最具創(chuàng)意的國外戶外廣告

1、剃刀和鴿子德國索林根剃刀公司將這個聰明的廣告牌豎在路邊，為了顯示剃刀鋒利無比，廣告牌下面放了很多被切成幾段的橡皮鴿子，表明：只要鴿子飛過鋒利的剃刀，都會身首異處。保險(xiǎn)公司廣告美國全國保險(xiǎn)公司廣告：廣告牌上的油漆桶都有可能倒下來，還有什麼不會發(fā)生的？災(zāi)難總是在無意中發(fā)生，無法預(yù)知，您還是買份保險(xiǎn)吧。阿迪達(dá)斯世界杯阿迪達(dá)斯為迎接2006年德國世界杯，推出了一係列大膽創(chuàng)新的廣告，設(shè)計(jì)的廣告牌特別引人注目，他們甚至冒險(xiǎn)制造“事故”。這個特殊的廣告牌展示了一個將身體彎成拱形的足球運(yùn)動員橫跨在馬路上，形成巨型橋梁拱門，他多像一個神話中的巨人！一次性剃須刀為一次性剃須刀做廣告比較難，怎樣才能讓人注意到一個男

2、人用一次性剃須刀把臉刮得幹凈光滑的樣子？這塊廣告牌採用了不同的策略，一把巨大的剃須刀在一塊草地上刮出了一條幹凈的小道，更何況你的胡須呢？麥當(dāng)勞“日晷”2006年為芝加哥快餐巨頭麥當(dāng)勞做的創(chuàng)意廣告牌“日晷”：在屋頂上設(shè)了一個時(shí)鐘，每一個小時(shí)數(shù)字上放一個麥當(dāng)勞食品，當(dāng)時(shí)這個廣告達(dá)到了最佳的宣傳效果。耐克廣告牌內(nèi)置跑步機(jī)耐克鼓勵路人停下來跑一會兒步，在美國墨西哥路邊放著一個廣告牌，廣告牌有一個內(nèi)置的跑步機(jī)。根據(jù)跑步者跑的里程，耐克公司會相應(yīng)捐一筆錢給兒童基金會。Penline膠帶Penline一定對他們的產(chǎn)品相當(dāng)有信心，四個角用膠帶就能將一巨型廣告牌固定住，不往下掉，簡直太棒了！怪不得該廣告贏得20

3、07年戛納廣告獎的銀獎。節(jié)能燈這個廣告牌的設(shè)計(jì)者使用運(yùn)動傳感器來提醒從它下面走過的人，當(dāng)行人走過燈泡下面，燈泡就變亮，這樣誰還會記不住這款節(jié)能燈呢！齒牙膏廣告牌路人絕不會錯過這個不尋常的護(hù)齒牙膏廣告牌。喜力啤酒這是一個非常簡單的廣告牌，卻讓人難忘。一只大手試圖從後面抓住喜力啤酒瓶，可見喜力啤酒誘惑力不小?。∧涂送该鲝V告牌這是一個框架，你可以穿過它？是畫？一個透明的廣告牌？這很難說，從這張圖片很難猜出耐克想賣什麼廣告。耐克公司希望他們的客戶有穿過而過的本領(lǐng)？給顧客一點(diǎn)遐想，他們才會記住你。手機(jī)服務(wù)廣告Cingular公司將消費(fèi)者對手機(jī)服務(wù)的抱怨變成了一個巨大的廣告牌，掉在地上的廣告牌上有一個大大

4、的“CALL”字，意思似乎是：電話容易掉線，使用Cingular的網(wǎng)絡(luò)電話就不會掉線了！食用的巧克力廣告牌世界上第一個可食用的巧克力廣告牌並沒有持續(xù)多久。2007年，英國Thorntons巧克力公司推出了一個重860磅，長14.5英尺，寬9英尺的巨型巧克力廣告牌。這個廣告牌在三個小時(shí)內(nèi)就被顧客吃完了。汽車硬幣廣告牌這個廣告牌消失得更快，廣告牌上的小型汽車雪佛蘭樂騁(ChevroletAveo)是由2萬個一便士的硬幣貼上去的，路人在30分鐘內(nèi)就把全部硬幣一掃而光。索尼PSP透明廣告牌這些廣告牌似乎想表達(dá)：您隨時(shí)隨地都可探險(xiǎn)，只要你隨身帶著索尼PSP，任何普通的地方都可能令您激動和難忘。這個廣告牌

