國(guó)民核算研討會(huì)

1、第八屆 OECD NBS 國(guó)民核算研討會(huì)2004年12月6-10日OECD 總部, 巴黎韓國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)核算趙勇吉OECD 統(tǒng)計(jì)局 顧問(wèn)韓國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)核算在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系（SNA）中，房地產(chǎn)業(yè)（又叫住房服務(wù)業(yè)）的核算方法具有它一定的獨(dú)特性。它包括對(duì)自有住房服務(wù)的虛擬住房服務(wù)測(cè)算和對(duì)住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際住房服務(wù)測(cè)算兩部分。在對(duì)虛擬住房服務(wù)的測(cè)算中，假定這種虛擬租金如同在住房租賃市場(chǎng)中的租金一樣是實(shí)際發(fā)生的。自有住房的總產(chǎn)出和增加值的測(cè)算也是基于這個(gè)假定進(jìn)行的。 由于數(shù)據(jù)資料來(lái)源和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不同，各國(guó)對(duì)自有住房服務(wù)總產(chǎn)出和增加值的測(cè)算方法是不同的。這也導(dǎo)致了各國(guó)之間的GDP、分行業(yè)總產(chǎn)出和其他

2、一些相關(guān)指標(biāo)缺乏可比性。韓國(guó)的住房租賃市場(chǎng)與其他國(guó)家的有所不同，不是由承租人直接付給業(yè)主租金，而是采用了一種叫做 “Jeon-sei”的住房抵押的方式。因此在韓國(guó)的國(guó)民核算中也需要采用相應(yīng)的方法來(lái)對(duì)其進(jìn)行測(cè)算。 而這種測(cè)算方法上的變化會(huì)引起韓國(guó)的GDP和國(guó)民儲(chǔ)蓄率也相應(yīng)發(fā)生變化。 本文將重點(diǎn)介紹韓國(guó)的住房租賃體系以及它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)核算的影響，另外還將簡(jiǎn)要地介紹具體的測(cè)算方法以及通過(guò)國(guó)際比較來(lái)檢驗(yàn)韓國(guó)的自有住房服務(wù)測(cè)算是否充分。國(guó)民核算中自有住房服務(wù)的重要性由于包含了自有住房服務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民核算中占有相當(dāng)高的比重。以O(shè)ECD國(guó)家為例，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占整個(gè)GDP的 5-9 % ，而這些相關(guān)服務(wù)

3、的最終消費(fèi)占整個(gè)GDP的5-11% 。 <表 1> 部分OECD國(guó)家住房服務(wù)支出和房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重對(duì)比表 (單位: %)住房服務(wù)支出/GDP(2001)1)房地產(chǎn)業(yè)增加值/GDP(2000)2)澳大利亞 10.6奧地利7.0比利時(shí)8.8加拿大10.6丹麥8.7芬蘭11.18.6法國(guó)9.1德國(guó)9.98.7希臘8.9愛(ài)爾蘭7.3意大利8.2韓國(guó)6.45.0盧森堡8.1荷蘭6.85.4葡萄牙4.4西班牙6.2瑞典10.6英國(guó)8.4美國(guó)10.28.3（中國(guó)臺(tái)北）9.2 注：1）房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際租金+虛擬租金 資料來(lái)源: OECD ,SNA database; 中國(guó)臺(tái)北統(tǒng)計(jì)局 2）由Katz

4、的論文數(shù)據(jù)（第28頁(yè)）重新計(jì)算得到自有住房服務(wù)在房地產(chǎn)業(yè)中的比重一般在50-90% （見(jiàn)表4） 。從這方面來(lái)看，采用一種國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)方法來(lái)測(cè)算自有住房服務(wù)的價(jià)值是非常重要的，因?yàn)樗漠a(chǎn)出沒(méi)有實(shí)際的指標(biāo)數(shù)據(jù)反映，而是采用虛擬方法來(lái)估測(cè)的。SNA 中采用的估測(cè)方法是將其等同于實(shí)際租賃市場(chǎng)中同樣條件的住房服務(wù)來(lái)處理。因此，如果沒(méi)有一個(gè)發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，自有住房服務(wù)的虛擬產(chǎn)出就有可能會(huì)被高估或低估。這種產(chǎn)出的高估或低估也將相應(yīng)地導(dǎo)致GDP的高估或低估。眾所周知，GDP作為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常常被用來(lái)衡量各個(gè)國(guó)家所需承擔(dān)的義務(wù)。例如歐盟用它作為成員國(guó)的政府最大預(yù)算赤字率，而OCED則用其作為收取會(huì)費(fèi)的參考標(biāo)準(zhǔn)

