鈦網(wǎng)融合器項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)流程（參考）

1、CMC·泓域/房地產(chǎn)開發(fā)流程鈦網(wǎng)融合器項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一章 宏觀環(huán)境分析2第二章 行業(yè)背景分析4第三章 公司簡(jiǎn)介6一、 基本信息6二、 公司簡(jiǎn)介6三、 公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)7第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程9一、 前期準(zhǔn)備9二、 投資決策17第五章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介20一、 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目單位20二、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)20三、 建設(shè)規(guī)模20四、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度20五、 建設(shè)投資估算20六、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)21第一章 宏觀環(huán)境分析綜合判斷，地區(qū)仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，也面臨諸多新挑戰(zhàn)。機(jī)遇方面：一是世界范圍內(nèi)的新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命蓄勢(shì)待發(fā)，為實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、實(shí)現(xiàn)引領(lǐng)型發(fā)展提供了客觀條件

2、。二是國(guó)家全面深化改革一系列重大部署在落地實(shí)施，將為率先形成引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的體制機(jī)制和發(fā)展方式，增創(chuàng)體制機(jī)制新優(yōu)勢(shì)提供重要支撐。三是國(guó)家全方位外交和新一輪對(duì)外開放實(shí)施，將為充分發(fā)揮先發(fā)優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)、爭(zhēng)當(dāng)對(duì)外開放“排頭兵”提供戰(zhàn)略契機(jī)。四是作為國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)，新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)將創(chuàng)造大量新投資、新消費(fèi)，為進(jìn)一步增加有效投資、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)、完善城市管理、發(fā)揮好國(guó)家中心城市作用提供了重大機(jī)遇。挑戰(zhàn)方面：一是國(guó)際經(jīng)濟(jì)在深度調(diào)整中曲折復(fù)蘇，發(fā)展面臨發(fā)達(dá)國(guó)家“再工業(yè)化”和發(fā)展中國(guó)家與地區(qū)利用低成本優(yōu)勢(shì)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“雙向”擠壓，以美國(guó)為首的發(fā)達(dá)國(guó)家積極推進(jìn)設(shè)置更高標(biāo)準(zhǔn)的投資貿(mào)易規(guī)則，對(duì)挖掘外

3、需潛在動(dòng)力、加快優(yōu)進(jìn)優(yōu)出、提高出口產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)構(gòu)成多重挑戰(zhàn)。二是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題依然突出，低成本優(yōu)勢(shì)逐步減弱，結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，一些潛在風(fēng)險(xiǎn)還在累積，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)、加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的任務(wù)依然艱巨繁重。三是國(guó)內(nèi)外城市競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)新格局，中心城市引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的態(tài)勢(shì)更為明顯，鞏固提升國(guó)家中心城市地位和國(guó)際影響力面臨更多挑戰(zhàn)。四是按照創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享理念，在發(fā)展動(dòng)力問題、發(fā)展的協(xié)調(diào)性問題、人與自然和諧問題、發(fā)展的內(nèi)外聯(lián)動(dòng)問題和社會(huì)公平正義發(fā)展環(huán)境問題等方面必須高度重視，在“十三五”發(fā)展中采取針對(duì)性措施切實(shí)予以解決。第二章 行業(yè)背景分析德國(guó)醫(yī)療器械

4、制造商EmergingImplantTechnologies（EIT）借助3D打印技術(shù)，研發(fā)了一種多層3D打印椎間融合器。該植入物具有先進(jìn)的材料屬性，它是通過3D掃描和3D打印技術(shù)，針對(duì)患者解剖結(jié)構(gòu)定制而成。近日，EIT公司的研發(fā)成果已經(jīng)獲得了權(quán)威機(jī)構(gòu)FDA的認(rèn)證，這也讓其成為全球首批獲得自主研發(fā)椎間融合器認(rèn)證的醫(yī)療企業(yè)。鈦網(wǎng)融合器出現(xiàn)的時(shí)間較早，是主要的椎間融合器產(chǎn)品之一，其具有卓越的材料和機(jī)械性能，系統(tǒng)內(nèi)在穩(wěn)定性強(qiáng)，可內(nèi)填植骨，易發(fā)生骨性愈合，且適用范圍廣，可與各種內(nèi)固定器械配合使用。鈦網(wǎng)前路重建可恢復(fù)脊椎高度和曲度，從而恢復(fù)脊柱的正常生物學(xué)表現(xiàn)，且生物相容性和組合性好，使用簡(jiǎn)便，可修補(bǔ)多

