房地產(chǎn)估價理論方法第三章：房地產(chǎn)價格價值

1、第三章房地產(chǎn)價格和價值Q 手寫板圖示0甜1-01指數(shù)函數(shù)f (x) = (l+x)y(1+105)60©手寫板圈示0301-伺 (1 + 10%)60 XXQ 手寫板圖示Q301F4三 （1+他）也使用方法；stspl：先按底數(shù)1* 1step2：再按功能屣|護(hù)|step3：再按指數(shù)60step4：再按三 手寫板圖示Q3Q1-0B JXK(1+10%)60stepl：step2：step3；step4：step5:找 2nd F先按底數(shù)i.l護(hù) 按功能鍵xT搜指數(shù)60援B測試目的 本部分的測試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價 格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)

2、價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、 熟悉和掌握程度。測試內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件一、房地產(chǎn)價格的含義 了解二、房地產(chǎn)價格的形成條件 熟悉1. 有用性2. 稀缺性3. 有效需求第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征 熟悉第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 熟悉1. 房地產(chǎn)需求的含義2. 決定房地產(chǎn)需求量的因素3. 房地產(chǎn)需求的曲線二、房地產(chǎn)供給 熟悉1. 房地產(chǎn)供給的含義2. 決定房地產(chǎn)供給量的因素3. 房地產(chǎn)供給曲線三、房地產(chǎn)均衡價格 熟悉四、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性 熟悉 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類 一、價值、使用價值和交換價值 熟悉 二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

3、 掌握1. 成交價格2. 市場價格3. 理論價格4. 評估價值三、市場價值和非市場價值 掌握1. 市場價值2. 非市場價值四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值 掌握1. 買賣價格2. 租賃價格3. 抵押價值4. 保險價值5. 計稅價值6. 征收價值五、房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格1. 房地產(chǎn)所有權(quán)價格2. 土地使用權(quán)價格3. 其他房地產(chǎn)權(quán)利價格六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值 了解七、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 了解八、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格 熟悉九、土地價格、建筑物價格和房地價格 熟悉1. 土地價格2. 建筑物價格3

4、. 房地價格 十、總價格、單位價格和樓面地價 掌握1. 總價格2. 單位價格3. 樓面地價 十一、名義價格和實際價格 十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格 熟悉 十三、起價、標(biāo)價、成交價和均價 熟悉 十四、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價 熟悉第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件1. 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價貨幣或?qū)嵨?、無形資 產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，但可以用實物等非貨幣形式來償付2. 房地產(chǎn)價格的形成條件 三條件）有用性，稀缺性，有效需求 意愿購買能力）第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征 5 個）受區(qū)位影響很大 實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格形成的時

5、間較長 容易受交易者的個別情況的影響有交換代價的價格 買賣價格，也稱源泉價格）和使用代價的租金 租賃價格，狹義 價格）第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格1. 房地產(chǎn)需求 房地產(chǎn)需求，是指消費(fèi)者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所 愿意并且能夠購買的數(shù)量。需求的條件：購買愿意購買支付能力 房地產(chǎn)市場需求：在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有消費(fèi)者需求的總和。【典型例題】 形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有 ）。A. 消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿B. 消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格C. 城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展D. 人口急劇增長E. 房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求提示：參見教材P80O答疑編號5正

6、確答案 AB決定房地產(chǎn)需求的因素 5因素）該房地產(chǎn)的價格 一般是負(fù)相關(guān)，但是有例外-炫耀物品和吉芬物品）消費(fèi)者的收入 正常商品正相關(guān)，低檔商品負(fù)相關(guān)）消費(fèi)者的偏好 正相關(guān)）相關(guān)物品的價格水平替代品一一某商品價格上升，導(dǎo)致另一種商品需求增加經(jīng)濟(jì)適用房與商品房）互補(bǔ)品-一某商品價格上升，導(dǎo)致另一種商品需求減少住宅與其配套商業(yè)）手寫板圖示0301-06替代品 互補(bǔ)品FU Q" QyT替代關(guān)系手寫板圖示0301-07px t I互補(bǔ)關(guān)系消費(fèi)者預(yù)期：對未來收入的預(yù)期正相關(guān)），對房地產(chǎn)價格走勢的預(yù)期正相關(guān)，如買漲不買跌）房地產(chǎn)需求曲線，表示房地產(chǎn)需求量與價格之間的關(guān)系的曲線。【難點(diǎn)】需求量的變動

