地商品城調查報告

1、地商品城調查報告浙江商品城市調報告一、調查目的 經(jīng)過對位于南京市江寧科學園內(nèi)的浙江商品城的市場調研 , 進一步掌握江寧地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的基礎現(xiàn)狀及未來有可能的 發(fā)展方向 , 以利于我公司中南汽車港項目開發(fā)中借鑒及參 考。二、調查方式 主要調查方式為現(xiàn)場訪談及周邊地區(qū)實際考察。三、調查結果被調查項目位置 :浙江商品城坐落于南京市江寧科學園內(nèi) , 天元路以南 , 城東路 以西, 科苑路以北 , 興苑路以東 ,毗鄰江寧大學城 . 占地 220畝, 總 建筑面積約 20萬平方米 ,總投資 6個億,包括浙江品牌批發(fā)市場、 特色主題商業(yè)街、浙商大廈商務寫字樓、酒店公寓、中心廣場景 觀帶、及休閑娛樂區(qū)。被調查

2、項目交通 :陸路交通 : 江蘇省高速公路密度居全國第一。滬寧高速、寧杭 高速、 312國道、南京繞城公路、 104國道與浙江商品城相接 ; 公 交時雨線、南金線、101總站、規(guī)劃中的輕軌、地鐵遠景等市內(nèi)交通便利迅捷。鐵路交通：距南京中華門火車站僅 11公里,貨運可直達全國各 大城市。水路交通：距長江流域最大的集裝箱一萬噸新生圩港僅26公里。空中運輸：距華東地區(qū)最大的客貨兩用機場南京祿口國際 機場僅24公里 。被凋查項目基本信息裝修狀況裝修狀況開發(fā)商南京浙商投資有限公司均價6500元/平方米付款方式一次性或按揭占地面積136092平方米建筑面積00平方米容積率1.50入住時間6月銷售率銷售50

3、%左右銷售方式3年售后返租或自營經(jīng)營方式自營與返租相結合售樓電話:52168666 52168777浙江商品城SWOT分析優(yōu)勢: 南京的消費者具有從商的傳統(tǒng)和投資觀念 , 渴望經(jīng)過經(jīng)營投資 獲取收益。 屬于相對開放的商旅城市 , 有流動人口。 政府相關單位招商引資工作做得不錯 , 外埠投資者愿意來南京 進行適當規(guī)模的經(jīng)營和投資。 消費者心理相對不成熟 , 容易對眼前利益產(chǎn)生羊群效應 , 投資有 一定的盲目性。 浙江商品城項目在規(guī)劃中設施屬于一流 , 相對其它項目來說可 能擁有較大的優(yōu)勢。 浙江商品城受江寧原中心區(qū)域、江寧大學城、江寧科技園三地 的輻射 , 區(qū)位優(yōu)勢十分明顯 , 是江寧的核心區(qū)域

4、。 京滬高速鐵路、公路、水路、民航俱全的外部交通條件 , 為 浙江商品城帶來豐富的異地客源。 規(guī)模大 , 經(jīng)營范圍廣 , 具有規(guī)模優(yōu)勢。劣勢: 江寧雖然撤縣變區(qū) , 納入南京市區(qū) , 江寧的房地產(chǎn)市場獲得 空前的發(fā)展。但江寧整體經(jīng)濟發(fā)展及生活配套設施仍于南 京市區(qū)差距較大。 當前與南京市區(qū)的交通情況尚無法得到解決 , 交通線路的單一將有可能會影響到項目的升值潛力。 當前, 江寧地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況不均衡 , 做為新興商業(yè)地段的繁 華程度不夠。 項目周邊人氣不旺 , 其客流量無法支撐一個如浙江商品城那樣 規(guī)模的大型商業(yè)項目。 就浙江商品城所在的區(qū)域而言 , 當前屬不成熟地段 , 就其地段來 說 ,

5、 浙江商品城售價過高 , 有些急于求成 , 高昂的價格將影響到 其以后的發(fā)展。風險: 經(jīng)營壓力很大 : 作為商業(yè)地產(chǎn) , 投資者是要賺錢的 , 因此每年一 定比例的返租金額就成了開發(fā)商或者經(jīng)營者必須要面正確壓 力。商業(yè)地產(chǎn)的高利潤帶來的經(jīng)營管理風險要遠高于其它類型 物業(yè)。 國家的干預：早在2001年國家建設部就已經(jīng)有明文規(guī)定，不許進行任何形式的返租或售后包租的房地產(chǎn)操作方式 , 可是 雷聲大雨點小 , 這一方針政策并沒有真正的落實下來?？晌覀?決不能忽視國家對地產(chǎn)市場特別是商業(yè)地產(chǎn)市場進行整頓的決心, 估計今明兩年會有相關的針對商業(yè)地產(chǎn)銷售的具體政策出 臺。 返租期結束之后何去何從 ： 在我們

6、的市場調研中 , 返租期結束 之后, 投資者投資的商業(yè)地產(chǎn)的何去何從 , 是投資者拿回來自己 經(jīng)營 , 還是繼續(xù)委托開發(fā)商進行經(jīng)營 , 很多銷售人員根本就沒有底, 這種現(xiàn)象說明大部分開發(fā)商根本就沒有對返租期限結束后 的產(chǎn)權、經(jīng)營權之間的關系做一個明確的規(guī)劃, 這使我們不得不對南京商業(yè)地產(chǎn)進行更深的關注。 當前, 南京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展依然以成熟區(qū)域為主。機會: 無替代形式 : 當前沒有別的投資渠道能夠替代商業(yè)地產(chǎn)這一高 回報的投資領域 , 而包括南京在內(nèi)的長三角地區(qū)的民間資本又 不可能閑置。 政府支持 : 南京市政府對南京的房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)的 開發(fā)是持支持和關懷態(tài)度的 , 投資大環(huán)境不錯。

7、 尚無重大事件發(fā)生 : 當前沒有上述特別的惡性事件出現(xiàn) , 在一個 不短的時間內(nèi)南京的商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心還是很足的。 地區(qū)欠缺大型商業(yè)項目。 南京部分市民投資產(chǎn)權商鋪的熱情依然高漲。產(chǎn)權商鋪作為一 種新型的投資對象 , 受到南京市民的青睞。盡管多數(shù)已售出產(chǎn) 權的商鋪遲遲不能進入正常經(jīng)營狀態(tài) , 一定程度地打擊了市民 的投資熱情 , 可是, 由于這些商鋪產(chǎn)權售出后的時間并不算久 , 還不能算是經(jīng)營失敗 , 因此, 部分投資人的投資熱情依然較高。四、被調查項目情況分析1、當前南京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入上行信道在 、 南京的房地產(chǎn)市場上 , 商業(yè)房地產(chǎn)是一朵鮮艷奪目的 奇葩。從大型商業(yè)物業(yè) , 到特色商業(yè)街區(qū) , 再到散布在各個新建小 區(qū)的社區(qū)超市、店鋪的大量涌現(xiàn) , 而商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤也讓眾多 的開發(fā)商樂于投身其中。2、南京當前對商業(yè)地產(chǎn)的需求情況 隨著南京經(jīng)濟發(fā)展水平的強勁增長 , 人民生活水平日漸提高 , 也決定了對商業(yè)