東莞市“三舊”改造拆遷補償安置辦法

1、虎門鎮(zhèn)“三舊”改造拆遷補償安置辦法為加快落實我鎮(zhèn)“濱海國際商城”戰(zhàn)略，積極實施和穩(wěn)步 推進“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房）改造，合理兼顧全 社會與各拆遷當事人的總體利益，保障改造項目的順利進行， 根據(jù)東莞市“三舊”改造房屋拆遷補償安置工作指導意見 和有關規(guī)定，結(jié)合本鎮(zhèn)實際，制定本辦法。第一章 拆遷補償安置的實施一、經(jīng)批準的本鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內(nèi)“三舊”改造項目，其拆遷 補償安置適用本辦法。二、鎮(zhèn)人民政府“三舊”辦和房屋拆遷管理機構負責本鎮(zhèn) 轄區(qū)范圍內(nèi)“三舊”改造項目中拆遷補償安置的指導、組織、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理工作，應切實履行職責，確保拆遷補償安置 工作依法、有序、穩(wěn)妥進行。鎮(zhèn)規(guī)劃、建設、國土、房管

2、、綜合執(zhí)法、宣傳、財政、工 商、經(jīng)貿(mào)、稅務、維穩(wěn)等部門和單位應當按照鎮(zhèn)人民政府的統(tǒng) 一部署，認真履行各自職責，共同促進“三舊”改造項目拆遷 補償安置的落實。資產(chǎn)管理、電信、供電、廣播電視、自來水、燃氣等單位 應根據(jù)設施權屬和項目實際等，積極支持和主動參與拆遷工 作。三、根據(jù)“三舊”改造項目的實施主體，確定拆遷人。（一）政府主導或由政府負責拆遷的項目，拆遷人為鎮(zhèn)人 民政府“三舊”辦和房屋拆遷工作機構。（二）社會資金參與改造并通過招標、競投等方式由企業(yè) 取得拆遷資格的項目，拆遷人為中標企業(yè)。（三）集體經(jīng)濟組織自行改造的項目，拆遷人為集體經(jīng)濟 組織；集體經(jīng)濟組織與他人合作開發(fā)建設的項目，拆遷人依雙

3、方約定可確定為其中一方或雙方。（四）原土地使用權人自行改造的項目，拆遷人為原土地 使用權人。四、社區(qū)居委會應根據(jù)屬地負責的原則，負責組織和協(xié)調(diào)實施本轄區(qū)內(nèi)拆遷補償安置的具體工作。 政府主導或社會資金 參與改造的拆遷人應履行與社區(qū)居委會按本辦法協(xié)商確定拆 遷補償安置的具體事項和落實補償安置資金等責任，社區(qū)居委會應履行組織實施拆遷補償安置工作的責任。經(jīng)拆遷人與社區(qū)居委會協(xié)商，可由社區(qū)居委會對拆遷補償安置實行包干負責。五、具體改造項目實施拆遷前，應根據(jù)本辦法和有關規(guī)定 編制項目的具體拆遷補償安置方案。拆遷補償安置方案應廣泛 聽取和尊重拆遷當事人的意見。政府主導或由政府負責拆遷的項目，拆遷補償安置方案

4、由 鎮(zhèn)人民政府“三舊”辦和房屋拆遷工作機構編制。社會資金參與改造并通過招標、競投等方式由企業(yè)取得拆 遷資格的項目，拆遷補償安置方案在招標、競投前由社區(qū)居委會編制。集體經(jīng)濟組織自行改造或與他人合作開發(fā)的項目，拆遷補 償安置方案由社區(qū)居委會編制。原土地使用權人自行改造的項目，拆遷補償安置方案由原 土地使用權人自行編制。第二章拆遷建筑物的分類及其補償安置方式六、改造地塊內(nèi)被拆遷建筑物根據(jù)用途分為住宅用房，商 業(yè)用房和工業(yè)、倉儲、公益事業(yè)用房等共三類。建筑物用途的確定：若符合“三舊”改造建筑物建成的年 限規(guī)定且經(jīng)依法批準的，依其用地、報建、房屋等批準文件所 登記的用途；若未經(jīng)批準，但符合“三舊”改造政

5、策和相關規(guī) 定的，依其用地、房屋確權等文件所明確的用途。住宅用房包括私人宅基地自建房、商品住宅、房改房、集 資房、單位宿舍、房產(chǎn)管理部門管理的住宅公房（下稱直管住 宅）等。商業(yè)用房包括各類商鋪、寫字樓（不含行政辦公用房）、酒 樓、旅店、娛樂場所等。工業(yè)、倉儲、公益事業(yè)等用房包括獨立設置的各類工廠、 車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動及其配套建設的工人 宿舍、食堂等房屋；用于儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應等各種倉庫、 油庫等房屋；以及城市中為社會公共利益服務、不以牟利為目 的，滿足社會公眾需要的事業(yè)用房， 包括水、電、氣供應站點、 行政辦公用房、公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、社區(qū)廣場、文化娛樂中心、 公共交通站場

