房地產(chǎn)審計(jì)要點(diǎn)

1、合同審計(jì)建設(shè)工程合同。1. 審計(jì)協(xié)議書(shū)中承包方資質(zhì)條件：承包人是否為通過(guò)招投標(biāo)方式確定的中 標(biāo)單位；承包人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、信用等級(jí)證明、安全生產(chǎn)許可 證、項(xiàng)目經(jīng)理任職資格及安全證書(shū)等資料的真實(shí)性。2. 審計(jì)工程款的支付方式：是否符合招標(biāo)文件中規(guī)定的支付時(shí)限和支付方 式；是否按照規(guī)定預(yù)留了審計(jì)保證金；是否存在可能超撥的條款和約定；3. 審計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理的資格：項(xiàng)目經(jīng)理是否為承包人投標(biāo)文件中承諾的人員；項(xiàng)目經(jīng)理部成員是否為承包人投標(biāo)文件中承諾的人員；項(xiàng)目部成員資格是否符合相關(guān)規(guī)定；合同價(jià)款4. 審計(jì)項(xiàng)目管理?xiàng)l款：對(duì)于報(bào)驗(yàn)、隱藏工程驗(yàn)收、變更、簽證、材料設(shè)備價(jià)款的管理程序是否合法合規(guī)，是否有明

2、確、可操作的約定；5. 審計(jì)結(jié)算條款：合同價(jià)款的選擇方式是否準(zhǔn)確、正確；合同價(jià)款的調(diào)整 條件、方式、范圍、內(nèi)容、程序是否符合相關(guān)規(guī)定，是否具有可操作性，是 否違背招投標(biāo)的精神；是否有預(yù)留質(zhì)量保修金的條款；6. 審計(jì)違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理?xiàng)l款：對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定是否清楚明確；對(duì)違 約責(zé)任的追究與處理是否明確具有可執(zhí)行力；爭(zhēng)議約定是否明確無(wú)歧義，是 否存在損害發(fā)包人利益的約定；7. 審計(jì)合同附件：是否按照國(guó)家規(guī)定簽署了質(zhì)量保修書(shū)；保修書(shū)約定的保 修期限是否符合規(guī)定；保修金的預(yù)留與支付是否符合要求；承包人承攬工程 一覽表是否全面、準(zhǔn)確；發(fā)包人提供的設(shè)備、材料表是否符合約定。采購(gòu)合同。1. 審計(jì)合同供貨方資

3、質(zhì)條件：供貨商是否為通過(guò)招投標(biāo)、議價(jià)方式確定的 單位；供貨商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、信用等級(jí)證明、安全生產(chǎn)許可證等資料的真實(shí)性。2. 審計(jì)材料款的支付方式：是否符合招標(biāo)、議價(jià)文件中規(guī)定的支付時(shí)限和 支付方式；是否符合工廠或上級(jí)部門關(guān)于合同價(jià)款支付的規(guī)定；3. 審計(jì)合同價(jià)款：材料、設(shè)備價(jià)款形成的依據(jù)資料是否真實(shí)；有無(wú)相關(guān)的 考察、比價(jià)、招投標(biāo)資料；價(jià)款中有無(wú)違背招投標(biāo)或議價(jià)精神的情況；4、審計(jì)支付條款：是否約定了支付的方式、期限；約定是否符合相關(guān)規(guī)定； 是否對(duì)提供不合格，不及時(shí)，不符合運(yùn)輸、包裝、裝卸條件的情況約定了認(rèn) 定與處罰條款；5、審計(jì)違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理?xiàng)l款：對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定是否清楚明確；對(duì)違 約責(zé)任

