濟南市城市建設(shè)項目審批管理暫行規(guī)定

1、濟南市城市建設(shè)項目審批管理暫行規(guī)定第一章 總 則第一條 為進一步規(guī)范城市建設(shè)項目的審批管理 ,促進城市建設(shè)健康、和諧發(fā)展 , 依據(jù)有關(guān) 法律法規(guī) ,結(jié)合我市實際 , 制定本規(guī)定。第二條 凡在市內(nèi) 6區(qū)（含高新區(qū) ）范圍內(nèi), 需市政府及市有關(guān)部門審批的建設(shè)項目均適用 本規(guī)定。各章另有具體規(guī)定的 , 以各章規(guī)定的范圍為準(zhǔn)。第三條 市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、環(huán)保、房管、城管執(zhí)法、市政公用、財政、 監(jiān)察等部門按各自職能 , 負(fù)責(zé)相關(guān)審批管理及監(jiān)督工作。第二章 舊城改造項目第四條 舊城區(qū)主要是指市區(qū)二環(huán)路以內(nèi)和長清城區(qū)組團范圍內(nèi)的區(qū)域。第五條 舊城區(qū)改造應(yīng)逐步調(diào)整、搬遷污染工業(yè)企業(yè) , 控制人口

2、和建筑容量 , 增加公共綠地 和開敞空間 ,完善服務(wù)、交通等設(shè)施 ,改善整體環(huán)境 , 提升城市功能。第六條 限制零星插建項目。嚴(yán)格控制用地面積小于 5000平方米的零散用地建設(shè) , 高層建 筑用地面積小于 3000平方米、多低層建筑用地面積小于 2000 平方米的零散用地不應(yīng)單獨 用于居住用地開發(fā)。用地面積未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn) , 但有下列情況之一 ,且不妨礙城市規(guī)劃實施 的,可予核準(zhǔn)建設(shè) :（ 一）鄰接土地已經(jīng)完成建設(shè)或為既成道路、 河道或有其他類似情況 , 確實 無法調(diào)整、合并的 ;（ 二）因城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公用設(shè)施等的限制 , 確實無法調(diào)整、合 并的;（ 三）已取得土地出讓手續(xù)的成片用地

3、周邊零星用地確實難以單獨實施招、拍、掛, 在確保政府土地收益最大化的前提下 , 可協(xié)議出讓給已取得成片土地使用權(quán)建設(shè)單位的。 第七條 對改造難度大的地段和項目 , 可與其他商業(yè)、旅游、娛樂、經(jīng)營性房地產(chǎn)等項目捆 綁, 整體實施招、拍、掛。第八條 城市規(guī)劃確定搬遷和限制發(fā)展的單位 , 應(yīng)嚴(yán)格限制在原地進行新的建設(shè) 第九條 經(jīng)十路、歷山路、膠濟鐵路、緯十二路圍合區(qū)域內(nèi)需改造的地段和項目 , 其建設(shè)容 量在滿足有關(guān)容積率核定標(biāo)準(zhǔn)的前提下 ,可按“拆一建二”原則控制 , 并應(yīng)結(jié)合院落改造整 合周邊環(huán)境。第十條 征地范圍內(nèi)代征、代拆城市道路、公共綠地或其它城市公共用地比例較大的以及 拆遷量大、改造成本高

4、的危舊住宅、棚戶區(qū)的改造項目 ,其容積率可適當(dāng)增加 , 但累計增加 的指標(biāo)應(yīng)符合有關(guān)容積率核定標(biāo)準(zhǔn)。第十一條 舊城改造應(yīng)堅持合理配套、同步建設(shè)的原則。用地規(guī)模超過 3 公頃的改造項目 須編制詳細(xì)規(guī)劃。較大范圍用地進行詳細(xì)規(guī)劃時 , 應(yīng)優(yōu)化、整合區(qū)域內(nèi)中小學(xué)用地 ,完善社 區(qū)體育設(shè)施和衛(wèi)生保健服務(wù)系統(tǒng) , 并設(shè)置老年、青少年活動場所等配套設(shè)施。 居住用地內(nèi)應(yīng)按不低于居住戶數(shù) 50%的標(biāo)準(zhǔn)配建停車位 , 條件具備時應(yīng)適當(dāng)增加 , 且以建設(shè) 地下停車場為主 , 盡量減少地上停車。第三章 舊村（ 居）改造項目第十二條 在新一輪城市總體規(guī)劃方案確定的城市中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地及其外緣地帶范 圍內(nèi)的舊村 （