5、。有時(shí)候，GDP總量的多少與該國(guó)的財(cái)政負(fù)擔(dān)直接相關(guān)。 虛擬住房服務(wù)測(cè)算方法的變化還會(huì)影響到國(guó)民儲(chǔ)蓄率。國(guó)民儲(chǔ)蓄率是用來(lái)分析國(guó)民消費(fèi)、投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)關(guān)鍵性變量。對(duì)自有住房服務(wù)產(chǎn)出的低估將會(huì)導(dǎo)致國(guó)民儲(chǔ)蓄率的提高。 國(guó)民儲(chǔ)蓄率的計(jì)算可以表述為 （注：NDI為國(guó)民可支配收入）。當(dāng)我們把虛擬計(jì)算所得的自有住房服務(wù)價(jià)值（Rnew）考慮進(jìn)去，那就要在分子和分母上同時(shí)加上這部分價(jià)值,從而得到一個(gè)新的國(guó)民儲(chǔ)蓄率 。（其中分子項(xiàng)為） 那么不難看出，當(dāng) >0時(shí)，a 一定大于b（證明如下）。 韓國(guó)的住房租賃市場(chǎng)介紹韓國(guó)的住房租賃市場(chǎng)服務(wù)中有一種獨(dú)特的形式，叫做 “Jeon-sei”。它是整個(gè)國(guó)家住房租賃服

6、務(wù)的主要方式。在這種體系下，不像普通情況下承租人按月付給業(yè)主租金，而是在租賃期初由承租人一次性預(yù)先付給業(yè)主相當(dāng)于所租房屋一半價(jià)值數(shù)額的押金，到租賃合同到期時(shí)再?gòu)臉I(yè)主那收回同等金額的錢數(shù)。在租賃合同期內(nèi)，業(yè)主可以使用這筆押金(Jeon-sei 押金)進(jìn)行個(gè)人理財(cái)投資。 Jeon-sei 方式之所以能夠在韓國(guó)盛行，主要是由于私人租房合同的傳統(tǒng)習(xí)慣，住房抵押貸款市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)以及貸款利息偏高。在住房抵押貸款市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)的情況下，人們?nèi)绻胭I房，就可以利用承租人交納的那筆數(shù)額巨大的抵押金（差不多相當(dāng)于整個(gè)房屋價(jià)值的一半）。這相當(dāng)于在業(yè)主和承租人之間形成了一種私人融資關(guān)系。當(dāng)然業(yè)主也可以選擇將這筆錢用做私人借

7、貸或者投資等其他方面的用途。而承租人也通過(guò)交納抵押金獲得了整個(gè)租賃合同期內(nèi)對(duì)房屋的居住權(quán)，同時(shí)還不需要為此而支付租金。最近，抵押信貸體系的引進(jìn)和貸款利息保持了一個(gè)較低的水平使得Jeon-sei 方式的采用減少了許多。但 Jeon-sei 方式仍然是韓國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的主流，差不多占了整個(gè)租賃市場(chǎng)的2/3。 剩下的1/3中既包括傳統(tǒng)的無(wú)需抵押的按月交納租金的方式，也包括按月交納租金和提供部分抵押金的混合方式。 <表2> 韓國(guó)采用各種租賃方式的住戶人數(shù)一覽表 (單位: 1,000戶, %) 總數(shù)自有住房Jeon-sei需要抵押的租賃不需要抵押的租賃免費(fèi)租賃199512,958(100.0)

