前期物業(yè)管理服務(wù)合同(二)

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當(dāng)事人，在充分協(xié)商達成一致意思表示的 前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi)容：合同當(dāng)事 人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng) 濟實力的強弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對等。 當(dāng)事人所取得財產(chǎn)、勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)； 要求一方不得無償占有另一方的財產(chǎn)，侵犯他人權(quán)益；要求禁止 平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商，取得 一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得

2、把自己的意志強加給另一方，更不得以強迫命令、脅迫等手段簽 訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動除法律強制性的規(guī)定外，由當(dāng)事人自愿約定。包括：第一， 訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第三，合同內(nèi)容 由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié)議補 充、變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可 以自由約定違約責(zé)任，在發(fā)生爭議時，當(dāng)事人可以自愿選擇解決 爭議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，公平原那

3、么要求合同雙方當(dāng) 事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理具體包括：第一，在訂立合同 時，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二，根據(jù)公平原 那么確定風(fēng)險的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。老實信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循老實信用原那么的規(guī)定，老實信用原那么要求當(dāng)事 人在訂立合同的全過程中，都要老實，講信用，不得有欺詐或其 他違背老實信用的行為。前期物業(yè)管理效勞合同二合同編號：甲方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：法定住址：法定代表人：職務(wù)：委托代理人：身份證號碼：通訊地址：郵政編碼：聯(lián)系人： ： ：帳號：電子信箱： 乙方購房人、業(yè)主

4、： 法定住址：法定代表人：職務(wù)：委托代理人：身份證號碼：通訊地址：郵政編碼：聯(lián)系人： ： ：帳號：電子信箱：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的根底上， 在甲乙雙方簽訂?房屋買賣預(yù)售合同?或?房屋租賃合同? 的同時，就前期物業(yè)管理效勞達成如下協(xié)議：第一條 概述前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的?物業(yè)管理合同?生效時止的物業(yè)管理。第二條 物業(yè)根本狀況1本物業(yè)名稱： 2乙方所購房屋銷售預(yù)售合同編號： 3乙方所購房屋根本情況：1類型： 2座落位臵： 3四至： 4建筑面積： 平方米第三條 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的定義1所謂共用部位是指，房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位包括根

5、底、 門內(nèi)承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、廳門、樓 梯間、抗震結(jié)構(gòu)部位、走廊通道等。2共用設(shè)施設(shè)備是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、 加壓泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱 線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的 房屋等。第四條 甲方的物業(yè)管理職責(zé)1甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物 業(yè)的物業(yè)管理制度和?物業(yè)使用守那么?并書面告知乙方2甲方應(yīng)當(dāng)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；3物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承當(dāng)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方

6、；4不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用 功能；5向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等有償 效勞；6自本協(xié)議終止時起 5 日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理 企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè) 主委員會確認(rèn)。第五條 乙方的監(jiān)督與保證1有權(quán)參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；2有權(quán)監(jiān)督甲方的物業(yè)管理效勞行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問 題向甲方提出意見和建議；3不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變 其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原 狀，造成損失的

7、，給予賠償；4轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié) 議；5對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和 ?物業(yè)使用守那么?等造成的損失、損害承當(dāng)民事責(zé)任。6按照平安、公平、合理的原那么，正確處理物業(yè)的給排水、 通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得 侵害他人的合法權(quán)益。第六條 甲方對共用設(shè)備的管理1設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，管理完 善，隨時查閱。2專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求 經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。3設(shè)備良好，運行正常，有設(shè)備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢 修制度，無事故隱患。4小區(qū)內(nèi)生活用水高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管

8、理 措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗 合格。5電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良 好。6電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，平安運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度 健全，運行養(yǎng)護有記錄。7負(fù)責(zé)鍋爐供暖的，嚴(yán)格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行 正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應(yīng)為18C，不低于16C。第七條 甲方對共用設(shè)施的管理1 小區(qū)內(nèi)公共配套效勞設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。2公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。3道路暢通，路面平坦無損壞。4污水排放暢通，溝道無積水。5危險部位標(biāo)志明顯，有防范措施。第八條 甲方對綠化及養(yǎng)護的管理1公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小