5、是由一位學(xué)廣告專業(yè)的學(xué)生設(shè)計(jì)的。如何評價(jià)規(guī)劃建筑方案如何評價(jià)規(guī)劃建筑方案世聯(lián)地產(chǎn)培訓(xùn)課程世聯(lián)地產(chǎn)培訓(xùn)課程2007 2007 年年 11 11 月月課程目標(biāo)課程目標(biāo) 掌握規(guī)劃建筑方案的評價(jià)方法掌握規(guī)劃建筑方案的評價(jià)方法 設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)方案 建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總平面圖總平面圖（總圖）建筑平面圖、立面建筑平面圖、立面圖、剖面圖圖、剖面圖（平、剖、立） 多方案評價(jià)多方案評價(jià) 評優(yōu)評優(yōu) 建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案目目 錄錄 一課題的提出一課題的提出 二評價(jià)方案的市場性二評價(jià)方案的市場性 三評價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)性三評價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)性 四評價(jià)方案的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)劣四評價(jià)方案的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)劣 五

6、案例分析五案例分析一一. .課題的提出課題的提出1. 1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)2. 2. 傳統(tǒng)評價(jià)方法傳統(tǒng)評價(jià)方法3. 3. 專業(yè)評價(jià)方法專業(yè)評價(jià)方法 房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案選優(yōu)建筑設(shè)計(jì)方案選優(yōu) 建筑設(shè)計(jì)方案改進(jìn)建筑設(shè)計(jì)方案改進(jìn) 設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo) 委托設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)（多方案）傳統(tǒng)評價(jià)方法分析傳統(tǒng)評價(jià)方法分析 方案方案A A 方案方案B B 方案方案C C 方案優(yōu)點(diǎn)方案優(yōu)點(diǎn) 方案缺點(diǎn)方案缺點(diǎn) 方案優(yōu)點(diǎn)方案優(yōu)點(diǎn) 方案優(yōu)點(diǎn)方案優(yōu)點(diǎn) 方案缺點(diǎn)方案缺點(diǎn) 方案缺點(diǎn)方案缺點(diǎn)定性定性分析分析方案比方

7、案比較，優(yōu)較，優(yōu)多劣少多劣少勝出勝出方案方案B B直觀感直觀感覺判斷覺判斷專業(yè)評價(jià)方法專業(yè)評價(jià)方法 綜合、系統(tǒng)、專業(yè)綜合、系統(tǒng)、專業(yè) 定性分析定性分析 定量分析定量分析市場類市場類經(jīng)濟(jì)類經(jīng)濟(jì)類建筑類建筑類總體評價(jià)總體評價(jià)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理之一：統(tǒng)計(jì)學(xué)原理之一：樣本越多，樣本越多，越接近總體越接近總體全面的、多全面的、多角度的、大角度的、大量的專業(yè)定量的專業(yè)定性分析，達(dá)性分析，達(dá)到定量分析到定量分析目的目的評標(biāo)方法特點(diǎn)評標(biāo)方法特點(diǎn)（一）（一）1. 1. 對每一方案的評審角度全（市場類、經(jīng)濟(jì)類、建筑類三對每一方案的評審角度全（市場類、經(jīng)濟(jì)類、建筑類三大類）、考察樣本多（數(shù)十項(xiàng)分項(xiàng)指標(biāo)），基本可以反大類）、

8、考察樣本多（數(shù)十項(xiàng)分項(xiàng)指標(biāo)），基本可以反映一個建筑設(shè)計(jì)方案的全貌（統(tǒng)計(jì)學(xué)基本原理：映一個建筑設(shè)計(jì)方案的全貌（統(tǒng)計(jì)學(xué)基本原理：“樣本樣本越多，越接近總體越多，越接近總體”）。）。2.2.正因?yàn)楸痉椒疾斓臉颖径?，突破了傳統(tǒng)的評標(biāo)方法，正因?yàn)楸痉椒疾斓臉颖径?，突破了傳統(tǒng)的評標(biāo)方法，即憑直觀感覺，多為定性分析得出評標(biāo)結(jié)果。實(shí)現(xiàn)了較即憑直觀感覺，多為定性分析得出評標(biāo)結(jié)果。實(shí)現(xiàn)了較為科學(xué)的、系統(tǒng)的、全面的定量分析評標(biāo)。為科學(xué)的、系統(tǒng)的、全面的定量分析評標(biāo)。評標(biāo)方法特點(diǎn)評標(biāo)方法特點(diǎn)（二）（二）3.3.由于采用的樣本多，對個別樣本項(xiàng)目的評標(biāo)結(jié)果可能由于采用的樣本多，對個別樣本項(xiàng)目的評標(biāo)結(jié)果可能產(chǎn)生的失誤，