5、種大小和形狀的椎體缺損，療效顯著。隨著我國(guó)工業(yè)、交通的發(fā)展以及人口老齡化問題的加重，脊柱創(chuàng)傷和疾患呈逐年上升趨勢(shì)。其中相當(dāng)部分的患者在進(jìn)行外科治療的同時(shí)，必須采用植入物植入進(jìn)行結(jié)構(gòu)或功能的重建等。為此，我國(guó)不斷加大對(duì)鈦網(wǎng)融合器的研究，促使行業(yè)技術(shù)水平不斷提高，產(chǎn)品性能也逐漸完善。鈦網(wǎng)融合器能夠起到維持椎體正常間隙和融合相鄰椎體的作用，屬于永久性內(nèi)植入物。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展、人口的增長(zhǎng)、社會(huì)老齡化程度的提高、人們保健意識(shí)的不斷增強(qiáng)，以及我國(guó)醫(yī)療體制改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)對(duì)鈦網(wǎng)融合器需求的繼續(xù)增加，進(jìn)而帶動(dòng)鈦網(wǎng)融合器產(chǎn)品需求量的增加，給行業(yè)帶來更多的投資機(jī)會(huì)。第三章 公司簡(jiǎn)介一

6、、 基本信息1、公司名稱：xxx（集團(tuán)）有限公司2、法定代表人：肖xx3、注冊(cè)資本：740萬元4、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機(jī)關(guān)：xxx市場(chǎng)監(jiān)督管理局6、成立日期：2010-7-127、營(yíng)業(yè)期限：2010-7-12至無固定期限8、注冊(cè)地址：xx市xx區(qū)xx9、經(jīng)營(yíng)范圍：從事鈦網(wǎng)融合器相關(guān)業(yè)務(wù)（企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。）二、 公司簡(jiǎn)介展望未來，公司將圍繞企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在“夢(mèng)想、責(zé)任、忠誠(chéng)、一流”核心價(jià)值觀的指引下，圍繞業(yè)務(wù)體系、管控體系和人

7、才隊(duì)伍體系重塑，推動(dòng)體制機(jī)制改革和管理及業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)能力建設(shè)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，努力把公司打造成為國(guó)內(nèi)一流的供應(yīng)鏈管理平臺(tái)。公司自成立以來，堅(jiān)持“品牌化、規(guī)?；I(yè)化”的發(fā)展道路。以人為本，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，一直秉承“追求客戶最大滿意度”的原則。多年來公司堅(jiān)持不懈推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和管理變革，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。未來我司將繼續(xù)以“客戶第一，質(zhì)量第一，信譽(yù)第一”為原則，在產(chǎn)品質(zhì)量上精益求精，追求完美，對(duì)客戶以誠(chéng)相待，互動(dòng)雙贏。三、 公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表格題目公司合并資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)項(xiàng)目2020年12月2019年12月2018年12月資產(chǎn)總額13285.3510628.289964.01

8、負(fù)債總額4378.493502.793283.87股東權(quán)益合計(jì)8906.867125.496680.15表格題目公司合并利潤(rùn)表主要數(shù)據(jù)項(xiàng)目2020年度2019年度2018年度營(yíng)業(yè)收入32723.6026178.8824542.70營(yíng)業(yè)利潤(rùn)7409.455927.565557.09利潤(rùn)總額5949.924759.944462.44凈利潤(rùn)4462.443480.703212.96歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)4462.443480.703212.96第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設(shè)前需要完成的一些準(zhǔn)備工作，主要包括取得建設(shè)用地土地使用權(quán)、委托場(chǎng)地勘察、委托規(guī)劃

9、設(shè)計(jì)、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可、工程建設(shè)準(zhǔn)備及申請(qǐng)施工許可等。（一）取得建設(shè)用地土地使用權(quán)建設(shè)用地土地使用權(quán)的供應(yīng)方式有兩種，即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)通過出讓競(jìng)爭(zhēng)或申請(qǐng)劃撥取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種，即招標(biāo)，拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。其中，工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。下列情形可申請(qǐng)協(xié)議方式出讓。（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后，同一宗地只有一個(gè)