9、品配 臵得當(dāng)。2綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及 枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、去除 枯葉。第九條 甲方對環(huán)境衛(wèi)生的管理1由甲方組織清潔隊伍對小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生及樓層公共部 位衛(wèi)生進行保潔；2公共部位清潔設(shè)施擺放整潔，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔 設(shè)施，垃圾日產(chǎn)日清；3樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰 塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風(fēng) 照明良好；4雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時清理污 水；5小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理 有序；6小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑；7小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、

10、亂刻和亂掛現(xiàn)象；8定期消殺 “四害 。第十條 甲方應(yīng)采取的保安措施1協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安和公共秩序，為小 區(qū)業(yè)主住戶創(chuàng)造一個平安、有序的生活、工作環(huán)境；2小區(qū)內(nèi)實行 24 小時值班巡邏制度，杜絕因管理責(zé)任造成 的重大刑事案件；3值班人員有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作標(biāo)準(zhǔn)，作風(fēng)嚴(yán) 謹(jǐn)，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實；4甲方應(yīng)禁止散發(fā)廣告、推銷產(chǎn)品和無身份證明等人員進入 小區(qū)，對因管理責(zé)任造成的事故和損失應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)。第十一條 交通秩序與車輛停放1甲方應(yīng)對車輛進出實行驗證、登記制度；2乙方的車輛需按規(guī)定線路行駛，進場后需按指定位臵停放；3甲方派出的巡邏協(xié)防隊員負(fù)責(zé)疏通和維護區(qū)內(nèi)交通秩序

11、；4甲方應(yīng)禁止載有有毒、有害物品的車輛進入小區(qū)；5在小區(qū)內(nèi)因亂停、亂放等造成的人員及財產(chǎn)損失由車主自 行負(fù)責(zé)。否那么因故造成的車輛喪失、損壞等事故由肇事者負(fù)責(zé)。第十二條 房屋裝飾裝修管理甲乙雙方訂立?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?，乙方在裝飾裝修 房屋時應(yīng)當(dāng)遵守。見附件：?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?。第十三條 甲方物業(yè)管理效勞質(zhì)量保證1根本要求1效勞與被效勞雙方簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞合同，雙方權(quán)利 義務(wù)關(guān)系明確。2承接工程時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行 認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管 理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、

12、檔案管 理等制度健全。5管理效勞人員佩戴標(biāo)志，行為標(biāo)準(zhǔn)，效勞主動、熱情。6公示 8 小時效勞 。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場， 有報修、維修記錄。7按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞 資金的收支情況。8按合同約定標(biāo)準(zhǔn)使用住房專項維修資金。70%9每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，滿意率 以上。2房屋管理1對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和 保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀 況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修 范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè) 主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主

13、大會的決定， 組織維修。3每周巡查 1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用 部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。4按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約業(yè)主臨時 公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī) 定審核業(yè)主使用人的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的 禁止行為和考前須知。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房 屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象 的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸 阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6各組團、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。3共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1對共用設(shè)施設(shè)備進行

14、日常管理和維修養(yǎng)護依法應(yīng)由專 業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外。2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案設(shè)備臺帳，設(shè)施設(shè)備的運 行、檢修等記錄齊全。3操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)； 設(shè)施設(shè)備運行正常。4對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維 修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需 要更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資 金使用方案，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè) 主大會的決定，組織維修或者更新改造。5載人電梯早 6 點至晚 12 點正常運行。6消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7路燈、樓道燈完好率不低于 80%。8容易危及人身平安的設(shè)施設(shè)備

