產(chǎn)權(quán)式商鋪操作方案

1、商場內(nèi)鋪操作方案經(jīng)過前期與開發(fā)商的接觸和協(xié)商，對商場內(nèi)鋪采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的方式銷售，現(xiàn)將具體運(yùn)作方案和需遵循的原則分析如下：一、 產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)現(xiàn)手段及方式1、產(chǎn)權(quán)式商鋪是典型“兩權(quán)分離型”商鋪，投資者購買商鋪后，只擁有商鋪的所有權(quán)，而不擁有所購商鋪的使用權(quán)。眾所周知任何房屋的使用權(quán)都是衍生在所有權(quán)之中的，因此，產(chǎn)權(quán)式商鋪的運(yùn)作必須建立在剝離使用權(quán)和確立所有權(quán)的基礎(chǔ)上?？梢姰a(chǎn)權(quán)式商鋪勢必歷經(jīng)兩個(gè)程序過程、發(fā)生兩種經(jīng)濟(jì)行為、建立兩種法律關(guān)系、創(chuàng)造兩種收益模式。兩個(gè)程序過程：一是剝離產(chǎn)權(quán)商鋪的使用權(quán)，集中掌握（租賃）在經(jīng)營管理公司手中；二是確立產(chǎn)權(quán)商鋪的所有權(quán)，分割轉(zhuǎn)移（銷售）到投資自然人手中。

2、兩種經(jīng)濟(jì)行為：一是投資自然人購買商鋪時(shí)，發(fā)生的商品房買賣（交易）行為；二是投資自然人出租商鋪時(shí)，發(fā)生的商鋪?zhàn)赓U（非交易）行為。兩個(gè)法律關(guān)系：一是投資人（買受方）與開發(fā)公司建立的的商品房買賣合同關(guān)系；二是投資人（出租方）與經(jīng)營管理公司建立的商鋪?zhàn)赓U合同關(guān)系。兩種收益模式：一是投資人（出租方）出租商鋪使用權(quán)，獲取租金靜態(tài)收益模式；二是投資人（出賣方）出售商鋪所有權(quán)，獲取增值動(dòng)態(tài)收益模式。運(yùn)用產(chǎn)權(quán)式商鋪的手段，實(shí)現(xiàn)“大商場，小業(yè)主”的運(yùn)作方式，建立所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)三分離的運(yùn)營模式。2、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商鋪的三種手段的應(yīng)用內(nèi)容商鋪銷售總價(jià)12萬元，出租期限12年，年回報(bào)率7%，期滿退鋪 租賃商用房租賃

3、合同內(nèi)容：租賃期12年，租金每年為商鋪總額的7%，期滿退鋪托管商用房托管合同內(nèi)容：托管期12年，每年收益為商鋪總額的7%，期滿退鋪合作合作經(jīng)營商場協(xié)議內(nèi)容：合作期12年，分成收益為商鋪總額的7%，期滿退鋪3、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商鋪的三種手段的法律責(zé)任比較租賃方式：就是直接承租經(jīng)營，在法律、法規(guī)上，有較完整的概念和操作規(guī)定，其稅種費(fèi)率明確，法律責(zé)任清晰，政府部門租賃監(jiān)管，投資者的收益列入經(jīng)營成本，收益水平與經(jīng)營管理公司經(jīng)營效益無直接關(guān)聯(lián)，對投資收益的保證既有義務(wù)又有責(zé)任。托管方式：就是委托經(jīng)營管理，在法律、法規(guī)上，概念明確、授權(quán)充分、操作規(guī)范，是典型的合約式經(jīng)營行為，政府無法監(jiān)管，有關(guān)條例未加限制，投資

4、者的收益表現(xiàn)為直接經(jīng)營收益，經(jīng)營經(jīng)營管理公司的經(jīng)營效益高低直接關(guān)聯(lián)，投資者收益水平的高低，投資收益“隨波逐流”，對投資收益保障是有義務(wù)而無責(zé)任。合作方式：類似實(shí)物投入合作經(jīng)營，在法律、法規(guī)上，沒有完整的概念和操作規(guī)定，是典型的合約式經(jīng)營行為，政府部門不監(jiān)管，完全市場化，投資者的收益表現(xiàn)為全部經(jīng)營利益分成；經(jīng)營管理公司經(jīng)營效益的保障性不確定，自然無法承擔(dān)保障責(zé)任。4、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商鋪的三種手段的共同特征和市場應(yīng)用情況分析共同特征：三個(gè)主體，開發(fā)公司（法人）、投資者（自然人）、經(jīng)營管理公司（法人）兩份合同，使用權(quán)控制商用房管理合同；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移商品房買賣合同合同關(guān)聯(lián)性，當(dāng)事人相同投資者；標(biāo)的物相同商品房