10、意向用地者的。（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但原國(guó)有土地劃撥決定書國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。（3）劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國(guó)有土地劃撥決定書等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。（5）法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)擬投資開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通

11、過招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案，經(jīng)依法批準(zhǔn)后組織土地供應(yīng)，將規(guī)劃條件納入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)單位在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（1）建設(shè)用地劃撥范圍。建設(shè)用地主要包括非營(yíng)利性城市基礎(chǔ)設(shè)施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項(xiàng)目、大學(xué)生

12、公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設(shè)的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目等非經(jīng)營(yíng)性用地。（2）建設(shè)用地申請(qǐng)。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出申請(qǐng)；需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)；需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)。建設(shè)用地預(yù)審與選址。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，由地方自然資源主管部門對(duì)規(guī)劃選址情況進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書有效期為3年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可。項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)

13、單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，經(jīng)有建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地劃撥決定書。（二）委托場(chǎng)地勘察依法取得開發(fā)建設(shè)用地后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進(jìn)行場(chǎng)地勘察，場(chǎng)地勘察的內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。（1）地形測(cè)量。地形測(cè)量范圍包括整個(gè)建設(shè)工地及鄰近有關(guān)的重要地段。通過地形測(cè)量，繪制出所需比例尺的地形圖，供規(guī)劃設(shè)計(jì)使用。（2）工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探，查明建筑場(chǎng)地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況，作為建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及各種管線設(shè)計(jì)的依據(jù)。（3）地下水勘察。查

14、明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動(dòng)方向和化學(xué)成分。（4）地表水勘察。調(diào)查收集建設(shè)場(chǎng)地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料，為排水和防洪設(shè)計(jì)提供依據(jù)。（5）氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工的依據(jù)。（三）委托規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的方向指引，需要綜合各方面因素，確定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，提出科學(xué)的功能布局，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要控制性指標(biāo)控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。（1）容積率。容積

15、率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高，是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對(duì)擬建造的建筑提出一個(gè)許可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設(shè)用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下，建筑層數(shù)越多，建筑密度越低。（4）綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同，綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設(shè)用地面積的比例，即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積，因此，綠化覆蓋率一般會(huì)大于綠地率。（5）建筑間距。建筑間距是指兩棟建

16、筑物之間的水平距離，需要滿足防火、防震、日照、通風(fēng)等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離，通常會(huì)控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護(hù)距離。（7）居住人口密度。居住人口密度是指單位建設(shè)用地容納的居住人口數(shù)，單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)和組織建筑設(shè)計(jì)（1）組織規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)用地規(guī)劃控制指標(biāo)、建設(shè)單位意圖、場(chǎng)地勘察資料和有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)單位需委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目首先應(yīng)進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃設(shè)計(jì)方

17、案（建設(shè)項(xiàng)目方案）編制，其深度應(yīng)滿足方案審查的要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文件應(yīng)根據(jù)規(guī)劃條件通知書進(jìn)行編制，設(shè)計(jì)文件包括設(shè)計(jì)說明書和設(shè)計(jì)圖紙兩部分。1）設(shè)計(jì)說明書。設(shè)計(jì)說明書應(yīng)包括現(xiàn)狀條件分析。（四）申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可工程項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，隨著項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的推進(jìn)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中：地震安全性評(píng)價(jià)在工程設(shè)計(jì)前完成；環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)價(jià)等評(píng)估評(píng)價(jià)和取水許可等事項(xiàng)在開工前完成；可將用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；供水、供電、燃?xì)狻崃?、排水、通信等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施報(bào)裝可提前到

18、開工前辦理，在工程施工階段完成相關(guān)設(shè)施建設(shè)竣工驗(yàn)收后直接辦理接入事宜。1、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（建設(shè)項(xiàng)目方案）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（或稱建設(shè)項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)方案）后，應(yīng)向自然資源主管部門申請(qǐng)方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求，建設(shè)單位除提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及前期審批、核準(zhǔn)和備案及建設(shè)用地規(guī)劃許可外，還應(yīng)提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項(xiàng)審查設(shè)計(jì)文件，由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機(jī)構(gòu)審查。其中，自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致，建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求，停車位數(shù)