9、其影響已不太重要（減低了評標(biāo)難度及產(chǎn)生的失誤，其影響已不太重要（減低了評標(biāo)難度及對專業(yè)人員的技術(shù)水平要求）。對專業(yè)人員的技術(shù)水平要求）。4.4.采用含權(quán)重方式統(tǒng)計(jì)評審結(jié)果，強(qiáng)調(diào)了我們對投標(biāo)方采用含權(quán)重方式統(tǒng)計(jì)評審結(jié)果，強(qiáng)調(diào)了我們對投標(biāo)方案各分項(xiàng)項(xiàng)目的不同關(guān)注度。案各分項(xiàng)項(xiàng)目的不同關(guān)注度。評標(biāo)方法特點(diǎn)評標(biāo)方法特點(diǎn)（三）（三） 5.5.評標(biāo)屬相對概念，用如下色塊表示：評標(biāo)屬相對概念，用如下色塊表示： 表示適于銷售、較合理、較經(jīng)濟(jì)表示適于銷售、較合理、較經(jīng)濟(jì) 表示銷售、合理、經(jīng)濟(jì)性尚可表示銷售、合理、經(jīng)濟(jì)性尚可 表示不利于銷售、不盡合理、不經(jīng)濟(jì)表示不利于銷售、不盡合理、不經(jīng)濟(jì)二評價(jià)方案的市場性二評價(jià)

10、方案的市場性 1. 1. 是否有利于銷售是否有利于銷售 2. 2. 是否市場歡迎的設(shè)計(jì)方案是否市場歡迎的設(shè)計(jì)方案 3. 3. 是否存在風(fēng)水問題是否存在風(fēng)水問題 市場類評標(biāo)示例市場類評標(biāo)示例1 外立面昭示性（權(quán)重5%）方案方案設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)論結(jié)論A A時(shí)代感與三層騎樓柱廊結(jié)合現(xiàn)代感強(qiáng)、立面大氣、層次豐富 B B一層騎樓，特設(shè)廣告位商業(yè)味濃，手法現(xiàn)代 CC忠實(shí)于B+H方案、立面簡潔在原方案上突破較少 3 商場街鋪化（-1層、一層商鋪）（權(quán)重6%）方案方案設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)論結(jié)論A A街鋪化程度高, 一層鋪小,-1層鋪面偏大一層鋪面易銷售

11、B B全部商鋪街鋪化,鋪面方正一層、-1層中心鋪面易銷售 CC有部分商場格局有難銷售鋪面 三三. .評價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)性評價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)性 1.1. 方案是否經(jīng)濟(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 2.2. 方案在經(jīng)濟(jì)上是否合理方案在經(jīng)濟(jì)上是否合理經(jīng)濟(jì)性案例經(jīng)濟(jì)性案例 建筑建筑 樓層樓層 建筑建筑 形式形式 乘用乘用 電梯電梯 消防消防 電梯電梯 消防消防 樓梯樓梯 其他其他 設(shè)施設(shè)施7 7層及以下層及以下多層多層 無無 無無 無無811811層層小高層小高層 1 1 無無 1 112181218層層中高層中高層 1 1 1 1 1 1100100100米米超高層超高層 2 2以上以上 1 1 2 2煙感煙感噴淋噴淋消防

12、規(guī)范要求的樓層高度經(jīng)濟(jì)成本概念消防規(guī)范要求的樓層高度經(jīng)濟(jì)成本概念建筑成本樓層33F18F11F7F為什么深圳為什么深圳的高層建筑的高層建筑都一般高？都一般高？ 經(jīng)濟(jì)類評標(biāo)示例 13 外立面裝飾（權(quán)重3%）方案方案設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)結(jié)論論A A兩座玻璃房，外墻玻璃幕面積大造價(jià)最高 B B一般外墻裝飾+框架造價(jià)一般 CC局部玻璃幕墻造價(jià)稍高 四評價(jià)方案的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)劣四評價(jià)方案的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)劣 1. 1. 總平面布局總平面布局 2. 2. 戶型平面戶型平面 3. 3. 環(huán)境景觀環(huán)境景觀 4. 4. 配套配套 5. 5. 建筑設(shè)計(jì)存在問題建筑設(shè)計(jì)存在問題總平面布局總平面布局

13、總平面布局是建筑方案的關(guān)鍵總平面布局是建筑方案的關(guān)鍵 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.有無前廣場有無前廣場2.2.人流、車流組織人流、車流組織3. 3. 消防車道及消消防車道及消 防登高面防登高面4.4.景觀面的利用景觀面的利用1.1.是否盡可能多地設(shè)是否盡可能多地設(shè) 置街鋪置街鋪2.2.大商場有無前廣場大商場有無前廣場3.3.大商場有無中庭大商場有無中庭4.4.有無人流集散空間有無人流集散空間5.5.公共綠地是否有利公共綠地是否有利 于人流于人流1.1.圍合式還是軍營式圍合式還是軍營式2.2.公共綠地的組織公共綠地的組織3.3.人車分流人車分

