精品資料（2021-2022年收藏的）溫州市甌海區(qū)茶山街道中心區(qū)6a地塊項(xiàng)目市場調(diào)研方案

1、538公司(溫州市甌海區(qū)茶山街道中心區(qū)6-a地塊)項(xiàng)目市場調(diào)研方案1調(diào)研目的 降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高項(xiàng)目開發(fā)投資回報(bào)率。 確定適應(yīng)市場需求的商業(yè)街業(yè)態(tài)組合。 積累項(xiàng)目推廣經(jīng)驗(yàn)與信心。 分析目標(biāo)買家（包括投資者和自用經(jīng)營者）的消費(fèi)心理及承受能力。  分析目前與商業(yè)城定位相符的經(jīng)營者投資商業(yè)城的意向及其強(qiáng)烈程度。2本項(xiàng)目簡介（1）本項(xiàng)目具體位置 溫州市甌海區(qū)茶山街道（2）本項(xiàng)目規(guī)模 33098平方米（3）本項(xiàng)目周邊交通情況 1）本項(xiàng)目周邊共有4條公交線路 38路：醫(yī)學(xué)院 - 溫師院 - 職業(yè)技術(shù)學(xué)院 - 溫州大學(xué)東大門 - 茶山 - 溫州大學(xué) -

2、睦州垟 - 鵝頸頭 - 白象鎮(zhèn) - 白象村 - 上蔡村南 - 上蔡村北 - 三垟路口 - 溫州中學(xué) - 老殿后 - 河莊 - 東垟(甌海三醫(yī)) - 月樂垟 - 新南站 - 火車站 - 火車站東小區(qū) - 劃龍橋村委會 - 東小區(qū)菜場 - 惠民路 - 市審批中心 - 實(shí)驗(yàn)中學(xué)繡山校區(qū) - 上新橋 - 壩接橋 - 桃源居 - 蔣家橋 - 黎明立交橋 - 黎明僑村 - 海上天大酒店 - 十八家支路 - 株柏 - 康樂坊(溫州市二醫(yī)、一一八醫(yī)院) - 百里坊 - 八字橋 - 信河街 - 滄河巷 - 松臺廣場 - 妙果寺 - 西站 52路：蒲州鎮(zhèn) - 上江 - 公交總站 - 湯家橋 - 市質(zhì)檢院 - 華甌

3、佳園 - 旺增河 - 呂家新屯 - 永豐橋 - 張家橋 - 站南小區(qū) - 老殿后 - 溫州中學(xué) - 橫港頭 - 三垟路口 - 上蔡村北 - 上蔡村南 - 白象后 - 白象村 - 白象鎮(zhèn) - 鵝頸頭 - 睦州垟 - 溫州大學(xué) - 高教園區(qū) - 溫州大學(xué)東大門 - 職業(yè)技術(shù)學(xué)院 - 溫師院(高教園區(qū)) - 醫(yī)學(xué)院 - 求真路 - 茶山 53路：浦東 - 華僑中學(xué) - 西湖村 - 前花 - 三浹 - 金蟾大道 - 新橋中學(xué) - 溫州農(nóng)校 - 貨運(yùn)市場 - 岙前 - 興通橋 - 車管所 - 牛山北路 - 客運(yùn)中心 - 法派路口 - 東嶼路 - 南塘大橋 - 南浦六區(qū) - 友好醫(yī)院(南浦農(nóng)貿(mào)) - 南浦

4、八區(qū) - 龍野花園 - 上呂浦 - 火車站 - 火車站廣場 - 新南站 - 甌江大廈 - 月落垟 - 東垟(甌海三醫(yī)) - 河莊 - 老殿后 - 溫州中學(xué) - 橫港頭 - 三垟路口 - 上蔡村北 - 上蔡村南 - 白象后 - 白象村 - 白象鎮(zhèn) - 鵝頸頭 - 睦竹垟 - 溫州大學(xué) - 高教園區(qū) - 茶山 - 溫州大學(xué)東大門 - 職業(yè)技術(shù)學(xué)院 - 溫師院 - 醫(yī)學(xué)院 - 高教園區(qū)始發(fā)站 54路：府東家園 - 上陡門 - 特警橋 - 上陡門新村 - 楊府山(人才市場) - 山下 - 新城站 - 廣電中心 - 湯家橋 - 公交總站 - 江前 - 國際花園 - 家景花園 - 鴻基花園 - 雙車路 -

