精品資料（2021-2022年收藏）中級會計實務第四章

1、第四章投資性房地產(chǎn) 考情分析本章近三年主要考查客觀題，分值在2分左右。最近三年本章考試題型、分值分布如下表所示：題 型201120102009考 點單選題1題1分1題1分1題1分（1）成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的核算；（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的核算；（3）存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的核算多選題 1題2分投資性房地產(chǎn)的范圍判斷題 1題1分 自行建造投資性房地產(chǎn)的確認合 計1題1分2題2分2題3分內(nèi)容介紹本章講四節(jié)內(nèi)容： 內(nèi)容講解 第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容（一）定義和特征 （二）范圍 二、注意下列特殊項目是否屬于投資性房地產(chǎn)：1.企業(yè)出租給本企業(yè)職

2、工居住的宿舍：不屬于投資性房地產(chǎn)。2.暫時閑置的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對外出租：屬于投資性房地產(chǎn)。3.企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。另外，融資租入的固定資產(chǎn)再通過經(jīng)營租賃的方式轉(zhuǎn)租的，也作為本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算。4.按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地：不屬于投資性房地產(chǎn)。5.作為存貨的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)公司的商品房以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準備增值后出售的土地使用權(quán)：不屬于投資性房地產(chǎn)。6.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)?！纠}1&#

3、183;判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（） 答疑編號：針對該題提問 正確答案×答案解析企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)等，對外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。所以本題錯誤?！纠}2·判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權(quán)，只有能夠單獨計量和出售的才能確認為投資性房地產(chǎn)。（） 答疑編號：針對該題提問 正確答案答案解析投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性

4、房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。如果不能單獨計量和出售，則不確認為投資性房地產(chǎn)?！纠}3·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用權(quán)D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物 答疑編號：針對該題提問 正確答案AC答案解析投資性房地產(chǎn)包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。選項B，尚未出租，不正確；選項D，不屬于企業(yè)自己持有的資產(chǎn)，不正確?！纠}4·多選題】下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的

5、房屋C.企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權(quán)D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物 答疑編號：針對該題提問 正確答案ACD答案解析選項A屬于企業(yè)的存貨；選項C屬于無形資產(chǎn)；選項D，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量（一）投資性房地產(chǎn)的確認將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：1.與該投資性房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量：關注取

6、得的渠道1.外購的投資性房地產(chǎn)對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時意圖對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出?！纠}5·計算分析題】2×10年6月1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。6月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將其出租給乙公司，租賃期為10年。8月1日，甲公司實際購入寫字樓，支付價款共計90 000 000元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。要求：作出甲公司的會計處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答

7、案甲公司的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓90 000 000貸：銀行存款90 000 0002.自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成?！纠}6·計算分析題】2×10年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，2×10年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給

8、乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租，2×10年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9 000 000元，兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售，假設甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。要求：作出甲公司的會計處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答案甲公司的賬務處理如下：土地使用權(quán)中的對應部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)9 000 000×（12 000 000÷24 000 000）4 500 000（元）借：固定資產(chǎn)廠房12 000 000投資性房地產(chǎn)廠房12 000 000貸：在建工程廠房24 000 000借：

9、投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán) 4 500 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 4 500 000二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化。資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算?！纠}7·計算分析題】2×10年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50 000 000元，已計提折舊10 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。2×10年5月31日，與乙公

10、司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程，2×10年12月31日，該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本模式計量。要求：作出甲公司的會計處理。 答疑編號：針對該題提問正確答案本例中，改擴建支出屬于后續(xù)支出，假定符合企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)第六條的規(guī)定，應當計入投資性房地產(chǎn)的成本。甲公司的賬務處理如下：（1）2×10年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)廠房在建40 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊10 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房50 000 000注意：不應通過“在

11、建工程”科目核算。（2）2×10年5月31日至2×10年12月31日，發(fā)生改擴建支出借：投資性房地產(chǎn)廠房在建5 000 000貸：銀行存款5 000 000（3）2×10年12月31日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房45 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建45 000 000【例題8·判斷題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一律在實際發(fā)生時予以資本化。（） 答疑編號：針對該題提問 正確答案×答案解析投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本模式與公允價