6、、學校、幼兒園、醫(yī)院（衛(wèi)生站）、體育館（場）、 博物館、圖書館、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、社會福利院、防汛、防疫 等用房，以及其他非住宅和商業(yè)用房類的房屋等。七、住宅用房，被拆遷人可選擇以貨幣補償、房屋產(chǎn)權置 換、貨幣補償和產(chǎn)權置換相結(jié)合等三種方式之一獲取補償安 置。鼓勵和支持拆遷當事人按照“拆一補一”的原則實施補償 安置。商業(yè)用房和工業(yè)、倉儲、公益事業(yè)等用房，只對被拆遷人 實行貨幣補償，不實行產(chǎn)權置換；但有條件實行產(chǎn)權置換的商 業(yè)用房，可由拆遷人和被拆遷人協(xié)商按本辦法第三章的規(guī)定實 行產(chǎn)權置換補償。第三章 補償面積的核定及其貨幣補償和安置標準八、“三舊”改造項目在實施拆遷前，應對地塊范圍內(nèi)的 土地和建

7、（構）筑物實行權屬調(diào)查，合理界定并保障拆遷當事 人的正當權益。被拆遷房屋根據(jù)有關法律法規(guī)及政策規(guī)定應予 補償?shù)模瑧罁?jù)相關規(guī)定對其面積予以核定。根據(jù)權屬調(diào)查的 結(jié)果，應補償?shù)谋徊疬w面積（下稱應補償面積）按下列原則核 疋：（一）已依法辦理用地、報建、房產(chǎn)登記的房屋，其用地 面積以土地權屬證明文件為準，房產(chǎn)面積以報建批準文件和房 產(chǎn)權屬證明文件為準。（二）經(jīng)市（鎮(zhèn)）國土、規(guī)劃建設部門審批的房屋，用地 和建筑面積分別以批準文件為準；實際面積小于批準面積的， 以實際面積為準。（三）1992年8月15日廣東省實施中華人民共和國 城市規(guī)劃法辦法實施前建造的房屋，土地來源合法、正當 的，以經(jīng)核實的當時的實際

8、建筑面積為準。（四）未經(jīng)國土、規(guī)劃建設部門批準建設的房屋，符合“三 舊”改造政策和相關規(guī)定，經(jīng)房屋權利人申請對該用地、房屋 進行確權的，其應補償面積以相關部門確權的面積為準。九、根據(jù)權屬調(diào)查的結(jié)果，下列建（構）筑物不予補償， 但依期簽訂拆遷補償安置協(xié)議的，可按照造價的殘值進行補 助：（一）未經(jīng)相關部門所批準的建設，且不符合確權條件的房屋;（二）超出國土部門批準用地范圍所興建的建（構）筑物面積;（三）超出規(guī)劃建設部門批準建設規(guī)模的建（構）筑物面 積，包括加層超建和加建、改建的陽臺、飄臺、飄樓等；（四）未經(jīng)批準建設的附屬設施用房及簡易建 （構）筑物;（五）已超過批準使用年限的臨時建筑。殘值補助的標

9、準：上述建（構）筑物的造價殘值按如下標準經(jīng)折舊后確定：（一）住宅及其與商業(yè)混合的綜合性用房的標準：框架結(jié) 構為1300元/川，磚混結(jié)構為650元/ m2,磚瓦結(jié)構為500元/川, 配套設施用房為250元/ m。（二）工業(yè)、倉儲用房的標準：框架結(jié)構為 850元/川，磚混結(jié)構為600元/川，高檔鋼架結(jié)構為400元/川，配套設施用 房為220元加。（三）簡易建（構）筑物和臨時建筑的標準為180元/（四）其他建（構）筑物一般參照其建筑造價的80%補助（五）住宅及其與商業(yè)混合的綜合性用房和工業(yè)、倉儲用 房的裝修補助標準為每平方米 200元。配套設施用房、簡易建 筑不另作裝修補助。十、根據(jù)權屬調(diào)查的結(jié)果，