5、居）改造適用本規(guī)定。 因城市發(fā)展需要 ,市政府統(tǒng)一規(guī)劃、 統(tǒng)一征收涉及特定區(qū) 域的舊村 （居）改造,由政府按現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定統(tǒng)一組織實施 , 不適用本規(guī)定。第十三條 舊村（ 居） 改造項目建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā) 展規(guī)劃的要求 , 按規(guī)定程序辦理規(guī)劃、土地和建設(shè)管理等各項審批手續(xù) ,并接受有關(guān)部門的 監(jiān)督和管理。第十四條 舊村（ 居） 改造必須以村 （ 居）全部土地資源統(tǒng)籌編制總體策劃方案。 總體策劃方案由鎮(zhèn) （辦）政府負(fù)責(zé)會同相關(guān)村 （居）編制; 各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織審查并報市有關(guān) 部門; 市建委會同有關(guān)部門會審后 , 報市舊村 （居）改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。 總體策

6、劃方案應(yīng)包括以下內(nèi)容 : 舊村（居）改造需遷村并點的意見 ; 舊村（居）土地使用、變遷 和現(xiàn)狀情況 ;舊村（居）戶籍在冊人口狀況 ; 舊村（居）全部土地按“三類用地”分配使用以及 是否合并重組使用的意見 ;規(guī)劃策劃方案 ;資金籌集、村 （居）民拆遷補償安置、舊宅基地整 理、政府統(tǒng)征儲備用地補償?shù)染唧w事宜的處置意見 ; 舊村（居）改造的實施進度計劃等。 第十五條 新建、改建的單一居住社區(qū)居住規(guī)模不宜小于 800 戶, 其選址要在符合城市規(guī) 劃、具備基礎(chǔ)設(shè)施配套條件的前提下 , 遵循宜改則改、宜遷則遷、宜并則并的原則確定。不 符合城市規(guī)劃或單獨改造達(dá)不到規(guī)模的 , 可采取遷村并點或按規(guī)劃要求重新選

7、址集中新建。 對單獨改造達(dá)不到規(guī)模的、有實施特定規(guī)劃要求的或村 （居）有自愿要求的舊村 （ 居）改造 , 在能夠與符合城市規(guī)劃要求的開發(fā)建設(shè)用地相結(jié)合的前提下 , 可與房地產(chǎn)開發(fā)項目捆綁 , 整 體實施招、拍、掛。村 （居） 民安置住宅建設(shè)應(yīng)作為招、拍、掛供地的附加條件之一。 居住社區(qū)住宅建筑以多層為主 , 嚴(yán)格控制低層建筑 , 在滿足規(guī)劃條件的情況下 ,鼓勵建設(shè)小 高層和高層 ; 配套設(shè)施及規(guī)劃各項指標(biāo)應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和城市居住區(qū)規(guī)范要求。 第十六條 舊村（ 居） 全部土地劃分為用于安置村 （居）民住宅建設(shè)的居住用地 （以下簡稱居 住用地） 、用于村 （居）民生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施建設(shè)的生活保障用

8、地 （以下簡稱生活保障用地 ） 和政府 統(tǒng)征儲備用地 3 類。居住用地按現(xiàn)戶籍管理在冊人員 ,以人均土地面積不超過 30平方米的標(biāo)準(zhǔn)核定 ; 生活保障 用地按現(xiàn)戶籍管理在冊人員、 所在區(qū)域土地級別以及經(jīng)濟發(fā)展情況 , 以人均土地面積不超過 25 平方米的標(biāo)準(zhǔn)核定 ; 除前兩類用地外 , 其余土地為政府統(tǒng)征儲備用地。 對居住用地和生活保障用地 , 原屬于集體所有的 , 可按照國家有關(guān)規(guī)定征為或轉(zhuǎn)為國有土地 劃撥使用 ,核發(fā)國有土地使用證 ; 暫不具備征為或轉(zhuǎn)為國有土地條件的 ,也可保留為原集 體經(jīng)濟組織所有土地 , 核發(fā)集體建設(shè)用地使用證 。政府統(tǒng)征儲備用地分別采取即時征收、 預(yù)約征收或規(guī)劃儲備

9、征收的方式征收儲備。 政府統(tǒng)征儲備用地在政府尚未實施征收時 , 仍應(yīng) 保持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動。對批準(zhǔn)的居住用地和生活保障用地 , 可由村（居）委員會依法決定是否合并重組使用 ;其法定 使用人在對其用地依法處置后 ,可以享有轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利 ,但不得再申請新的用地 ;如確有必要, 生活保障用地可暫按工業(yè)用途和正在執(zhí)行的地價標(biāo)準(zhǔn)用于抵押貸款。第十七條 村（居）委會負(fù)責(zé)實施舊村 （居）改造中村（居）民的拆遷安置工作 ; 拆遷安置的對 象應(yīng)為現(xiàn)有本村 （居）戶籍在冊人口 ; 拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)和實施辦法參照 濟南市統(tǒng)一征用土地 暫行辦法 （濟政令 2003第 204號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。舊村（居）改造中, 按規(guī)劃應(yīng)