19、量、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項(xiàng)審查及方案審查意見，自然資源主管部門決定是否同意設(shè)計(jì)方案。審查同意的，應(yīng)附相關(guān)批準(zhǔn)文書；否則，應(yīng)一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表設(shè)計(jì)方案審查意見、施工圖設(shè)計(jì)文件等，向自然資源主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應(yīng)組織對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復(fù)核工作，根據(jù)聯(lián)合審圖要求，消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審查，相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。審查通過后，

20、簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。（五）工程建設(shè)準(zhǔn)備工程開工前，除完成勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)建、相關(guān)行政許可等工作外，還應(yīng)為項(xiàng)目開工進(jìn)行組織準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備、物資和資金準(zhǔn)備、建設(shè)管理準(zhǔn)備。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，還應(yīng)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備。（1）組織準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，采用直接委托、比選、招標(biāo)等方式落實(shí)施工單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商和其他服務(wù)單位（如項(xiàng)目管理公司、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等）。（2）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。進(jìn)行市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議簽訂，落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電，保證道路暢通和場(chǎng)地平整。（3）物資和資金準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度落實(shí)物

21、資供應(yīng)渠道或進(jìn)行采購(gòu)，安排短期和長(zhǎng)期信貸等。（4）建設(shè)管理準(zhǔn)備。落實(shí)建設(shè)單位職責(zé)，制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。（5）銷售準(zhǔn)備。進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、售價(jià)或租金水平，為擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)購(gòu)/租客戶。（六）申請(qǐng)施工許可開工前，根據(jù)建設(shè)程序要求，辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù)，申領(lǐng)建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開工。二、 投資決策投資決策的工作內(nèi)容主要是通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目選擇，基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析，作出合理的投資決策。房地產(chǎn)開發(fā)的成敗在很大程度上取決于投資決策分析的科學(xué)與否。（一）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)

22、會(huì)選擇的思路一般是從宏觀逐步聚焦到微觀。首先，要從宏觀角度選定投資區(qū)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，不同區(qū)域的投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不同，投資機(jī)會(huì)也有明顯差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇投資環(huán)境良好、有市場(chǎng)前景、企業(yè)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)且符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資區(qū)域。其次，要從中觀角度確定投資地區(qū)及具體城市。最后，在選定的投資城市中，根據(jù)所收集的城市房地產(chǎn)信息，從微觀層面選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和區(qū)位，并收集可供開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和可利用的資源。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的目的是選擇具體的投資項(xiàng)目，具體包括市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目決策三步。（1）市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析主要是指分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、

23、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格或租金水平。（2）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指根據(jù)市場(chǎng)分析結(jié)果以及項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。（3）項(xiàng)目決策。項(xiàng)目決策是指結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)狀況及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)是否進(jìn)行項(xiàng)目的投資開發(fā)作出決策。項(xiàng)目決策需要在策劃多個(gè)可供開發(fā)的項(xiàng)目方案基礎(chǔ)上，經(jīng)過對(duì)比分析，擇優(yōu)選定擬投資的項(xiàng)目。第五章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目單位項(xiàng)目名稱：鈦網(wǎng)融合器項(xiàng)目項(xiàng)目單位：xxx（集團(tuán)）有限公司二、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本期項(xiàng)目選址位于xxx（待定），占地面積約68.00畝。項(xiàng)目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃

24、電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備，非常適宜本期項(xiàng)目建設(shè)。三、 建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總占地面積45333.00（折合約68.00畝），預(yù)計(jì)場(chǎng)區(qū)規(guī)劃總建筑面積88867.27。其中：主體工程53779.82，倉(cāng)儲(chǔ)工程23643.43，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施5692.16，公共工程5751.86。四、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度結(jié)合該項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際工作情況，xxx（集團(tuán)）有限公司將項(xiàng)目工程的建設(shè)周期確定為24個(gè)月，其工作內(nèi)容包括：項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、工程勘察與設(shè)計(jì)、土建工程施工、設(shè)備采購(gòu)、設(shè)備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。五、 建設(shè)投資估算（一）項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)估算，項(xiàng)目總投資33624.11萬元，其中：建設(shè)投資26780.98萬元，占項(xiàng)目總投資的79.65%；建設(shè)期利息562.99萬元，占項(xiàng)目總投資的1.67%；流動(dòng)資金6280.14萬元，占項(xiàng)目總投資的18.68%。（二）建設(shè)投資構(gòu)成本期項(xiàng)目建設(shè)投資2678