律師為房地產(chǎn)企業(yè)提供法律服務

1、律師為房地產(chǎn)企業(yè)提供法律服務，目標就是通過提供過程和流程的專業(yè)化服務，做到 事前預防、事中控制、事后救濟，最大程度的避免或減少項目建設中可能出現(xiàn)的疏漏和失誤， 最大程度的降低項目風險和造成的損失、提高項目贏利能力。律師提供房地產(chǎn)項目法律服務，包括訴訟和非訴訟領域。 訴訟中存在的失誤和疏忽、 漏洞，正是在非訴訟服務中注意避免的 重要內(nèi)容和關鍵環(huán)節(jié)。筆者斗膽就律師擔任房地產(chǎn)企業(yè)法律顧問的服務內(nèi)容及模式和方法進 行詮釋，不成熟之處還需在實踐中總結完善。一、房地產(chǎn)項目的法律服務內(nèi)容（一）立項與審批任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都要經(jīng)過建設行政主管部門和計劃行政主管部門的立項審批。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要向規(guī)劃管理

2、部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書、 編制項目建議書。規(guī)劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。項目建議書是開發(fā)企業(yè)或其主管部門擬制的就有關開發(fā)者、開發(fā)內(nèi)容、規(guī)模、期限、方式、投資總額與注冊 資本等的說明。開發(fā)企業(yè)向計劃主管部門申報立項、提交項目建議書，計劃主管部門與建設主管部門經(jīng)過審查并與其他有關部門協(xié)商后做出是否批準的決定。在項目建議書批準后， 開發(fā)企業(yè)應當按照項目建議書批準文件的規(guī)定編制可行性研究報告，并報計劃主管部門和建設主管部門審查批準。在可行性研究報告批準后，開發(fā)企業(yè)應向規(guī)劃管理部門申報項目選址、 定點，規(guī)劃管理部門經(jīng)過初審并會同土地管理部門及其他有關部門的意見后，

3、提出復審意見報政府批準后核發(fā)項目選址規(guī)劃意見書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供詳細的意見，并同時下達規(guī)劃設計條件。開發(fā)企業(yè)完成方案設計后，向規(guī)劃管理部門提出審定申請。通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備條件。開發(fā)企業(yè)依據(jù)審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，在規(guī)劃管理部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，由規(guī)劃管理部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件。開發(fā)企業(yè)取得建設用地規(guī)劃許可證后，應當向土地管理部門申請領取建設用地批準書， 并與具備相應資質(zhì)的規(guī)劃設計和建設設計單位簽訂項目規(guī)劃設計 和建設規(guī)劃設計書面合同

4、，組織勘察、規(guī)劃和設計工作，形成初步規(guī)劃設計方案。 依據(jù)審定設計方案通知書、計劃主管部門批準列入年度基建項目的計劃文件、有關施工圖紙和資料等，開發(fā)企業(yè)應向規(guī)劃管理部門申請獲取建設工程規(guī)劃許可證，至此建設工程規(guī)劃設計工作即告完成。（二）項目用地的取得房地產(chǎn)項目用地的取得， 可以通過招拍掛方式， 或者轉(zhuǎn)讓土地使用權方式， 或者利 用股權轉(zhuǎn)讓方式，或者通過參與國企改制而獲得土地使用權。通過招拍掛出讓方式取得土地使用權，應當依據(jù)國土資源部于2002年5月發(fā)布的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定進行。依據(jù)該規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品 住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，因此，以招拍

5、掛方式取得國有土地使用權已成為土地市場取得一手地的主要方式。以出讓方式取得國有土地使用權后,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的,轉(zhuǎn)讓方和受讓方應共國有土地使用權出同向土地管理部門提出土地轉(zhuǎn)讓申請，提交土地使用權轉(zhuǎn)讓合同、讓合同、國有土地使用證、轉(zhuǎn)讓方關于項目的工程進度和投資情況的說明及相關證明 文件、房地產(chǎn)無查封、未預售、未設定抵押等他項權利的證明文件等，由土地管理部門審查，在繳納轉(zhuǎn)讓契稅后予以登記。通過股權轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權的，房地產(chǎn)項目僅作為企業(yè)的資產(chǎn)，其本身不是轉(zhuǎn)讓標的且隨資產(chǎn)所有權人變化而變更，因此，股權轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不受城市房地產(chǎn)管理法等相關轉(zhuǎn)讓法律法規(guī)制約，無需辦理相關過戶批準等手

