抵押貸款評估中應(yīng)明確的問題

1、抵押貸款評估中應(yīng)明確的問題RealPropertyAppr不動產(chǎn)評估銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)對外貸款償還的擔(dān)保已經(jīng)大多需要抵押,僅以信用擔(dān)保的貸款越來越少.以抵押來融通資金是銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)最重要的業(yè)務(wù)之一.在抵押貸款中抵押物的產(chǎn)權(quán)人為借款人,抵押權(quán)人(銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu))在抵押人(借款人)不能按照貸款合同的規(guī)定按期償還貸款時有處理其抵押物的權(quán)力,以補(bǔ)償貸款的損失.國資企函發(fā)(1994)36號文件早就規(guī)定,國有資產(chǎn)抵押時,必須進(jìn)行評估以確定抵押的底價.抵押物的真實價值是資金提供者也是抵押權(quán)人普遍關(guān)心的問題.目前,我國抵押貸款的評估業(yè)務(wù)發(fā)展很快.本文擬對抵押貸款評估中的有關(guān)問題作一些探討.一,

2、抵押對象銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)接受的抵押物包括不動產(chǎn),有價證券機(jī)器設(shè)備及專利權(quán)等.這些抵押物中,由于房地產(chǎn)不可移動不可隱藏,易于保管,不易損耗,難以滅失,產(chǎn)權(quán)易明晰且具有較好的保值性,因此成為抵押貸款中的主要抵押物.而其他抵押物由于沒有房地產(chǎn)的這些優(yōu)點,抵押的頻率都低于不動產(chǎn).其中,專利權(quán),商標(biāo)等知識產(chǎn)權(quán)的抵押貸款在我國才剛剛開始.如柯瑞生物醫(yī)藥技術(shù)有限公司憑借其蛋白多糖生物活性物質(zhì)的發(fā)明專利權(quán)從交通銀行北京分行成功獲得了150萬元的貸款.隨著知識經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,知識產(chǎn)權(quán)抵押貸款的評估業(yè)務(wù)將會越來越多.暖設(shè)施與裝飾的各類標(biāo)準(zhǔn)成本單價.在評估中,我們通過相應(yīng)調(diào)整和修正,得出其所評估建筑物的重置單價從而

3、得出評估值.對于非商用性質(zhì)卻在進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的房屋建筑,如小商店,小飯店,機(jī)動車修理鋪等,只要其能提供工商經(jīng)營許可證和稅務(wù)納稅證明的,我們在采用成本法評估時根據(jù)其收入給予了適當(dāng)?shù)氖找嫜a(bǔ)償.對于海邊幾幢老人常年居住的住宅,無房權(quán)證和土地證房屋本身質(zhì)量也較差,如僅以成本法評估補(bǔ)償價值,可能解決不了他們以后的居住問題.但這些房屋是老人們避風(fēng)遮雨賴以生存的住處,根據(jù)國務(wù)院第3(35號令城市房屋拆遷管理條例精神,我們積極建議華電國際萊州發(fā)電廠籌建處為他們新建住宅,最終使老人們得到了妥善安置.社會上也因此對此安置工作給予了良好的評價.(作者單位:山東萊州宏正會計師事務(wù)所)圈PropertyAppraisal

4、不動產(chǎn)評估二,抵押貸款中要明確的幾個概念1評估價值:是評估人員根據(jù)抵押物的實際情況,結(jié)合當(dāng)前市場行情,通過詳盡的現(xiàn)場勘察,應(yīng)用公允的評估方法確定出的抵押資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)目的參考價值.2預(yù)計稅費:是假設(shè)抵押物于評估時點交易時按照國家有關(guān)交易稅費標(biāo)準(zhǔn)所計算出的稅費,主要用于協(xié)助銀行確定抵押物未來可能發(fā)生處分時應(yīng)繳納的稅費.3抵押凈值:是評估價值減去預(yù)計稅費,抵押物處置時的拍賣費用,抵押物法定優(yōu)先受償款等之后的剩余價值.法定優(yōu)先受償款是法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款白勺受償款額,包括抵押人拖欠的所抵押不動產(chǎn)的建筑工程款,抵押物本次抵押前已承擔(dān)的抵押債務(wù)金額以及其他法定優(yōu)先受償款.抵押凈值即銀行確定貸款額度

5、的基數(shù).4貸款額度:貸款額度由銀行根據(jù)貸款風(fēng)險,抵押物的變現(xiàn)能力,市場行情及相關(guān)規(guī)定在抵押凈值基礎(chǔ)上進(jìn)行確定.根據(jù)上述這幾個概念,可以清楚評估價值不等于抵押凈值及發(fā)放給抵押人的貸款額.這三者之間的關(guān)系為評估價值大于或等于抵押凈值抵押凈值大于或等于貸款額度;抵押凈值是在評估價值基礎(chǔ)上得出的而貸款額度是在抵押凈值的基礎(chǔ)上得出的.三,抵押貸款評估中應(yīng)關(guān)注的問題1抵押評估采用的價值標(biāo)準(zhǔn)在抵押貸款評估中,應(yīng)采用什么樣的價值標(biāo)準(zhǔn)業(yè)內(nèi)有眾多的爭議.一部分評估師認(rèn)為應(yīng)評估抵押物的市場價值或正常市場條件下的價值.而另一部分評估師認(rèn)為應(yīng)當(dāng)評估其清算價值或變現(xiàn)價值.持清算或變現(xiàn)價值觀點的評估師認(rèn)為,依據(jù)擔(dān)保法規(guī)定,

