有效發(fā)揮業(yè)主委員會職能

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-522編號：_有效發(fā)揮業(yè)主委員會職能審核：_時間：_單位：_有效發(fā)揮業(yè)主委員會職能用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。本文提要：鑒于業(yè)主委員會的重要地位和成立業(yè)主委員會各項籌備程序的嚴肅性,另外由于業(yè)主委員會民間自治的特點,為確保業(yè)主委員會及時成立,在保持物業(yè)管理條例和相關制度基本原則不變的基礎上,增設業(yè)主委員會前期籌備日常辦公機構。 業(yè)

2、主委員會是小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的一個組織,業(yè)主委員會代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權人、使用人,維護他們的合法權利 ; 決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司 ; 對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督;審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施。 一、業(yè)主委員會的歷史年3月,萬科物業(yè)借鑒香港物業(yè)管理模式,引進業(yè)主委員會制度,在天景花園成立了全國第一個業(yè)主委員會,并于年3月注冊為社團法人。在當時的歷史條件下,萬科物業(yè)首創(chuàng)這一模式,對促進人們認識和接受物業(yè)管理起到非常積極的作用。業(yè)主委員會能為政府接受和認同,有其各方面的原因:(一)可以明確物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的權利和義務,物業(yè)管理公司可以規(guī)避經(jīng)營風險

3、由于業(yè)主成立了業(yè)主委員會,物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會是平等的民事主體之間的關系。在簽訂了物業(yè)管理委托合同后,物業(yè)管理公司可以規(guī)避合同范圍之外的經(jīng)營風險。(二)對于廣大業(yè)主來說,業(yè)主的權益更好地得到了保障由于有業(yè)主委員會的監(jiān)督管理,管理處的日常經(jīng)營管理須在委托合同的范圍內(nèi)執(zhí)行,可以避免管理公司或管理處的“暗箱”操作,業(yè)主權益的保障真正成為可能。(三)便于物業(yè)管理公司開展正常的經(jīng)營管理由于有業(yè)主委員會的“緩沖”作用,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的“對立”因素相對下降。并且由于重大事項獲得了業(yè)主委員會的支持,業(yè)主與管理處之間的相互信任得以加強,廣大業(yè)主也比較容易接受。(四)對于政府來說,便于政府加強行業(yè)管理

4、和監(jiān)督,規(guī)范行業(yè)行為由于政府對行業(yè)的管理主要是通過引導和監(jiān)督來進行的,政府不可能直接面對眾多小區(qū)的業(yè)主直接進行管理,由于有這樣的一個組織,政府監(jiān)控的力度得以加大。另外,從游戲的規(guī)則來說,由于有了業(yè)主委員會,政府的角色從正面走向了后臺,充當了裁判的角色,可以更公平地對行業(yè)進行規(guī)范。二、影響業(yè)主委員會職能與作用的原因(一)因目前業(yè)委會委員不領取津貼或工資,所有的工作還只是奉獻,影響業(yè)委會日常運作如開會就可參加可不參加,召開業(yè)主懇談會,本來應該是委員要求管理處適時召開,而現(xiàn)在實際情況是管理處卻要三番五次地去請。同時,如果有某些委員比較熱心于業(yè)委會工作,有些業(yè)主還認為他們獲得了管理公司的種種好處,因此

5、委員就會認為吃力不討好,工作的積極性自然下降。(二)有些業(yè)委會委員不懂物業(yè)管理,影響業(yè)委員日常運作正所謂隔行如隔山,委員只是通過表象來認知物業(yè)管理公司的管理質(zhì)量,而不能從實質(zhì)上和深層次上協(xié)助物業(yè)管理公司解決問題。更有甚者,一些委員超出權利范圍去干預物業(yè)管理公司的正常管理與經(jīng)營。(三)由于業(yè)委員會委員素質(zhì)與工作時間問題,影響了業(yè)委會的日常工作由于業(yè)委會的工作均在業(yè)余時間內(nèi)進行,因此很多小區(qū)的委員由退休的老同志或待業(yè)人員組成,這樣委員的素質(zhì)就會出現(xiàn)一定的問題,并且由于他們不易接受新的事物和管理理念,給經(jīng)營管理帶來一定的負面影響。有些委員因忙于工作,不可能有充裕的時間參與小區(qū)事務,實際上也影響了業(yè)委

6、會的日常運作?？陀^分析不難發(fā)現(xiàn),業(yè)主委員會在行使職權過程中具有以下三點不確定性:1.委員產(chǎn)生的不確定性基于物業(yè)的產(chǎn)權要求,業(yè)主委員會這一民間組織,委員應由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生。但在實際選舉中,由于缺乏硬件條件,另外委員們的工作時間也具有很大彈性,形成了委員產(chǎn)生及作用發(fā)揮上極大的不確定性。物業(yè)管理是一門管理科學,管理水平的高低與業(yè)主生活息息相關,與社會穩(wěn)定密切相連,作為與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系密切的業(yè)主委員會來說,責任十分重大。因此,業(yè)主委員會委員不僅需要熱心公益事業(yè),而且應該掌握相關的物業(yè)管理專業(yè)知識。2.業(yè)主委員會法律地位的不確定性作為物業(yè)管理條例的配套文件,哈爾濱市國土資源和房屋管理局已經(jīng)以“