5、。以商業(yè)經(jīng)營為先，強(qiáng)化合同經(jīng)營效應(yīng)作用-租在前，售在后；即管理合同在前，買賣合同在后。應(yīng)用情況：、租賃、買賣這兩種方式，在法律、法規(guī)上，有較完整的概念、規(guī)范、操作的規(guī)定，其稅種費(fèi)率明確，法律責(zé)任清晰，政府部門監(jiān)管完備。、托管、合作這兩種方式，在法律、法規(guī)上，沒有完整的概念、規(guī)范、操作的規(guī)定，是典型企業(yè)經(jīng)營行為，政府部門無法監(jiān)管，責(zé)任模糊，執(zhí)行特別稅費(fèi)。、在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售中，托管委托經(jīng)營方式應(yīng)用最多、最廣泛；租賃承租轉(zhuǎn)租方式應(yīng)用最早、最規(guī)范；合作合作經(jīng)營方式已經(jīng)出現(xiàn)、在起步。綜上所述，建議推廣使用“委托經(jīng)營方式”或“合作經(jīng)營方式”操作產(chǎn)權(quán)式商鋪。二、 商鋪的分割原則1、 主題的原則 商鋪的分割

6、，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。 2、人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對于商鋪的銷售有非常重要的意義。 3、科學(xué)利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的

7、空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。 綜上所述，本案商場內(nèi)鋪的分割在遵循1、2條原則的前提下，注重第3條減少空余面積。目前各大城市商場內(nèi)公攤系數(shù)都有達(dá)到50%的情況出現(xiàn)，這樣有利于后期經(jīng)營，但銷售難度較大，例如投資者購買了20的商鋪，而呈現(xiàn)在業(yè)主面前的使用面積只有10。雖然本案的投資者不用自己經(jīng)營，但我們也應(yīng)盡量規(guī)避這一不利因素，把公攤系數(shù)控制在25%左右，將有效銷售空間面積提高到最大化，這樣能使業(yè)主容易接受，也能為開發(fā)商帶來更多收益。三、 商鋪的銷售價(jià)格制定策略現(xiàn)今房地產(chǎn)市場上銷售進(jìn)程策略主要采用滲透定價(jià)策略或取脂定價(jià)策

8、略，滲透定價(jià)策略主要采用低開高走的價(jià)格策略，而取脂定價(jià)策略一般采用高開低走的價(jià)格策略，而大多開發(fā)公司都采用滲透定價(jià)策略。而對本案而言，是采用產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式銷售，其價(jià)格制定應(yīng)注重以下原則：1、 回 報(bào) 率這是最重要，最直接的數(shù)據(jù)，一般的原則是把它建立在投融資平衡點(diǎn)。所謂投融資平衡點(diǎn)，其基本思想是投資收益額能夠足額地償還按揭（融資）還款額。舉例說明：商鋪總額10萬元，投資回報(bào)率7%，投融資比例1:1,首付5成，按揭5成。月租金收入： 100000 元 × 7 % ÷ 12 月 = 583.33 元/月月還貸支出： 5 萬元 × 111.66 元/月.萬元 = 558

9、.30 元/月顯然，收入與支出相平衡，收入大于支出，還貸有保障。2、總價(jià)范圍在具體制定價(jià)格以前應(yīng)進(jìn)一步了解稅收方面的問題，如果在每鋪月回報(bào)在800元以上，政府部門收取稅費(fèi)的話，那么每鋪的總價(jià)應(yīng)在（800×12÷7%）14萬元以下，這樣就在面積和價(jià)格的制定上注意這一點(diǎn)；如果不收取稅收，則單鋪總價(jià)也不要過高，控制在20萬元以下，大部分鋪位在10萬元左右為最佳，因?yàn)橹行⊥顿Y者在消費(fèi)群體中占大多數(shù)，樣制定價(jià)格有利于后期銷售速度。3、定價(jià)依據(jù)前期確定對商場部分在確定經(jīng)營商家后再進(jìn)行銷售，那么在價(jià)格制定時(shí)第一種方式是根據(jù)最終與經(jīng)營方確定的年租金來推算價(jià)格，這樣考慮到實(shí)際銷售率后，租金收

10、益與回報(bào)額能達(dá)到持平，甚至有節(jié)余；第二種方式就是開發(fā)公司可以根據(jù)成本+利潤的方式提前制定銷售價(jià)格，再根據(jù)預(yù)測實(shí)際銷售率來推算租金水平，作為招商過程中的租金要求。四、資產(chǎn)處置合同期滿商鋪資產(chǎn)的如何處置。一是進(jìn)行交易，退鋪、回購、優(yōu)先購買；二是不進(jìn)行交易，續(xù)租、自主經(jīng)營、業(yè)主委員會(huì)決策。商鋪投資是產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種新型的、大眾化的投資模式。它除具有其獨(dú)特的一面，又具有與傳統(tǒng)投資模式相象的一面，不妨細(xì)想一番。象儲(chǔ)蓄 -買個(gè)商鋪象“存本” 每月租金象“取息”貌似存本取息的儲(chǔ)蓄 神似投資房產(chǎn)獲收益象股票 -出租使用權(quán)得租金 象似“股息”和“分紅”出售所有權(quán)得收益 象似“博差”賺“增值”象債券 -企業(yè)實(shí)力作保障 座享其成分利潤長期經(jīng)營 穩(wěn)健運(yùn)作 資產(chǎn)保障 空