15、有明顯警示標(biāo)志和防范措 施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。4協(xié)助維護公共秩序1小區(qū) 24 小時值勤。2對重點區(qū)域、重點部位每 3 小時至少巡查 1 次。3車輛停放有序。4對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā) 時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。5保潔效勞1小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1 次。2小區(qū)公共場所每日清掃 1 次；電梯廳、樓道每日清掃 1 次；共用部位玻璃每季度清潔 1 次；路燈、樓道燈每半年清潔 1 次。3區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半 年檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查 1 次， 每年清掏 1

16、 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6綠化養(yǎng)護管理1對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。2定期去除綠地雜草、雜物。3預(yù)防花草、樹木病蟲害。第十四條 費用標(biāo)準(zhǔn)自乙方辦理入住手續(xù)當(dāng)月起，物業(yè)管理效勞費用不包括房 屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用由乙方 按下述標(biāo)準(zhǔn)向甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)交納。1乙方交納費用時間：從開發(fā)公司通知的業(yè)主入住之日起，開始向甲方繳納管理費。2管理費標(biāo)準(zhǔn)：住宅：元/打/月；商場商鋪：元/ m2 /月；辦公寫字樓：元/ m2 /月；其它： 。3乙方出租物業(yè)的，需到甲方登記備案，否那么物業(yè)管理效勞費用仍由乙方交納；4乙方轉(zhuǎn)讓

17、物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理效勞費用；5物業(yè)管理效勞費用標(biāo)準(zhǔn)按照市物價部門的有關(guān)規(guī)定調(diào)整；6交納費用時間：每月 日前交付。第十五條 其他有償效勞費用 車位使用管理效勞費用及其它有償效勞費：按物價局審批標(biāo)準(zhǔn)或者雙方協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十六條 收支的公布甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年向業(yè)主、使用人公布次物業(yè)管理效勞費收支情況，每年 月份向業(yè) 主公布全年維修基金利息收支情況。第十七條 代收代繳收費效勞 受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃煤氣費、熱費、房租等代收代繳收費效勞代收代繳費用不 屬于物業(yè)管理效勞費用，收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。第十八條 保險 1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險由甲方代

18、行辦理，保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偅?2乙方的家庭財產(chǎn)與人身平安的保險由乙方自行辦理；3。第十九條 突發(fā)事件的處理 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必 要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第二十條 違約責(zé)任1甲方違反協(xié)議，未到達管理效勞質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有 權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承當(dāng) 相應(yīng)的法律責(zé)任；2乙方違反協(xié)議，使甲方未到達管理效勞質(zhì)量約定目標(biāo)的， 甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，

19、乙 方承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任；3甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的，乙方有權(quán) 要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金；4乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有 關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交并從逾期之日起按每天 交納違約金，或 ；第二十一條 保密甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所得悉的 屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料包括商業(yè)秘 密、公司方案、運營活動、財務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其 他商業(yè)秘密予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或局部內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為 年。第二十

20、二條 通知 1根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可 采用 書信、 、電報、當(dāng)面送交等方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。2各方通訊地址如下：3一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起 日內(nèi)，以書面形式通知對方；否那么，由未通知方承當(dāng)由此而引起的相關(guān) 責(zé)任。第二十三條 合同的變更本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更 本合同的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意 后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)書面通知發(fā)出 天內(nèi)簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的局部。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變

21、更本合同，否那么，由此造成對方的經(jīng) 濟損失，由責(zé)任方承當(dāng)。第二十四條 合同的轉(zhuǎn)讓除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙 方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之 前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意， 均屬無效。第二十五條 爭議的處理1本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。種方2本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解 決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按以下第 _ 式解決1提交 仲裁委員會仲裁；2依法向人民法院起訴。第二十六條 不可抗力1如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其 在本合同下的全部或局部義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨 礙其履行期間應(yīng)予中止。2聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間 內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可 抗力事件發(fā)生后 日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面 資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不 可能或不實際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等 不可抗力事件的影響3不可抗力事件發(fā)生時