7、 點(diǎn)在需求曲線上移動）和需求的變動 整條需求曲線的位移）需求量的變動，僅只價格變動，其他因素不變，需求量沿需求曲線移動，價格提高， 點(diǎn)向左移，價格降低，點(diǎn)向右移引起需需求的變動，指價格以外的其他因素變動，導(dǎo)致整條需求曲線向左或向右平移 求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移）2. 房地產(chǎn)供給 熟悉）房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對 某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。兩個條件：供給愿意+供給能力房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和 擁有者供給的總和+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其

8、他種類房地產(chǎn)量 地產(chǎn)量+新開發(fā)量決定房地產(chǎn)供給量的因素該房地產(chǎn)價格 正相關(guān)）。該房地產(chǎn)的成本 負(fù)相關(guān)）。該房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 正相關(guān)）。房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期預(yù)期價格上升，則會增加供給量預(yù)期價格下降，則會減少供給。房地產(chǎn)供給曲線是表示房地產(chǎn)供給量與價格之間的關(guān)系的曲線。【難點(diǎn)】供給量的變化 < 點(diǎn)在供給曲線上移動）與供給的變化 < 整條供給曲線的位移） 與需求量的變化和需求的變化類同。3. 房地產(chǎn)均衡價格 <熟悉）是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)市場需求量與市 場供給量相等時的價格。手寫板圈示0302-010QEQ均衡是市場價格運(yùn)行的必然趨勢，

9、如果市場價格偏離了均衡價格，必須會出現(xiàn)過?；蚨?缺，導(dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升，最終再次趨向于均衡價格©手寫板圖不03Q2-Q3PkE+與E對比pe!QEt0QS 1 f DI, AS t> Ad 14. 房地產(chǎn)供求狀況的四種類型全國房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況全國同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況房地產(chǎn)的不可移動性和變更用途的困難，使得決定房地產(chǎn)價格的，主要是本地區(qū)同類 房地產(chǎn)的供求狀況。也印證了前面說過的房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類1價值、使用價值和交換價值使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用交換

10、價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量。 在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值關(guān)系：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就一定沒有交換價值。沒有交換價 值不一定沒有使用價值，如空氣。房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值2. 成交價格、市場價格、理論價格和評估價格成交價格指在房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達(dá)成交易價格。兩個特點(diǎn)：是已經(jīng)完成的事實，是個別價格）【難點(diǎn)】最低賣價、最高買價、成交價之間的關(guān)系當(dāng)最高買價高于或等于最低賣價， 才有成交可能。三者關(guān)系：最高買價成交價最低賣價。最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價 格的可能區(qū)間實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：該種房

11、地產(chǎn)是處于買方市場還是 賣方市場，買賣雙方相對的議價能力Q手寫板圖示0302-05價格水平最低賣價無法阪交 最高買價不可能應(yīng)交手寫板圖擊030206價格水平最高買價成交價格最低賣價有咸交可能【重點(diǎn)】買方市場與賣方市場買方市場，供大于求，相對過剩，買方主動。成交價偏向最低賣價。（08年底國內(nèi)房地產(chǎn)市場具有典型的買方市場特征）賣方市場，求大于供，相對短缺，賣方主動。成交價偏向最高買價。（0507年國內(nèi)房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場）例題： 判斷題）在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。）【2008年真題】提示：參見教材P91 敘答疑編號5正確答案對答案解讀賣方主動，可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

12、，導(dǎo)致價格上漲。正常成交價格：指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害 關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對交易對象或市場行情不了解 等不良因素的影響。條件7個）公開市場交易對象本身具備市場性眾多的買者和賣者買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為 經(jīng)濟(jì)人假定）買者和賣者都具有完全信息適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易按土地出讓方式劃分的成交價格招標(biāo)成交價-可實現(xiàn)高地價拍賣成交價-最能抬高地價掛牌成交價-可實現(xiàn)高地價協(xié)議成交價-一般會降低地價一般情況下，協(xié)議地價最低，其次是招標(biāo)地價，最高的是拍賣地價。市場價格，是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是