6、續(xù)，具有節(jié)省費用、手續(xù)簡單、項目開發(fā)速度加快等優(yōu)點。但公司股權轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，作為受讓方的律師應當提醒考慮房地產(chǎn)項目風險和公司股權風險，其中公司股權風險是主要的風險，來自于股權收購后引起的經(jīng)營主體變更所產(chǎn)生的目標公司對外債務和義務的轉(zhuǎn)移。國企改制的目的在于從產(chǎn)權制度入手建立現(xiàn)代企業(yè)制度，國有劃撥土地使用權作為企業(yè)資產(chǎn)的一種表現(xiàn)形式，必然也要進行相應處置，以適應產(chǎn)權明晰的改制需求。在此種情 況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過參與國企改制獲得需要的項目用地。但須注意，處置土地使用權涉及的土地使用權出讓金、租金、作價出資額（股本）的確定，均應以經(jīng)有批準權的土地管 理部門確認的土地估價結果為依據(jù)。（三）

7、項目的融資房地產(chǎn)是資金密度極高的行業(yè)，融資是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，而如何選擇低成本的融資方式、制定合理的階段性融資方案，就成為房地產(chǎn)企業(yè)成功運作和獲取高利潤 的關鍵。融資的方式一般有直接投資、合作開發(fā)、商業(yè)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信 托及企業(yè)上市等。律師可以進行可行性研究，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，提供擔保設計融資方案和模式向投資者進行項目推介，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)資金。 在房地產(chǎn)項目開發(fā)初期，以房地產(chǎn)企業(yè)的股權進行融資或者以股權提供擔保的融資方式對房地產(chǎn)項目開發(fā)起著舉足 輕重的作用。股權融資吸納的是權益資本，增強了企業(yè)抗風險的能力，但須注意，風險在于股權稀釋可能失去企業(yè)的控制權及

8、一部分收益權，以及在企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營目標、經(jīng)營手法上的改變。（四）建設工程的招投標律師在招標、投標、開標、評標和定標程序法律服務過程中，應當協(xié)助策劃招標方 案，審查招標代理機構的資質(zhì)，起草和協(xié)助簽署招標代理委托書，審查招標法律文件， 作為招標人的代理人參加標前會、開標會和評標會，協(xié)助定標，并解決招投標過程中存在的疑難 法律問題，保證招標程序符合法律規(guī)定，審查投標人的資格是否符合要求，審查投標人提供的文件、資料是否符合招標文件的實質(zhì)性要求和程序性要求，草擬、審查與中標方簽訂的合同，協(xié)調(diào)、處理在招投標活動中各方當事人之間發(fā)生的爭議，維護招標人的合法權益。（五）建設工程合同的簽訂與履行涉及建設工程合同

9、的糾紛，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中發(fā)生最為頻繁。在建設工程簽訂中， 律師應提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建筑工程施工許可證，保證建設合法性；注意主體的合法性，具備相應的資質(zhì)和能力； 認真審核格式條款或示范條款，注意添加項目履行中各方明示代表外的其他人的行為效力， 工程停建、緩建等涉及的工程移交、結算和損失賠償范圍，合同外增加工程量的計價和簽證程序，工程竣工結算的程序和法律責任等；注意審查合同中的墊資條款、擔保條款，確保合同的效力；注意原材料供應條款、合同索賠條款和招投標文件的肯定條款；嚴格遏制不規(guī)范轉(zhuǎn)分包工程等等。在建設工程合同履行過程中，律師應提醒、指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好過程和流程的管控，做好事前防范、事中

