商業(yè)地產(chǎn)中20個重大問題的解答

1、商業(yè)地產(chǎn)中 20 個重大問題的解答1，客戶看中的寫字樓的產(chǎn)權不明晰怎么辦？ 回答：產(chǎn)權不明晰的時候，會導致很多交易糾紛，所以在這進修首先要弄清楚 客戶的房屋產(chǎn)權狀況，是否擁有產(chǎn)權和使用權？如果只是擁有的使用權，那么只能 租賃，不能出售和購買，在租賃的過程中寫清楚產(chǎn)權問題的定位，如果因為產(chǎn)權的 問題導致的糾紛，業(yè)主應該承擔什么樣的違約責任，同時，如果該棟寫字樓內有其 他住戶。應該設法了解一下其租賃狀況，然后在交易的過程中，將風險告之客戶， 申明作為中介公司不承擔相關責任。以免將來出現(xiàn)訴訟或糾紛。2，客戶的付款方式和業(yè)主的要求無法統(tǒng)一怎么辦？ 回答：在交易的過程中，存在這些問題很正常，先弄清楚交易

2、雙方的底線，找 出一個估計雙方可能接受的解決方案，然后將客戶和業(yè)主分開談判，將對方的意圖 和底線再行壓仰一點，然后試探一下其反應，看看到底能讓步多少，找出對于雙方 交易中各自認可或有利的部分，加以推銷。逐漸使雙方的立場趨于接近。 3，一套升值潛力很好的商業(yè)鋪面或商業(yè)地產(chǎn)，房主不愿意和中介打交道怎么辦？ 回答：客人怕中介無非兩個原因， 1，怕受到不停的電話等騷擾， 2，怕中介在 中意吃差價和繳納中介費用。1）如實禮貌的告之客戶，自己是專業(yè)正規(guī)的中介公司經(jīng)紀人，房子是大件商 品，因為房主不是專業(yè)人員，可能對市場的行情和定價不是很熟悉，如果定高了， 賣不出去，賣低了，房主會有很大損失。2）而且只要你

3、簽署了獨家委托合同，除了我們和你有必要的溝通外，一般不 會再打攪你。而他不現(xiàn)在這樣，不停地要接一些客戶地咨詢電話和一些中介公司的 電話，受到的騷擾可能會更大。3）房主的網(wǎng)絡肯定沒有中介公司的業(yè)務網(wǎng)絡廣泛，如果靠房主的一下自己發(fā) 布的消息，房子可能在相當長的時間里面賣不出去。對于房主的精力和時間都是一 個考驗，而通過中介公司的平臺，廣告和銷售網(wǎng)絡，能迅速找到目標客戶。將房子 售出，而他現(xiàn)在如果售出，好象是守株待兔。4）房子交易有一個繁瑣的流程，牽扯到很多相關證件，如果房主不好好把關， 不熟悉流程，可能會出現(xiàn)糾紛甚至是上當受騙。那樣房主就得不償失了。同樣，作 為買主客戶一方，也有同樣的憂慮，缺少第

4、三方溝通協(xié)調，就會出現(xiàn)僵局。5）有了中方大量的時間和精力。6）關于中介服務費用，有很多種做法，由買主支付，買賣雙方各支付一半或 者房主承擔。但是請房主相信，即使服務費是由他來支付，我們也會將他房子賣一 個合適的價錢，相比那百分之幾的中介費，房主還是利益增加了，而不是減少了。 通過以上各種說辭，來讓房主把房源交給中介公司操作。4，租售商業(yè)地產(chǎn)要注意哪些因素？回答：要看相關的手續(xù)是否合法、是否齊全；二手商鋪，它要出售的時候基本 上所有的手續(xù)應該是齊全并合法的，房產(chǎn)證也辦下來了。由于交易金額大，最好請 專業(yè)律師參與。買賣二手商鋪第二個要考慮的因素就是價值的評估，到底應該值多 少錢。是通過專業(yè)的評估機

5、構去參與整個交易的過程，商鋪價值值多少錢，站在市 場的角度進行一個定量的評估。交易契稅由誰來承擔？商業(yè)地產(chǎn)的價值因素：空間 和人流以及購物環(huán)境。一是地點，商業(yè)地產(chǎn)項目的地域性很強，不同地點的人流和 車流是不同的， 就會有不同的商業(yè)氛圍。 二是設計， 這是一個商業(yè)項目的硬件因素， 設計要非常合理，這是極其重要的，如果一個商業(yè) 項目即使有了很好的地理位置， 但設計師在設計整個項目的人流、環(huán)境和交通做得不好，就會影響到整個項目的人 氣和成功與否。三是經(jīng)營，這是一個商業(yè)項目的軟件要求。是出租、出售還是租售 結合，都要求有十分周密的考慮。周圍物業(yè)是否成熟。 5，如何為投資商業(yè)地產(chǎn)客戶做好投資價值分析？回

