萬科住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路

1、萬科住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路提起萬科這幾年的產(chǎn)業(yè)化思路和實(shí)踐的過程，我想介紹三部分內(nèi)容：一是“為什么萬科會(huì)選擇走產(chǎn)業(yè)化的道路”，二是“萬科對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐”，另外是“萬科集團(tuán)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的愿景工是什么促使萬科走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路，主要有三個(gè)原因，一是國(guó)家政策的引導(dǎo)，各方而的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)萬科的實(shí)踐工作有很多的幫助。第二個(gè)方面我們認(rèn)為這是行業(yè)發(fā)展的規(guī)律;我主要介紹一下第三個(gè)，從萬科內(nèi)部遇到的一些發(fā)展中的問題來闡述我們?yōu)槭裁催x擇住宅走產(chǎn)業(yè)化的道路。萬科發(fā)展本身很快，使萬科成為一個(gè)有實(shí)力的公司，但也使萬科在運(yùn)作過程當(dāng)中出現(xiàn)一些規(guī)模所帶來的問題，去年萬科形成了十年發(fā)展規(guī)劃里面可以看到

2、，萬科的目標(biāo)是在十年以后2014年我們要實(shí)現(xiàn)一千個(gè)億的銷售額。去年的狀況是萬科的結(jié)算金額91.6億元，為了實(shí)現(xiàn)這樣的規(guī)模我們?cè)?1個(gè)城市開發(fā)57個(gè)項(xiàng)目，光是地產(chǎn)的公司人員不包括物業(yè)就有1676人，我們是如此龐大的團(tuán)隊(duì)，做這么多的項(xiàng)目做這么多的城市才做到91億的銷售額。到2014年有一千億的銷售額的時(shí)候，萬科的狀況會(huì)怎樣？今天我們就會(huì)感覺到這個(gè)規(guī)模帶來的效率、質(zhì)量、專業(yè)能力被稀釋的問題，核心是效率的問題。我會(huì)用一些統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明這個(gè)情況。衡量效率的指標(biāo)是人均的開發(fā)面積，從03、04年的兩年數(shù)據(jù)來看有所進(jìn)步，但是進(jìn)步不大，人均在建的而積是一萬左右，如果這個(gè)效率不提高，到了04年，萬科會(huì)有7萬3千7百

3、余人，地產(chǎn)系統(tǒng)超過一萬人，工程系統(tǒng)有三千六百七十人，是非常龐大的組織機(jī)構(gòu)，管理到時(shí)候會(huì)是一個(gè)非常嚴(yán)重的問題。我們通過返修的條數(shù)來統(tǒng)計(jì)情況。萬科的工程質(zhì)量在不斷地好轉(zhuǎn)，實(shí)際上在每個(gè)月以15條維修量的數(shù)字上進(jìn)步非常難，這個(gè)維修量是我們傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的瓶頸，盡管萬科內(nèi)部工程體系的員工付出了很大的努力，但是再要改進(jìn)這個(gè)數(shù)字是非常艱難的過程。從客戶對(duì)于萬科的反應(yīng)來看，萬科每年都會(huì)做客戶滿意度的調(diào)查，和專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)來做，從住宅開發(fā)主要的業(yè)務(wù)環(huán)行看，從物業(yè)管理、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)沖、各方面的服務(wù)和質(zhì)量來看，萬科的產(chǎn)品和物業(yè)管理始終是客戶滿意的前兩位，主要的方面是工程質(zhì)量一直是客戶最不滿意的地方。據(jù)調(diào)查公司講，達(dá)到

4、70%的客戶滿意度其實(shí)就是一個(gè)非常優(yōu)秀的成績(jī)，但是可以看到工程質(zhì)量我們始終在60%左右徘徊。因?yàn)橘|(zhì)量問題帶來的維修費(fèi)用是非常大的數(shù)字，04年我們維修費(fèi)用是3200萬，如果情況沒有好轉(zhuǎn)，到了14年每年會(huì)花4.5億在維修上。專業(yè)能力稀釋的指標(biāo)，我們衡量是用設(shè)計(jì)施工過程當(dāng)中，因?yàn)樵O(shè)計(jì)和工程變更的洽商所占的費(fèi)用占總費(fèi)用的比例，我們用這個(gè)衡量我們的S業(yè)比例，如果按照04年2%的設(shè)計(jì)失誤率到14年萬科有每年有6個(gè)億，因?yàn)樵O(shè)計(jì)不當(dāng)不周全所增加的變更費(fèi)用將是個(gè)非常大的數(shù)字。實(shí)際上萬科在幾年前就開始進(jìn)行了住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)踐。把這個(gè)過程跟大家做一個(gè)介紹。萬科是從單項(xiàng)技術(shù)開始入手的，像雨水再利用等，到現(xiàn)在形成了一個(gè)比