12、值模式兩種，企業(yè)可在兩者中選擇其一進行計量，但采用公允價值模式計量應滿足一定的條件。 一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)可以比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理思路理解。核算要點總結(jié)：1.設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算；2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業(yè)務收入”科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業(yè)務成本”科目核算。3.應比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計提減值準備。借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目?！纠}9·計算分析題】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認為投資性房地產(chǎn)，采用

13、成本模式進行后續(xù)計量，假設這棟辦公樓的成本為72 000 000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元。要求：作出甲公司的會計處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答案甲公司的賬務處理如下：（1）每月計提折舊每月計提的折舊（72 000 000÷20）÷12300 000（元）借：其他業(yè)務成本出租寫字樓折舊300 000貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊300 000（2）每月確認租金收入借：銀行存款（或其他應收款）400 000貸：其他業(yè)務收入出租寫字樓租金收入400 000二、采用公允價

14、值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式的前提條件同時滿足以下兩個條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理核算要點：1.同樣要設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算：明細科目為“成本”、“公允價值變動”；2.與采用成本模式計量的區(qū)別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。3.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。資產(chǎn)負債表日，投資性房

15、地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的“公允價值變動損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目?！纠}10·計算分析題】2×10年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。2×10年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80 000 000元，公允價值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活

16、躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格，結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點，2×10年12月31日，該寫字樓的公允價值為84 000 000元。要求：根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關的賬務處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答案甲公司的賬務處理如下：（1）2×10年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本80 000 000貸：固定資

17、產(chǎn)寫字樓80 000 000（2）2×10年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價值變動4 000 000貸：公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)4 000 000【例題11·計算分析題】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2009年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為90 000 000元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地

18、產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2009年12月31日，該寫字樓的公允價值為92 000 000元。2010年12月31日，該寫字樓的公允價值為93 000 000元。要求：根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關的賬務處理。 答疑編號：針對該題提問正確答案甲企業(yè)的賬務處理如下：（1）2009年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)××寫字樓成本90 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品90 000 000注：“開發(fā)產(chǎn)品”科目相當于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨類科目。（2）2009年12月31日，以公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公

19、允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益借：投資性房地產(chǎn)××寫字樓公允價值變動2 000 000貸：公允價值變動損益2 000 000（3）2010年12月31日，公允價值又發(fā)生變動借：投資性房地產(chǎn)××寫字樓公允價值變動1 000 000貸：公允價值變動損益1 000 000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更1.要求規(guī)定：（1）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（2）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。（3）企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房

20、地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。2.處理：成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，要進行追溯調(diào)整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤分配未分配利潤）。具體處理為：借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日的公允價值）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）利潤分配未分配利潤（公允價值賬面價值）×90%，或借記盈余公積（公允價值賬面價值）×10%，或借記（假定上述處理不考慮所得稅的影響）【例題12·計算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用

21、成本模式進行后續(xù)計量。2×11年1月1日，甲企業(yè)認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為90 000 000元，已計提折舊2 700 000元，賬面價值為87 300 000元。2×11年1月1日，該寫字樓的公允價值為95 000 000元。（假定不考慮所得稅的影響）假設甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。要求：根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關的賬務處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答案甲企業(yè)的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)×

22、×寫字樓（成本） 95 000 000（變更日公允價值）投資性房地產(chǎn)累計折舊2 700 000貸：投資性房地產(chǎn)××寫字樓 90 000 000利潤分配未分配利潤6 930 000盈余公積 770 000【例題13·單選題】（2011年考題）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產(chǎn)生影響的是（）。A.資本公積 B.營業(yè)外收入C.未分配利潤 D.投資收益 答疑編號：針對該題提問 正確答案C答案解析投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應該作為會計政策變更處理，公允價

23、值與賬面價值的差額應計入留存收益。所以選擇C選項。【例題14·判斷題】企業(yè)對投資性房地產(chǎn)，無論采用何種計量模式，均應計提折舊或進行攤銷。（） 答疑編號：針對該題提問 正確答案×答案解析采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。大多數(shù)企業(yè)一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權(quán)作

24、為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來核算，在經(jīng)營過程中將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時做相關的轉(zhuǎn)換處理。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理轉(zhuǎn)換原則： 1.成本模式下的轉(zhuǎn)換核算要點：對應結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。對應結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應將相應的科目對應結(jié)轉(zhuǎn)。（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)：（2）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：【例題15·計算分析題】大信公司2010年7月末將出租在