8、6,910(53.3)3,845(29.7)1,333(10.3)542(4.2)328(2.5)200014,312(100.0)7,753(54.2)4,040(28.2)1,524(10.6)589(4.1)406(2.8)資料來(lái)源： 韓國(guó) (2003), 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 在Jeon-sei 方式中沒(méi)有明顯的租金收取發(fā)生。因此，我們?cè)趪?guó)民核算中計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出和增加值的時(shí)候，必須將這種抵押金形式轉(zhuǎn)化為實(shí)際租金形式，就象必須將自有住房服務(wù)的租金通過(guò)虛擬方式獲得一樣。同樣，采用“需要抵押的租賃”方式時(shí)的抵押部分也應(yīng)該被轉(zhuǎn)化為實(shí)際租金來(lái)處理。而在“免費(fèi)租賃”方式中，來(lái)自政府或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)的針對(duì)租金

9、的補(bǔ)貼可以被看作是一種轉(zhuǎn)移支付，也應(yīng)該被當(dāng)作實(shí)際租金來(lái)對(duì)待。以2000年為例，韓國(guó)有 85.2%(54.2+28.2+2.8)的住房服務(wù)需要做虛擬處理，而在其他國(guó)家如日本、美國(guó)和歐盟國(guó)家，需要做這種虛擬處理的房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)不到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于韓國(guó)。 <表3>部分國(guó)家采用各種租賃方式的住戶人數(shù)在總?cè)丝谥兴急戎貙?duì)比表 (單位: %)合計(jì)自有住房住戶Jeon-sei住戶 按月付租金住戶社會(huì)福利住戶韓國(guó)(2000)10070.619.47.22.8日本(2003)10062.5-27.59.9中國(guó)臺(tái)北 (2000)10082.510.27.3美國(guó)(2001)10068.0-3

10、2.0歐盟(1996)10056-2118資料來(lái)源: 日本 (2003),中國(guó)臺(tái)北 (2001),美國(guó) (2002), 歐盟議會(huì) (1996) ，韓國(guó)（2003） 韓國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)核算韓國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)核算包括實(shí)際住房服務(wù)測(cè)算和虛擬住房服務(wù)測(cè)算。如上所述，我們知道Jeon-sei 不屬于自有住房范圍，但是它里面的抵押金必須像自有住房的虛擬租金測(cè)算那樣被轉(zhuǎn)化為實(shí)際租金來(lái)處理。 實(shí)際住房服務(wù)虛擬住房服務(wù)有抵押的按月支付租金方式?jīng)]有抵押的按月支付租金方式Jeon-sei方式自有住房服務(wù)韓國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)核算核算方法 由于韓國(guó)住房租賃市場(chǎng)的特殊性，其房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出和增加值的測(cè)算方法也不同于其他國(guó)家。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局負(fù)

11、責(zé)收集有關(guān)住房服務(wù)的數(shù)量和價(jià)格方面的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)的收集是以家庭而不是以住房為單位。住戶存量數(shù)據(jù)來(lái)自每五年一次的人口普查數(shù)據(jù)，而住房服務(wù)的價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)自每年的專項(xiàng)調(diào)查。在數(shù)據(jù)收集過(guò)程中，需要由房地產(chǎn)商基于近期的資產(chǎn)，通過(guò)自我評(píng)估的方式，為自有住房服務(wù)和Jeon-sei方式住房服務(wù)估測(cè)一個(gè)潛在的租金數(shù)。而按月支付租金的實(shí)際住房服務(wù)的數(shù)據(jù)則可以通過(guò)“城市住戶支出調(diào)查”獲得。最后，韓國(guó)銀行的國(guó)民收入處負(fù)責(zé)采用這些數(shù)據(jù)計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)出和增加值。 下面簡(jiǎn)要介紹一下有關(guān)基準(zhǔn)年份房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出和增加值的計(jì)算過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出:· 數(shù)量數(shù)據(jù)：住戶數(shù) · 價(jià)格數(shù)據(jù)：城市 城市的綜合租金價(jià)