5、較系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)的過程，這個(gè)認(rèn)識(shí)過程我們也借鑒了產(chǎn)業(yè)化中心和國(guó)外的關(guān)于產(chǎn)業(yè)化的描述，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，萬科對(duì)于產(chǎn)業(yè)化包括四個(gè)方面，一是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，第二是生產(chǎn)過程要工廠化，還有一個(gè)是現(xiàn)場(chǎng)的裝配化，還有一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合，這是萬科在談到產(chǎn)業(yè)化的時(shí)候意味著的四個(gè)方面。上面這段文章實(shí)際上是非常碰巧的事，我們?cè)谡務(wù)撊f科的問題的時(shí)候，看到建設(shè)部的劉部長(zhǎng)在“住宅產(chǎn)業(yè)高峰論壇”的講話，提到了國(guó)外的住宅產(chǎn)業(yè)化所帶來的意義，講到三個(gè)方面,一是效率，第二是質(zhì)量和性能，第三是可持續(xù)發(fā)展，這是建設(shè)部的劉志峰副部長(zhǎng)總結(jié)的觀點(diǎn),從另一方而我們看出來產(chǎn)業(yè)化確實(shí)是能夠使得萬科克服規(guī)模擴(kuò)張帶來的問題非常有效的手段。我分別介紹一

6、下四個(gè)方而萬科做了哪些事情，這是一個(gè)組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置，每年都要把機(jī)構(gòu)調(diào)整一下，因?yàn)楣ぷ髦匦牟惶粯?。先談一下萬科的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)成，萬科是2000年提出的標(biāo)準(zhǔn)化的思路，發(fā)展到今天有三個(gè)階段，第一是強(qiáng)調(diào)快速復(fù)制和產(chǎn)品創(chuàng)新，第二是階段當(dāng)出現(xiàn)了大量的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品以后，對(duì)這些標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品進(jìn)行部品方面的集約化和通用化的深入過程。第三個(gè)階段是因?yàn)榍皟蓚€(gè)過程做了一段時(shí)間以后，因?yàn)槭袌?chǎng)的反應(yīng)和其他的一些原因，我們進(jìn)行了新的思路是模塊化的設(shè)計(jì)。這是第一階段，2000開始，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)階段，大致進(jìn)行的情況，帶來的結(jié)果是在我們標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施項(xiàng)目里面人均施工圖管理面枳是12.9萬平方米，周期是2.86個(gè)月，失誤率是1.56%,帶來的對(duì)

7、比人均施工圖是1.3萬平方米。為了這些項(xiàng)目，我們做了26項(xiàng)專利申請(qǐng)，17項(xiàng)已經(jīng)被受理，4項(xiàng)還在申報(bào)過程當(dāng)中，這是萬科的標(biāo)準(zhǔn)化第二個(gè)階段，通過整合使部品能夠通用化和集約化，可以使我們的成本降低，設(shè)計(jì)周期再縮短。這是萬科發(fā)布的部品手冊(cè)，整體的住宅部品劃分了65類左右每一類的標(biāo)準(zhǔn)圖集和標(biāo)準(zhǔn)做法。這是樣談欄桿的不同部品，有一個(gè)共同的特點(diǎn)是裝配式，底下有幾個(gè)角，可以在現(xiàn)場(chǎng)安裝，而不是電焊。第三個(gè)階段，在萬科內(nèi)部是RS體系，叫做從客戶需求出發(fā)，未來工廠化生產(chǎn)的住宅設(shè)計(jì)體系。大致分了三個(gè)部分，一是外掛的模塊，一是核心模塊，一是交通模塊。外掛的模塊這部分主要是為了適應(yīng)不同地區(qū)、不同層次住宅的多樣性，這模塊里面