10、下列建（構）筑物不予補償：（一）未經(jīng)土地所屬社區(qū)集體同意用地、未支付土地補償 費，擅自占用集體土地進行違法建設，且經(jīng)有關部門或社區(qū)集 體制止仍強行建設的違法建（構）筑物。（二）未經(jīng)規(guī)劃建設部門批準或超出規(guī)劃建設部門批準建 設規(guī)模，且經(jīng)有關部門或社區(qū)集體制止仍強行建設的違法建（構）筑物。（三）未經(jīng)批準建設的臨時搭建物。十一、商業(yè)、工業(yè)（含倉儲）用房應補償面積的貨幣補償 根據(jù)第十三條的規(guī)定按不同的用途和建筑類型分別進行用地 補償，建（構）筑物及其裝修、搬遷補償。拆遷商業(yè)用房，改造項目有條件實行產(chǎn)權置換的，可根據(jù) 核定的應補償金額，由被拆遷人在改造后建成的物業(yè)中，以比 公開售價優(yōu)惠20%的價格選購與

11、應補償金額基本相等的商鋪、 寫字樓、住宅等物業(yè)，售價差額由改造項目業(yè)主承擔，具體由所屬社區(qū)居委會協(xié)調(diào)拆遷當事人商議確定。十二、住宅房屋的應補償面積遵循“拆一補一”的原則實 施補償安置。實施時對被拆遷房屋（含用地、裝修、庭院等） 和安置房（含用地、裝修、區(qū)內(nèi)配套設施等）不再支付貨幣補 償和建設費用。被拆遷房屋應補償面積 180平方米以下的，按 被拆遷房屋的應補償面積置換安置房，如被拆遷戶的住房總面積少于65平方米的可按安置房的建設成本（低收入住房困難 戶按第二十四條規(guī)定執(zhí)行）安排至 65平方米；被拆遷房屋應 補償面積在180平方米至250平方米的，超出180平方米的部 分按80%的比例置換安置房

12、；被拆遷房屋應補償面積在 250平 方米以上的，超出250平方米的部分按60%的比例置換安置房， 但被拆遷房屋置換安置房的面積最多為 380平方米。不予置換 安置房的房屋應補償面積按第十三條的規(guī)定給予貨幣補償。如被拆遷私人住宅房屋合法用地面積大于應補償?shù)慕ㄖ偯娣e 的，超出部分以每平方米 2400元的標準實行貨幣補償后按安 置房的建設成本安排安置房，但安置房面積最多為380平方米。拆遷商品住宅如被拆遷人要求置換商品住宅的，可以比公開售價優(yōu)惠20%的價格置換與被拆遷房屋實際價值相同的商 品住宅。十三、住宅、商業(yè)、工業(yè)（含倉儲）用房應補償面積的貨 幣補償標準為：（一）用地補償：已批建設用地的補償標

13、準為：未建的商 業(yè)用地每平方米3600元，私人宅基地每平方米 2400元，工業(yè)（含倉儲）每平方米540元；未批已建且符合“三舊”改造政 策規(guī)定的確權條件的私人宅基地和工業(yè)用地，按上述標準的 90%補償。（二）建（構）筑物及其裝修、搬遷的補償。1、商業(yè)用房的建筑主體補償標準為：首層商業(yè)鋪面每平 方米4500元（商業(yè)用房的用地價不另作補償）；其他的屬框架 結(jié)構的每平方米1500元、磚混結(jié)構的每平方米 750元、磚瓦 結(jié)構的每平方米600元、高級鋼架結(jié)構的每平方米 500元；配 套及簡易建筑每平方米300元。2、住宅及其綜合性房屋的建筑主體補償標準為：框架結(jié) 構每平方米1500元；磚混結(jié)構每平方米

14、750元；磚瓦結(jié)構每 平方米600元；配套及簡易建筑每平方米 300元。3、工業(yè)（含倉儲）用房建筑主體補償標準為：框架結(jié)構每平方米1000元；磚混結(jié)構每平方米720元；高級鋼架結(jié)構 每平方米480元；附屬及簡易建筑每平方米 250元。4、商業(yè)、住宅用房裝修補償價格為：簡裝的每平方米300 元，中檔裝修每平方米500元，高檔裝修每平方米800元；工 業(yè)（含倉儲）用房裝修補償價格為每平方米 300元；附屬及簡 易建筑不另作裝修補償。特殊情況的特殊處理。5、住宅房屋的搬遷費補償為每平方米 20元；商業(yè)、工業(yè)（含倉儲）用房搬遷費的補償一般為每平方米15元，大型機械設備的搬遷可按實際發(fā)生的費用給予補償，

