新買房屋驗收注意細則

1、 在逾期快兩個月的時候，我們終于接到了收房的通知。說實話在接到樓盤工作人員的電話時，我們是既激動又忐忑。激動的是我們的房子終于可以見到廬山真面目了，忐忑的是花了這么多的銀子我們該怎么樣才能在收房時能夠做到心中有數(shù)、有條有理而不是被工作人員牽著鼻子走。    到了售樓部，說實話我很慶幸我做了功課，因為當天來收房的人很多，工作人員都想讓每個人趕緊簽字、趕緊交物業(yè)管理費、趕緊拿鑰匙走人。當時我堅決沒有同意 簽字，而是要求一定要先驗房然后交錢收鑰匙。在我強烈要求下，物業(yè)的工作人員不得不先帶我驗了房。所以收房時感覺還是蠻有底的。    忘了說了，我也請了

2、專業(yè)的驗房師，他們真的很認真。圖片稍后會穿上。    現(xiàn)在把我做的功課交上來，希望也能給要收房或即將收房的人一點點幫助吧。    一、收到收樓通知書或收樓電話通知時時應考慮到 開發(fā)商在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備的資料。在出門前，除了通知中要求攜帶的各種證件外，如有條件，請盡 量準備下列物品：直角尺、卷尺、紙、筆、易貼便條、試電筆(或其他即插型小電器)、數(shù)碼相機或DV、小錘子、礦泉水等。買房,購房【特別提示：DV 或者數(shù)碼相機最好具有日期顯示功能，以便拍下有問題之處作為憑證。紙筆，則是用來記錄發(fā)現(xiàn)的問題。易貼便

3、條用來寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地 方，以便維修人員查找。試電筆，檢查電源是否已全部接通。直角尺，量度墻身、地板是否平直。小錘子，用于檢查空鼓，如天花板、地板、窗臺、陽臺、瓷片等， 如果敲擊的聲音有少許回響，則是有點問題了，沉悶的聲音則表示過關。而礦泉水的用處在于瓶子，待所有各項都驗完后，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，看地面是 否平整，去水坡度做得夠不夠?！?接到入住通知書后，首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。 買家應在收樓通知單上注明的時間（通常是天左右）內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收樓通知書、業(yè)

4、主身份證復印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等）到指定 單位（樓盤現(xiàn)場）辦理收樓入住手續(xù)。收樓注意事項：1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多 。2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認4. 若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費】通常開發(fā)商會與入住通知 單一并寄發(fā)給業(yè)主一份繳費通知單，辦理

5、入住應交納的各項費用都有詳細說明。交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費房屋的公共維修基金是您應該繳納的費 用。即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認識到，這占到總房款2%的公共維修基金只是開發(fā)商替ZF代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員 會后交給咱們業(yè)主自己支配的，開發(fā)商根本無權(quán)動用。還有，在入住以前，您必須先交納13個月的物業(yè)管理費(也可以看做是物業(yè)管理押金)，讓物業(yè)管理公司 能夠有一個管理資金的充分流動，在未來的這幾個月當中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費用。交納契稅，為得到產(chǎn)權(quán)證早做準備。契稅是在您辦理產(chǎn)權(quán)證的時候 才交納的，但開發(fā)商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照

6、國家有關規(guī)定，買房人在買房之后應向ZF交納總房款1.5%的契稅(2008年十一月份以 后)，開發(fā)商有權(quán)代收代繳二、確定房屋是否達到交付條件1.竣工驗收備案表 最重要房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案。 竣工驗收備案表中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以竣工驗收備案表對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，按照有關規(guī) 定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“

7、黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。2.住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3.住宅使用說明書是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關說明和提出注意事項。4.建筑工程質(zhì)量認定證書5.房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證6.實測面積測繪報告特別提示：1.只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件

8、給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。2.建筑工程竣工驗收備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權(quán)拒絕收房。3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。4.如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表的責任確認函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。

9、6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），要先驗房后繳費，按交樓標準查驗樓房狀況，之后才繳 納入住前的相應費用，確認無誤后再簽署收房文件。先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按 照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋。如果發(fā)展商非要簽字后才讓收樓，則可采取 變通方法，

10、在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣。在收樓之前一定要注意記好房子工程質(zhì)量的保修期限，在了解到各種項目 的保修期后，最好能與收樓時發(fā)展商交付的住宅質(zhì)量保證書的各項內(nèi)容逐一對照，并根據(jù)建委出具的竣工驗收文件發(fā)出的具體日期，計算出各項的保修到期時 間。1.檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。2.檢驗房屋質(zhì)量：購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手： . 房屋本身的質(zhì)量.景

11、觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。.安裝管道、管件、門窗質(zhì)量 。特別提示：1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。3. 購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。5. 只要按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務，開發(fā)商就應該無條件交房，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關費用”

12、等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準，除非開發(fā)商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。特別提示：1. 驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件?！克?、收樓程序.開發(fā)商應首先出示建筑工程竣工驗收備案表，向住戶發(fā)放住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書及各種相關驗收表格，如住戶驗房交接表（房間功能分區(qū)及標的物詳列各項驗收內(nèi)容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如樓宇驗收記錄表）；.買家繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況；.依原合同約定標準驗樓.驗完樓后，買家