6、債務(wù)人不履行債務(wù)時,債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣,變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償.而當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時,銀行往往只能通過變賣來行使處置權(quán)和收益權(quán),該財產(chǎn)持續(xù)使用或"持續(xù)經(jīng)營的條件都已經(jīng)不存在,因此適用的評估價值標(biāo)準(zhǔn)只能是強(qiáng)制清算價值或變現(xiàn)凈值.而市場價值往往可能高于清算價值如果按照市場價值評估會高評抵押物的價值,從而加大了債權(quán)人的風(fēng)險.而持市場價值或正常市場條件下價值觀點的評估師認(rèn)為:抵押物的價值評估是設(shè)定抵押物所有權(quán)及經(jīng)營條件不發(fā)生變化的前提下而進(jìn)行的價值鑒定.當(dāng)需要抵押人以抵押物清償債務(wù)時,應(yīng)另行確定其價值,原評估值不能作為抵押物轉(zhuǎn)讓的價值依據(jù).對以上兩種觀點,筆者認(rèn)

7、為采用哪種價值類型應(yīng)取決于抵押貸款的合同期限理由如下:目前,抵押貸款評估報告的有效期一般為一年.當(dāng)?shù)盅嘿J款合同期限在一年以上時,若債務(wù)人不償還貸款,銀行通過變賣行使處置權(quán)和收益權(quán)時,評估報告使用時限也已經(jīng)過期評估師沒有必要對評估報告有效期以后的變賣價格過多考慮.在這種情況下,評估適用于市場價值或正常市場條件下的價值.當(dāng)?shù)盅喝说狡诓荒軆斶€債務(wù)時應(yīng)另行聘請評估師對抵押物進(jìn)行評估以確定變賣價值.反之,當(dāng)?shù)盅嘿J款合同的期限在一年以內(nèi).也就是說在評估報告的有效使用期內(nèi)銀行通過變賣抵押物行使處置權(quán)和收益權(quán)時,可以謹(jǐn)慎考慮采用清算價值或變現(xiàn)凈值.而如果抵押人的資信等級較高,未有到期不還貸款的先例,也沒有任何

8、證據(jù)表明其到期不能償還貸款,也應(yīng)考慮出具市場價值的評估報告.2.權(quán)屬與其他目的的資產(chǎn)評估一樣抵押物的權(quán)屬問題至關(guān)重要.評估人員必須對抵押物的權(quán)屬進(jìn)行仔細(xì),謹(jǐn)慎的復(fù)核.原則上抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致.如有差異要求抵押人對不一致的原因予以說明.抵押物最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前必須提供相應(yīng)的替代文件.所有替代文件上的所有權(quán)人必須與抵押人一致.評估師還必須驗證產(chǎn)權(quán)證書原件以避免抵押人將抵押物重復(fù)抵押貸款而造成抵押權(quán)人的損失(抵押物已抵押情況下權(quán)屬證書上一般都會做登記).如果抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓自他人,而產(chǎn)權(quán)證書還沒有過戶則除了驗證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外,還需要抵押人提供未過戶原因的書

9、面說明,并在評估報告中予以披露以提示報告使用者.3.資產(chǎn)的再抵押評估抵押物價值大于第一次抵押貸款的額度抵押人還可以就抵押物的未抵押額度進(jìn)行再一次抵押.例如:抵押物的評估價值是500萬元,假設(shè)抵押價值不存在其他需要扣除的款項,銀行抵押貸款率70%,則最高抵押貸款額度為350萬元.抵押人第一次貸款.0萬元,則抵押人還可以就抵押資產(chǎn)第二次向銀行申請不超過250萬元的貸款.但即使在評估報告有效期內(nèi),如果第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長,抵押物價值已明顯上漲或下跌也必須重新評估其價值.然后在新評估價值的基礎(chǔ)上確定貸款的總額度,在此總額度中減去第一次貸款的數(shù)額則得出第二次貸款的允許額度.這一再抵押評估

10、的背景必須在再抵押評估報告中披露.4.抵押不動產(chǎn)中以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的處置抵押不動產(chǎn)中的土地是以劃撥方式獲得的情況下,評估師一定要單獨評估計算出應(yīng)上繳的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額然后在抵押不動產(chǎn)建筑與土地的整體評估價值中減去這一數(shù)額,才能得出抵押不動產(chǎn)的評估價值.這一劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額必須在評估報告中予以披露.此外該數(shù)額應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算.當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的可參照類似不動產(chǎn)繳納標(biāo)準(zhǔn)計算.5抵押物未全部付清交易合同款的處置在抵押貸款評估中很多抵押物存在著交易合同RealProperty-不動產(chǎn)中的款項沒有付清的情況.如建筑工程已完工并達(dá)到了可以使用的狀態(tài)但由于

11、合同中規(guī)定留有質(zhì)量保證金,而只有在保修期限過后此保證金才全部付給施工單位.在此情況下評估師應(yīng)關(guān)注所評估抵押物尚欠的合同款項.另外,在評估抵押的在建工程時應(yīng)要求在建工程的承包人或發(fā)包人出具于評估基準(zhǔn)日是否存在拖欠建筑工程款與拖欠數(shù)額的書面說明并在評估報告中予以披露.6.抵押物價值評估的方法抵押物價值評估應(yīng)盡量采用兩種以上的評估方法,以防止采用單一方法導(dǎo)致的價值偏離.如土地評估中的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法由于相關(guān)資料取得較為容易而成為廣泛采用的一種方法,但基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法只能作為土地抵押評估中的一種方法,而不應(yīng)是土地抵押評估中的唯一評估方法.四案例某糧食加工企業(yè)為長期開發(fā),以其不動產(chǎn),在建工程與機(jī)器設(shè)備為抵押物向國家開發(fā)銀行申請貸款期為十年的貸款.由于此為十年期限的長期抵押貸款,當(dāng)債務(wù)人到期不償還貸款,銀行