4、的追究與處理是否明確具有可執(zhí)行力；爭(zhēng)議約定是否明確無(wú)歧義，是 否存在損害發(fā)包人利益的約定；6、其它內(nèi)容：重點(diǎn)審計(jì)物資與設(shè)備采購(gòu)的工藝參數(shù)、技術(shù)指標(biāo)的設(shè)置、考 核、認(rèn)定、處理內(nèi)容是否有使用單位、管理部門、專業(yè)技術(shù)人員出具的書(shū)面 材料；書(shū)面材料是否有相關(guān)人員的簽章；是否存在違反工廠關(guān)于物資與設(shè)備 采購(gòu)文件規(guī)定的行為。（三）其它合同審計(jì)：主要審計(jì)合同價(jià)款的認(rèn)定、支付條款、結(jié)算條款、違約責(zé)任認(rèn)定、爭(zhēng)議解決 方式的約定是否符合法律、法規(guī)、制度的要求，是否存在損害發(fā)包方利益的 行為；是否經(jīng)過(guò)了相關(guān)部門的審批；是否存在超標(biāo)準(zhǔn)、超權(quán)限的簽約行為。 合同管理是否按照項(xiàng)目進(jìn)行分類管理，是否登記有合同管理臺(tái)賬二、財(cái)

5、務(wù)審計(jì)資金往來(lái)貸款協(xié)議，集團(tuán)內(nèi)部往來(lái)，各項(xiàng)目資金占用情況，貸款利息支付情況，借款利息計(jì)提情況資金的使用效率，相關(guān)事項(xiàng)流程是否合規(guī)，是否有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字費(fèi)用管理公司的費(fèi)用管理制度是否完全，單項(xiàng)的費(fèi)用管理制度及費(fèi)用審批權(quán)限是否執(zhí)行，費(fèi)用列支依據(jù)是否充分（發(fā)票，相關(guān)負(fù)責(zé)人是否簽字，財(cái)務(wù)是否審核），費(fèi)用報(bào)銷審批流程是否有效付款管理付款審批手續(xù)是否齊全，相關(guān)權(quán)限是否合理，工程付款必須有付款審批單，發(fā)票 （如有監(jiān)理，必須有監(jiān)理支付證書(shū)并蓋章簽字及工程進(jìn)度表或工程內(nèi)容），盡量避免出現(xiàn)公司領(lǐng)導(dǎo)一人掌權(quán)的現(xiàn)象，重大事項(xiàng)的付款需有公司會(huì)議記錄及表決的過(guò)程現(xiàn)金及備用金管理備用金是否及時(shí)收回清理，避免大額現(xiàn)金支付，是

6、否有大額支付至個(gè)人的情況, 支取現(xiàn)金是否有登記臺(tái)賬物資采購(gòu)物資采購(gòu)必需有物資采購(gòu)明細(xì)記錄，物資驗(yàn)收記錄，相關(guān)的發(fā)票是否合規(guī)三、工程相關(guān)審計(jì)工程立項(xiàng)及審批及開(kāi)工是否合規(guī)物資領(lǐng)用消耗是否與工程量配比物資領(lǐng)用消耗的材料間消耗是否配比審核施工圖，計(jì)算工程量是否真實(shí)現(xiàn)場(chǎng)考查，工程內(nèi)容是否真實(shí)監(jiān)理資料是否齊全，監(jiān)理日志管理是否齊全重大的變更是否有監(jiān)理簽字及相關(guān)負(fù)責(zé)人在場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)管理是否合規(guī)、合法安全管理是否落實(shí)到位竣工驗(yàn)收程序是否合規(guī)四、環(huán)境審計(jì)、法律風(fēng)險(xiǎn)是否存在房屋質(zhì)量如何，是否涉及相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理水平如何，業(yè)主是否滿意 是否有欺詐業(yè)主的可能，房屋售后服務(wù)跟蹤情況如何1、注意招投標(biāo)是否合規(guī)。建設(shè)項(xiàng)目

7、招投標(biāo)情況審計(jì)是審計(jì)的源頭，只要從源頭 開(kāi)始規(guī)范，才主要有：能有利于公司施工 管理。工程項(xiàng)目招投標(biāo)審計(jì)的內(nèi)容審 查工程項(xiàng)目招投標(biāo)程序是否按公司規(guī)定、是否合規(guī)、合法，其過(guò)程是否按照“公 開(kāi)、公平、公正”的原則進(jìn)行。審查有無(wú)應(yīng)實(shí)行招投標(biāo)的項(xiàng)目而未招投標(biāo)，有 無(wú)為了逃避招投標(biāo)或鉆招投標(biāo)方式的空子，采取直接確定或形式招標(biāo)確定施工、 安裝單位。 審查附屬工程、 零星工程是否經(jīng)過(guò)招投標(biāo)。 審查中標(biāo)單位是否具 備相應(yīng)的資質(zhì)， 有無(wú)施工企業(yè)因自身資質(zhì)較低或無(wú)資質(zhì)， 采取掛靠或使用其他單 位資質(zhì)投標(biāo)的情況。2 、注意工程預(yù)算是否超標(biāo)。檢查工程結(jié)算總額是否超過(guò)預(yù)算總額，預(yù)算變 更及調(diào)整是否經(jīng)有權(quán)限有領(lǐng)導(dǎo)審批； 單

