房地產項目開發(fā)全程操作流程

1、房地產項目開發(fā)全程操作流程第一步房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發(fā)公司的設立1、公司設立準備2、申請資質等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務登記二、外資房地產開發(fā)公司的設立6、申請批準項目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領外商投資企業(yè)批準證書10、辦理企業(yè)登記房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領證照費 第二步房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步

2、確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設計條件3、委托作出規(guī)劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環(huán)保 三廢”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質勘探12、委托初步設計13、申報、審定初步設計二、房地

3、產開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費&勘察設計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設計費第四步房地產開發(fā)項目土地使用權的取得 取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序 一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規(guī)劃許可證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估

4、價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協議20、簽訂補償安置協議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項協議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖27、調查戶口核實勞動力2

5、8、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發(fā)建設基金19、耕地占用稅第五步房地產開發(fā)項目的拆遷安置房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷

6、許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發(fā)放運作拆遷補償款12、拆遷施工現場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉費）5、清理費6、停產停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的 補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費第六步房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發(fā)項目開工、

7、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作1、領取房地產開發(fā)項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理 四源”接用手續(xù)9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程

8、標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節(jié)稅37、領取固定資產投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協調街道環(huán)衛(wèi)部門40、協調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議42、領取建設工程開工證四、房地產開發(fā)項目的工程施工43、施

9、工場地的三通一平”44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監(jiān)督五、房地產開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù) 48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取工程質量竣工核驗證書49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發(fā)管理費10、城建綜合開發(fā)項目管理費11、建筑行業(yè)管理費12、綠化建設費14、綠化補償費

10、15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設施費17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）18、電源建設集資費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產投資方向調節(jié)稅第七步房地產開發(fā)項目的經營階段房地產開發(fā)項目經營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預（銷）售許可證2、選定中介代理機構和律師事務所3、

11、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產權過戶手續(xù)二、北京市內銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資證明14、辦理內銷商品房預（銷）售許可證15、銷售項目備案16、委托中介代理機構進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記21、辦理房地產抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質量保證書和使用說明書24、辦理產權立契過戶手續(xù)三、北京市房地產出租的綜合管理25、房屋出租權的確認26、申請房屋租賃許可

12、證27、出租人與承租人簽訂書面承租協議28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關系的終止四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理31、房屋出租權的確認32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理房屋租賃安全合格證34、簽訂書面租賃協議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產的抵押36、抵押權的設定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產抵押登記39、抵押房地產的占管40、抵押房地產的處分房地產開發(fā)項目經營階段的相關稅費1、營業(yè)稅2、城市維護建設稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅8、9、1011121314151617181920212223247、企業(yè)所得

13、稅個人所得稅房產稅、城市房地產稅、房屋產權登記費、房屋所有權證工本費、房產共有權執(zhí)照費、房屋他項權利執(zhí)照費、房屋買賣登記費、房屋買賣手續(xù)費、房屋租賃審核備案手續(xù)費、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費、房屋租賃登記費、房屋估價手續(xù)費、房屋公證估價手續(xù)費、房地產價格評估費、房地產中介服務費第八步房地產開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經營資質審批2、簽署物業(yè)管理委托合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質量保證書和使用說明書7、物業(yè)管理服務基本要求8、物業(yè)管理委

14、員會的設立房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段房地產開發(fā)流程（詳細）第一步房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發(fā)公司的設立1、公司設立準備2、申請資質等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務登記二、外資房地產開發(fā)公司的設立6、申請批準項目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領外商投資企業(yè)批準證書10、辦理企業(yè)登記房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領證照費第二步房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選

15、定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設計條件3、委托作出規(guī)劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環(huán)保三廢”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質勘探12、委托初步設計13

16、、申報、審定初步設計二、房地產開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設計費第四步房地產開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規(guī)劃許可證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門

17、實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協議20、簽訂補償安置協議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項協議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦

18、理凍結戶口27、調查戶口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發(fā)建設基金19、耕地占用稅第五步房地產開發(fā)項目的拆遷安置 房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律

19、程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發(fā)放運作拆遷補償款12、拆遷施工現場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉費）5、清理費6、停產停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房

20、屋拆遷服務費第六步房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作1、領取房地產開發(fā)項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、 土地有償出讓項目辦理四源”接用手續(xù)9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標

21、申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設工程監(jiān)理33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節(jié)稅37、領取固定資產投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協調街道環(huán)衛(wèi)部門40、協調交通管理部門

22、41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議42、領取建設工程開工證四、房地產開發(fā)項目的工程施工43、 施工場地的三通一平”44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監(jiān)督五、房地產開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取工程質量竣工核驗證書49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費（大市政費）

23、9、開發(fā)管理費10、城建綜合開發(fā)項目管理費11、建筑行業(yè)管理費12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設施費17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）18、電源建設集資費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產投資方向調節(jié)稅第七步房地產開發(fā)項目的經營階段房地產開發(fā)項目經營

24、階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預（銷）售許可證2、選定中介代理機構和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產權過戶手續(xù)二、北京市內銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資證明13、簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協議14、辦理內銷商品房預（銷）售許可證15、銷售項目備案16、委托中介代理機構進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記21、辦理房地產抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質量保證書和使用說明書24、辦理產權立契過戶手續(xù)三、北京市房地產出租的綜合管理2