去庫存,不只是賣房

1、去庫存，不只是賣房作者：新聞觀察員 馮蕾 光明日報（2016 年 01月 07日15 版）高企的房地產(chǎn)庫存是當前中國經(jīng)濟結構性矛盾的一個縮影。產(chǎn)能過剩、供大于求，表面上看，來自于經(jīng)濟下行帶來的供需疲軟， 實則體現(xiàn)了長期過度依賴房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟的模式之困。從前幾年不少地方推出的“限購”政策，到此次中央經(jīng)濟工作會議明確“要取消過時的限制性措施”，從“控房價”到“去庫存”，調(diào)控思路的微妙變化蘊含深意。土地財政與資金壓力讓“去庫存”變得更為迫切。一面是超過 6 億平方米的商品房庫存，一面是新的“地王”不斷涌現(xiàn)，再次暴露了土地財政的“痼疾”。僅以福州為例， 2015 年該市土地出讓金創(chuàng)歷史新高，截至

2、12 月 24 日已達 299 億元，增幅超過 162.74%。從地方債務對土地財政依賴程度觀察，部分地方已逼近上限。 浙江省審計廳公布的審計公告中指出， 2012 年底，浙江省、市、縣政府負有償還責任債務中，承諾以土地出讓收入為償債來源的債務余額為 2739.44 億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額4133.91 億元的 66.27%。而近年來， 這種狀況并沒有顯著改變。一些地方過度依賴土地財政以及對GDP的追逐，成為房地產(chǎn)市場供大于求的根源所在。與此同時，資金壓力仍然是一把高懸在房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的達摩克利斯之劍。作為資金密集型行業(yè)，資金鏈條關乎房企命脈。2015 年 1 月-11

3、月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 87702 億元，同比名義增長 1.3%，增速比前 10 個月回落 0.7 個百分點，繼續(xù)呈回落走勢。從房企 2015 年公布的財報上看，開發(fā)商盈利水平持續(xù)下降， A 股房企的平均凈利率水平創(chuàng)下歷史新低。 尤其，在廣大三、 四線城市，受高企的庫存和消化周期影響，市場銷售不力，房企資金鏈條趨緊，風險加大。1要讓資金盡快回籠，需要“去庫存”取得實質(zhì)性進展。在這方面，不同地域、不同城市情勢各異。一套北京二環(huán)內(nèi)的80 平方米商品房的價格，相當于三、四線城市五套、甚至十套同等面積商品房的總價，因此，大城市的“去庫存”將影響更大。而對于橫跨生產(chǎn)、流通、消費三大領域的房地產(chǎn)行業(yè)而言，

4、“去庫存”與上游鋼鐵、水泥等行業(yè)更是唇齒相依。 2015 年，受產(chǎn)能過剩及經(jīng)濟下行壓力加大等影響，鋼鐵、水泥行業(yè)經(jīng)歷了最冷的寒冬。嚴重的產(chǎn)能過剩、超低的利潤率，讓鋼鐵等行業(yè)痛定思痛，倒逼轉型。去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿，三者緊密關聯(lián)又相互作用，作為 2016 中央經(jīng)濟工作的重點任務，必將牽一發(fā)而動全身，深刻改變中國經(jīng)濟的結構之弊。當前，為了追求“去庫存”，部分地方推出了眼花繚亂的刺激政策。但需看到，去庫存，不只是賣房那么簡單，而關系著中國經(jīng)濟全局，需要一場思想觀念的深刻變革與利益格局的深刻調(diào)整。 當前，對于很多地方的房地產(chǎn)市場而言，并非缺少銷路，而是沒有“適銷對路”。中國還有巨大的住房需求，隨著戶

5、籍人口城鎮(zhèn)化率的提高， 農(nóng)民工市民化的推進， 戶籍制度改革的深化， 買房和長期租房的預期和需求將持續(xù)大幅增長。 這都需要仔細研判需求， 并擴大有效供給。 一是要落實戶籍制度改革方案， 允許農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶， 使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。 二是要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點， 以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。最大限度彌合“供需矛盾”，關鍵是解決好“結構性”難題。這就要推進財稅體制改革， 進一步理順中央與地方財稅關系， 最大限度地改變過度依賴土地財政的現(xiàn)狀， 調(diào)動中央和地方兩個積極性； 要完善政績考核體系， 讓結構性指2標、質(zhì)量指標占有更大權重； 要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)