土地增值稅的計(jì)算公式及9個(gè)實(shí)例

1、土地增值稅得計(jì)算公式及9個(gè)實(shí)例時(shí)間：2014-04-16信息來源互聯(lián)網(wǎng)，僅供參考計(jì)算土地增值稅得公式為: 應(yīng)納土地增值稅=增值額 瀝用稅率-扣除項(xiàng)目金額 溝速算扣除系數(shù)。1、公式中得 增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得得收入減除扣除項(xiàng)目金額后得余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入與其她收入。計(jì)算增值額得扣除項(xiàng)目:取得土地使用權(quán)所支付得金額;開發(fā)土地得成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施得成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物得評估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)得稅金;(5)財(cái)政部規(guī)定得其她扣除項(xiàng)目。S號(hào)娼佰5二增值瓠fta除頂目金額1增值¥小于或于50%30%2増值軍大于so%小于或黑于1

2、00嗚40%3増值奉大于100%小于或等于3OOS4*50%15嗚S值至丸于200%60% _ .1i' jr_ij, | T 亠-I2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:例1 :我公司開發(fā)得一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算,此項(xiàng)目已繳納土地出讓金 300萬元,獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米得普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以4,000元/M2價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施得成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。第一步，計(jì)算

3、扣除項(xiàng)目金額1、購買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施得成本： 1,500元X10,000平方米=1,500萬元 3、計(jì)算加計(jì)扣除：(300 + 1500 ) X20 %= 1800X 20%= 360 萬元3004、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：因?yàn)槟髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：( + 1500 ) X10 %= 180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。5、稅金： 170 萬元 扣除項(xiàng)目金額=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 萬元 第二步，計(jì)算增值額 商品房銷售收入=4,000元X10,00

4、0平方米=4,000萬 增值額=商品房銷售收入-扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =4,000 2,510 = 1,490 萬元 第三步，確定增值率 增值率=1,490 /2,510 X100 %= 59、36%增值率超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過 100%第四步，計(jì)算土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額X40 %扣除項(xiàng)目金額 X5% =1,490 X40% 2,510 X5%=596 125、50=470、50 萬元1000 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本 6000例 2：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付得金額為萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出 400 萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規(guī)定上 浮幅度得金額為

5、100 萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明得其她房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為 該企業(yè)允許扣除得房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少？ 允許扣除得房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =(400-100 ) + (1000+6000 ) X5%=650 (萬元)例 3：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入600 萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì) 32 萬元。該倉 庫原造價(jià) 400 萬元，重置成本 800 萬元，經(jīng)評估該倉庫六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應(yīng)繳納 土地增值稅多少萬元？ 收入總額 =600 （萬元） 扣除項(xiàng)目合計(jì)=800X 60%+32=512 （萬元） 增值額 =600-512=88 （萬元） 增值額占扣除項(xiàng)目比例 =88-512X100%=17、

6、19%，適用稅率為 30%。應(yīng)繳納土地增值稅稅額 =88X30%=26、4 （萬元） 例 4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入 1000 萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán) 所支付得金額為 50 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 40 萬元，該企 業(yè)沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息， 該項(xiàng)目在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn) 開發(fā)費(fèi)用扣除比例按 10%計(jì)算， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)得稅金為 60 萬元。該公司應(yīng)繳納得土地增 值稅應(yīng)為多少萬元？扣除項(xiàng)目金額=50+200+（200+50 ） X10%+ 60+ （50+200 ） X20%=385 （萬元） 增值額 =100

7、0-385=615 （萬元） 增值率=615-385X100%=159、74% 應(yīng)納稅額=615X50%-385X 15%=249、75 （萬元） 例 5:2009 年 7 月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓 5 年前購入得一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入 1800 萬元， 該土地購進(jìn)價(jià) 1200 萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi) 40 萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相 關(guān)稅費(fèi) 35 萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅？ 扣除項(xiàng)目金額 =1200+40+35=1275 （萬元） 增值額 =1800-1275=525 （萬元） 增值率=525-1275X100%=41、18% 應(yīng)納稅額=525X30%=157、5