5、 景秀灣 - 旺增河 - 呂家新屯 - 永豐橋 - 張家橋 - 站南小區(qū) - 老殿后 - 溫州中學(xué) - 橫港頭 - 三垟路口 - 上蔡村北 - 上蔡村南 - 白象后 - 白象村 - 白象鎮(zhèn) - 鵝頸頭 - 睦州垟 - 溫州大學(xué) - 高教園區(qū) - 溫州大學(xué)東大門 - 職業(yè)技術(shù)學(xué)院 - 溫師院(高教園區(qū)) - 醫(yī)學(xué)院 - 求真路 - 茶山 2）溫州市將布設(shè)5條軌道交通線路，其中M1、M2、M3為市區(qū)普線，S1和S2為都市區(qū)快線。目前，溫州市發(fā)改委等相關(guān)部門正抓緊向國家、省有關(guān)部門報(bào)批，從鐵路溫州南站至甌江口新區(qū)的S1線作為先行先試線路，確保在2011年11月動工建設(shè)。（4）本項(xiàng)目周邊消費(fèi)需求情況3

6、調(diào)研報(bào)告內(nèi)容規(guī)劃4調(diào)研方法（1）定性與定量相結(jié)合本次調(diào)研活動采用定性調(diào)研方法和定量調(diào)研方法相結(jié)合的調(diào)研模式，具體調(diào)研的方法包括以下內(nèi)容。 1）舉辦調(diào)研座談會，開展定性調(diào)研。 2）實(shí)行問卷調(diào)查，通過統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)行定量調(diào)研。 3）實(shí)行入戶訪問調(diào)研，搜集分析數(shù)據(jù)。 4）實(shí)施文獻(xiàn)搜集，獲取基礎(chǔ)信息和資料。（2）具體研究內(nèi)容所使用的調(diào)研方法 1）本項(xiàng)目所在城市商品房宏觀環(huán)境研究，通過文獻(xiàn)搜集的方法獲取信息。 2）本項(xiàng)目所在城市社會宏觀環(huán)境研究，包括政策環(huán)境、法律環(huán)境等，通過文獻(xiàn)搜集 3）本項(xiàng)目商品房的定位和規(guī)劃研究，通過問卷調(diào)查、入戶訪問調(diào)研 4）本項(xiàng)目營銷媒介研究，通過調(diào)研座談會5調(diào)研的具體安排（1）

7、座談會 1）第一場共邀請10人，主要對象包括茶山居民 2）第二場共邀請2人，主要對象包括房產(chǎn)專家（2）問卷調(diào)查 1）問卷調(diào)查采用隨機(jī)問卷發(fā)放形式，預(yù)計(jì)發(fā)放調(diào)查問卷共1000份，采取統(tǒng)計(jì)分析 2）對于問卷分析方法采用聯(lián)合分析方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。6調(diào)研所使用的分析方法 1）聚類分析 聚類分析指將物理或抽象對象的集合分組成為由類似的對象組成的多個(gè)類的分析過程。它是一種重要的人類行為。 2）因子分析 因子分析是指研究從變量群中提取共性因子的統(tǒng)計(jì)技術(shù)。 3）聯(lián)合分析 聯(lián)合分析是用于評估不同屬對消費(fèi)者的相對重要性，以及不同屬性水平給消費(fèi)者帶來的效用的統(tǒng)計(jì)分析方法。 聯(lián)合分析始于消費(fèi)者對產(chǎn)品或服務(wù)（刺激物）的

8、總體偏好判斷（渴望程度評分，購買意向，偏好 排序等），從消費(fèi)者對不同屬性及其水平組成的產(chǎn)品的總體評價(jià)（權(quán)衡），可以得到聯(lián)合分析所需要的信息。 4）回歸分析 回歸分析（regression analysis)是確定兩種或兩種以上變數(shù)間相互依賴的定量關(guān)系的一種統(tǒng)計(jì)分析方法。7質(zhì)量控制 1）質(zhì)量控制方法 一、對于新客戶開發(fā)的重視程度不夠。既然該客戶的訂單量比較大，具有開發(fā)價(jià)值，對于前期的試單產(chǎn)品，應(yīng)作好相應(yīng)的訂單評審工作，確定生產(chǎn)工藝路線及要求。 二、未嚴(yán)格執(zhí)行文件要求做好產(chǎn)品的首檢與抽檢工作。首檢的目的是通過產(chǎn)品的首件確認(rèn)，在無質(zhì)量異常的情況下投入批量生產(chǎn)，防止不良發(fā)生。而抽檢是確定工序的穩(wěn)定性，

