公共場(chǎng)地使用管理規(guī)程

1、公共場(chǎng)地使用管理規(guī)程3.18.1 制度內(nèi)容對(duì)大廈公共場(chǎng)地的使用進(jìn)行規(guī)范3.18.2 適用范圍適用于轄區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地的使用管理。維護(hù)客戶利益，保障公共場(chǎng)地規(guī)范、合理使用。其管理范圍包括：1. 大廈客戶服務(wù)助理負(fù)責(zé)巡查、糾正公共場(chǎng)地不規(guī)范使用現(xiàn)象。2. 保安員負(fù)責(zé)對(duì)通道、 大堂等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行巡查、 糾正，并及向客戶服務(wù)部匯報(bào)3. 物業(yè)管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場(chǎng)地不規(guī)范使用現(xiàn)象時(shí)，均有責(zé)任制止或向客戶服務(wù)部報(bào)告。3.18.3 管理標(biāo)準(zhǔn)1. 大廈衛(wèi)生間、消防通道等設(shè)有明顯禁煙標(biāo)志的地方無(wú)吸煙人員2. 所有公共區(qū)域無(wú)赤膊等不文明行為3. 衛(wèi)生間內(nèi)無(wú)洗頭、洗衣、晾曬衣物等行為4. 消防器材、公共區(qū)

2、域照明燈具等無(wú)人為損壞5. 公共停車場(chǎng)無(wú)亂停車現(xiàn)象6. 公共區(qū)域無(wú)帶湯、水食物遺灑的污漬、油漬7. 所有公共區(qū)域無(wú)亂貼、亂糊、亂畫等現(xiàn)象8. 無(wú)擅自在大堂或樓道內(nèi)放置帶有宣傳、廣告、流言、傳銷等性質(zhì)的物品或紙張9. 無(wú)在大廈外立面窗外懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)3.18.4 工作流程1. 大廈客戶服務(wù)部助理在日常工作時(shí)應(yīng)注意檢查客戶有無(wú)私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地、有 無(wú)在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。2. 在客戶有特殊情況需占用或使用公共場(chǎng)地時(shí)， 大廈客戶服務(wù)部員應(yīng)請(qǐng)客戶寫出書面申請(qǐng)， 在不違反消防安全管理?xiàng)l例和大廈的美觀整齊的前提下根據(jù)“有償使用”的原則，對(duì) 相應(yīng)公共場(chǎng)地實(shí)行統(tǒng)

3、一規(guī)劃，有償使用，同時(shí)在公用場(chǎng)地使用登記表相應(yīng)欄目中做好 記錄。3. 對(duì)違反公共場(chǎng)地使用規(guī)定的，損壞公共場(chǎng)地設(shè)施、設(shè)備者，大廈客戶服務(wù)部員工除責(zé)令 其拆除、撤銷違章物品、修補(bǔ)破損部位并恢復(fù)原狀外，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰。4. 大廈客戶服務(wù)部員工在日常工作中應(yīng)注意檢查公用場(chǎng)地清潔衛(wèi)生，對(duì)于亂涂、亂畫、亂 貼等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)制止并根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出處理。5. 保安員及管理處其他工作人員均有責(zé)任對(duì)公共場(chǎng)所不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行制止和糾正。3.18.5 工作表格：1. 公用場(chǎng)地使用登記表 （QMS-PM-31801） 2. 公共區(qū)域巡視記錄表 （QMS-PM-31802）物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1目的 規(guī)

4、范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3職責(zé)（1）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。（2）接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。（3）接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4程序要點(diǎn)（1）接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作對(duì)所接a）新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組,管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求b）成立物業(yè)接管小組:在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；接管驗(yàn)收

5、小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、 工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工 作；管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交 工作。c) 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、 調(diào)試工作， 做到心里有數(shù)；準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：房屋本體接管驗(yàn)收表 ；公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表 ；

6、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表 ；接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表 。（ 2）接管驗(yàn)收的工作程序 :a總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令b. 公司組建接管驗(yàn)收小組c. 作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備d. 進(jìn)行資料驗(yàn)收移交e. 驗(yàn)收是否合格el否要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料 e2是 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收f(shuō). 是否合格 fl否 要求發(fā)展商限時(shí)整改f2是記錄歸檔（3）資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。a）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； 規(guī)劃許可證 投資許可證 土地使用合同； 建筑開工許可證 用地紅線圖b）綜合竣工驗(yàn)收資料： 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；

7、公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書； 供水合同； 供電協(xié)議書、許可證； 供氣協(xié)議書、許可證； 有線電視合格證； 通信設(shè)施合格證； 電梯準(zhǔn)用證。c) 施工設(shè)計(jì)資料： 地質(zhì)報(bào)告書； 全套設(shè)計(jì)圖紙； 圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危?設(shè)計(jì)變更通知單； 工程預(yù)決算報(bào)告書； 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 沉降觀測(cè)記錄； 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。d）機(jī)電設(shè)備資料： 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； 貢電設(shè)備使用說(shuō)明書； （要求中文） 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。e） 業(yè)主資料： 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。（4）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別a）接管

8、驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。b）接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛 投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。5）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法a）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。b）驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。（6）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)a）主體結(jié)構(gòu)： 外墻不得滲水； 屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、 不滲漏。b）樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)

9、脫皮，起砂；塊 料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。c）內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷，色澤一致；對(duì) 縫砂漿飽滿，線條順直。d）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)澤水痕跡，無(wú)污漬：e）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面 2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。f）木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮g）門、窗：門開啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，

10、無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無(wú)銹跡。不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。高檔裝飾閡裝飾完整。h）樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。i）木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。j）飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。k）油漆、刷漿色澤一致無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。I）電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。（a有線電視已開通，收視良好。（b）開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。（c）燈個(gè)安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。（d）水表、電表、

11、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。（e）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞, 排水通暢。（f）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。（g）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)都塞，排水 通暢，完好無(wú)損。（h）門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。（i）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、 折損。（j）其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。（ 1）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)a）天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好b) 散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，坡

12、度適宜、平整c) 屋面避雷設(shè)施連接牢固。d) 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。e) 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開 關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。f) 道路：路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。g) 室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，水壓充足。h) 樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。i) 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。j) 保安崗?fù)ぐ惭b窮

13、，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損k) 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。l) 停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。m) 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。n) 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。o) 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。p) 護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。q) 臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。r) 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。s) 信報(bào)箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識(shí)楚，表面平整光潔。(8)機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收a) 電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)

14、范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn) 證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。b) 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。c) 央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷d) 發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷， 設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。e) 消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú) 損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。f) 給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好 無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。g) 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。( 9) 接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理a) 遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)；對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小級(jí)應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在 接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。b) 對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展