8、包括櫥窗、陽分等等欄板等等這些支架可變換的、可選擇的外掛構(gòu)建。核心模塊是通過對(duì)客戶的細(xì)分和客戶對(duì)生活需求非常詳細(xì)的研究，我們得出來的對(duì)客戶生活最基本影響的部分到底意味著什么，舉一個(gè)例子，三房?jī)蓚€(gè)洗手間，110平米，我們可以定這樣的客戶是什么樣的人買，他的需求是什么樣的，多大的房，有多大的儲(chǔ)物空間等等，櫥窗、窗臺(tái)根據(jù)不同的客戶喜好不同可以做選擇。交通模塊是一個(gè)可裝電梯或者是不裝電梯的選擇，裝不裝電梯對(duì)交通都沒有影響，這是6住、9住或者是12住的框架式的體系，這為將來工廠化的施工留下一個(gè)非常好的基礎(chǔ)。這是我們目前正在進(jìn)行產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化的進(jìn)展情況。第一個(gè)實(shí)際應(yīng)用項(xiàng)目是在大連。關(guān)于產(chǎn)業(yè)化的第二部分，工廠

9、化。主要做兩方面的事情，一是參與國(guó)家相關(guān)技術(shù)的規(guī)范的編制工作，另外是積極承擔(dān)研究課題需要的試驗(yàn)項(xiàng)目。這是下個(gè)月在深圳地區(qū)要開工的六層的預(yù)制混凝土的裝配式的結(jié)構(gòu)，從外圍庫到內(nèi)裝都是在工廠生產(chǎn)好再到現(xiàn)場(chǎng)裝配，連接的厚膠帶是在現(xiàn)場(chǎng)澆鑄的，但這其實(shí)是一個(gè)試驗(yàn)項(xiàng)目。明年還要在深圳地區(qū)做一個(gè)六層或者九層的輕鋼結(jié)構(gòu)的實(shí)驗(yàn)樓。在推進(jìn)工廠化的同時(shí),（工廠化指這幾個(gè)方而全部要在工廠生產(chǎn)），萬科會(huì)在局部的方面，建筑的部品或者幾個(gè)方而實(shí)現(xiàn)工廠生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)裝配的過程，這是萬科部品手冊(cè)里面的，比如陽臺(tái)的欄板的如何安裝，包括有現(xiàn)場(chǎng)可調(diào)節(jié)的設(shè)施，我們知道手工傳統(tǒng)方式生產(chǎn)出來的房子精度和工廠化的房子相差很遠(yuǎn)，很有可能安裝不上，角度

10、的調(diào)行或者可調(diào)行的方式，以適應(yīng)工廠化生產(chǎn)的方式。這是裝配化的陽臺(tái)欄板。在實(shí)驗(yàn)樓里面會(huì)有更大型的部分，有一個(gè)空間，有一個(gè)洗手間或者是廚房，是一個(gè)整體的，或者是分成幾片的整體的吊裝實(shí)驗(yàn)。第四是產(chǎn)業(yè)鏈整合，有兩個(gè)過程，一是推進(jìn)工廠化的過程當(dāng)中，我們和很多外部的機(jī)構(gòu)合作研究、生產(chǎn)、安裝、施工的過程，另外指的是萬科在傳統(tǒng)領(lǐng)域里面從IS02000里而開始集中采購和形成戰(zhàn)略伙伴的戰(zhàn)略構(gòu)思。集團(tuán)采購到目前為止有三個(gè)層而，一是在17類的產(chǎn)品在集團(tuán)統(tǒng)一購買的，在區(qū)域有20種產(chǎn)品是區(qū)域采購，13類產(chǎn)品是由深圳公司單獨(dú)建立產(chǎn)品供應(yīng)商整體的采購體系搭建萬科住宅的產(chǎn)業(yè)鏈。做到今天，我們對(duì)于產(chǎn)業(yè)化的愿景是什么。首先我們要追求整個(gè)過程和速度效率，第二要保證房子的質(zhì)量和性能。第三是對(duì)環(huán)境做出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。這雖然是產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)部分,但是另外一個(gè)機(jī)構(gòu)在單獨(dú)專門做的工作，就是萬科的環(huán)境工作。第四是要形成合作關(guān)系，包括和政府，包括和產(chǎn)業(yè)鏈上下游的商業(yè)機(jī)構(gòu)和廠商形成合作關(guān)系，這是我們認(rèn)為