14、流4.4.是否能保證更多的是否能保證更多的 戶型南向戶型南向5.5.配套設(shè)置布置的合配套設(shè)置布置的合 理性理性戶型平面戶型平面 戶型平面是檢驗(yàn)市場性的關(guān)鍵戶型平面是檢驗(yàn)市場性的關(guān)鍵物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅住宅常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.基本單位是否能基本單位是否能 滿足大多市場需滿足大多市場需 求面求面(50100200)(50100200)2.2.平面在結(jié)構(gòu)、布平面在結(jié)構(gòu)、布 局上是否能實(shí)現(xiàn)局上是否能實(shí)現(xiàn) 自由組合自由組合3. 3. 衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生間設(shè)置1.1.基本單位是否能滿基本單位是否能滿 足大多市場需求面足大多市場需求面 (10202735)(10202735)2

15、.2.平面在結(jié)構(gòu)、布局上平面在結(jié)構(gòu)、布局上 是否能實(shí)現(xiàn)自由組是否能實(shí)現(xiàn)自由組 合合3.3.有無人流集散空間有無人流集散空間4.4.商業(yè)通道布置的合商業(yè)通道布置的合 理性理性1.1.戶型布局的合理性戶型布局的合理性2.2.是否能保證更多的是否能保證更多的 主人房南向主人房南向3.3.是否能保證更多的是否能保證更多的 客廳面向景觀面客廳面向景觀面4.4.是否設(shè)置玄關(guān)或可是否設(shè)置玄關(guān)或可 能能5.5.戶型的方正戶型的方正環(huán)境景觀環(huán)境景觀 環(huán)境景觀對不同的物業(yè)有不同的要求。環(huán)境景觀對不同的物業(yè)有不同的要求。 一般而言，住宅區(qū)要求最高，寫字樓、商業(yè)次之。一般而言，住宅區(qū)要求最高，寫字樓、商業(yè)次之。 物業(yè)

16、類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.公共空間的綠化公共空間的綠化2.2.群樓頂綠化群樓頂綠化3. 3. 共享空間綠化共享空間綠化4.4.環(huán)境景觀面的利環(huán)境景觀面的利 用用1.1.是否有休閑配套綠是否有休閑配套綠 化化2.2.立體綠化立體綠化3.3.樓頂綠化樓頂綠化1.1.小區(qū)中央花園小區(qū)中央花園2.2.組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化3.3.景觀主題景觀主題4.4.環(huán)境景觀的利用環(huán)境景觀的利用配配 套套 配套設(shè)施對不同的物業(yè)有不同的要求。配套設(shè)施對不同的物業(yè)有不同的要求。 一般而言，寫字樓要求最高，商業(yè)次之。一般而言，寫字樓要求最高，商業(yè)次之。 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字

17、樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.外立面材料及造外立面材料及造 型型2.2.大堂設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)3. 3. 電梯廳設(shè)計(jì)電梯廳設(shè)計(jì)4.4.電梯品牌及標(biāo)準(zhǔn)電梯品牌及標(biāo)準(zhǔn)5.5.空調(diào)能否保證空調(diào)能否保證2424 小時(shí)辦公小時(shí)辦公6.6.會所配套會所配套1.1.商業(yè)形象商業(yè)形象2.2.中央空調(diào)中央空調(diào)3.3.自動扶梯自動扶梯4.4.其他設(shè)施其他設(shè)施1.1.會所配套會所配套2.2.商業(yè)配套商業(yè)配套3.3.學(xué)校配套學(xué)校配套4. 4. 運(yùn)動場所配套運(yùn)動場所配套存在設(shè)計(jì)問題存在設(shè)計(jì)問題 即便是完滿的設(shè)計(jì)也可能存在缺陷或可以調(diào)整的地方即便是完滿的設(shè)計(jì)也可能存在缺陷或可以調(diào)整的地方 評標(biāo)目的

18、是看哪一個方案具有達(dá)到理想設(shè)計(jì)的可能性評標(biāo)目的是看哪一個方案具有達(dá)到理想設(shè)計(jì)的可能性 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.外立面昭示性不外立面昭示性不 強(qiáng)強(qiáng)2.2.人流、車流組織人流、車流組織 不理想不理想3. 3. 空調(diào)沒有考慮空調(diào)沒有考慮 2424小時(shí)辦公小時(shí)辦公4.4.景觀面沒有利用景觀面沒有利用1.1.沒有盡可能多地設(shè)沒有盡可能多地設(shè) 置街鋪置街鋪2.2.沒有明晰人流組織沒有明晰人流組織3.3.集散空間不理想集散空間不理想4.4.商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)不利商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)不利 于人流滯留集散于人流滯留集散1.1.建筑布局圍合太死建筑布局圍合太死2.2.環(huán)

