《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案

1、20XX年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）1 、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入2 、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。A出售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營(yíng)3 、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A比較風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)4 、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（）。A不可移動(dòng)性B.適應(yīng)性C.弱流動(dòng)TD.相互影響性5 、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住

2、房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套則吸納周期為（）年。A0.63B1.63C2.25D12.506、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。A第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段7 、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因8 .可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成8 、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列

3、分析法不包括（）。A移動(dòng)平土勻法B.指數(shù)平滑法C.市場(chǎng)因子推演法D.簡(jiǎn)單平均法9 、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)。A開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位10 、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A目標(biāo)定彳法B.成本加成定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法11 、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。A觀察法B.實(shí)驗(yàn)法C.討論法D.問卷調(diào)查法12、20XX年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m2,預(yù)測(cè)銷售量為380萬R。如果平滑指數(shù)a=0.65,則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的20X

4、X年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A390.5B399.5C523.5D543.013 、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買行為的因素中，屬于心理因素的是（）。A生活方式B.受教育程度C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)D.自我形象14 、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于（）競(jìng)爭(zhēng)者。A從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括（）。A購(gòu)買價(jià)格B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)C.空置率D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用16 、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.2

5、5，則名義年利率是（）。A7.02B7.04C7.50D7.8517 、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A137.5B410.2C432.2D452.218 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。A利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)C(jī).稅后利潤(rùn)D.可分配利潤(rùn)19 、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年

6、平均利潤(rùn)總額為700萬元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。A10.0B14.0C25.0D35.020 、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤(rùn)率為（）。A45.05B49.31C5B.86D63.621 、張某以40萬元購(gòu)買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。

7、A1.07B1.47C2.07D3.3322、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬mf,容積率為1.5,如果房屋開發(fā)成本為3000元m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元/mf（按建筑面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。A3000B5000C7500D800023、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要用于

8、解決不多于23個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題24、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為8甲=890萬元，8乙=910萬元，8丙=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（）。A乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙25、在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于（）。A單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法26 、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A折舊費(fèi)

9、B.審計(jì)費(fèi)C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)27 、在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是（）。A固定資產(chǎn)購(gòu)置支出B.企業(yè)所彳#稅C.固定資產(chǎn)折舊D.貸款利息28 、資金來源與運(yùn)用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（）分析。A現(xiàn)金流量B.清償能力C.資產(chǎn)與負(fù)債情況D.資金盈余或短缺情況29 、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的（）。A分離B,獨(dú)立C.對(duì)立D.融合30 、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）。A商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值

10、更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大31 、建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A租金收入B.土地出讓收入C.長(zhǎng)期抵押貸款D.凈經(jīng)營(yíng)收入32 、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來（）。A操作風(fēng)險(xiǎn)B.法律風(fēng)險(xiǎn)C.信用風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)33 、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括（）。A租金調(diào)整條款B.代收代繳費(fèi)用條款C.裝修費(fèi)用條款D.折讓優(yōu)惠條款34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較

11、低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高35、某寫字樓20XX年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30%,抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則20XX年的凈經(jīng)營(yíng)收入為（）萬元。A330B450C650D700二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1 、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)

12、現(xiàn)方式分類，可以分為（）投資。A建筑安裝工程B.新建和擴(kuò)建C.設(shè)備與工器具購(gòu)置D.遷建和恢復(fù)E.其他費(fèi)用2 、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析（）。A物理結(jié)構(gòu)B.區(qū)域結(jié)構(gòu)C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D.供求結(jié)構(gòu)E.總量結(jié)構(gòu)3 、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有（）。A房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高建設(shè)工程教育網(wǎng)提供C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的4 、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指

13、標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）。A空置量B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.吸納率E.失業(yè)率5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的）。A價(jià)格水平B.銷售對(duì)象C.基本功能D.地理位置E.輔助功能6 、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。A凈現(xiàn)值B.投資利潤(rùn)率C.現(xiàn)金回報(bào)率D.靜態(tài)投資回收期E.內(nèi)部收益率7 、下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有（）。A當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率8 .實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值C.名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越

14、大E.計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大8 下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的D.如果使用貸款。且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小9 、用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有（）。A權(quán)益投資比率B.利息備付率C.償債各付率D.內(nèi)部收益率E.資產(chǎn)負(fù)債率）。10 、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有（A期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.標(biāo)

15、準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)11、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有（）。A資產(chǎn)負(fù)債表B.投資計(jì)劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.資金來源與運(yùn)用表E.損益表12 、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（）。A房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本建設(shè)工程教育網(wǎng)提供B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通

16、過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，提供服務(wù)并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入13 、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括（）。A減少或避免投資決策的失誤B.提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益C.提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益D.為項(xiàng)目決策提供依據(jù)E.為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)14 、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有（）。A承諾費(fèi)B.手續(xù)費(fèi)C.擔(dān)保費(fèi)D.利息E.稅費(fèi)15 、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的（）。A商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況B.面積需求大小C.租金支付方式D.物業(yè)服務(wù)需求E.與寫字樓業(yè)主的關(guān)系三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用

