柳州龍?zhí)豆珗@項目發(fā)展計劃

1、柳州“龍?zhí)豆珗@”項目發(fā)展計劃王立法2004年6月目錄第一章 項目概況 21. 1項目來源 2.1.2 建設地點 2.1.3 項目建設內(nèi)容 2.1.4 投資預算和資金來源 3.1.5 財務效益 3.第二章 項目規(guī)劃方案 4第三章 項目市場分析 53 1、柳州社會經(jīng)濟概況 5.3 2、柳州房地產(chǎn)市場概況 6.、柳州市固定資產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)值、居民收入增長 6、柳州市 2001、2002 年房地產(chǎn)投資增長分析 83.3、項目市場優(yōu)勢 9.第四章 項目實施進度 941 項目工程實施進度 9.42 銷售實施計劃 1.0第五章 投資分析 1051 投資估算 1.0.5 2 資本金和資金籌措 1.1第六章 財

2、務效益初步分析 116 1 營業(yè)收入預測 1.16 2 營業(yè)利潤預測 1.1第七章 結論 11第八章 附件與附表 12第一章 項目概況1. 1 項目來源“云林居”項目位于廣西柳州市， 地塊及項目開發(fā)權屬于柳州市和佳房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司。和佳公司已支付所有土地款，擁有項目的土地使用證，且無任 何抵押或貸款行為。和佳公司原股東因內(nèi)部原因，將項目公司的股份轉(zhuǎn)讓給和一集團，由和一 集團的下屬公司上海和居企業(yè)發(fā)展有限公司（持有 70%的股份）和深圳市澄和 投資有限公司（持有 30%的股份）共同持有。轉(zhuǎn)讓款合計 10220 萬元，目前已 經(jīng)支付 7550 萬元。1.2 建設地點“云林居”項目地塊總面積為

3、337.7 畝，位于柳州市龍?zhí)豆珗@風景區(qū)入口 處，距市中心僅三公里，緊靠柳州市南線快速干道柳石路，交通十分便捷。龍?zhí)豆珗@是自治區(qū)AAAA級風景名勝區(qū)，位于柳州市區(qū)南部，規(guī)劃面積544 公頃。本項目地塊范圍內(nèi)擁有約 40 畝的原始次生林，地塊四周山環(huán)水繞，堪比 桂林。不僅是在柳州，甚至在全國的百萬以上人口城市的市區(qū)中，該項目的自 然環(huán)境都是十分罕見的。目前該塊土地評估價格在 3 億元以上。1. 3項目建設內(nèi)容規(guī)劃建設 100 套聯(lián)排別墅和低密度的多層住宅，綜合容積率為 1.2 。本項目總建筑面積為 22.7 萬平方米。其中住宅建筑面積 21.7 萬平方米； 商業(yè)建筑面積 5000平方米；公建配套

4、設施建筑面積 5000 平方米。1. 4投資預算和資金來源經(jīng)測算，本項目建設投資總計為 4.05 億元（含土地費用） ，本項目建設資 金由項目股東提供 1.4 億元作為項目建設的資本金， 自有資金率達到 35，其 余部分由項目公司通過銀行貸款等方式自籌解決。1. 5財務效益初步測算，本項目預計總銷售收入 6.14 億元，稅前利潤預計為 2.06 億元， 稅前投資利潤率（ 2.06 億元 /4.05 億元）為 50%；自有資金回報率（ 2.06 億元 /1.4 億元）為 147，項目的財務效益好，具有很強的競爭力。由于龍?zhí)豆珗@項目所在環(huán)境的不可替代性和產(chǎn)品定位的高起點， 龍?zhí)豆珗@ 項目將多層住宅

5、價格定為 2700元/ 平方米，聯(lián)排別墅價格定為 3000元/ 平方米， 是完全合理而且具有相當競爭力的。因此對項目銷售的預期是較為準確的。第二章項目規(guī)劃方案充分利用該地段無可替代的天然環(huán)境；融入嶺南地區(qū)深厚的文化底蘊；注入世界一流的住宅設計理念；規(guī)劃以五、六層多層建筑為主，輔之三層聯(lián)排別墅，預計多層住宅總建筑面積17.96萬平方米，聯(lián)排別墅總建筑面積3.63萬平方米，容積率僅為1.2 ；住宅建筑面積適中，便于控制房屋總價；房型設計與功能性設置適合現(xiàn)代家庭結構，方便日常生活。主要建筑技術指標序號指 標數(shù)值1、總占地面積（平方米）225132可建筑用地面積（平方米）1887612、總建筑面積（平