7、房管物(20xx)1024號”文件規(guī)定“業(yè)主委員會委員是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的,具有法律意義上的身份”,業(yè)主委員會負責與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理協(xié)議。但在實際運作中,由于業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn),所以不具備承擔民事責任的能力。一旦出現(xiàn)問題,作為協(xié)議一方的主體 物業(yè)管理企業(yè)想追究違約方的法律責任就顯得很不現(xiàn)實。3.業(yè)主委員會成立過程的不確定性根據(jù)物業(yè)管理條例及其配套文件業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定:業(yè)主大會確定業(yè)主委員會委員候選人。這項工作是在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下,由業(yè)主代表,建設單位組織完成的,無需物業(yè)管理企業(yè)參加。但是在實際操作中,地方行政部門難以逐一具

8、體管理,建設單位在完成銷售階段工作后也無暇顧及此項工作,街道辦事處是否能積極做好組建業(yè)主委員會的工作也缺乏相應的考核指標,業(yè)主的個人力量很有限,所以對成立業(yè)主委員會工作很難產(chǎn)生實際性影響。綜上所述,業(yè)主委員會的成立工作具有很大的不確定性。三、如何提高業(yè)主委員會職能(一)定期召開業(yè)主委員會委員經(jīng)驗交流會,以適應工作需要業(yè)主民主選舉委員是由物業(yè)產(chǎn)權決定的,委員選舉標準是物業(yè)管理條例明確規(guī)定的,在現(xiàn)階段,要想有效發(fā)揮業(yè)主委員會作用,確保業(yè)主委員會委員的專業(yè)素質(zhì)符合物業(yè)管理需要,縮短合同雙方的差距,就必須加強委員的經(jīng)驗交流活動,通過向業(yè)主委員會宣傳物業(yè)管理專業(yè)知識,輔以媒體的正確輿論導向宣傳,促使委員

9、進一步明確業(yè)主委員會的職責、義務,督促逾期不交物業(yè)服務費用的業(yè)主限期交納,從而實現(xiàn)合同雙方的合作與共贏。(二)加大監(jiān)管力度物業(yè)區(qū)域公共事務的業(yè)主自治是通過業(yè)主大會實現(xiàn)的,由于種種原因,業(yè)主大會一般一年內(nèi)只召開一次或兩次,而大量日常公共事務通常都授權業(yè)主委員會決定并實施。業(yè)主委員會任期有限,結構不穩(wěn)定,委員素質(zhì)參差不齊,在運作中其法律地位又具有較大的不確定性,所以一旦形成授權范圍內(nèi)的工作失誤,造成業(yè)主物業(yè)、管理企業(yè)受損,根據(jù)我國現(xiàn)有的相關法律本文提要：鑒于業(yè)主委員會的重要地位和成立業(yè)主委員會各項籌備程序的嚴肅性,另外由于業(yè)主委員會民間自治的特點,為確保業(yè)主委員會及時成立,在保持物業(yè)管理條例和相關

10、制度基本原則不變的基礎上,增設業(yè)主委員會前期籌備日常辦公機構。 法規(guī)很難讓當事人承擔相應的法律責任。因此業(yè)主委員會首先要做到: 1.了解物業(yè)管理的范圍職責,并且也要吸收一些高素質(zhì)人才。2.加強從業(yè)人員的道德建設,培養(yǎng)從業(yè)人員養(yǎng)成良好的職業(yè)習慣,堅定的職業(yè)理想,正確的職業(yè)態(tài)度,高尚的職業(yè)精神。3.強化從業(yè)人員的服務意識。4.在現(xiàn)階段要明確有關部門的相應職責,或者成立專門組織對此類問題進行指導、規(guī)范、監(jiān)督,加大過程中的監(jiān)控或執(zhí)法力度,確保業(yè)主委員會工作得以健康發(fā)展。(三)增設業(yè)主委員會籌建組日常辦公機構,確保及時成立業(yè)主委員會鑒于業(yè)主委員會的重要地位和成立業(yè)主委員會各項籌備程序的嚴肅性,另外由于業(yè)主委員會民間自治的特點,為確保業(yè)主委員會及時成立,在保持物業(yè)管理條例和相關制度基本原則不變的基礎上,應考慮增設一個業(yè)主委員會前期籌備日常辦公機構,在政府主管部門的指導監(jiān)督下,負責辦理成立業(yè)主委員會的各項準備及報批工作,確保及時成立業(yè)主委員會。綜上所述,業(yè)主委員會在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)兩個群體之間的文化互動、攜手共建文明小區(qū)的活動中,以業(yè)主身份,妥善協(xié)調(diào)