6、答： 1，一個區(qū)域的升值潛力。評價一個商鋪的升值潛力，不能看它的今天，要看 未來區(qū)域市場 5 年、10 年規(guī)劃和動態(tài)的變化。2，理性的看待產(chǎn)品升值的潛力和租金的漲幅。 3，商業(yè)投資理念的程序是應該看待商業(yè)所屬的區(qū)域是什么樣的人群，反推這 個區(qū)域的經(jīng)營者應該是誰， 經(jīng)營什么樣的產(chǎn)品， 進而推到什么會來買。 消費者是誰、 經(jīng)營者是誰、購買的投資者是誰。4，還是要看商圈的服務半徑。如果一百萬平米的商業(yè)地產(chǎn)，在一個相對比較 偏遠的區(qū)域，他的商業(yè)價值只服務半徑會很大，5，消費者要找非常好的位置，包括歷史因素、交通因素、聚集有效消費群的 因素。要有好的開發(fā)商，開發(fā)商要認同商業(yè)地產(chǎn)是他開發(fā)企業(yè)的目標，開發(fā)商

7、要有 專業(yè)的團隊。有好的經(jīng)營管理公司。 6，考察周邊商業(yè)租金收益，同售價比較折算出 回報率，通常來說，投資人的期待是 10 年收回投資。6，因為業(yè)主的原因導致相關條件和當初承諾的不一樣， 客戶要求退定怎么辦？ 回答：首先和客戶進行溝通，了解客戶退訂的原因到底是什么問題，然后看看 和當初的承諾的相關條件有多少差距。然后先和業(yè)主溝通，看看有沒有補救的條款 或者在其他方面的一些讓步的可能，因為由于業(yè)主的原因導致承諾無法兌現(xiàn)，所以 在這一點上要取得業(yè)主的認可，并可以因此為借口，幫助客戶取得相關利益。告訴 客戶，因為最先房主的承諾沒有兌現(xiàn)， 所以我們會朝著對他有利的地方來幫他交涉， 同時指出房源的高性價

8、比和整體優(yōu)點，讓客戶感覺即使房主沒有兌現(xiàn)相關承諾，這 套房源也是物有所值。6，租賃或購買寫字樓通常要幫客戶考慮那些方面？ 回答：第一、公司自身狀況，包括公司的資金計劃、開支預算等。中小企業(yè)貸 款難是眾所周知的問題，資金本來以緊張，好鋼要用到刀刃上，怎能有來買房呢。 況且在售項目大多是期房，在付出大筆的首付后還要交租金，實在不劃算。第二、 公司未來發(fā)展情況。作為新經(jīng)濟的主體而言，中小企業(yè)的成長性很好，如果經(jīng)營狀 況良好，短期內規(guī)模以會擴大，買房以會成為“計劃趕不上變化”的活生生的實例： 如果如意的話， 倒閉破產(chǎn)也不是沒有可能有的， 難道交著每月每平方米 3 元的物業(yè) 管理費當“寓公”嗎？第三、物

9、業(yè)的保值與增值。 A、以出售為主的物業(yè)不利于后期 物業(yè)管理，過多的投資型客戶購買物業(yè)，會給后期的運營和物業(yè)管理帶來干擾，使 得整個大廈難以保值。 B、投資者之間會引發(fā)出租競爭，互相壓價，在此時租房是最 劃算的。 C、物業(yè)產(chǎn)品更新速度快。 物業(yè)落伍速度與新增供應量是客戶購買時必須考 慮的兩大因素。第四、周邊客戶資源的情況。第五、物業(yè)本身檔次或管理狀況。物 業(yè)本身檔次或管理狀況物業(yè)對企業(yè)形象有很大影響，但是過分追求高檔次或節(jié)約成 本追求價格便宜，可能對公司的經(jīng)營及管理都產(chǎn)生不良的影響。第六、應充分尊重 員工對辦公地點的意見。因為辦公場所的選擇，可能導致員工個人的交通、午餐等 成本增加，影響員工的工

10、作效率，等于變相的增加成本。 7，如何尋找有價值和潛力的商業(yè)地產(chǎn)房源？回答：不可忽視小環(huán)境商業(yè)小環(huán)境，主要是看其內部環(huán)境是否協(xié)調、物業(yè)管理 是否規(guī)范等。一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目首先要具備統(tǒng)一的街區(qū)形象，在商業(yè)的業(yè)態(tài)互 不沖突的前提下，能夠互相協(xié)調，共同帶動其穩(wěn)步發(fā)展。因此選擇一個好的鄰居也 是商業(yè)地產(chǎn)投資人關鍵。如果在一家時尚前衛(wèi)的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰 居，想必對其經(jīng)營及銷售一定有所影響。而物業(yè)管理更是投資商業(yè)地產(chǎn)不應忽視的 實質問題。一個擁有良性物業(yè)管理模式的地產(chǎn)公司不僅可以滿足商家日常所需，還 可以創(chuàng)建一個良好的銷售環(huán)境。因此在投資商業(yè)地產(chǎn)中，不僅要看好其周邊環(huán)境， 也不應該忽略其內

11、在環(huán)境的細節(jié)。臨街商鋪潛力大商業(yè)地產(chǎn)的結構布局大體以商廈 和臨街商鋪等形式為主。 商廈具有規(guī)模大、 密度高等特點， 所以較為適合從事服裝、 飾品、化妝品、小商品等業(yè)態(tài)形式，但缺乏自由的經(jīng)營時間且很難形成自身的品牌 形象，適合小型商業(yè)地產(chǎn)的短期投資。而臨街商鋪則避免不大型商廈的種種弊端， 擁有較大的發(fā)展空間，容易樹立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消費群， 符合穩(wěn)中有降種業(yè)態(tài)類別的需求，富有較強的生命力，更適合大、中型商業(yè)地產(chǎn)的 長期投資，如餐飲、娛樂等。因此近年來商鋪一直深受業(yè)界人士的關注。尤其是臨 街商鋪，在今后的政府規(guī)劃和商業(yè)設施建設中，臨街商鋪將不再審批、興建，所以 對于一個成熟商圈