6、方米）226513其中：商品住宅（平方米）216513商業(yè)建筑（平方米）5000公建設施（平方米）50003、綜合容積率1.24、綠地率（%）50%第三章 項目市場分析3 1、柳州社會經(jīng)濟概況柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林 150 公里，南距廣西首府南寧市 264公里。這座具有二千多年歷史的古城，象 一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。全市轄兩縣五區(qū)，總面積5307.24 平方公里，市區(qū)面積 658.31 平方公里，全市人口 183.48 萬人。柳州是國務院批準的歷史文 化名城和國家甲級旅游城市，也是國務院批準的一類口岸城市。柳州市是廣西最大的工業(yè)基地、貨運中心和鐵路樞

7、紐。經(jīng)過半個多世紀， 特別是改革開放二十多年的發(fā)展，全市已形成了汽車、機械、冶金、造紙和包 裝印刷、輕紡、日化、建材等主導產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化工業(yè)體系，擁有一批在 國內(nèi)外市場上具有較強競爭力和較高市場占有率的優(yōu)勢企業(yè)和名牌產(chǎn)品， 經(jīng)濟 發(fā)展?jié)摿薮蟆Ａ菔兴赜?" 桂中商埠 "的美稱，柳州市市區(qū)共有大小市場 138 個，包括農(nóng) 副產(chǎn)品、日用工業(yè)消費品、鋼材、汽車、建材、裝潢、奇石、家具、竹木等種 類，初步形成了數(shù)量眾多，門類較全的商品市場體系；建成一批商貿(mào)、餐飲、 服務設施， 大大增強了商貿(mào)發(fā)展實力。 以龍城路、魚峰路為主體的中心服務區(qū)， 以飛鵝路等六個特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布

8、局已漸成氣候；各類名牌專賣店、連 鎖商店以及開始啟動的流通信息網(wǎng)絡和電子商務等標志著現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)正篷 勃興起。"九五 "時期，柳州市國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長，綜合經(jīng)濟實力邁上一個新臺 階。到 2001 年末，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破達 205.31 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加 值為 21.23 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值為 100.14 億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值為 83.94億 元，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)是推動國民經(jīng)濟增長的主動力。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到 36.21 億 元；工業(yè)總產(chǎn)值達到 334.11億元；全社會固定資產(chǎn)投資 40.87 億元；外貿(mào)出口 總額達到 2.65億美元；社會消費品零售總額達到 81.

9、01億元；財政收入達到 42.02 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 7547元，農(nóng)民人均純收入 2176 元，城鄉(xiāng) 居民儲蓄存款余額 166.82 億元；科技、教育、旅游、 衛(wèi)生、文化、體育、廣播、電視、社會保障、新聞、出版等事業(yè)都有新的發(fā)展，社會治安狀況良好。3 . 2、柳州房地產(chǎn)市場概況321、柳州市固定資產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)值、居民收入增長圖一：柳州市二十年工業(yè)總產(chǎn)值增長柱狀圖全部丄業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價、億元）24014298.37198019851990199520002002圖二：柳州市二十年固定資產(chǎn)增長柱狀圖全社會固定資產(chǎn)投資（億元）65241980 198519901995 2000 2002圖三：柳州市二十年城市居民收入變化城市居民人均可支配收入（元）792815156681985199057404875199520002002數(shù)據(jù)解析：一、柳州市進入90年代以后，工業(yè)總產(chǎn)值增長非常迅猛，最新數(shù)據(jù)顯示： 柳州市2003年的GDP達到327.81億元，增長13.2%，其中第二產(chǎn)業(yè)154.76 億元，增長17.2%，所占比例接近為47%。二、從圖二中可以看出固定資產(chǎn)投資的增長步伐與工業(yè)產(chǎn)值的增長是基本 一致的，而工業(yè)產(chǎn)值的增長要滯后一點，因為投資