19、境設(shè)計(jì)無特點(diǎn)環(huán)境設(shè)計(jì)無特點(diǎn)3.3.建筑尖角互相建筑尖角互相“沖射沖射”4.4.沒有考慮戶型中的沒有考慮戶型中的 玄關(guān)設(shè)置玄關(guān)設(shè)置5.5.戶型不方正戶型不方正6.6.沒有考慮消防車道沒有考慮消防車道 建筑類評標(biāo)示例建筑類評標(biāo)示例20 總平面（權(quán)重4%）方案方案設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)結(jié)論論A A中心突出,共享空間大,并有局部亮點(diǎn),功能分區(qū)明確,人流流線順暢總平面商業(yè)布局合理，但由于組團(tuán)商業(yè)街的出現(xiàn)，使中心廣場相對局促 B B商城布局,一層沿街面長,四平八穩(wěn),少有局部亮點(diǎn)沿街商業(yè)價(jià)值高,但離購物公園主題有距離 CC建筑四角設(shè)計(jì),使中心廣場面積達(dá)到最大可能,景觀視野開闊,自然性

20、好,但商業(yè)難聚人氣中國特色商業(yè),能否聚人是第一要素購物公園形式,在國內(nèi)外尚無成功先例,因此“成功”應(yīng)是決策的第一考量 不含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析不含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析 不含權(quán)重，即各分項(xiàng)項(xiàng)目的權(quán)重均衡分析不含權(quán)重，即各分項(xiàng)項(xiàng)目的權(quán)重均衡分析（權(quán)重為（權(quán)重為1 1）。）。 在各分類分析項(xiàng)目數(shù)與各分類相近時(shí)可采在各分類分析項(xiàng)目數(shù)與各分類相近時(shí)可采用（見用（見實(shí)例實(shí)例1 1）。）。 不含權(quán)重在統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，難以得出分析結(jié)不含權(quán)重在統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，難以得出分析結(jié)果時(shí)，只能采用含權(quán)重分析（見果時(shí)，只能采用含權(quán)重分析（見實(shí)例實(shí)例2 2）。）。含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析 含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析是一種科學(xué)的分析方法。含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析是一種

21、科學(xué)的分析方法。 權(quán)重包含評標(biāo)時(shí)，評審者對項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)（市權(quán)重包含評標(biāo)時(shí)，評審者對項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)（市場、建筑、經(jīng)濟(jì)）。場、建筑、經(jīng)濟(jì)）。 含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析可以不論各類分項(xiàng)中的項(xiàng)目數(shù)含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析可以不論各類分項(xiàng)中的項(xiàng)目數(shù)量：量：1 1）按類設(shè)定權(quán)重；）按類設(shè)定權(quán)重；2 2）將權(quán)重分配到各分）將權(quán)重分配到各分項(xiàng)中去。項(xiàng)中去。 含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果應(yīng)是建筑設(shè)計(jì)方案評標(biāo)分含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果應(yīng)是建筑設(shè)計(jì)方案評標(biāo)分析的最終結(jié)果（見析的最終結(jié)果（見實(shí)例實(shí)例3 3）。）。一般權(quán)重設(shè)定 市場類市場類 3040%3040% 建筑類建筑類 4050%4050% 經(jīng)濟(jì)類經(jīng)濟(jì)類 1020%1020%五案例分析五案例分析1.

22、 1. 寫字樓案例分析寫字樓案例分析: : 新萬基國際會展大廈建筑設(shè)計(jì)方案評標(biāo) （案例一）2. 2. 商業(yè)案例分析商業(yè)案例分析: : 中心區(qū)購物公園建筑設(shè)計(jì)方案評標(biāo) （案例二）3. 3. 住宅區(qū)案例分析住宅區(qū)案例分析 鹿丹村重建建筑設(shè)計(jì)方案評標(biāo) （案例三）Thanks !世聯(lián)地產(chǎn)培訓(xùn)課程世聯(lián)地產(chǎn)培訓(xùn)課程2002 2002 年年 11 11 月月如何評價(jià)規(guī)劃建筑方案如何評價(jià)規(guī)劃建筑方案世聯(lián)地產(chǎn)培訓(xùn)課程世聯(lián)地產(chǎn)培訓(xùn)課程2007 2007 年年 11 11 月月課程目標(biāo)課程目標(biāo) 掌握規(guī)劃建筑方案的評價(jià)方法掌握規(guī)劃建筑方案的評價(jià)方法 設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)方案 建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