25、外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至2010年7月31日，賬面價值為37 650 000元，其中，原價50 000 000元，累計已計提折舊12 350 000元。要求：作出大信公司的會計處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答案大信公司2010年8月1日的賬務處理如下：借：固定資產(chǎn)50 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊12 350 000貸：投資性房地產(chǎn)××廠房 50 000 000累計折舊 12 350 000【例題16·計算分析題】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用

26、于本企業(yè)總部辦公。2×10年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2×10年4月15日，為期5年。2×10年4月15日，這棟辦公樓的賬面余額450 000 000元。已計提折舊3 000 000元。假設甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場。要求：作出甲企業(yè)的會計處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答案甲企業(yè)2×10年4月15日的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)××寫字樓 450 000 000累計折舊 3 000 000貸：固定資產(chǎn)450 000 000投資性房地產(chǎn)累計

27、折舊3 000 000【例題17·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。2010年1月1日，該企業(yè)將一項投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計提的減值準備為10萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價值為75萬元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的賬面價值為（）萬元。A.100 B.80C.70 D.75 答疑編號：針對該題提問 正確答案C答案解析在成本模式下，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，計入固定資產(chǎn)入賬價值中的金額為100萬元，但固定資產(chǎn)的賬面價值為70萬元。2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（1）投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房

28、地產(chǎn)、存貨）無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。轉(zhuǎn)換日會計處理：借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)等（投資性房地產(chǎn)的公允價值）貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動（或借記）公允價值變動損益（或借記，金額倒擠）【例題18·計算分析題】2010年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2010年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當日的公允價值為48 000 000元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為47 500 000元，其中，成本為45 000 000元，公

29、允價值變動為增值2 500 000元。要求：作出甲公司的會計處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答案甲企業(yè)的賬務處理如下：借：固定資產(chǎn)48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本45 000 000寫字樓公允價值變動 2 500 000公允價值變動損益 500 000（2）非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積其他資本公積”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。轉(zhuǎn)換日會計處理：借：投資性房地產(chǎn)成本 （轉(zhuǎn)換日的公允價值）累計折舊（或累計攤銷）固定資產(chǎn)減值準備（或

30、無形資產(chǎn)減值準備）公允價值變動損益（或貸記資本公積其他資本公積）（差額，倒擠）貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）【例題19·計算分析題】2010年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準備將其出租，以賺取租金收入。2010年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2010年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2011年1月1日，租賃期限為3年。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，假設甲企業(yè)對出租的辦公樓采用公允價值模式計量。假設2011年1

31、月1日，該辦公樓的公允價值為350 000 000元，其原價為500 000 000元，已提折舊142 500 000元。要求：作出甲公司的會計處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答案甲企業(yè)2011年1月1日的賬務處理如下：當日的賬面價值500 000 000142 500 000357 500 000（元），公允價值為350 000 000元，公允價值小于賬面價值的差額7 500 000元計入公允價值變動損益。借：投資性房地產(chǎn)××辦公樓成本350 000 000公允價值變動損益7 500 000累計折舊142 500 000貸：固定資產(chǎn) 500 000 000【

32、例題20·計算分析題】承例19。假設轉(zhuǎn)換日辦公樓的公允價值為360 000 000元。 答疑編號：針對該題提問 正確答案甲企業(yè)2011年1月1日的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)××辦公樓成本360 000 000累計折舊142 500 000貸：固定資產(chǎn)500 000 000資本公積其他資本公積2 500 000【例題21·單選題】企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，公允價值與原賬面價值的差額應計入（）。A.投資收益B.公允價值變動損益C.營業(yè)外收入D.其他業(yè)務收入 答疑編號：針對該題提問 正確答案B答案解析按

33、企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。【例題22·單選題】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是（）。A.計入資本公積B.計入期初留存收益C.計入營業(yè)外收入D.計入公允價值變動損益 答疑編號：針對該題提問 正確答案A答案解析自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的差額計入“資本公積其他資本公積”科目?！纠}23

34、3;多選題】下列有關投資性房地產(chǎn)的說法中，正確的有（）。A.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，應不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷B.企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租時，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日C.企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，在成本模式下，應當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面余額作為轉(zhuǎn)換后“投資性房地產(chǎn)”科目的入賬價值D.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益 答疑編號：針對該題提問 正確答案ABC答案解析選項A，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負