13、該類房地產(chǎn)大量成交價 格的抽象結(jié)果 平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）理論價格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與供給 相等的條件下形成的價格【辨析】市場價格和理論價格市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格理論價格是一種完美狀態(tài)下的價 格，則市場價格是一種長期正常狀態(tài)下的平均價格正常情況下，市場價格基本上與理論價 格相吻合，圍繞著理論價格上下波動但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能 會較大、較長時期脫離理論價格【辨析】成交價格、市場價格與理論價格的關(guān)系成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格評估價值是指估價

14、師通過估價活動而得出的估價對象的價值。它不是事實，但有可能 成為成交價格。好的評估價值=正常成交價格=市場價格同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師的評估價值可能有差異，但是應(yīng)在合理的誤差范圍內(nèi)【辨析】比準(zhǔn)價格、積算價格、收益價格收益法的收益價格傾向于最高買價，趨向于理論價格成本法的積算價格傾向于最低賣 價市場法的比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，趨向于市場價格正常市場情況下，比準(zhǔn)價格與收益 價格基本一致房地產(chǎn)泡沫情況下，比準(zhǔn)價格大大高于收益價格。反過來，比準(zhǔn)價格大大高 于收益價格和積算價格，則存在泡沫。市場不景氣情況下，積算價格大大高于比準(zhǔn)價格或 收益價格。反過來，也成立。例題：下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價

15、格關(guān)系的表述中，正確的是 ）。【2006年真題】A. 在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B. 在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C. 在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格 未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格D. 比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價 提示：參見教材P93O答疑編號5正確答案C答案解讀A正常市場狀態(tài)下，比準(zhǔn)價格與收益價格基本一致B市場存在泡沫時，比準(zhǔn)價格大于收益價格D收益法測算出的傾向于最高買價，成本法測算出的傾向于最低賣價，市場法測算出 的傾向于成交價格例題：判斷題在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得

16、的價值大大高于市場法 或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。2009年真題提示：參見教材P93»答疑編號5正確答案正確3. 市場價值、非市場價值 快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、清算價值和投資價 值）市場價值5+3條件）一般條件5個）交易雙方自愿交易利己動機(jī)進(jìn)行交易交易雙方精明謹(jǐn)慎，了解 交易對象，知曉市場行情交易雙方有充裕的時間進(jìn)行交易不存在買者因特殊興趣而給 予附加出價隱含條件3個）最高最佳使用繼續(xù)使用持續(xù)利用）市場參與者與集體觀念和行為特例：征收房屋強(qiáng)制性而非自愿，但房屋征收估價應(yīng)當(dāng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。例題： 判斷題）城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價值形成中的交

17、易雙方 自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！?007年真題】提示：參見教材P95O答疑編號5正確答案錯 非市場價值5種快速變現(xiàn)價值，賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價值。不符合市場價值形 成的“交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易”條件，交易時間較短，一般低于市場價值謹(jǐn)慎價值指在存在不確定性因素的情況下，遵守謹(jǐn)慎原則高估風(fēng)險與費(fèi)用，低估收益）評估出的價值。一般低于市場價值。如抵押價值。）【2008年真例題： 判斷題）房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價值標(biāo)準(zhǔn)。題】提示：參見教材P95O答疑編號5正確答案錯在用價值指在現(xiàn)狀使用下的價值?，F(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次，

18、它可能是 最高最佳使用，也可能不是。當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，在用價值等于市場價值。 當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時，在用價值小于市場價值。例題： <判斷題）房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。< ）【2008年真題】提示：參見教材P95O答疑編號5正確答案錯答案解讀當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，在用價值等于市場價值。當(dāng)現(xiàn)狀使用 不是最高最佳使用時，在用價值小于市場價值。殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值，一般低于市場價值。特例：在征收國有土地上 單位和個人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值給予拆遷補(bǔ)償投資價值指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所