10、控制、事后補救，全方位最大程度的防止糾紛的發(fā)生。（六）商品房的銷售商品房預售合同是商品房買賣過程中遇到的最核心的法律文件。商品房預售合同的主體雙方為預售方和預購方。預售方必須是依法注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須交付全部土地使用權出讓金， 取得土地使用權證書， 必須取得建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可 證明。律師應當幫助房地產(chǎn)企業(yè)擬定、審核商品房買賣合同的補充協(xié)議、認購協(xié)議書、購房須知等相關文件，注意防止房地產(chǎn)企業(yè)與買受人之間因面積、定金、配套設施、裝修標準、設計變更、規(guī)劃變更、公攤面積、房屋質(zhì)量等多方面的原因產(chǎn)生糾紛；確定銷售工作流程； 協(xié)助解釋相關條款，回答客戶常見問題；在簽約時提醒注意確

11、認客戶身份、 簽章、備齊相關 文件等；協(xié)助完成向房地產(chǎn)主管部門的備案手續(xù)等。（七）物業(yè)管理目前，由于市場機制和法制建設不健全，物業(yè)管理服務質(zhì)量又不高， 物業(yè)管理糾紛逐漸成為困擾許多小區(qū)居民和管理管理公司的大難題。律師在前期物業(yè)管理階段，負責起草和審核業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議等相關法律文件，協(xié)助解決交房時與業(yè)主產(chǎn)生的有關爭議，代理仲裁或訴訟活動，協(xié)助辦理商品房的產(chǎn)權過戶手續(xù)等。二、律師擔任房地產(chǎn)企業(yè)法律顧問的服務模式和方法房地產(chǎn)項目開發(fā)，涉及土地、規(guī)劃管理、房屋拆遷、市政配套、施工許可證、設備 材料采購、工程設計、工程監(jiān)理、招投標、工程施工、造價控制、房屋的銷售、物業(yè)管理等 各個方面和環(huán)節(jié)

12、。每個方面和環(huán)節(jié)都有自成體系的專業(yè)知識和專門的法律、法規(guī)、規(guī)章及政策予以規(guī)范，相對比較專業(yè)且繁雜。因此，律師提供法律服務的重點應當是過程”的服務，從源頭和流程中解決失誤和疏漏，逐步建立和完善項目法律風險防范體系，這是實現(xiàn)項目開發(fā)規(guī)范運作的有效法律服務方式，同時律師專業(yè)化服務的前提是要具有扎實的建設專業(yè)知識 和法律專業(yè)知識且能夠靈活運用。在具體的法律服務過程中， 為了方便律師與房地產(chǎn)企業(yè)的交流和溝通，房地產(chǎn)企業(yè)應在企業(yè)內(nèi)部設立專門的法規(guī)部門，并安排專人與律師進行聯(lián)系。需要審查的合同或者咨詢的問題，均由法規(guī)部門匯總后由律師統(tǒng)一解答；發(fā)生的具體問題或者糾紛，由律師會同法規(guī)部門以及具體經(jīng)辦人， 詳細調(diào)

13、查了解后作出法律建議或者出具法律意見書；涉及較為重大的事項，由律師會同房地產(chǎn)企業(yè)的高級管理人員、法規(guī)部門、具體經(jīng)辦人員及有關方面共同召開會議，進行研究分析。同時，律師事務所應當組建律師團隊并進行內(nèi)部分工，固定一名專業(yè)律師與房地產(chǎn)企業(yè)及其法規(guī)部門進行聯(lián)系溝通，并全程負責處理和主抓房地產(chǎn)企業(yè)的各項法律事務，其他律師予以協(xié)助。指派的專業(yè)律師應當及時做好顧問單位的工作記錄，并定期向顧問單位總結匯報。對簡單的法律事務及咨詢，由指派的專業(yè)律師口頭解答。對草擬合同文本、法律意見書、法律建議書等書面法律文件或者涉及較為重大、復雜的法律事項，由指派的專業(yè)律師負責起草或者召集，由律師團隊成員共同討論研究決定，以確保服務質(zhì)量。指派的專業(yè)律師應當協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)注意防范項目中可能發(fā)生的行政違規(guī)、安全事