35、債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值；選項B，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應當為租賃期開始日；選項D，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）。二、投資性房地產(chǎn)的處置注意的要點：1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務成本”科目來核算。注意：投資性房地產(chǎn)不是投資，所以它的處置損益不計入“投資收益”，同時它也不是非日常經(jīng)營活動，處置損益也不可以計入營業(yè)外收支。2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采用以公允價值模式進

36、行后續(xù)計量的，轉(zhuǎn)換時若產(chǎn)生“資本公積其他資本公積”，則處置時應將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。3.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額“公允價值變動損益”在處置時應轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對企業(yè)其他業(yè)務所產(chǎn)生的利潤有影響?！纠}24·計算分析題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為180 000 000元，已

37、計提折舊20 000 000元，不考慮相關稅費。要求：作出甲公司的會計處理。 答疑編號：針對該題提問 正確答案甲公司的賬務處理如下：借：銀行存款200 000 000貸：其他業(yè)務收入200 000 000借：其他業(yè)務成本160 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊 20 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓180 000 000【例題25·單選題】某企業(yè)處置一項以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，實際收到的金額為100萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬元。其中成本為70萬元，公允價值變動為10萬元。該項投資性房地產(chǎn)是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的，轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的差額為10萬

38、元。假設不考慮相關稅費，處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.30 B.20C.40 D.10 答疑編號：針對該題提問 正確答案A答案解析本題中計入其他業(yè)務收入的金額為100萬元，計入其他業(yè)務成本的金額為70萬元（其中，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬元，資本公積結(jié)轉(zhuǎn)沖減10萬元）所以處置凈收益為1007030（萬元）。本題的會計處理：借：銀行存款100貸：其他業(yè)務收入100借：其他業(yè)務成本 80貸：投資性房地產(chǎn)成本 70公允價值變動 10借：公允價值變動損益 10貸：其他業(yè)務成本 10注意：這里在計算時不要考慮公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本這個處理，因為題目問的是處置凈收益，

39、上述處理不影響處置凈收益。借：資本公積其他資本公積 10貸：其他業(yè)務成本 10【例題26·計算分析題】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，2009年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2009年4月15日。2009年4月15日，該寫字樓的賬面余額為450 000 000元，未計提存貨跌價準備，轉(zhuǎn)換后采用公允價值模式計量。2009年4月15日該寫字樓的公允價值為470 000 000元。2009年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為480 000 000元。2010年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并于201

40、0年6月以550 000 000元出售，出售款項已收訖。要求：作出甲企業(yè)的會計處理。 答疑編號：針對該題提問正確答案甲企業(yè)的賬務處理如下：（1）2009年4月15日借：投資性房地產(chǎn)××寫字樓成本470 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 000資本公積其他資本公積 20 000 000（2）2009年12月31日借：投資性房地產(chǎn)××寫字樓公允價值變動10 000 000貸：公允價值變動損益10 000 000（3）2010年6月，出售時借：銀行存款550 000 000貸：其他業(yè)務收入 550 000 000借：其他業(yè)務成本480 000 000貸

41、：投資性房地產(chǎn)××寫字樓成本470 000 000××寫字樓公允價值變動 10 000 000將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本：借：公允價值變動損益 10 000 000貸：其他業(yè)務成本 10 000 000將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本：借：資本公積其他資本公積20 000 000貸：其他業(yè)務成本20 000 000本章小結(jié)：一、投資性房地產(chǎn)的定義、特征和內(nèi)容要這樣把握三類投資性房地產(chǎn)：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；二、兩種計量模式及其轉(zhuǎn)換；成本模式下折舊、攤銷額應計入其他業(yè)務成本；成

42、本模式可以向公允價值模式轉(zhuǎn)換（應追溯調(diào)整）；公允價值模式不能向成本模式轉(zhuǎn)換。三、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換（成本模式下、公允價值模式下）公允價值模式下，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換時公允價值高于賬面價值的差額，計入資本公積，其他情況下，差額計入公允價值變動損益。四、投資性房地產(chǎn)的處置通過其他業(yè)務收入、其他業(yè)務成本核算。注意公允價值變動損益、資本公積應轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本。  由管理者代表牽頭、相關企業(yè)負責人協(xié)助完成管理評審工作，包括制定詳細計劃、準備報告等，評審完擬寫管理評審報告。在規(guī)定的時間完成公司內(nèi)審工作，并在此基礎上in plaque; four people into housing estates such as tempe