19、評估出的價值。 投資價值與市場價值的區(qū)別市場價值來源于大多數(shù)市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的。具有唯一 性投資價值是對特定的投資者而言，建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上。投資價值因人而 異投資價值因人而異的原因在于，不同的投資者在各方面的情況不同，都會影響其對房 地產(chǎn)未來收益能力的預(yù)期投資實現(xiàn)的條件，投資者評估的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格 投資價值的評估方法與評估市場價值的方法相同，主要區(qū)別在參數(shù)的取值市場價值投資價值折現(xiàn)率社會一般報酬率特定投資者要求的最低報酬率凈收益稅前凈收益 <不扣除所得稅）稅后凈收益 <扣除所得稅）未來凈收益的估計客觀可能樂觀也可能悲觀政府

20、國有土地招、拍、掛，開發(fā)商委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高購買價格，就 是一種投資價值評估例題：房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于< ）?！?007年真題】A. 市場價值B. 清算價值C. 快速變現(xiàn)價值D. 投資價值提示：參見教材P96軻答疑編號5正確答案D例題：下列價值種類中，屬于基本價值類型的有< ）?！?008年真題】A. 抵押價值B.市場價值C. 計稅價值D.投資價值E. 在用價值提示：參見教材 P94、P95O答疑編號5正確答案BDE例題：下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是< ）?！?009年真題】A. 在用價值為市場價值B. 投資價值屬于非

21、市場價值C. 市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D. 同一估價對象可能有不同類型的價值提示：參見教材 P94-95O答疑編號5正確答案 A答案解讀在用價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的 話，就是市場價值，不是的話，就會低于市場價值。不同的投資者對于投資價值的判斷有很大差異，和市場價值不一定吻合。例題：對于同一估價對象和同一估價時點(diǎn)，下列價值類型中評估值最大的一般是<）?！?009年真題】A. 謹(jǐn)慎價值B.市場價值C.殘余價值D.快速變現(xiàn)價值提示：參見教材 P94-95啟答疑編號5正確答案B例題：下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有< ）【2009年真題】A.

22、完全產(chǎn)權(quán)價值B. 出租人權(quán)益價值C. 快速變現(xiàn)價值D. 承租人權(quán)益價值E. 殘余價值提示：參見P95O答疑編號5正確答案CE答案解讀快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值；殘余價值一般低于市場價值，這兩個 是非市場價值。完全產(chǎn)權(quán)價值肯定是市場價值，出租權(quán)價值，和承租權(quán)價值，因為租金存 在市場標(biāo)準(zhǔn)，租賃也是完全的市場行為，因而租金體現(xiàn)了市場價值。例題：【判斷題】對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價 值，一般大于市場價值?！?009年真題】提示：參見教材P96O答疑編號5正確答案錯誤答案解讀市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值， 在某一具體時點(diǎn)，市場價值是唯一的

23、；投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成 的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價 值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。4. 買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值 買賣價格是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取 或他人支付的貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益租賃價格：是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用， 由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費(fèi)的貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益<注意：與租賃權(quán)價格的區(qū)別）【重點(diǎn)】租金的分類租金種類

24、包含的項目市場租金商品租金折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、地租、利潤< 八項）成本租金折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅< 五項）準(zhǔn)成本租金福利租金真正的房租地租、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險費(fèi)、持有環(huán)節(jié)稅、租 賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤 <十項）【重點(diǎn)】實際房租與真正租金的差別實際房租中可能包含著真正房租之外的費(fèi)用實際房租中可能未包含真正房租的構(gòu)成因素例題：下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有< ）?！?008年真題】A. 折舊費(fèi)B.維修費(fèi)C.管理費(fèi)D.保險費(fèi)E.房產(chǎn)稅提示：參見教材P97鋼答疑編號5正確答案 ABCE抵押價值：是在抵押期間的各個

25、時點(diǎn)<09新增），債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償 款后的余額法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目?額。包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)項目價款以及其他法定優(yōu)先受 償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價費(fèi)用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。公 式抵押貸款額度=抵押價值 *貸款成數(shù)抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-法 定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-拖欠建設(shè)項目價款-已抵押擔(dān)保的債 權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)