15、無法恢復使用的設備，按其價格補償。6、住宅、商業(yè)、工業(yè)（含倉儲）用房建筑主體的補償應根據(jù)其使用年限按第十五條規(guī)定的折舊方式進行折舊。十四、被拆遷人擅自改變房屋批準用途，自行“住改商” 或“工改商”，被拆遷人能提供2010年3月10日前合法的工 商執(zhí)照和依法納稅證明，并正在實際營業(yè)的，若批準用途為住 宅，該部分房屋的實際裝修是簡裝或中檔或高檔的，分別以每 平方米200元、300元、500元進行貨幣補償后按住宅房屋進 行補償安置；若批準用途為工業(yè)、倉儲，該部分房屋實際裝修 是簡裝的，按簡裝的補償標準補償，實際裝修是中檔或高檔的， 其裝修補償分別按商業(yè)用房中檔或高檔裝修補償標準的90%補償，其用地、

16、建筑主體等按工業(yè)用房的標準補償；情況特殊 的，由社區(qū)居委會協(xié)調(diào)拆遷當事人商議確定。十五、被拆遷建（構）筑物的折舊率按如下方法計算：（一）住宅及其與商業(yè)混合用途的建筑物，按建成后使用 壽命70年的標準計算折舊，但框架、磚混結(jié)構建筑物的折舊 率最多不超過40%，磚瓦結(jié)構住房的折舊率最多不超過 50%。（二）工業(yè)、倉儲及公益事業(yè)用房等建筑物，按建成后使 用壽命50年的標準計算折舊，但框架、磚混結(jié)構建筑物的折 舊率最多不超過50%，磚瓦、鋼架結(jié)構建筑物的折舊率最多不 超過60%。（三）商業(yè)用房按建成后使用壽命 40年的標準計算折舊， 但框架、磚混結(jié)構建筑物的折舊率最多不超過 40%，磚瓦結(jié)構 建筑物的

17、折舊率最多不超過 50%。（四）附屬設施用房及簡易建（構）筑物，建成后每年的 折舊率為5%，但折舊率最多不超過 60%。十六、公益事業(yè)用房的補償置換根據(jù)有關規(guī)定和實際商議 確定。第四章 安置房建設和安排辦法十七、鎮(zhèn)“三舊”辦根據(jù)“三舊”改造的住宅房屋安置需 要，協(xié)調(diào)相關社區(qū)居委會和改造項目業(yè)主統(tǒng)籌建設安置住房實 行安置。鎮(zhèn)城市中心區(qū)（含虎門寨、東方、則徐、金洲、博涌 社區(qū)）、威遠島和新灣社區(qū)的安置住房用地確實難以在“三舊” 改造項目紅線范圍內(nèi)解決的， 經(jīng)批準后可在改造項目用地紅線 范圍外選址建設，其他社區(qū)的安置住房應在“三舊”改造項目 用地紅線范圍內(nèi)選址建設。規(guī)劃、國土、建設等部門應積極支持和

18、協(xié)助辦理安置房建 設的相關手續(xù)。十八、安置住房的選址應遵循就地、就近的原則，其具體 位置及容積率、戶型、朝向等，按有關規(guī)定并征詢項目所屬社 區(qū)居委會意見后，在相關控制性詳細規(guī)劃和改造地塊的單元規(guī) 劃、改造方案中作出安排，并按程序和規(guī)定報批和建設。以商 品住宅、房改房、集資房、單位宿舍、直管住宅等作置換的安 置房，其樓層位置等一般應與被拆遷房屋近似。十九、安置房由改造項目業(yè)主出資建設，計入項目改造成 本，建成后會同社區(qū)居委會安排給被拆遷人。二十、安置房的建設成本包括安置房應負擔的地價和安置 房建造成本。安置用地價格為每平方米 2400元，樓面地價按容積率確 定。安置房應負擔的地價根據(jù)其建筑面積和

19、樓面地價確定。安置房建造成本包括房屋建筑和室內(nèi)簡裝成本、安置區(qū)內(nèi)配套設施建造成本以及“三通一平”、設計、報批稅費等總費 用，為每平方米2300元。該建造成本包括室內(nèi)簡裝費用（含 室內(nèi)水電安裝）300元/川，如被拆遷安置戶需要毛坯房的，由 改造項目業(yè)主按上述標準退款給被拆遷安置人。二十一、安置房用地選址在“三舊”改造用地范圍內(nèi)的， 土地由改造項目業(yè)主提供；經(jīng)批準選址在“三舊”改造用地范 圍外的，用地由項目所屬社區(qū)居委會按每平方米2400元作價提供，地價收入按鎮(zhèn)土地統(tǒng)籌政策執(zhí)行。二十二、按照“先簽約先選房”的原則由被拆遷戶選定安 置房。一般以一個月為一個時間段，按每一時間段的順序由已 簽訂拆遷補償安置合同的被拆遷人優(yōu)先選擇相應戶型的安置 房；在同一時間段簽訂拆遷補償安置合同的被拆遷人選擇安置 房的順序通過抽簽、搖珠等方式確定。第五章其他事項二十三、被拆