12、格 農(nóng)村 農(nóng)村的住房成本· 總產(chǎn)出： 城市住戶數(shù)×城市的綜合租金價(jià)格 + 農(nóng)村住戶數(shù) ×農(nóng)村的住房成本 城市綜合租金價(jià)格是由各種租賃方式的住房服務(wù)的月度租金水平，以采用這些租賃方式的各自的住戶數(shù)在住房服務(wù)的總住戶數(shù)中所占的比重為權(quán)數(shù)，加權(quán)計(jì)算所得。這里的權(quán)數(shù)是基于住戶數(shù)的而不是住房存量的 韓國(guó)的月度住房服務(wù)調(diào)查是基于住戶的而不是以住房為單位的，因?yàn)橛械淖》靠梢怨┖脦讘羧思乙黄鸷献　?住房服務(wù)按照租賃方式可分為無(wú)抵押的按月支付租金住房服務(wù)、有抵押的按月支付租金住房服務(wù)、Jeon-sei方式住房服務(wù)和自有住房服務(wù)四種。按月支付租金住房服務(wù)、有抵押的按月支付租金住房服務(wù)

13、和Jeon-sei方式住房服務(wù)屬于實(shí)際住房服務(wù)，而自有住房服務(wù)屬于虛擬住房服務(wù)。實(shí)際住房服務(wù)和虛擬住房服務(wù)結(jié)合在一起按月度租金水平簡(jiǎn)單平均就得到了一個(gè)綜合租金價(jià)格。有關(guān)農(nóng)村的住房成本的數(shù)據(jù)通過(guò)向農(nóng)民和漁民調(diào)查獲得。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)每年都由韓國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)外公布。房地產(chǎn)業(yè)增加值:· 增加值：總產(chǎn)出 × 投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)業(yè)的增加值率非基準(zhǔn)年份的總產(chǎn)出通過(guò)對(duì)住戶數(shù)指標(biāo)進(jìn)行外推得到，再應(yīng)用基年的增加值率計(jì)算出每年的增加值。 韓國(guó)房地產(chǎn)業(yè)核算是否是充分準(zhǔn)確的盡管在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的自有住房服務(wù)和Jeon-sei方式住房服務(wù)的支出調(diào)查中，統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)盡力使數(shù)據(jù)能接近客觀事實(shí)，但是還是很難說(shuō)韓國(guó)的

14、房地產(chǎn)業(yè)在核算中被完全充分地考慮了。表 1中關(guān)于與OECD國(guó)家的 “住房服務(wù)支出/GDP” 指標(biāo)對(duì)比顯示韓國(guó)處在一個(gè)很低的層次上 (6.4%)，而與韓國(guó)情況相似的鄰近地區(qū)臺(tái)灣的這項(xiàng)指標(biāo)也有9.2% 。另外還有一個(gè)方法可以反映對(duì)住房服務(wù)的核算是否充分，那就是看有多少數(shù)量的自有住房服務(wù)被測(cè)算了。我們通過(guò)對(duì)比自有住房服務(wù)支出數(shù)據(jù)和自有住房存量數(shù)據(jù)，就可以發(fā)現(xiàn)住房服務(wù)的價(jià)值是高估了還是低估了。如果“自有住房服務(wù)支出/總的住房服務(wù)支出” 比 “自有住房存量/總的住房存量”低，那就說(shuō)明虛擬住房服務(wù)被低估了。 表 4是OECD國(guó)家的“住房服務(wù)支出/國(guó)民總收入”和 “自有住房存量/總的住房存量”對(duì)比。<