26、利下的價值-拖欠建設(shè)項目價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款例題：王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為 8%貸款期限為5年，按月等額償還。2009年10月18 日，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第1年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長5囁口 3%未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7%抵押貸款成數(shù)一般為 6成。請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。<8分）【2009年真題】提示：參見P98-99O答疑編

27、號5正確答案再次抵押價值 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-拖欠項目價款=已抵押貸款余額/社會一般貸款層數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款解題思路：這里沒有法定優(yōu)先權(quán)的問題，所以，先用收益法計算該商鋪2009年10月18日這個估價時點(diǎn)的收益還原法下的價值。再計算2009年10月18日的已抵押貸款余額，<1）2009年10月18日的收益還原法下的價值商鋪的收益還原法下的價值 =2270.22-485.09=1785.13<2）貸款余額總共60期，已經(jīng)償還了 40期，還剩20期。月償還貸款額為40557元未還貸款額=40557*<P/A，8%/12, 20）=75.7050 萬元<3）再

28、次抵押價值 萬元注：請學(xué)員自行學(xué)習(xí)此題例題：某商品住宅在建項目建設(shè)用地面積25000平方M擬建500套住宅，總建筑面積50000平方M,已完成總投資80%開發(fā)商以5000元/平方M的價格預(yù)售了其中的 100 套，建筑面積10000平方M預(yù)購人按照房價的 70%辦理了個人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將 該在建項目抵押貸款，目前該筆貸款余額260萬元。開發(fā)商目前支付給施工單位的項目款比施工單位實際投入少 200萬元。現(xiàn)評估該在建項目不存在預(yù)售期房，且未設(shè)立法定優(yōu)先 受償權(quán)下的價值為 2000萬元。當(dāng)?shù)赝愒诮椖康牡盅嘿J款成數(shù)一般為65%求取：該在建項目的再次抵押價值。提示：參見教材P98O答疑編號5正

29、確答案2QQQx5000010000_2QO_ 260 =10qq77 元5000065%例題： <判斷題）某房地產(chǎn)于 2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。<）【2008年真題】提示：參見教材P98細(xì)答疑編號5正確答案對再袂抵押價值未還貸款価萬=500 人環(huán)妊押成數(shù)60%耒還貸裁=200 X 12071例題：在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點(diǎn)估價師所熟知的法定優(yōu)先受償 款。法定優(yōu)先受償款包括

30、 < ）?！?007年真題】A. 劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金B(yǎng). 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C. 發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)項目價款D. 強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用E. 估價費(fèi)用提示：參見教材P98敘答疑編號5正確答案BC答案解讀法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè) 項目價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價費(fèi)用、營業(yè)稅等 拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。例題：某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為< ）萬?！?008年真題】A. 370B.385C.420D.550提示：參見教材P98

31、 敘答疑編號5正確答案B例題：某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為 540萬元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應(yīng)為276萬元。< ）【2007年真題】提示：參見教材P99O答疑編號5正確答案錯答案解讀再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-拖欠建設(shè)項目價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款。未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的 價值指抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款，一般低于市場價值，本題中的再抵押價 值應(yīng)該為100萬元。例題：在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先 受償權(quán)下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受

32、償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包 括<）【2009年真題】A. 拖欠建設(shè)項目價款B. 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C. 房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用D. 訴訟費(fèi)用E. 其他法定優(yōu)先受償款提示：參見P98O答疑編號5正確答案 ABE保險價值是房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值火災(zāi)險的評估價值包含建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失不含土地價值。計稅價值，也稱為課稅價值或計稅租金，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估 的房地產(chǎn)價值或租金。如房產(chǎn)稅計稅價值為房產(chǎn)原值一次減除10%-30%B的余值，或房產(chǎn) 租金。 征收價值是為國家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。