12、來語，超值的臨街商鋪蘊藏著無限潛力。成熟社區(qū)是根基鄰里型 購物中心已經(jīng)成為發(fā)達國家?guī)缀趺恳粋€社區(qū)都有的流行商業(yè)形態(tài)，主要為周邊居民 日常生活、休閑提供最大便利。街區(qū)式的商業(yè)布局、天井式的共享空間、循環(huán)式的 人流動線構成的豐富多元的賣場空間，形成一個固定消費網(wǎng)。因此選擇一個成熟社 區(qū)也是商業(yè)地產(chǎn)投資中至關重要的。它不僅決定不其客流量的大小還決定不其消費 水平的高低。良性循環(huán)是關鍵開發(fā)商合理的商業(yè)動作， 也是商業(yè)地產(chǎn)投資的又一著眼點。 良 性循環(huán)的動作模式，不僅能形成統(tǒng)一的商業(yè)形象，創(chuàng)造良好廣告效應從而提升該地 段的價值，帶動超高人氣，而且還能促進其未來的穩(wěn)步發(fā)展。注意避免弊端目前商 業(yè)地產(chǎn)在全國

13、范圍內均有一些不健康的因素，如近期常常出現(xiàn)的產(chǎn)權分割以給商業(yè) 地產(chǎn)帶來不眾多弊端， 使其管理難以統(tǒng)一， 難以形成規(guī)模優(yōu)勢， 得不到品牌做依賴， 投資風險較大，租金呈混亂狀態(tài)。其不穩(wěn)定性使商家在無意識間喪失不固定消費群 體，往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網(wǎng)，進而縮短不其發(fā)展進程。產(chǎn)權出 售則打破不這一尷尬境地，使其成為商家的固定財產(chǎn)，不僅可以進行長期維護，建 立自己獨特的經(jīng)銷風格，博得廣大消費者的感性認識，在一定的基礎上進行穩(wěn)步發(fā) 展，還可將其進行轉讓、租賃，獲取更多的產(chǎn)業(yè)價值。因此在商業(yè)地產(chǎn)投資份額中， 產(chǎn)權地產(chǎn)投資是相對穩(wěn)定的。商業(yè)管理決定升值空間在商業(yè)地產(chǎn)投資中人們往往注重地段、 周

14、邊環(huán)境及投資 金額，很少去關心其商業(yè)管理。殊不知商業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)投資中也存在較大的升 值空間，統(tǒng)一的形象定位，業(yè)態(tài)的合理區(qū)隔，規(guī)范的物業(yè)管理模式都能促進商業(yè)的 穩(wěn)步發(fā)展，避免商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂你堪。定期的整合推廣，更帶動不其超大客流量， 增強其企業(yè)實力。故此選擇一個商業(yè)管理成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目也是投資首要考慮的 問題。8，客戶委托的門面房是私建房，沒有合法手續(xù)，但是可以營業(yè)，這時候怎么辦？ 回答：首先將房屋的屬性和產(chǎn)權性質的實際情況告訴租戶，不要隱瞞，以免將 來引起糾紛，在雙方簽署的協(xié)議中，屬于私建房的性質應該來體現(xiàn)，讓客戶自己斟 酌其中的風險，規(guī)避中介的相關責任。同時，在協(xié)議承租期內，要簽訂好雙

15、方的違 約責任，一般門面房做生意，都會先行投入資金裝修，不確定的因素出現(xiàn)后，對于 租戶而言，是一種損失。所以要在協(xié)議中有所體現(xiàn)，在承租過程中，可以去相關規(guī) 劃部門不解此地區(qū)的規(guī)劃狀況，告知客戶。同時，在付款方式上可以建議客戶采取 更加靈活務實的付款方式 ，盡量減低經(jīng)營風險。9，客戶看中的鋪面價格與業(yè)主談不攏怎么辦？ 回答：很正常，經(jīng)紀人在鋪面委托之后，應該對周圍的商鋪整體價格和市場環(huán) 境有一個詳細的不解，做到心中有數(shù)，首先和房主商談，探尋房主的最低底線，在 必要的時候可以提出周圍鋪面價格對比， 讓房主知道經(jīng)紀人對于市場和價格的不解， 這樣，在談判中可以處于有利的位置。以房主的底線為基礎，探尋客