9、通過抽檢進(jìn)一步掌握產(chǎn)品的質(zhì)量動態(tài)，并根據(jù)其波動情況對生產(chǎn)工藝進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，最終保證產(chǎn)品質(zhì)量。 三、過程質(zhì)量控制不合理。對于生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量控制由生產(chǎn)部門自行把握，及易出現(xiàn)質(zhì)量失控狀態(tài)，并且未做好相應(yīng)的監(jiān)督、檢查工作。 四、對于發(fā)生的質(zhì)量問題不重視。在出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題時(shí)，不僅沒及時(shí)進(jìn)行原因分析，而且在后續(xù)的加工過程中也未采取任何的控制措施，同樣還是按習(xí)慣生產(chǎn)，結(jié)果導(dǎo)致第二次質(zhì)量事故的發(fā)生。 五、人為的工作習(xí)慣、經(jīng)驗(yàn)不能作為生產(chǎn)操作的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。如果僅靠習(xí)慣和經(jīng)驗(yàn)做事，走不出習(xí)慣和經(jīng)驗(yàn)的人，其生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量將得不到有效的保障。 2）對所收集數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制方法 1、正確規(guī)定統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)據(jù)質(zhì)量標(biāo)

10、準(zhǔn)是指根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)目的對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)精度所提出的要求。滿足統(tǒng)計(jì)目的精度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就是準(zhǔn)確的，高質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。首先要作充分的調(diào)查，系統(tǒng)地收集市場和用戶對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的反映和實(shí)際使用效果的情況；其次要分析研究過去統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的主要質(zhì)量問題，找準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量控制的主攻方向；最后要進(jìn)行反復(fù)論證，考慮到統(tǒng)計(jì)工作中實(shí)際能夠達(dá)到的水平。 2、合理設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系及其計(jì)算方法。統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)得是否合理，也是影響統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量的因素之一。采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表搜集資料，首先要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，制定的指標(biāo)要符合統(tǒng)計(jì)制度的規(guī)定，范圍要全，分組要準(zhǔn)，指標(biāo)涵義的解釋和計(jì)算方法要精確；其次要對統(tǒng)計(jì)報(bào)表的設(shè)計(jì)、頒發(fā)、填制、匯總的全過程實(shí)行全面質(zhì)量

11、管理。8項(xiàng)目研究人員（1）人員分類 1）項(xiàng)目經(jīng)理（包括姓名、人物介紹） 2）專家組成（包括姓名、人物介紹） 3）執(zhí)行人員（包括姓名、人物介紹）（2）工作任務(wù)調(diào)研工作分配的具體內(nèi)容如下表所示。調(diào)研人員類別主 要 工 作地產(chǎn)研究專家了解、掌握和研究房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)、咨詢行業(yè)發(fā)展動態(tài)和形勢，及時(shí)向行業(yè)主管提供相關(guān)信息和資料，提出對策和工作建議；問卷調(diào)研人員設(shè)計(jì)編寫問卷、分發(fā)問卷、會談組織人員主持會談，記錄資料，整理資料文獻(xiàn)資料搜集人員通過網(wǎng)絡(luò)等工具搜集資料，分析選出有價(jià)值的資料9調(diào)研日程安排調(diào)研日程的具體安排如下表所示。工 作 進(jìn) 度工 作 天 數(shù)備 注調(diào)研準(zhǔn)備1設(shè)計(jì)、測試、評估調(diào)研內(nèi)容2座談會樣本

12、選擇和預(yù)約2座談會召開1培訓(xùn)問卷調(diào)研人員1實(shí)施問卷調(diào)研3數(shù)據(jù)錄入和分析1數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)1撰寫調(diào)研報(bào)告1本次調(diào)研的時(shí)間約13天，最多不超過15天。需要說明的是，本次調(diào)研的專家邀請以及專家所實(shí)施的調(diào)研活動同其他調(diào)研活動同時(shí)進(jìn)行，不再另行安排時(shí)間。10調(diào)研費(fèi)用調(diào)研活動各項(xiàng)費(fèi)用支出如下表所示。調(diào)研費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表調(diào)研項(xiàng)目所需數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注項(xiàng)目調(diào)查研究設(shè)計(jì)6100600專家費(fèi)用210001000座談會費(fèi)用130003000督導(dǎo)/訪員招聘培訓(xùn)1500500入戶調(diào)查20020400攔截訪問10002020000數(shù)據(jù)處理、統(tǒng)計(jì)分析110001000報(bào)告制作（包括專家費(fèi)用）1500300其 他合 計(jì)1211614026800溫州居民房產(chǎn)需求調(diào)查問卷 您的性別（ ）A.男 B.女您的年齡（ ） A.20-29 B.30-39 C.40-49 D.50-59E.60-69 F.70以上您的學(xué)歷（ ） A.博士以上 B.碩士 C.研究生 D.本科 E.?？?F.高中及以下您目前居住在溫州的哪個(gè)區(qū)域（）.鹿城區(qū).龍灣區(qū).甌海區(qū).瑞安市.樂清市.洞頭縣.永嘉縣.平陽縣.蒼南縣.文成縣.泰順縣您現(xiàn)在的住房戶型（ ） A.兩室一廳 B.三室二廳 C.四室兩廳 D.其他您現(xiàn)在的住房來源是（）.商品房.單位福利分房.自建房.出租房您若