農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)沖突問題

1、農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)沖突問題中國(guó)土地權(quán)利逐步呈現(xiàn)為使用權(quán)與所有權(quán)相分離，且兩者并駕齊驅(qū)，各自建立起了相對(duì)應(yīng)的模式。在這一過程中，矛盾和問題的產(chǎn)生是無法避免的。其中，農(nóng)村宅基地使用權(quán)與地上房屋所有權(quán)之間的矛盾也隨之突顯。一、房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)之間的沖突問題宅基地法律制度的矛盾既有政策和法律之間的沖突也有政策與政策之間的沖突，以及不同級(jí)別的法律之間的沖突。從實(shí)際情況來看，農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)之間的沖突主要表現(xiàn)為以下幾種：（一）由繼承產(chǎn)生的沖突根據(jù)繼承法的相關(guān)規(guī)定，村民個(gè)人在其宅基地上合法建造的房屋屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)被繼承，并根據(jù)“地隨房走”的原則，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)享

2、有宅基地使用權(quán)。但在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)兩種情況：第一，繼承人為非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。根據(jù)土地管理法及相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)僅能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員于本集體組織所有的土地上申請(qǐng)取得。由于該繼承人缺乏農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，因此依法不能享有宅基地使用權(quán)。第二，繼承人為集體經(jīng)濟(jì)組織成員。我國(guó)實(shí)行“一戶一宅”制度，其設(shè)定的主要目的是為保障農(nóng)民的基本居住需求，具有一則會(huì)可能導(dǎo)致宅基地面積及數(shù)量的超標(biāo)。（二）由房屋買賣產(chǎn)生的沖突農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)主要體現(xiàn)為地上房屋連同宅基地使用權(quán)一并買賣。由于房地一體的原則，房屋的轉(zhuǎn)讓必然涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)民買賣房屋主要有兩種情況：一種是集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的買賣。對(duì)

3、于這種情況只要受讓人符合宅基地申請(qǐng)的資格，便是法律所允許的，并不會(huì)產(chǎn)生房地沖突問題。但土地管理法第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。（三）由抵押產(chǎn)生的沖突我國(guó)法律一律禁止宅基地使用權(quán)的抵押。但是以宅基地上的房屋進(jìn)行抵押法律并未禁止，農(nóng)民在依法取得宅基地使用權(quán)之后在其上建造房屋，并基于對(duì)房屋的所有權(quán)而設(shè)立抵押，這種情況有別于對(duì)宅基地使用權(quán)直接單獨(dú)進(jìn)行抵押的行為。二、我國(guó)法律上的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)（一）房屋所有權(quán)制度農(nóng)村房屋所有權(quán)一般是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法在其宅基地上建造房屋而取得的以農(nóng)村房屋為標(biāo)的物，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房屋進(jìn)行占有、使用、收

4、益和處分的權(quán)利。農(nóng)村房屋所有權(quán)具有以下幾點(diǎn)特征：一是房屋所有權(quán)人具有一定的身份性，所有權(quán)人一般是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；二是房屋所有權(quán)所指向的客體依賴于集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地； 三是建造房屋所依賴的宅基地是無償取得的，在數(shù)量和面積上有限制性；四是房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)具有限制性。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋一般情況下受讓人只能是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員。（二）宅基地使用權(quán)制度宅基地使用權(quán)是公民個(gè)人經(jīng)依法審批無償取得在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造房屋及附屬設(shè)施并占有、使用的權(quán)利，是一種獨(dú)立的、無期限限制的用益物權(quán)。它和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一樣，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的福利保障，由集體經(jīng)濟(jì)組織成員無償取得并使用。三、房

5、屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的沖突解決途徑（一）嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的單獨(dú)流轉(zhuǎn)，依照“地隨房走”模式在目前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障相對(duì)落后的條件下，有必要嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的單獨(dú)流轉(zhuǎn)，否則會(huì)造成法律體系的混亂，并違背立法的初衷。在農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的過程中應(yīng)區(qū)分集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部之間流轉(zhuǎn)和向外部流轉(zhuǎn)兩種情況。對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)房屋的情況，只要受讓人符合條件并依據(jù)法律法規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)便可取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。對(duì)于向外部流轉(zhuǎn)的情況，應(yīng)嚴(yán)格限制受讓人的條件，如通過繼承或抵押等途徑，應(yīng)允許其取得房屋所有權(quán)，并在房屋的存續(xù)期內(nèi)享有相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，但不得對(duì)房屋進(jìn)行重建或翻建，房屋滅失后由集體經(jīng)濟(jì)組織收回該宅基地。（二）打破農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)模式農(nóng)村房屋買賣雖然不被法律所允許，但現(xiàn)實(shí)存在的地下交易和隱形交易反映出現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度已滯后與社會(huì)的發(fā)展。如果不打破城鄉(xiāng)二元的土地制度，農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)利益將會(huì)受到侵害，同時(shí)也會(huì)加重政府的行政負(fù)擔(dān)。要打破城鄉(xiāng)二元的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，需要利用市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)之間的生產(chǎn)資料公平、自由的流動(dòng)。（三）加強(qiáng)對(duì)宅基地的規(guī)劃整理加強(qiáng)對(duì)宅基地的規(guī)劃整理。針對(duì)不同地區(qū)的具體情況區(qū)別對(duì)待，在城市郊區(qū)等較發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民集中建設(shè)住宅小區(qū)并將原有宅基地復(fù)墾；在欠發(fā)達(dá)地區(qū)沒有條件建造小區(qū)的，按照具體情況盡量劃分出居住區(qū)和耕種區(qū)，將農(nóng)民居住點(diǎn)進(jìn)行合并，節(jié)約建設(shè)用地