16、戶的心理底線 和最高出價，把業(yè)主委托的鋪面和周圍的鋪面價格做一個橫向對比，展示給客戶， 讓客戶知道經(jīng)紀人提出的價格的合理性。然后逐步讓雙方的立場趨于接近。雙方分 歧的部分沒有關系，可以相互以房屋的優(yōu)劣勢逐步讓雙方接受，對于業(yè)主，要多語 鋪面的劣勢，對于客戶，正好相反， 說優(yōu)勢，這樣經(jīng)紀人可以在一個中立的立場上 不解雙方的對于價格的心理接受狀況。最終撮合成交。 10，簽二手寫字樓或者商業(yè)物業(yè)轉讓轉租合同要注意什么？回答：要注意一下這些方面：答：（1）買賣雙方的名稱要按身份證明標準名稱填寫；（2）轉讓的房地產(chǎn)需教研室清楚座落、棟號、房號、產(chǎn)權證號碼等；（3）建筑面積、一樓或頂層是否包括花園和天臺面

17、積；（4）交易的幣種、金額、付款方式等；（5）約定付款時間、過戶時間和交接時間；（6）煤氣、水電過戶費用等情況都要約定清楚。作為中介要幫助買主把握好 這些關。11，鋪面轉讓原租戶要求附帶設施轉讓，但是客戶以自己不經(jīng)營類似生意不同意怎 么辦？回答：首先和房主溝通， 附帶設施轉讓有其不合理的地方， 客戶購買的是鋪面， 不是附帶設施，然后看看附帶設施的整體狀況做一個評估，看看有沒有其他合適的 處理手段，比如經(jīng)紀人可以找人賣掉。然后看看客戶的態(tài)度是否很堅決。如果客戶 堅決不要，那么只能另外想辦法。同時，作為經(jīng)紀人要做好2 種準備， 1，交易不成時，為委托鋪面找尋有同類經(jīng)營需求的客戶，為客戶找尋其他合適

18、符合其要求的沒 有附帶設施的鋪面供客戶參考。 即使在交易不成的情況下， 也不可放棄客戶和鋪源。 12，商業(yè)地產(chǎn)客戶要求提前退租，解除合同怎么辦？回答： 不解清楚客戶真正退租原因， 是否因為和業(yè)主的矛盾還是其他方面的問 題，看看有沒有合適的解決方案，將解決方案提出，看看雙方的接受程度，如果雙 方協(xié)商不成的話，按照雙方簽署的協(xié)議內容執(zhí)行，如果雙方在協(xié)議中沒有規(guī)定提前 退租的賠償條款，那么由中介經(jīng)紀人幫雙方撮合其糾紛和分歧的地方?？纯醋鈶舻?賠償?shù)拙€，或者其它經(jīng)濟補償方式，同時，和業(yè)主協(xié)商，爭取讓業(yè)主同意將該地產(chǎn) 重新委托給中介公司代理銷售。13，商鋪的投資法則是什么？回答：投資法則之一：摸清城市發(fā)

19、展規(guī)劃。城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價值的重要因素， 一個本來位置較偏的商鋪可以 因為地處地鐵出口而價值倍增，一個位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)也可能因為新修的立交橋 而敗落。因此，多關注城市規(guī)劃政策，對降低投資風險、提升升值空間大有裨益。 投資法則之二：重視經(jīng)營管理水準地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營管理水準決 定的商鋪價值的高低。投資商鋪，一定要選擇有統(tǒng)一強大經(jīng)營管理能力的開發(fā)商。 投資法遇這三：關注轉讓套現(xiàn)能力，套現(xiàn)能力是評估商鋪價值的重要指標。產(chǎn)權和 經(jīng)營權獨立、 租客如去的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選， 這處商鋪一鋪一商戶， 投資者可以順利實現(xiàn)轉讓、轉租、實現(xiàn)成功套現(xiàn)，在商業(yè)旺區(qū)內業(yè)主還可以向租

20、戶 收取高額的“建設費”或“頂手費”。經(jīng)營權不獨立、一個商戶對應很多業(yè)主的商 鋪，一旦出現(xiàn)租賃矛盾等糾紛，將極大增加套現(xiàn)風險。投資法則之四：評估行業(yè)發(fā) 展?jié)摿ν顿Y商鋪，選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)非常重要。行 業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競爭的商業(yè)難以維持穩(wěn)定和獲得堅持的租金，因此倒閉 或轉告的風險也會加大。另外，投資者還可通過互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)書籍等評估所投資商 鋪的行業(yè)發(fā)展?jié)摿?，作為投資決策的重要依據(jù)。投資法則之五：調查租金成長空間 租金直接決定投資回報率，租金的成長空間決定商鋪的升值潛力。投資法則之六： 選擇高質量舫，高質量的租戶，可以承受更高的租金，可以簽訂更長、更穩(wěn)定的租 期，

21、也擁有更好的誠信度。對于投資期樓的投資者，在投資之前一定要不解商鋪是 否已出租、租戶質量如何， 這些都是必要的程序。 一個商鋪地段再好但出租不出去， 也是沒有投資價值的。作為一個中介經(jīng)紀人，要充分了解上述問題和因素，這樣才 能給站在客戶的角度上，為客戶提供一個符合要求的商業(yè)地產(chǎn)。 14，如何幫客戶買賣二手商鋪？回答：商鋪投資不同于住宅，由于占用資金大，風險也很大。而且商鋪受周邊 環(huán)境、經(jīng)營項目的影響而租金、售價都會有很大送別，需要客戶多渠道考察贏利情 況，不宜盲目出手。另外商業(yè)地產(chǎn)投資熱也對中介機構的服務提出了高要求，要求 中介能提供較為專業(yè)的理財指導。應該從以下幾個方面來了解：第一，要看相關