17、"，"表示正確，用"X"表示錯(cuò)誤不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。（）2、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。（）3、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購(gòu)房者或己簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。（）4、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。（）5、在市場(chǎng)定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。（）6、資本金利潤(rùn)率是年稅

18、后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。（）7、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。（）8、對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。（）9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。（）10、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。（）11、 損益表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。（）12、 商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)

19、商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。（）13、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。（）14、 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。（）15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無關(guān)的一個(gè)最低租金收入。（）四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分）1某家庭擬購(gòu)買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6，假設(shè)租金和住

20、房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)"以租養(yǎng)房"，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購(gòu)買新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30，余款申請(qǐng)年利率為6的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。問：（1）該家庭能夠購(gòu)買最高總價(jià)為多少萬元的新房（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）？（2）設(shè)該家庭購(gòu)買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?（8分）2某購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為

21、13500萬元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的70，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)

22、營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問題：（1）若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%,則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元/m2（精確到個(gè)位）?（2）在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）?（12分）20XX年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試經(jīng)營(yíng)與管理試卷及答案參考答案C7,D】6.A17.B"C32.D二，客騎選攆髭八LACE3.ARD8.ABC4BD9.BCE14.ABCDtCE)0.ACE15ARP=

23、 279161.54 元四、計(jì)算題1 .解：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60%/12=0.5%,R=9.6%(1) 求購(gòu)房最高總價(jià)1_=2000C1(I+=0.5%(1+05%/購(gòu)房最高總價(jià)=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元(2)求出售原有住房時(shí)間住房市場(chǎng)價(jià)值V=AX12/R=2000X12/9.6%=25萬元設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬元，則有有：(1+0.%)M=2.667M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個(gè)月240-196=44個(gè)月在還款44個(gè)月之后出售住房2.解：解法一：敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x,求最低基礎(chǔ)租金(1)計(jì)算各年自有資

24、金凈現(xiàn)金流量1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元2)第2年年初：投資=-5400萬元；甲銀行貸款5400萬元凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元3)第3年年初：歸還甲銀行貸款=2700X(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元乙銀行貸款=9093.87萬元凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元4)第3、4年年末：還本付息=9093.87X7%=636.57萬元營(yíng)運(yùn)成本=(1.5X70%X95%Xx+10000X10%)X35%=(0.9975x+1000)X35%萬元經(jīng)營(yíng)收入=1.5X70%X95%Xx+10000X10%=(0.9975x+1000)萬元凈

25、現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)X65%萬元5)第5年年末：還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元營(yíng)運(yùn)成本=(0.9975x+1000)X35%萬元經(jīng)營(yíng)收入=(0.9975x+1000)萬元轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)X65%X9.5萬元凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)X65%+(0.9975x+1000X65%X9.5-9730.44=(0.9975x+1000)X65%X10.5-9730.44萬元(2)求基礎(chǔ)租金_*一,-5400+(0.9975x+1000)x65%-<536,57x+-7(l+20)s(1+20%f_得jc=19155

26、&/m:二、計(jì)算全投資內(nèi)部收益率FIRR(1)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量1)第1年年初投資=8100萬元2)第2年年初投資=5400萬元3)第3年、4年年末：經(jīng)營(yíng)收入=0.9975X1915+1000=2910.21萬元經(jīng)營(yíng)成本=2910.21X35%=1018.57萬元凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元4)第5年年末：經(jīng)營(yíng)收入=43.9975X1915+1000=2910.21萬元經(jīng)營(yíng)成本=2910.21X35%=1018.57萬元轉(zhuǎn)售收入=2910.21X65%X9.5=17970.55萬元掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862

27、.19萬元(2)計(jì)算內(nèi)部收益率設(shè)i1=13%,則有：FNPV,匚 FNFY低=-8100 -MOOnJ3916418gL64+0+-一-一-r+一一1+13%+(1+13%)419862.19。十】3時(shí)1891a189I&(2=14%5400FN叫=PNF%=00-；-+0+1+14%F1RR。FNPV：FNPVj + If?nfvJ(L-L)*t3%+ 一 可乜一(14%-13購(gòu)工 1375%2氣37大的+1243解法二：圖表法一、列出自有資金現(xiàn)金流量表（年來），設(shè)計(jì)出租金為x壽號(hào)以白12JL4-51項(xiàng)自投蕾-8100-54001tai-5*XJ制強(qiáng)幻3長(zhǎng)被逑率仃息YJ65T-636J7d4唐總營(yíng)收入辨其9*rXjr+lOJUUX(13乂加/冥H圖:Xx+tOOTOXIgyt