15、表 4>部分 OECD國(guó)家的自有住房服務(wù)支出指標(biāo)和自有住房存量指標(biāo)對(duì)比 (單位: %)自有住房服務(wù)支出/總的住房服務(wù)支出 (2001)1)自有住房存量/總的住房存量(2000)2)澳大利亞 74.569奧地利76.954比利時(shí)72.473加拿大74.968丹麥64.665芬蘭71.568法國(guó)72.863德國(guó)54.043希臘83.084愛(ài)爾蘭86.082意大利82.375韓國(guó)59.654 由于在韓國(guó)對(duì)虛擬住房服務(wù)的核算是基于住戶數(shù)進(jìn)行的，因而采用自有住房住戶數(shù)/總住戶數(shù)這個(gè)比率指標(biāo)。如果按住房存量數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，這個(gè)比率值是70.6 %。荷蘭61.253葡萄牙85.065西班牙88.985瑞典

16、60.560英國(guó)69.871美國(guó)76.468(中國(guó)臺(tái)北)(84.5)(83) 注：1）OECD ,SNA database; 2）UK，ONS ()從這些指標(biāo)對(duì)比來(lái)看，韓國(guó)的自有住房服務(wù)核算似乎不存在低估的問(wèn)題，因?yàn)樵趦蓚€(gè)比率指標(biāo)的對(duì)比中，韓國(guó)也和其他大多數(shù)國(guó)家一樣，自有住房服務(wù)的支出指標(biāo)（59.6%）是高于存量指標(biāo)(54%)的。 但是，如果考慮到全國(guó)有82% 的住房服務(wù)（包括自有住房服務(wù)和Jeon-sei方式住房服務(wù)）需要采用自我評(píng)估手段，而只有18% 的服務(wù)是有實(shí)際租金數(shù)據(jù)的，我們?cè)谶M(jìn)行國(guó)際比較的時(shí)候就不得不說(shuō)以上表格的數(shù)據(jù)還不足以說(shuō)明韓國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被充分核算了。 還有一個(gè)資料來(lái)源能顯示當(dāng)前

17、韓國(guó)國(guó)民核算中的自有住房服務(wù)價(jià)值可能被低估了。按照2004年新版的2000年投入產(chǎn)出表，住戶的住房服務(wù)支出是 33%，高于當(dāng)前的國(guó)民收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。當(dāng)我們用它更新“住房服務(wù)支出/國(guó)民總收入”時(shí)，2000年的這個(gè)比值上升到了8.9%, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)國(guó)民收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的6.4% 。而國(guó)民儲(chǔ)蓄率則從原來(lái)的 31.7%下降為31.1% 。綜上所述，我們還需要進(jìn)一步地努力研究新的方法，采用新的調(diào)查方式獲得更合理的數(shù)據(jù)，為韓國(guó)的國(guó)民核算體系建立一套充分健全的房地產(chǎn)業(yè)核算方法。 結(jié)論 由于虛擬住房服務(wù)支出在國(guó)民核算中并不引起實(shí)際的費(fèi)用，因此如果沒(méi)有充分的調(diào)查數(shù)據(jù)，這項(xiàng)指標(biāo)是很難被準(zhǔn)確測(cè)算的。而韓國(guó)住房租賃市場(chǎng)特

18、有的 “Jeon-sei”方式由于在核算時(shí)也需要采取同自有住房服務(wù)一樣的虛擬處理，使得實(shí)際住房服務(wù)支出的測(cè)算也變得困難。這些都有可能在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出測(cè)算中造成誤差。因此 ，努力研究新的調(diào)查方式，獲得更合理的國(guó)際公認(rèn)的數(shù)據(jù)資料來(lái)源，還是非常必要的。 附件：房地產(chǎn)業(yè)核算方法綜述 1. 機(jī)構(gòu)部門從機(jī)構(gòu)部門的角度看，房地產(chǎn)業(yè)中的自有住房服務(wù)是由住戶非法人企業(yè)提供的，而實(shí)際住房服務(wù)則由各種機(jī)構(gòu)部門共同提供。2. 自有住房服務(wù)的測(cè)算 從生產(chǎn)方面看，自有住房服務(wù)的測(cè)算采用了一種租金等價(jià)法 SNA93和ESA95中均采用這種方法（SNA93中見(jiàn) 6.89節(jié), 9.58節(jié), 15.67節(jié)，ESA95中見(jiàn)3.64節(jié)