22、的手續(xù)是否合法、是否齊全；二手商鋪，這要出售的時候斟酌 上所有的手續(xù)應該是齊全并合法的，房主證也辦下來了。由于交易金額大，最好請 專業(yè)律師參與。第二：買賣二手商鋪第二個要考慮的因素以是價值的評估， 到底應該值多少錢。第三：以是交易的相關稅費和中介費用要提前約定好。 第四：二手商鋪的價值測算，它的價格可以通過目前的租金收益進行測算，可 以完全按照自己的投資偏好進行一項長期的投資。告之客戶，它的價格或者價值相 對比較明朗，不像一手商鋪，包裝、炒作的成分很多。第五：商鋪使用年限是 40 年，幫客戶做好價值回報和投資測算。一般商鋪的 投資回報率在 510%之間。15，商鋪投資的訣竅是什么？回答： 1、

23、超前意識瞄準新區(qū)、輕軌、地鐵 所謂超前意識，以是要善于瞄準新建市場。一般來語，新建市場商鋪的出售價 格比老市場要便宜許多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲑徶蒙啼?，則投資少、升值潛 力大。譬如， 在遠離市中心的一些新開發(fā)的城區(qū)中， 一般房產(chǎn)商在開發(fā)臨街住宅時， 大都有一定量的經(jīng)營門面供出售。另外，一些地鐵、輕軌或新辟公交車延伸線的車 站附近，今后的人氣也會聚集，可作為投資機會好好把握住。2、搶占要地核心圈屋投資小型商鋪， 首要考慮的因素便是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈， 如人 口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業(yè)網(wǎng)點數(shù)及配套施設 等。一般來說， 商業(yè)圈半徑在 450 500 米之

24、內為核心圈層； 半徑在 1 公里左右為中 心圈層；公交線路可以延伸到達的區(qū)域為次中心圈層；整個城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城 鎮(zhèn)為外圈層；與該城市有密切地域經(jīng)濟聯(lián)系的城市為區(qū)域影響圈層。按照這樣的商業(yè)地域圈層劃分標準，對于小型 商鋪地點的選擇起決定性作用 的商圈應為核心圈層，其次是中心圈層和次中心圈層，而外圏屋和區(qū)域影響圈層則 幾乎可以不予考慮。因為不同的商圈性質及發(fā)育程度，將直接影響到未來商鋪的經(jīng) 營收益水平及場地租金。3、因地制宜特色專營（ 1）車站附近 火車站，長途汽車站附近是往來旅客集中的地區(qū)，是適合商店 開業(yè)之地，過往旅客商品雖然非常廣泛，但大多還是以購買不費時間、容易攜帶的 商品為主。由于

25、人流量大，這一地段商業(yè)價值較高，尤其適合經(jīng)營食品、生活用品（ 2）商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)地段是居民購物、聊天、逛街、理想場所，也是業(yè)的最佳 地點。可是，該地段費用高、競爭性也強，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮 明個性特色的商店及發(fā)展。 該地段是娛樂、旅游地區(qū)，顧客消費需求主要在娛樂、 休閑，故適合經(jīng)營食品，娛樂和生活用品等。（ 3）住宅區(qū)地段 該地段的顧客是住宅區(qū)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié) 假日和下班時間則包括家庭其他成員。 這一地段的特征是， 日常生活用品消費量大， 凡能給家庭生活提供獨特服務的商店，都能獲得較好的發(fā)展。（ 4）市郊地段 現(xiàn)在由于城市的迅速發(fā)展和車輛的大量增加， 市郊地段商

26、業(yè)價 值正在上升。這一地段的特征是：主要向駕駛各種車輛的人提供生活、休息、娛樂 和維修車輛服務。16，幫助客戶投資商鋪時要注意什么問題？回答： 1、及時了解市政規(guī)劃 在決定投資商鋪之前應去市政規(guī)劃部門了解一下 該商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃。大致估算投資回報率。目前市場中，如果年回報率能 達到 8%10%，則值得投資。2、了解其使用年限 購買二手，須考查其使用年限。因商鋪只有 40 年使用權， 投資的話須考慮這個因素。3、調查周邊行情 在選擇商鋪時，還要考慮它的價格因素。由于商鋪有其自身 特點，商鋪的價值是由現(xiàn)有的和潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的，諸如商業(yè) 氛圍、人流、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。4、關注

27、商鋪使用率 大型購物商場的商鋪使用率都很低，基本在 50%左右。越 是大弄商場，其公共空間以會越多，比如走廊、通道休息區(qū)、局部挑空空間等。這 些公共面積的增加會使購物環(huán)境更舒適，吸引更多的顧客。如果商場的公共空間有 限，使用率會高，可容納消費者的空間自然以減少了，其人流量以會受到限制，從 而影響商場的經(jīng)營效果。17，如何幫客戶挑選值得投資的二線商鋪？回答：二線商鋪的回報很吸引人，投資潛力也較大，但也不可盲目入市。專業(yè) 人士建議從事該類投資的人應該注意以下幾個方面：1、首先考慮的應該是投資回報和問題。在投資前心目中要先設定自己理想的投資回報值，再決定投資預算的多少，做到有的放矢。 2、投資者如何