8、 （萬元）500 萬元，辦公樓原價(jià) 480 萬元，例 6：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過得辦公樓，取得收入已提折舊 300 萬元。 經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估， 該樓重置成本價(jià)為 800 萬元， 成新度為 50% ，銷售時(shí)繳納有關(guān)稅費(fèi) 30 萬元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？扣除項(xiàng)目金額=800X 50%+30=430萬元）增值額 =500-430=70 （萬元） 增值率=70+430X100%=16、28% 應(yīng)納稅額=70X30%=21 （萬元）例 7：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得建筑面積對外銷售，取得銷售收入2008 年度委托建筑公司承建住宅樓 10 棟，其中： 80%7648 萬元；其余

9、部分暫時(shí)對外出租，本年度內(nèi)取得租金收入 63 萬元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)成本、費(fèi)用有：1）支付土地使用權(quán)價(jià)款 1400 萬元；取得土地使用權(quán)繳納契稅 42 萬元；前期拆遷補(bǔ)償費(fèi) 90 萬元，直接建筑成本 2100 萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用 60 萬元；發(fā)生管理費(fèi)用 450 萬元、銷售費(fèi)用 280 萬元、利息費(fèi)用 370 萬元（利息費(fèi)用雖未超 過同期銀行代扣款利率， 但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?當(dāng)?shù)卣?guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)9% 。生得管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅額時(shí)得扣除比例為1 、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008 年度應(yīng)繳納得營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加共計(jì)多少 萬元？ 營業(yè)

10、稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=7648X5%X （1+5%+3% ） +63X5%X （1+5%+3% ） =412、99+3、40=416、39 （萬元）2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅得增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)有多少萬元？價(jià)款=1400X 80%=1120 （萬元）開發(fā)成本 = （42+90+2100+60）X80%=1833、6 （萬元）開發(fā)費(fèi)用 = （1120+1833 、 6）X9%=265 、 82 （萬元）稅金 =7648X 5%X （ 1+5%+3%） =412 、 99（萬元）加計(jì)扣除 = （1120+1833 、 6）X20%=590 、 72（萬元）允許扣除費(fèi)用

11、合計(jì) =1120+1833 、 6+265 、 82+412、 99+590 、 72=4223、 14（萬元）3、2008 年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多少萬元？增值額 =7648-4223 、 14=3424 、 86（萬元）增值率=3424、86+4223、14X100%=81、10% 應(yīng)納土地增值稅額=3424、86X40%-4223、14X5%=1158、78 （萬元）4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。應(yīng)納所得稅額 =(7648+63-1120-1833、 6-416、 39-450-280-370-1158、 78) X25%=520 、56（萬元

12、）例 8：某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入 9500 萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。該公司為 建造此住宅支付地價(jià)款與有關(guān)費(fèi)用 1000 萬元，開發(fā)成本 2000 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 500萬元，其中利息支出 200 萬元，但由于該公司同時(shí)建造別墅，貸款利息無法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用得計(jì)提比例為10%。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？1 、應(yīng)繳納營業(yè)稅=9500X%=475 (萬元)2 、應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加 =475X( 5%+3% ) =38 (萬元)3、扣除項(xiàng)目金額=1000+2000+ (1

13、000+2000 ) X10%+475+38+ (1000+2000 ) X20%=4413（萬元）4、增值額 =9500-4413=5087(萬元)5、增值率=5087+4413 X100%=115、27%6、應(yīng)納稅額=5087 X 50%-4413X 15%=1881、55 (萬元)例 9:2009 年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓其已居住兩年得非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房價(jià)款 24 萬元。經(jīng)評估，該住房得重置成本為 20 萬元，成新度為 70% 。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費(fèi)0、 18 萬元、評估費(fèi) 0、 5 萬元、稅金 1 、32 萬元。王某應(yīng)繳納多少土地增

14、值稅？ 從 2008 年 11 月 1 日起，對居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。例 10 ：某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009 年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：600 萬元，繳納相關(guān)費(fèi)用1 ） 1 月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金24 萬元；1/2；2）以上述土地開發(fā)建與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為3）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開發(fā)成本300 萬元，寫字樓開發(fā)成本 620 萬元；4）分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?0 萬元，包括超過貸款期限得利息 4 萬元，寫字樓得利息無法分?jǐn)偅?） 9 月初全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080 萬元，其中包括像購房者一并代收得市政施工費(fèi)共計(jì)50