23、總平面圖總平面圖（總圖）建筑平面圖、立面建筑平面圖、立面圖、剖面圖圖、剖面圖（平、剖、立） 多方案評價(jià)多方案評價(jià) 評優(yōu)評優(yōu) 建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案目目 錄錄 一課題的提出一課題的提出 二評價(jià)方案的市場性二評價(jià)方案的市場性 三評價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)性三評價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)性 四評價(jià)方案的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)劣四評價(jià)方案的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)劣 五案例分析五案例分析一一. .課題的提出課題的提出1. 1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)2. 2. 傳統(tǒng)評價(jià)方法傳統(tǒng)評價(jià)方法3. 3. 專業(yè)評價(jià)方法專業(yè)評價(jià)方法 房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案選優(yōu)建筑設(shè)

24、計(jì)方案選優(yōu) 建筑設(shè)計(jì)方案改進(jìn)建筑設(shè)計(jì)方案改進(jìn) 設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo) 委托設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)（多方案）傳統(tǒng)評價(jià)方法分析傳統(tǒng)評價(jià)方法分析 方案方案A A 方案方案B B 方案方案C C 方案優(yōu)點(diǎn)方案優(yōu)點(diǎn) 方案缺點(diǎn)方案缺點(diǎn) 方案優(yōu)點(diǎn)方案優(yōu)點(diǎn) 方案優(yōu)點(diǎn)方案優(yōu)點(diǎn) 方案缺點(diǎn)方案缺點(diǎn) 方案缺點(diǎn)方案缺點(diǎn)定性定性分析分析方案比方案比較，優(yōu)較，優(yōu)多劣少多劣少勝出勝出方案方案B B直觀感直觀感覺判斷覺判斷專業(yè)評價(jià)方法專業(yè)評價(jià)方法 綜合、系統(tǒng)、專業(yè)綜合、系統(tǒng)、專業(yè) 定性分析定性分析 定量分析定量分析市場類市場類經(jīng)濟(jì)類經(jīng)濟(jì)類建筑類建筑類總體評價(jià)總體評價(jià)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理之一：統(tǒng)計(jì)學(xué)原理之一：樣本越多，樣本越多，越接近總體越接

25、近總體全面的、多全面的、多角度的、大角度的、大量的專業(yè)定量的專業(yè)定性分析，達(dá)性分析，達(dá)到定量分析到定量分析目的目的評標(biāo)方法特點(diǎn)評標(biāo)方法特點(diǎn)（一）（一）1. 1. 對每一方案的評審角度全（市場類、經(jīng)濟(jì)類、建筑類三對每一方案的評審角度全（市場類、經(jīng)濟(jì)類、建筑類三大類）、考察樣本多（數(shù)十項(xiàng)分項(xiàng)指標(biāo)），基本可以反大類）、考察樣本多（數(shù)十項(xiàng)分項(xiàng)指標(biāo)），基本可以反映一個建筑設(shè)計(jì)方案的全貌（統(tǒng)計(jì)學(xué)基本原理：映一個建筑設(shè)計(jì)方案的全貌（統(tǒng)計(jì)學(xué)基本原理：“樣本樣本越多，越接近總體越多，越接近總體”）。）。2.2.正因?yàn)楸痉椒疾斓臉颖径?，突破了傳統(tǒng)的評標(biāo)方法，正因?yàn)楸痉椒疾斓臉颖径?，突破了傳統(tǒng)的評標(biāo)方法，即憑直

26、觀感覺，多為定性分析得出評標(biāo)結(jié)果。實(shí)現(xiàn)了較即憑直觀感覺，多為定性分析得出評標(biāo)結(jié)果。實(shí)現(xiàn)了較為科學(xué)的、系統(tǒng)的、全面的定量分析評標(biāo)。為科學(xué)的、系統(tǒng)的、全面的定量分析評標(biāo)。評標(biāo)方法特點(diǎn)評標(biāo)方法特點(diǎn)（二）（二）3.3.由于采用的樣本多，對個別樣本項(xiàng)目的評標(biāo)結(jié)果可能由于采用的樣本多，對個別樣本項(xiàng)目的評標(biāo)結(jié)果可能產(chǎn)生的失誤，其影響已不太重要（減低了評標(biāo)難度及產(chǎn)生的失誤，其影響已不太重要（減低了評標(biāo)難度及對專業(yè)人員的技術(shù)水平要求）。對專業(yè)人員的技術(shù)水平要求）。4.4.采用含權(quán)重方式統(tǒng)計(jì)評審結(jié)果，強(qiáng)調(diào)了我們對投標(biāo)方采用含權(quán)重方式統(tǒng)計(jì)評審結(jié)果，強(qiáng)調(diào)了我們對投標(biāo)方案各分項(xiàng)項(xiàng)目的不同關(guān)注度。案各分項(xiàng)項(xiàng)目的不同關(guān)注度