19、)。 。具體做法是自有住房服務(wù)的總產(chǎn)出等值于市場(chǎng)上同等條件的實(shí)際住房服務(wù)的總產(chǎn)出。這是基于實(shí)際住房服務(wù)市場(chǎng)中同等條件服務(wù)的當(dāng)期基本價(jià)格所做的一種虛擬處理。中間消耗包括市場(chǎng)中同等條件住房服務(wù)的當(dāng)期維護(hù)費(fèi)用、修理費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)用等等。增加值的構(gòu)成項(xiàng)包括營(yíng)業(yè)盈余、固定資本折舊和生產(chǎn)稅。 從使用方面看，與總產(chǎn)出同等大小的數(shù)據(jù)被記錄在住戶最終消費(fèi)項(xiàng)下。使用方生產(chǎn)方(住戶非法人企業(yè))(住戶)中間消耗增加值總產(chǎn)出住戶最終消費(fèi)當(dāng)期維護(hù)和修理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用等等營(yíng)業(yè)盈余,固定資本折舊,生產(chǎn)稅3. 歐盟的房地產(chǎn)業(yè)核算方法 1995年7月18日歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)制定了詳細(xì)的房地產(chǎn)業(yè)核算方法，并將其發(fā)布在文件“95/309/

20、歐共體，歐洲原子能共同體” 中。規(guī)定中推薦各成員國(guó)在基準(zhǔn)年份的房地產(chǎn)業(yè)核算中，對(duì)住房存量實(shí)行分層處理，并分別從各層獲取其各自所含的實(shí)際住房服務(wù)數(shù)據(jù)以及虛擬計(jì)算所得的自有住房服務(wù)數(shù)據(jù)。同時(shí)對(duì)分層的原則和具體做法以及對(duì)免費(fèi)住房、第二住房等一些特殊問(wèn)題的處理都作了介紹。在免費(fèi)住房或低租金住房的情況下，實(shí)際支付租金與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)租金之間的差額部分被當(dāng)作勞動(dòng)者報(bào)酬的一種來(lái)對(duì)待。而非基準(zhǔn)年份的核算數(shù)據(jù)則是在基年數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)合適的物量指數(shù)、價(jià)格指數(shù)和質(zhì)量指數(shù)外推得到的。 4成本法 關(guān)于資本的使用者成本，經(jīng)濟(jì)學(xué)中給出了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)界定（Diewert 2003），即資本的所有者按規(guī)定價(jià)格對(duì)一段時(shí)間內(nèi)出租資產(chǎn)所收

21、取的租金。當(dāng)資本的所有者同時(shí)也是使用者時(shí)，沒(méi)有發(fā)生明顯的市場(chǎng)交易，這時(shí)我們可以認(rèn)為資本是被所有者“租借”給了他自己，從而可以通過(guò)虛擬市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算出該資本的使用者成本。對(duì)自有住房服務(wù)而言，如果租賃市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，而自有住房服務(wù)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中又占有很大的份額，這時(shí)候的市場(chǎng)租金就缺乏足夠的代表性來(lái)作為虛擬租金的參照了，成本法就成為我們的一個(gè)選擇。成本法主要包括以下幾個(gè)項(xiàng)目：(1)實(shí)際營(yíng)業(yè)盈余凈額，包括住房及其相關(guān)資本的融資成本或機(jī)會(huì)成本，這可以由住房及其所坐落土地的凈存量乘以一個(gè)實(shí)際收益率來(lái)得到；(2)固定資本消耗，包括由于磨損、破舊和正常報(bào)廢所引起的資產(chǎn)價(jià)值的減損；(3)與住房相關(guān)的其他營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出，包括日常維護(hù)和修理、凈保險(xiǎn)費(fèi)支出和生產(chǎn)稅減補(bǔ)貼（Katz 2002）。 （譯者：湯魏?。﹨⒖嘉墨I(xiàn)1. Bank of Korea (2004), Input-Output Table 20002. Diewert Erwin (2003), The Treatment of Owner Occupied Housing and Other Durables in a Consumer Price Index.