33、 例：一個經(jīng)營者花費(fèi) 5 萬美元購置一塊建筑場地。然后再花費(fèi) 20 萬美元修建一幢辦公 樓。這時他在他的資產(chǎn)中已投入 25 萬美元，這是投資成本的總和。當(dāng)他將該財產(chǎn)為抵押貸 款評估時，該財產(chǎn)只會有 21 萬美元的借款價值，估稅員以 13 萬美元估定財產(chǎn)收稅價價 值。如果該財產(chǎn)所有者決定出售該財產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，標(biāo)價 30 萬元美元。 然而，在他確實得到標(biāo)價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產(chǎn)正是某種公共項目所需要的，可以得 到 27.5 萬美元的征收價值。以上每個價值，都是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的一種衡量，有其合理性。5. 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格 所有權(quán)價格，中國目前只有房屋所有權(quán)價格

34、沒有土地所有權(quán)價格，因為土地公有制 下，土地的國家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓。土地征收目前不是按土地的市場價值進(jìn)行補(bǔ)償。未來改革方向是按照土地市場價值補(bǔ) 償。房屋拆遷貨幣補(bǔ)償，以被拆遷房屋的市場評估價格為依據(jù)。 使用權(quán)價值主要指土地使用權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營 權(quán)。正常情況下土地所有權(quán)價格高于土地使用權(quán)價格，但在特殊情況下有例外。 其他權(quán)益價格，泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格，包括：租 賃權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格。6. 原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值會計上的概念 原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取

35、得時 實際發(fā)生的成本。對于外購的資產(chǎn)，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出 對于自行建造的資產(chǎn)，為建造出達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出 會計核算原則，將原始價值作為資產(chǎn)的價值確認(rèn)的基礎(chǔ)，作為入賬價值 賬面價值，也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值，減去已計提折舊 后的余額。賬面價值 =原始價值 - 累計折舊 原始價值和賬面價值的比較 原始價值是不變的，帳面價值逐年遞減。 公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償 的金額。采用公允價值計量房地產(chǎn)價值的條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市 場，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得

36、同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。達(dá)到條件時， 公允價值模式優(yōu)于成本模式 市場價值，也稱為實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格，是資產(chǎn)在 市場上成交的最可能的價格。各價值之間的關(guān)系 原始價值始終不變，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少，公允價值、市場價值是 隨著時間的流逝而波動公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關(guān)，也可能無關(guān) 房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值 下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是 < ）?！?2007 年真題】 A.原始價值高于賬面價值B. 投資價值高于市場價值C. 謹(jǐn)慎價值低于市場價值D. 快速變現(xiàn)價值低于市場價值提示

37、：參見教材 P103O答疑編號5正確答案B7. 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價一一按政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)程度來 劃分形成機(jī)制估價規(guī)定適用市場 調(diào)節(jié) 價通過市場競爭形成，經(jīng)宮者自主制疋依據(jù)市場供求狀況商品房政府 指導(dǎo) 價政府價格主管部門或其他有關(guān)部門按定價權(quán)限 和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制 疋估價結(jié)果不得超出政 府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度經(jīng)濟(jì) 適用 房政府 定價由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定 價權(quán)限和范圍制定價格估價結(jié)果不得超過其 最高、最低限價房改房 廉租 房最高限價和最低限價 最高限價一一如：限價房最低限價一一最低保護(hù)價，如工業(yè)建設(shè)用地出讓時的最低出讓價格有最高限價的

38、房地產(chǎn)，其估價結(jié)果不得超過其最高限價有最低限價的房地產(chǎn)，其估價結(jié)果不得低過其最低限價經(jīng)濟(jì)適用房的七項成本：征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)，勘察設(shè)計和前期項目費(fèi)，建筑安裝項目費(fèi)，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，管理費(fèi)，貸款利息，稅金經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率控制在3河下8. 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格基準(zhǔn)地價：在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土 地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用 權(quán)在某一時點(diǎn)的平均價格標(biāo)定地價：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點(diǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格房屋重置價格：

