房。該戶型贈(zèng)送10多平米，包括半個(gè)陽臺、一個(gè)鏤空和一個(gè)飄窗。特地為廣大青年人量身定制的一款剛需房。競品小結(jié)：建發(fā)瓏璟灣與泉州萬科城有許多的相似之處，相對偏僻的地理位置

20、、高知名度的開發(fā)商、廣受好評的園林景觀。建發(fā)瓏璟灣項(xiàng)目地利位置偏遠(yuǎn)，與星光耀廣場難以實(shí)現(xiàn)競爭關(guān)系。所宣傳的賣點(diǎn)3200畝超級大盤在目前仍是一片荒蕪，配套上十分薄弱。今年以來，西街音樂節(jié)、熄燈一小時(shí)等大小場宣傳活動(dòng)接連舉辦，與藍(lán)房網(wǎng)合作的電商團(tuán)購也正在進(jìn)行中。但據(jù)透露目前預(yù)約僅六十余組，開盤壓力較大。星光耀優(yōu)勢：相比建發(fā)瓏璟灣區(qū)位更好、配套更完善，板塊熱門星光耀劣勢：建發(fā)在福建也是知名開發(fā)商，建發(fā)瓏璟灣定價(jià)較低建發(fā)開盤對星光耀廣場的沖擊不會特別大開發(fā)商泉州連禾置業(yè)有限公司占地面積約189畝建筑面積68萬項(xiàng)目地址泉州市豐澤區(qū)通港西街與東濱大道交匯處（晉江大橋橋頭）容積率綠化率項(xiàng)目規(guī)劃泰禾廣場奢侈品mall和大型時(shí)尚mall、泰禾新天地、摩天輪游樂場、頂級商務(wù)集群、泰禾首璽工程進(jìn)度目前已經(jīng)開始動(dòng)工了，周圍的廣告