28、能合理評估自 己所先商鋪的投資回報十分關鍵。首先對周邊的市場一定要有較深入的了解，摸清 周邊商鋪的售價及租價水平，亦可再聽聽投資專業(yè)人士的建議，謹慎入市。 3、商鋪 的產(chǎn)權一定要了解清晰，到房管局查冊的程序必不可少，否則可能投資不成還惹下 一堆麻煩。 4、二線商鋪最大優(yōu)勢是售介比傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪便宜不少， 但選擇二線商 鋪時還是要立足于回報率。如果租金回報不高，以算物業(yè)售價特別便宜，也并不見 得就值得入市。18、小區(qū)底層商鋪的投資價值及注意事項是什么？ 回答：小區(qū)住宅底層商鋪的投資價值在哪里？ 住宅底商的目標客戶主要以社區(qū)居民為主， 如果是繁華地段的社區(qū)還將包括周 邊居民，甚至區(qū)域消費者。因此，

29、投資這類商鋪時要謹慎判斷哪個位置的鋪面客流 量最大、比較大、但需要注意的是，不能夠將人流量錯誤的判斷為客流量。其次， 底商大多是環(huán)繞小區(qū)而建，商鋪的價值與所處位置有很大關系，一般小區(qū)出入口是 最貴的位置，或者是沿著城市交通道路的底商價格也比較高。由于住宅底商主要服 務于隸屬的社區(qū)，所以交通條件對商鋪價值的影響不是很大。但是停車條件還是值 得重視的，由于餐飲業(yè)尤其是中等規(guī)模的餐飲業(yè)是底商的主要客戶。住宅底商一般 服務對象是社區(qū)內的住戶，因此經(jīng)營的業(yè)態(tài)一般應選擇生活日常用品，餐飲及相關 服務。住宅底商必然會受隸屬項目的影響，如果隸屬住宅項目定位高，規(guī)模大，這 些商鋪就值得作為投資選擇。就前者而言，

30、住宅底商項目的投資形式、定位、管理 水平等，對商鋪的價值影響是不言而喻的。商鋪投資者在進行住宅底商投資時，須 清楚，住宅底商初始售價是否反映了商鋪現(xiàn)狀客觀價值，而不是經(jīng)過開發(fā)商、銷售 先生 /小姐等對該社區(qū)商鋪包裝后、 偏離了商鋪真正價值的價格。 能否將社區(qū)商鋪包 裝的因素合理剔除， 避免以熱炒過的價格成交， 將是商鋪投資者最需要警惕的內容。 商鋪價值一旦被開發(fā)商所透去，商鋪投資者的投資會遭受損失。住宅底商作為市場 基礎最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資 風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項 目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其

31、投資收益可以很好得到保證。 19，如何幫客戶尋找萬元以內月租的商鋪？回答： 在哪里尋找投資總額不高， 月租能保持萬元左右的鋪位呢？二線地段的 街鋪；長線投資者亦可以考慮新興區(qū)域的商鋪。大型社區(qū)商鋪；社區(qū)商鋪作為樓盤的配套；并不是發(fā)展商的主要投資，定價不會太高，符合小投資的.考慮到時間和距離問題，社區(qū)業(yè)主的日常消費都在小區(qū)內完成；故只要經(jīng)營日常生活必需品，如士 多、美發(fā)、洗也店、西餅店、美容店等，人流得到保證，商鋪的經(jīng)營會較理想。市 中心裙樓商鋪；很多市中商鋪雖然開發(fā)多年，但依然空置，其原因之一是由于當初 發(fā)展商散賣出去，難以統(tǒng)一經(jīng)營，無法形成商業(yè)氛圍。隨著“住宅禁商”的實施， 相信有一些空置的

32、裙樓商鋪有可能被盤活。若選擇該類商業(yè)鋪，最后選擇一些商業(yè) 中心區(qū)域與商業(yè)旺地銜接。裙樓鋪的經(jīng)營如果可起到吸引人流的作用，可經(jīng)營、裝 飾等行業(yè)。大型純商場非首、二層商鋪；這類商鋪雖然人流不及首、二層，但租售 價格也明顯較首二層要低，同時，大商場有統(tǒng)一的經(jīng)營管理，旺場有保障。但選擇 這類商鋪，要留意商場的整體規(guī)劃主題、鋪位的位置，還要留意實用率和管理費等 支出。在商場中經(jīng)營，商鋪要采取特色和差異化路線。 20，社區(qū)商鋪投資價值分析和考慮因素有哪些？回答：一、投資總額較小，易于介人。具投資潛力，原因分析：1，本來的售價較低，升值潛力較大， 2，產(chǎn)阻能力雖低，但收益穩(wěn)定。二、購買社區(qū)商鋪的考慮因素 1