27、。評標(biāo)方法特點(diǎn)評標(biāo)方法特點(diǎn)（三）（三） 5.5.評標(biāo)屬相對概念，用如下色塊表示：評標(biāo)屬相對概念，用如下色塊表示： 表示適于銷售、較合理、較經(jīng)濟(jì)表示適于銷售、較合理、較經(jīng)濟(jì) 表示銷售、合理、經(jīng)濟(jì)性尚可表示銷售、合理、經(jīng)濟(jì)性尚可 表示不利于銷售、不盡合理、不經(jīng)濟(jì)表示不利于銷售、不盡合理、不經(jīng)濟(jì)二評價(jià)方案的市場性二評價(jià)方案的市場性 1. 1. 是否有利于銷售是否有利于銷售 2. 2. 是否市場歡迎的設(shè)計(jì)方案是否市場歡迎的設(shè)計(jì)方案 3. 3. 是否存在風(fēng)水問題是否存在風(fēng)水問題 市場類評標(biāo)示例市場類評標(biāo)示例1 外立面昭示性（權(quán)重5%）方案方案設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)論結(jié)論A A時(shí)代

28、感與三層騎樓柱廊結(jié)合現(xiàn)代感強(qiáng)、立面大氣、層次豐富 B B一層騎樓，特設(shè)廣告位商業(yè)味濃，手法現(xiàn)代 CC忠實(shí)于B+H方案、立面簡潔在原方案上突破較少 3 商場街鋪化（-1層、一層商鋪）（權(quán)重6%）方案方案設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)論結(jié)論A A街鋪化程度高, 一層鋪小,-1層鋪面偏大一層鋪面易銷售 B B全部商鋪街鋪化,鋪面方正一層、-1層中心鋪面易銷售 CC有部分商場格局有難銷售鋪面 三三. .評價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)性評價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)性 1.1. 方案是否經(jīng)濟(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 2.2. 方案在經(jīng)濟(jì)上是否合理方案在經(jīng)濟(jì)上是否合理經(jīng)濟(jì)性案例經(jīng)濟(jì)性案例 建筑建筑 樓層樓層 建筑建筑 形式形式 乘用

29、乘用 電梯電梯 消防消防 電梯電梯 消防消防 樓梯樓梯 其他其他 設(shè)施設(shè)施7 7層及以下層及以下多層多層 無無 無無 無無811811層層小高層小高層 1 1 無無 1 112181218層層中高層中高層 1 1 1 1 1 1100100100米米超高層超高層 2 2以上以上 1 1 2 2煙感煙感噴淋噴淋消防規(guī)范要求的樓層高度經(jīng)濟(jì)成本概念消防規(guī)范要求的樓層高度經(jīng)濟(jì)成本概念建筑成本樓層33F18F11F7F為什么深圳為什么深圳的高層建筑的高層建筑都一般高？都一般高？ 經(jīng)濟(jì)類評標(biāo)示例 13 外立面裝飾（權(quán)重3%）方案方案設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)結(jié)論論A A兩座玻璃房，外墻

30、玻璃幕面積大造價(jià)最高 B B一般外墻裝飾+框架造價(jià)一般 CC局部玻璃幕墻造價(jià)稍高 四評價(jià)方案的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)劣四評價(jià)方案的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)劣 1. 1. 總平面布局總平面布局 2. 2. 戶型平面戶型平面 3. 3. 環(huán)境景觀環(huán)境景觀 4. 4. 配套配套 5. 5. 建筑設(shè)計(jì)存在問題建筑設(shè)計(jì)存在問題總平面布局總平面布局 總平面布局是建筑方案的關(guān)鍵總平面布局是建筑方案的關(guān)鍵 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.有無前廣場有無前廣場2.2.人流、車流組織人流、車流組織3. 3. 消防車道及消消防車道及消 防登高面防登高面4.4.景觀面的利用景觀面的利用1.1.

