租賃合同需要注意的事項(xiàng)

1、租賃合同需要注意的事項(xiàng)一'有關(guān)租賃合同要注意什么1 、出租人就同一租賃物同時(shí)與兩個(gè)或兩個(gè)以上的人訂立租賃合同的這些租賃合同的效力如何認(rèn)定？出租人就同一租賃物同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的租賃合 同均為有效承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利合同 簽訂時(shí)間在前的承租人主張后租賃合同無(wú)效的不予支持租賃合同之一已實(shí)際履行其他租賃合同的承租人主張履行合同的因履行不能而不予支持法院在審理過(guò)程中可以向當(dāng)事人予以釋明 允許其變更訴訟請(qǐng)求向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任2 、租賃合同未經(jīng)登記是否影響租賃合同效力？租賃合同登記與否不影響租賃合同效力但未經(jīng)登記的租賃合同不得對(duì)抗第三人最高人

2、民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定 因此中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 第五十三條雖然規(guī)定了 房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案但該條款并沒(méi)有不辦理 登記租賃合同即為無(wú)效的規(guī)定故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力但是考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣(mài)時(shí)享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以及買(mǎi)賣(mài)不破租賃等較強(qiáng)效力如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這 么強(qiáng)的效力對(duì)于不知情的第三人會(huì)造成很大的損害對(duì)交易安全造成 嚴(yán)重的不利影響因此從平衡交易各方利益的角度看我們傾向于未經(jīng) 登記的租賃合同不具有對(duì)抗善意第三人的效力3 、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的租賃合

3、同是否有 效？未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋因其標(biāo)的物具有違法性該租賃合同應(yīng)為無(wú)效如被行政部門(mén)確定為違章建筑的或所建造的房屋沒(méi)有合法審 批手續(xù)的等房屋租賃合同式樣訂立合同雙方： 出租方：以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方承租方：以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方根據(jù)中華人民共和國(guó)及有關(guān)規(guī)定為明確甲' 乙雙方的權(quán)利 義務(wù)關(guān)系經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂本合同第一條甲方將自有的坐落在市街巷號(hào)的房屋棟間建筑面積平 方米'使用面積平方米類(lèi)型結(jié)構(gòu)等級(jí)完損等級(jí)主要裝修設(shè)備出租給乙 方作使用第二條租賃期限租賃期共個(gè)月甲方從年月日起將出租房屋交付乙方使用至年月日收回乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同收回房屋：1. 擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營(yíng)

4、、入股或與他人調(diào)劑交換的；2. 利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)損害公共利益的；3. 拖欠租金個(gè)月或空置月的 合同期滿(mǎn)后如甲方仍繼續(xù)出租房屋 的乙方擁有優(yōu)先承租權(quán) 租賃合同因期滿(mǎn)而終止時(shí)如乙方確實(shí)無(wú)法找 到房屋可與甲方協(xié)商酌情延長(zhǎng)租賃期限第三條租金和租金交納期限' 稅費(fèi)和稅費(fèi)交納方式甲乙雙方 議定月租金元由乙方在月日交納給甲方先付后用甲方 收取租金時(shí)必 須出具由稅務(wù)機(jī)關(guān)或縣以上財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的收租憑證 無(wú)合法收租憑 證的乙方可以拒付甲乙雙方按規(guī)定的稅率和標(biāo)準(zhǔn)交納房產(chǎn)租賃稅費(fèi)交納方式按下 列第款執(zhí)行：1. 有關(guān)稅法和鎮(zhèn)政發(fā)（90）第34號(hào)文件規(guī)定比例由甲、乙方各 自負(fù)擔(dān)；2. 甲、乙雙方議定第四條

5、租賃期間的房屋修繕和裝飾修繕?lè)课菔羌追降牧x務(wù)甲方對(duì)出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查及 時(shí)修繕做到不漏、不淹、三通 （戶(hù)內(nèi)上水、下水、照明電）和門(mén)窗好以保障乙方安全正常使用修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)按城建部（87）城住公字第13號(hào)通知執(zhí)行甲方 修繕?lè)课輹r(shí)乙方應(yīng)積極協(xié)助不得阻撓施工出租房屋的修繕經(jīng)甲 乙雙方商定采取下述第款辦法處理:1按規(guī)定的維修范圍由甲方出資并組織施工2. 由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項(xiàng)目?jī)?nèi)先行墊支維修費(fèi) 并 組織施工竣工后其維修費(fèi)用憑正式發(fā)票在乙方應(yīng)交納的房租中分次 扣除；3. 由乙方負(fù)責(zé)維修；4. 甲乙雙方議定乙方因使用需要在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下可以對(duì)承租房屋進(jìn) 行裝飾但其規(guī)模、范圍、工

6、藝、用料等均應(yīng)事先得到甲方同意后方可 施工對(duì)裝飾物的工料費(fèi)和租賃期滿(mǎn)后的權(quán)屬處理雙方議定：工料費(fèi)由方承擔(dān)()；所有權(quán)屬方()第五條租賃雙方的變更1. 如甲方按法定手續(xù)程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)在無(wú)約 定的情況下本合同對(duì)新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效；2. 甲方出售房屋須在三個(gè)月前書(shū)面通知乙方在同等條件下乙方 有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；3. 乙方需要與第三人互換用房時(shí)應(yīng)事先征得甲方同意甲方應(yīng)當(dāng) 支持乙方的合理要求第六條違約責(zé)任1. 甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋 負(fù)責(zé)賠償元2. 租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的違約方負(fù)責(zé) 賠償對(duì)方元3. 乙方逾期交付租金除仍應(yīng)補(bǔ)交欠租外并按租

7、金的，以天數(shù)計(jì) 算向甲方交付違約金4. 甲方向乙方收取約定租金以外的費(fèi)用乙方有權(quán)拒付5. 乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用甲方有權(quán)責(zé)令停止轉(zhuǎn)讓行為終止租賃合同同時(shí)按約定租金的以天數(shù)計(jì)算由乙方向甲方支付違 約金6. 本合同期滿(mǎn)時(shí)乙方未經(jīng)甲方同意繼續(xù)使用承租房屋按約定租 金的以天數(shù)計(jì)算向甲方支付違約金后甲方仍有終止合同的申訴權(quán)上 述違約行為的經(jīng)濟(jì)索賠事宜甲乙雙方議定在本合同簽證機(jī)關(guān)的監(jiān)督 下進(jìn)行第七條免責(zé)條件1 房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的甲乙雙 方 互不承擔(dān)責(zé)任2.因市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋使甲乙雙方造成損失 互不承擔(dān)責(zé)任因上述原因而終止合同的租金按實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算多退少補(bǔ)第 八條 爭(zhēng)議解決的方式 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議雙方應(yīng)協(xié)商解決； 協(xié)商不成時(shí)任何一方均可向房屋租賃管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)解調(diào)解無(wú)效時(shí) 可向市工商行政管理局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁也可以向人民 法院起訴第九條其他約定事宜第十條本合同未盡事宜甲乙雙方可共同協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議補(bǔ) 充協(xié)議報(bào)送市房屋租賃管理機(jī)關(guān)認(rèn)可并報(bào)有關(guān)部