33、，社區(qū)物業(yè)升值是主要在于其物業(yè)屬性，而非商業(yè)屬性（租金等）。 2，初期增值因素包括商鋪的數(shù)量、面積、戶型、總價、位置等。 3，從期鋪到現(xiàn)鋪的投資跨度一般達到 316 個月，其中有幾個商鋪漲價的時 機點：（ 1）物業(yè)實際交房 （2）出大產(chǎn)證 （ 3）辦理小產(chǎn)證4，根據(jù)商鋪價格升值走勢圖，商鋪物業(yè)在開始階段的漲幅最大，社區(qū)成熟階 段，的經(jīng)營會相對穩(wěn)定，這也是較好的換手時機。5，社區(qū)商鋪業(yè)種的分布與社區(qū)檔次關聯(lián)度不大。九、稅費問題如果一個商鋪 200 萬買進， 250 萬賣出，經(jīng)過計算，所繳稅費的最大值為 21 萬。但也有些客戶走捷徑，能夠大幅減少稅費由于各個城市的政策不同，有些區(qū)希 望鼓勵商鋪和辦

34、公樓的交易，所以把稅費壓低。23，經(jīng)紀人幫助客戶測算商鋪客流量的方法是什么？回答：在商鋪投資過程中，商鋪投資者需要對商鋪的客流量做出測算，具體測 算方法如下：1、預測銷售額：計劃成本與期望利潤相加計算；2、產(chǎn)品購買數(shù)量：預測銷售額 / 產(chǎn)品單價；以上海浦東世紀大道浦電路口正在推出的“國際金融家”裙房商鋪為例： 首先，假設幾個經(jīng)驗數(shù)據(jù) :1）、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營服裝的商鋪，顧客流失比例為70%.2）、進入該店的顧客中，其中有 15%會有購買行為，即顧客購買比例為 15%.3）、該店的物業(yè)租金為 300元/平方米 /月 30平方米 =9000元/月。4）、行業(yè)利潤率（業(yè)主期望回報率）為 30

35、%然后，我們來進行公式計算： 步驟一：租金（或購房利息）（ 1+行業(yè)利潤率） =預測最低銷售額，即 9000 （ 1+30%） =11700元步驟二：預測最低銷售額 / 平均銷售單價 =預測最低銷售量，即 11700/100 （假 設平均單位） =117 件步驟三：預測最低銷售量 /顧客購買比例預測最少顧客量，即 117/15%=780 人步驟四：預測最少顧客量 /交通流量與顧客流量比 =預測最低交通流量， 即 780/ （1-70%）=2600人24，商鋪的定估價測算公式是什么？回答： A、根據(jù)項目的建設成本，目標利潤水平、市競爭態(tài)勢以及項目本身的 立地條件、建設水平及規(guī)模，設定期望的銷售總

36、額。如 Y 億元。B、憑經(jīng)驗對項目不同層別進行系數(shù)設定。原則上第一層項目價值最高價格最 高的層別，通常取系數(shù)為 100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于 100%的 系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價 格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。C、計算各層別的權重系數(shù)。根據(jù)上述第二點所設定的系數(shù)乘以該樓層的可銷 售面積（或建筑面積）計算得出該樓層的權重系數(shù)。（此步驟在各樓層的計算方法 相同）公式一：系數(shù)銷售面積（建筑面積） =權重系數(shù)D、計算總權重系數(shù)。各層的權重系數(shù)相加求和得出項目的總權重系數(shù)公式二：權重系數(shù) =總權重系數(shù)E、計算層別

37、總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標銷售總額除于總權 重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權重系數(shù)；層別均價等于該層別的總價除以可銷 售面積（建筑面積）。其他層別依次類推。公式三：（目標銷售總額總權重系數(shù)）層別權重系數(shù)=層別總價。公式四：層別總價層別銷售面積（建筑面積） =層別均價F、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的 售價。具體如下：根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因 素設定相應的系數(shù)值（此時不考慮該層別在整個項目的權重系數(shù)和銷售總價，設定 面積與層別系數(shù)設定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商 鋪通常設為 10

38、0%，根據(jù)不同因素的變化遞減。計算該具體商鋪的權重系數(shù)。用上一步設定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積 （建筑面積）計算得出該商鋪權重系數(shù)。公式五：商鋪系數(shù)商鋪銷售面積（建筑面積） =商鋪權重系數(shù) 依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權 重系數(shù)。公式六：具體商鋪權重系數(shù) =層別商鋪總權重系數(shù) 計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。 具體商鋪總價等于該層別計算銷售總 額（具體參見公式三）除于層別商鋪總權重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權重 系數(shù)； 具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積（建筑面積）其他具體商鋪依次類推。公式七：（層別計算銷售總額層別總權重系數(shù)）

39、具體商鋪權重系數(shù)=具體商鋪總價公式八：具體商鋪總價具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價至此，商鋪的具體價格制定以基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據(jù)市 場的銷售情況，競爭環(huán)境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進 行調整。25，客戶購買商鋪缺錢怎么辦？商鋪的貸款程序是什么？回答：開店做老板，什么成本最高，有經(jīng)驗的老板會告訴您：店鋪租金。經(jīng)營 服裝店的老張告訴記者， 一個 20平方米的店鋪， 每個月總收入約 2/3 需要用來支付 房租。其實，只要投資者巧移“頭寸”，向銀行貸款買一個旺傅，每月的收入不僅 能夠還貸，還能有足夠的賺頭。最多貸六成。 目前商業(yè)銀行提供的個人商鋪