31、是否盡可能多地設(shè)是否盡可能多地設(shè) 置街鋪置街鋪2.2.大商場有無前廣場大商場有無前廣場3.3.大商場有無中庭大商場有無中庭4.4.有無人流集散空間有無人流集散空間5.5.公共綠地是否有利公共綠地是否有利 于人流于人流1.1.圍合式還是軍營式圍合式還是軍營式2.2.公共綠地的組織公共綠地的組織3.3.人車分流人車分流4.4.是否能保證更多的是否能保證更多的 戶型南向戶型南向5.5.配套設(shè)置布置的合配套設(shè)置布置的合 理性理性戶型平面戶型平面 戶型平面是檢驗(yàn)市場性的關(guān)鍵戶型平面是檢驗(yàn)市場性的關(guān)鍵物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅住宅常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.基本單位是否能基本單位是否能

32、 滿足大多市場需滿足大多市場需 求面求面(50100200)(50100200)2.2.平面在結(jié)構(gòu)、布平面在結(jié)構(gòu)、布 局上是否能實(shí)現(xiàn)局上是否能實(shí)現(xiàn) 自由組合自由組合3. 3. 衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生間設(shè)置1.1.基本單位是否能滿基本單位是否能滿 足大多市場需求面足大多市場需求面 (10202735)(10202735)2.2.平面在結(jié)構(gòu)、布局上平面在結(jié)構(gòu)、布局上 是否能實(shí)現(xiàn)自由組是否能實(shí)現(xiàn)自由組 合合3.3.有無人流集散空間有無人流集散空間4.4.商業(yè)通道布置的合商業(yè)通道布置的合 理性理性1.1.戶型布局的合理性戶型布局的合理性2.2.是否能保證更多的是否能保證更多的 主人房南向主人房南向3.3.是否

33、能保證更多的是否能保證更多的 客廳面向景觀面客廳面向景觀面4.4.是否設(shè)置玄關(guān)或可是否設(shè)置玄關(guān)或可 能能5.5.戶型的方正戶型的方正環(huán)境景觀環(huán)境景觀 環(huán)境景觀對不同的物業(yè)有不同的要求。環(huán)境景觀對不同的物業(yè)有不同的要求。 一般而言，住宅區(qū)要求最高，寫字樓、商業(yè)次之。一般而言，住宅區(qū)要求最高，寫字樓、商業(yè)次之。 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.公共空間的綠化公共空間的綠化2.2.群樓頂綠化群樓頂綠化3. 3. 共享空間綠化共享空間綠化4.4.環(huán)境景觀面的利環(huán)境景觀面的利 用用1.1.是否有休閑配套綠是否有休閑配套綠 化化2.2.立體綠化立體綠化3.

34、3.樓頂綠化樓頂綠化1.1.小區(qū)中央花園小區(qū)中央花園2.2.組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化3.3.景觀主題景觀主題4.4.環(huán)境景觀的利用環(huán)境景觀的利用配配 套套 配套設(shè)施對不同的物業(yè)有不同的要求。配套設(shè)施對不同的物業(yè)有不同的要求。 一般而言，寫字樓要求最高，商業(yè)次之。一般而言，寫字樓要求最高，商業(yè)次之。 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.外立面材料及造外立面材料及造 型型2.2.大堂設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)3. 3. 電梯廳設(shè)計(jì)電梯廳設(shè)計(jì)4.4.電梯品牌及標(biāo)準(zhǔn)電梯品牌及標(biāo)準(zhǔn)5.5.空調(diào)能否保證空調(diào)能否保證2424 小時(shí)辦公小時(shí)辦公6.6.會所配套會所配套1.1.商業(yè)形象商

35、業(yè)形象2.2.中央空調(diào)中央空調(diào)3.3.自動扶梯自動扶梯4.4.其他設(shè)施其他設(shè)施1.1.會所配套會所配套2.2.商業(yè)配套商業(yè)配套3.3.學(xué)校配套學(xué)校配套4. 4. 運(yùn)動場所配套運(yùn)動場所配套存在設(shè)計(jì)問題存在設(shè)計(jì)問題 即便是完滿的設(shè)計(jì)也可能存在缺陷或可以調(diào)整的地方即便是完滿的設(shè)計(jì)也可能存在缺陷或可以調(diào)整的地方 評標(biāo)目的是看哪一個方案具有達(dá)到理想設(shè)計(jì)的可能性評標(biāo)目的是看哪一個方案具有達(dá)到理想設(shè)計(jì)的可能性 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點(diǎn)分析點(diǎn)1.1.外立面昭示性不外立面昭示性不 強(qiáng)強(qiáng)2.2.人流、車流組織人流、車流組織 不理想不理想3. 3. 空調(diào)沒有考慮空調(diào)沒有考慮 2424小時(shí)辦公小時(shí)辦公4.4.景觀面沒有利用景觀面沒有利用1.1.沒有盡可能多地設(shè)沒有盡可能多地設(shè) 置街鋪置