15、萬元；6） 9 月底將寫字樓與她人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓稅務(wù)機(jī)關(guān)得核定價(jià)格就是 1500 萬元。其她相關(guān)資料： 該房地產(chǎn)公司所在得省規(guī)定， 按土地增值稅暫行條例規(guī)定得最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用； 如果代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)像購買方一并收取， 則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得得收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20% 扣除得基數(shù)。1）公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓得土地增值稅扣除項(xiàng)目金額就是多少萬元？2）該公司應(yīng)納得銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓得土地增值稅就是多少萬元？公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額就是多少萬元？公司寫字樓對外投資業(yè)務(wù)應(yīng)納得土地增值稅就是多少

16、萬元？應(yīng)扣除得土地使用權(quán)得金額 =（600+24 ） X1-2=312 （萬元）開發(fā)成本 =300 （萬元）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除得開發(fā)費(fèi)用=（40-4 ） + （300+312 ） 0%=66、6 （萬元）稅金=1080X 5%=54 （萬元）其她扣除項(xiàng)目=（300+312 ）疋0%=122、4 （萬元）代收費(fèi)用可在計(jì)算土地增值稅得時(shí)候扣除，但就是不可以加計(jì)扣除?？煽鄢?xiàng)目合計(jì) =312+300+66 、 6+54+122 、 4+50=905 （萬元）2 ）收入總額 =1080 （萬元）可扣除項(xiàng)目合計(jì) =905 （萬元）增值額 =1080-905=175 （萬元）增值率=175+905

17、X100%=19、34 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額為超過扣除項(xiàng)目金額 20%，予以免稅。（3）應(yīng)扣除得土地使用權(quán)得金額 =（600+24）X1-2=312 （萬元） 開發(fā)成本 =620 （萬元） 應(yīng)扣除得開發(fā)費(fèi)用 =（312+620 ） X1O%=93、2 （萬元） 以不動(dòng)產(chǎn)對外投資，不繳納營業(yè)稅。其她扣除項(xiàng)目 =312+620+93 、 2+186 、 4=1211 、 6（萬元）4 ）收入總額 =1500 （萬元） 可扣除得項(xiàng)目合計(jì) =1211 、 6（萬元）增值額 =1500-1211 、 6=288 、 4（萬元）增值率=288、4+1211、6X100%=23、8%，適用稅率為

18、30%應(yīng)繳納土地增值稅 =288、4X30%=86、52 （萬元）計(jì)算題：19 000 萬元；495萬元；繳納印花稅 4、5 萬元。10%。計(jì)1、2008 年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī) 定補(bǔ)交土地出讓金 2 840萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi) 160萬元；住宅開發(fā)成本 2 800萬 元，其中含裝修費(fèi)用 500 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中得利息支出為 300 萬元（不能 提供金融機(jī)構(gòu)證明）；當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì) 繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加已知：該公司所在省人民政府規(guī)定得房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用得計(jì)算扣除比例為 算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納得土地增值稅稅額。2、某

19、市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì) 6000萬元，本年度占用 80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本 4000 萬元；發(fā) 生管理費(fèi)用 2800萬元、銷售費(fèi)用 1600萬元、利息費(fèi)用 400 萬元（不能提供金融 機(jī)構(gòu)得證明）。 9月份該寫字樓竣工驗(yàn)收， 1012月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓 總面積得 3/5 直接銷售，銷售合同記載取得收入為 12000萬元。12月，該房地產(chǎn) 開發(fā)公司得建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款， 經(jīng)雙方協(xié)商， 房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開 發(fā)寫字樓得 1/5 抵償材料價(jià)款。剩余得 1/5 公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。（注：開發(fā) 費(fèi)用扣除得比例為 10%。）計(jì)算寫字樓應(yīng)納得土地增值稅。計(jì)算題答案：1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納得印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允 許按照取得土地使用權(quán)所支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù)得 20%加計(jì)扣除。（1）住宅銷售收入為 19 000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)得扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付得金額