40、按揭貸款最多可貸六成， 貸款期限 最長不能超過 10 年，按現(xiàn)行商業(yè)貸款利率， 較個人住房貸款利率高一點。 借款人除 不需要向銀行提交必要的身份證件，購房證明、收入證明等資料之外，還需要向銀 行提供可參考的經(jīng)營情況說明。商鋪貸款在設計計充分考慮到創(chuàng)業(yè)者的實際需求， 貸款條件非常寬松，只要投資人在本市有常住戶口或者有效居留身份，已經(jīng)與開發(fā) 商簽訂購買商業(yè)用房合同或協(xié)議，具有償還本息的能力，都可以申請。還款方式靈 活與個人住房貸款一樣，商鋪貸款的還款方式也很靈活。借款人的借款期限在 1 年 以內（含 1 年）的，可以到期一次償清借款本息或按月還款。借款期限在110年的（含 10 年），借款人應按月

41、還款。按月還款可選擇等額本金利息遞減法或月均還 款法兩種還款方式。而且貸款人還可隨經(jīng)營收益情況來選擇全部或部分提前還款。26，寫字樓租租賃服務的流程是什么？ 回答：寫字樓租賃服務全程介紹： 1、接聽客戶電話，記錄客戶尋找定字樓的要求（地理位置、租金預算、寫字 樓面積等）。 2、由客戶指定的專業(yè)經(jīng)紀人準備好符合要求的樓盤資料，在第一時間 內面送客戶。（外地客戶以傳真送達） 3、要求經(jīng)紀人為客戶提供樓盤資料不少于 5 套，本市客戶不得以電話、傳真、郵件形式送達，須面送。4、派遣客戶指定經(jīng)紀人陪同看房， 隨時提供咨詢和建設性建議。 并協(xié)助客戶與租售部談判， 達到滿意結果。 5、同客戶簽署獨家代理委托

42、書，并根據(jù)客戶要求隨時提供后續(xù)服務，直到客戶 成功簽署租賃合同。 6、客戶入住寫字樓前，經(jīng)紀人將根據(jù)客戶是否提出要求，為客 戶推薦專業(yè)公司提供裝修設計施工。27，商鋪租賃需要注意問題是哪些？回答： 1、調查商鋪的檔案 承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心 進行產(chǎn)權調查，確認以下幾個重大信息： 1）房屋的用途和土地用途，必須確保房屋 的類型為商業(yè)用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將 面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照及非法使用房屋的風險。 2）房屋權利人， 以確保與房屋權利 人或者其他由權利人簽署租賃合同。 3）房屋是否已經(jīng)存在有租賃登記信息，若已經(jīng) 存有租賃登記信息的，導致新

43、租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新承租人的租 賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。2、免租裝修期 商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于 承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人 同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的要領，因 此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間， 免除支付的具體費用， 一般情形下， 只免除租金， 實際使用房屋產(chǎn)生的水費、 電費等還需按合同約定承擔。3、租賃保證金 主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應 的電費、電話費、物業(yè)管理費用比較高，因此建議押

44、金應當適當高一些，以免不夠 抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相 關費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同應當約定補足 “押金” 的方案， 即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足支付“押 金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內補足的話，則出租人可以單方解約，并追究 承租人相應的違約責任。若合同中有些約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。4、稅費承擔按照法律、 法規(guī)、 規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定， 出租或轉租商鋪的， 出租人或轉租人應當承擔以下稅費： 1、出租：營業(yè)稅及附加租金 5.55%、房產(chǎn)稅 租金 12%、個人所得稅所得部分

45、20%（所得部分為租金維修費用， 維修費用每次 不超過 800 元）、印花稅租金（總額） 0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期 內所有總租金計算）、土地使用稅按房屋印花稅轉租租金（總額）0.1%.在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標準只是法定征收標準，不同區(qū)域或許存有不 同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。雖然上述稅 費德繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔人， 此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮 長期稅費調整增加的費用后，再行約定具體承擔人，不要被某些代征網(wǎng)點短期內較 低的稅率所迷惑。5

46、、營業(yè)執(zhí)照 承租商鋪的目的在于開展商鋪經(jīng)營活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條 件以是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞 著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設置， 主要涉及以下幾個方面： 1、原有租賃登記信息沒有注銷， 從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記， 從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照； 2、商鋪 上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同 一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照； 3、房屋類型不是商業(yè)用房， 從而無法進行 商業(yè)經(jīng)營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照； 4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等） 的，還概要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許

47、可證、衛(wèi)生 許可證等證件后， 方可取得營業(yè)執(zhí)照； 5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業(yè)執(zhí) 照。對于上述第 1、2、3、5 條情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予出租人 合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約現(xiàn)任；上述第 4 條情形，可設定為無現(xiàn)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以 無現(xiàn)任解除合同。6、裝修的處置 商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保 能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題： 1、明確約定出租 人是否同意承擔人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意 等，若有特別的改建、搭建的，應當明確

48、約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定 清楚。 2、解除合同的違約現(xiàn)任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等 同于押金，數(shù)額不高，往旆不及承租的的裝修抽失，因此，應當約定在此情形下， 出租人除承擔違約金外， 還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。 3、明確租賃期 滿時，裝修、添附的處置方式。7、水、電、電話線等 因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話均可能特殊需 要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察 是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量 所需費用，并在合同中明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下， 承租人人免責解除合同的權利。8、租賃登記 租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要 包括以下內容： 1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同 依然在生效條件滿足時就生效； 2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比 如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個 沒