8、項(xiàng)工程預(yù)算編制是否真實(shí)、 準(zhǔn)確，包括工 程量計(jì)算是否符合規(guī)定的計(jì)算規(guī)則， 是否準(zhǔn)確；分項(xiàng)工程預(yù)算定額選套是否合規(guī)， 選用是否恰當(dāng)。3 、注意簽證手續(xù)是否齊全。檢查簽證單是否有業(yè)主駐工地代表、承包 商、監(jiān)理工程師的簽字蓋章。簽證在簽字過(guò)程中模仿筆跡、變相復(fù)印、其他人代 筆等多種形式。 檢查簽證有無(wú)雙方單位蓋章， 印章是否偽造， 復(fù)印件與原件是否 一致等是審核的重要內(nèi)容。4. 注意工程量的是否相符。 要審核工程量時(shí)， 特別注意是對(duì)于工程量的簽 證，審核時(shí)必須到現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)丈量、計(jì)算，逐筆核實(shí)。特別是對(duì)裝飾工程和附屬工 程的隱蔽部分應(yīng)作為審核的重點(diǎn)。因?yàn)檫@兩部分往往沒(méi)有圖紙或者圖紙不很規(guī) 范，而現(xiàn)場(chǎng)勘察

9、又比較困難。對(duì)破壞性的審核也不能大多。5 、注意設(shè)備價(jià)格、 質(zhì)材的檢查。 在對(duì)設(shè)備或材料進(jìn)行審計(jì)時(shí)應(yīng)注意合同價(jià)格 的合理性， 材料與質(zhì)量是否與合同約定相一致， 并將審查合同設(shè)備清單及財(cái)務(wù)結(jié) 算發(fā)票相結(jié)合， 對(duì)工程所需的設(shè)備， 要看采購(gòu)合同清單， 如果屬于業(yè)主直接采購(gòu) 的設(shè)備，要注意設(shè)備采購(gòu)的運(yùn)雜費(fèi)、 保管費(fèi)的支付情況， 應(yīng)審查合同內(nèi)容是否包 括安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)及附件、配件等。6、注意定額套用的標(biāo)準(zhǔn)。 檢查是否與公司制定的標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的結(jié)算價(jià)格， 定額單價(jià)確定了定額子項(xiàng)工程的單位價(jià)值。套用定額分為直接套用與換算套用。對(duì)直接套用的審計(jì)， 通過(guò)對(duì)實(shí)際套用定額價(jià)格與定額規(guī)定的價(jià)格是否相符加以對(duì) 比進(jìn)行審查，著重應(yīng)對(duì)主要材料、主要機(jī)械、人工等價(jià)格進(jìn)行審計(jì)，審查套用定 額有無(wú)就高不就低或多套定額的問(wèn)題。 對(duì)換算套用除完成對(duì)直接套用的審查工作 外，還要審查對(duì)應(yīng)該換算的材料是否按規(guī)定進(jìn)行換算及換算方法是否合理、 正確。7、注意結(jié)算取費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。取費(fèi)是要工程預(yù)結(jié)算時(shí)按照企業(yè)資質(zhì)及取費(fèi)類 別確定的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 進(jìn)行審計(jì)時(shí)應(yīng)首先熟悉施工合同、 協(xié)議， 了解施工企業(yè)的資 質(zhì)等級(jí)、工程類別、承包方式、結(jié)算方式、工期狀況、優(yōu)惠讓利等，施工合同條 款是否合法；了解建筑物結(jié)