10、騰空收回的原宅基地上房屋及其附屬物 ,由村（居）委會負(fù)責(zé)組織 即時拆除。第十八條 居住用地和生活保障用地上的建筑 , 憑國有（集體）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃 許可證、建設(shè)工程質(zhì)量竣工驗收報告辦理房屋初始登記手續(xù), 核發(fā)房屋所有權(quán)證。村（居）民或村集體經(jīng)濟組織擁有的國有劃撥土地上的房產(chǎn) , 在補交國有土地出讓金后 , 可以 上市交易。集體土地上的房產(chǎn) ,不得上市交易 ,可在本村（居）村（居）民之間轉(zhuǎn)讓。第十九條 舊村（ 居） 改造新建居住社區(qū)住宅建設(shè)的適用、安全、耐久、環(huán)境、經(jīng)濟等性能必須達(dá)到國家住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的1A級標(biāo)準(zhǔn),鼓勵有條件的向2A3A級提升。 第四章 土地集約利用第二十條

11、 為保證土地利用總體規(guī)劃的實施 , 充分發(fā)揮土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控作用 , 應(yīng)嚴(yán)格控 制建設(shè)用地量和建設(shè)項目用地規(guī)模 , 最大限度地集約利用土地。第二十一條 國土資源部門要嚴(yán)格按照規(guī)定進行用地預(yù)審 , 并將用地預(yù)審列入建設(shè)項目審 批的重要程序。第二十三條 國家級開發(fā)區(qū)土地投資強度一般不低于 3600萬元/公頃,省級開發(fā)區(qū)土地投 資強度不低于 2400萬元/公頃。在開發(fā)區(qū)內(nèi) ,固定資產(chǎn)投資小于 500萬元的項目,原則上不 單獨供地 , 可通過建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房解決經(jīng)營場所。第二十四條 各類建設(shè)項目用地指標(biāo) , 要嚴(yán)格按照省政府辦公廳魯政辦發(fā) 200527 號文 件中確定的山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

12、 , 其中, 一般工業(yè)項目建設(shè)用地投資強度 根據(jù)行業(yè)分類和地區(qū)類別分別確定。第五章 集資、合作建房項目 第二十五條 職工住房條件較差的企業(yè) ,可在符合城市規(guī)劃的前提下 , 利用本單位存量土地 采取職工集資建房或合作建房的方式 , 解決職工的住房問題。 嚴(yán)禁任何單位借集資、 合 作建房名義 , 變相搞實物分配或商品房開發(fā)。第二十六條 集資、合作建房納入市經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和用地計劃管理 , 不減免城市建 設(shè)綜合配套費。企業(yè) 1999年 1月 1日以后征用的使用性質(zhì)為非住宅的土地 ,不得用于集資、合作建房;之前 征用的依法改變土地使用性質(zhì)后 , 可用于集資、合作建房。第二十七條 集資、合作建房項

13、目按照企業(yè)職工集資建房項目審批管理規(guī)定的程序報批 , 由企業(yè)自行組織建設(shè)。 已審批的集資、合作建房項目 , 自審批之日起 1年內(nèi)不能開工建設(shè)的 , 需重新辦理報批手續(xù)。第二十八條 集資、合作建房的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)按照經(jīng)濟適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定。第六章 批后管理第二十九條 建設(shè)項目批后管理是指相關(guān)行政主管部門依法對已經(jīng)審批的項目建設(shè)實施的 全程監(jiān)督管理。市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、環(huán)保、房管、市政公用、城管執(zhí)法、財政、監(jiān)察等 部門, 按照各自管理權(quán)限各負(fù)其責(zé) , 對審批后的建設(shè)項目加強監(jiān)督檢查 ,每年至少集中檢查 1-2 次, 切實督促建設(shè)單位按照審批的內(nèi)容進行建設(shè)。第三十條 相關(guān)行政主管部門

14、與城管執(zhí)法部門應(yīng)加強銜接 ,及時互通審批事項、 有關(guān)行政處 罰等信息 , 建立高效順暢的互動機制。第三十一條 相關(guān)行政主管部門在對審批的建設(shè)項目監(jiān)督檢查時 , 發(fā)現(xiàn)違法行為需要實施 行政處罰等強制性措施的 , 應(yīng)當(dāng)告知或移送城管執(zhí)法部門處理。 城管執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)及時依法 采取措施 , 對違法建設(shè)行為進行處罰和制止 , 并將處理結(jié)果告知相關(guān)行政主管部門 第三十二條 對未經(jīng)審批進行建設(shè)的違法行為 , 由城管執(zhí)法部門依法進行查處。 城管執(zhí)法部 門正在查處的違法行為未結(jié)案的 ,或違法行為未按要求改正的 , 以及違法當(dāng)事人未完全履行 處罰決定的 , 相關(guān)行政主管部門應(yīng)暫緩為其辦理新的建設(shè)手續(xù)。第七章 居住區(qū)配套設(shè)施驗收備案第三十三條 為加強居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的管理 , 根據(jù)山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條 例等相關(guān)法律法規(guī) , 對新建居住區(qū)實行配套設(shè)施驗收備案制度。第三十四條 居住區(qū)配套設(shè)施驗收備案是指對經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的、為新建居住區(qū)服務(wù)的市政公 用基礎(chǔ)設(shè)施和公