39、不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準(zhǔn)日建造它所發(fā)生的必要支出及應(yīng)得利潤9. 土地價格、建筑物價格和房地價格土地價格有建筑物的土地部分，要刨去建筑物價格五種土地生熟情況：未完成征收補(bǔ)償安置的集體土地，已完成征收補(bǔ)償安置但未完成三通一平的土地，已完成征收補(bǔ)償安置和三通一平的土地，未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的國有土地，已完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的國有土地。生地毛地熟地建筑物價格僅指建筑部分的價格，刨去該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格房地價格指土地與建筑物的綜合體的價格，就是一般意思上房價的概念房地價格=土地價格+建筑物價格【辨析】房地產(chǎn)分割后的各個獨(dú)立部分的價值之和一般小于分割前

40、的整體價值外部性的原因）房地產(chǎn)合并后的價值一般大于合并前的各個獨(dú)立部分的價值之和外部性的原因）10. 總價格、單位價格和樓面地價總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價是單位建筑物面積的房地價格，房地產(chǎn)的單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。價格單位包括：貨幣面積面積內(nèi)涵建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積居住面積、營業(yè)面積、出租面積、可轉(zhuǎn)讓的土地面積、可出售的建筑面積面積單位 平方M公頃、畝、平方英尺、坪等）樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。幾個很重要的計算

41、公式樓面地價二土地總價總建筑面積樓面地價二土地單價容積率容積率二建筑面積 土地面積土地總價=土地單價X土地面積=樓面地價X建筑面積某宗土地上有一幢 8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%假設(shè)該住2 2宅樓的總價為2000萬元，平均單價為 5000元/m ,樓面地價為1200元/m ,則該宗土地的總價為 ）萬元?！?006年真題】A. 96B. 192C. 240D. 480提示：參見教材 P107*答疑編號5正確答案D答案解讀建筑面積=2000/5000=4000m 2土地總價=土地單價* 土地面積=樓面地價*建筑面積=1200*4000=480萬元）下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反

42、映地價水平高低的是 ）?！?009年真題】A. 土地總價B. 土地單價C. 樓面地價D. 商品房價格提示：參見教材 P107O答疑編號5正確答案C答案解讀樓面地價比土地單價更能反應(yīng)土地價格水平高低。11. 實際價格和名義價格實際價格不能直接觀察得到，一般在名義價格基礎(chǔ)上計算處理才能得到。多種含義的名義價格和實際價格<1）未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實際價格。<2）買房送裝修、汽車、車位等時，總房價是名義價格，扣除這些贈品后的價格是實際價格。<3）當(dāng)事人為了逃稅不實申報價格是名義價格，真實的成交價格是實際價格。<4）買賣雙方因為約定稅費(fèi)的承擔(dān)方

43、式不同，也可能導(dǎo)致實際價格與名義價格的不符。<09新增）實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格【重點(diǎn)】名義價格與實際價格的換算根據(jù)資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時點(diǎn)，即為實際價格一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：<1）要求在成交日期一次性付清；<2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；<3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；<4）約定

44、自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；<5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格的是< ）。【2008年真題】A.第<1）、<3）種情況B.第<3）、<4）、<5）種情況C.第<2）、<4）種情況D.第<2）、<4）、<5）種情況提示：參見教材 P1080答疑編號5正確答案D答案解讀1名義價格實際價格絕對相同，3因為貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D在估價中選擇4個可比實例，

45、甲成交價格4800元每平M,建筑面積100平M首次付清24萬元，其余半年后支付 16萬元，一年后支付 8萬元。乙成交價格 5000元每平M建 筑面積120平M首付24萬元，半年后付清余款 36萬元，丙成交價格 4700元每平M,建 筑面積90平M成交時候一次性付清 丁成交價格4760元每平M,建筑面積110平M,成 交時支付20萬元，一年后付清余款 32.36萬元。已知折現(xiàn)率10%,這4個可比實例單價由 高到低的排列順序是丙乙甲丁。< ）【2007年真題】提示：參見教材 P108O答疑編號5【答案】錯答案解讀甲的實際價皆卜十需 +總討厶二伽乙的實際價格=24+Z20=493S丙的實際單=4700價值由高到低排序為乙丙甲丁Q手寫根圖示0304-0甲;24+16(1+W 58(1+10%)11Q0Q手寫板圖示Q304-0224+佰 +；(1+ IO%)0'5(1+10%)177=餡5210024+36(1+10%)°'5120丙卩4.00= 492812. 現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交