某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書

1、某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書1 前言 房地產(chǎn)業(yè)是投資大風(fēng)險高回報顯著的行業(yè)是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一21世紀(jì)以來房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)推動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)健康快速的發(fā)展但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目不做市場調(diào)查不做可行性研究盲目上馬結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓本文通過對蚌埠市晨光·音樂花園房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面深入的市場調(diào)查分析預(yù)測營銷分析策劃建設(shè)條件和方案分析財務(wù)評價不確定分析國民經(jīng)濟評價社會評價綜合評價等論證了該項目技術(shù)經(jīng)濟工程環(huán)境的可行性和合理性從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的可行性意見為項目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)目 錄第一章 市場分析¨

2、;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨1一蚌埠市房地產(chǎn)市場分析宏觀¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨1二蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場分析

3、中觀¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨5三晨光·音樂花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場分析微觀¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨5第二章 營銷分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨

4、8;¨¨¨¨¨¨¨¨5第一節(jié) 環(huán)境分析和SWOT分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨ 5一環(huán)境條件¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨

5、;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨5二SWOT分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨ 7第二節(jié) 主要競爭樓盤分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨&

6、#168;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨9第三節(jié) 市場定位及營銷計劃¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨12一購買對象及購買心理分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨

7、68;¨¨¨¨¨¨¨12二產(chǎn)品定位¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨12三客戶定位¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨&

8、#168;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨12四樓盤概念導(dǎo)入¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨13五價格定位與價格策略¨¨¨¨¨¨¨

9、8;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨13六賣點策劃及賣點儲備¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨19七營銷策略¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨

10、68;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨20八銷售形式¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨20九付款方式¨¨¨¨&

11、#168;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨20十廣告宣傳¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨

12、¨21十一銷售計劃¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨21十二場地布置¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨&#

13、168;¨¨¨¨¨22十三營銷費用安排¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨22第三章 建設(shè)方案¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨

14、¨¨¨¨¨¨¨¨¨24第四章 財務(wù)評價¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨26一投資估算¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨&

15、#168;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨26二銷售收入估算¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨30三現(xiàn)金流量計算¨¨¨¨¨¨¨&

16、#168;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨30四財務(wù)評價指標(biāo)計算¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨30五經(jīng)濟效益敏感性分析¨¨¨¨¨&#

17、168;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨31六風(fēng)險分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨33第五章 國民經(jīng)濟評價¨¨¨&

18、#168;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨34 一直接費用與直接效益的調(diào)整¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨34二間接費用與間接效益¨¨¨¨¨

19、68;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨34三國民經(jīng)濟效益費用計算¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨ 34第六章 社會評價¨¨¨¨¨¨¨¨¨

20、68;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨35第七章 綜合評價¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨35第八章 其他¨¨¨¨

21、68;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨36項目可行性研究依據(jù)¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨36附件略¨¨

22、;¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨37三可行性研究人員¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨3

23、7蚌埠市晨光·音樂花園房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 第一章 市場分析一蚌埠市房地產(chǎn)市場分析宏觀2001年以來蚌埠市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康地發(fā)展全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增幅達89經(jīng)濟實力日益增強2005年蚌埠市國內(nèi)生產(chǎn)總值2637億元同比增長165實現(xiàn)兩位數(shù)的增長財政收入跨上新臺階比上年增長41億元達到301億元同比增長156尤其值得注意的是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達8109元比上年增長121這是對樓市最有力的支持和促進固定資產(chǎn)投資大幅增長比2001年翻了一番產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化二三產(chǎn)比重同比有了提高投資環(huán)境得到優(yōu)化人民生活明顯改善城鄉(xiāng)居民收入生活水平進一步提高整個國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象在

24、整個國民經(jīng)濟調(diào)整發(fā)展的同時房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后2001年至2005年每年的完成投資施工面積竣工面積銷售面積銷售金額均有一定幅度的增長2005年房地產(chǎn)完成投資1445億元房屋施工面積22113萬m2竣工面積12221萬m2銷售面積8328萬m2銷售金額1591億元平均售價1911元m2從安徽省整個房地產(chǎn)行業(yè)景氣度來看2005年12月份皖房景氣指數(shù)值為1306點趨于穩(wěn)定比上年同期略有提高比05年9月份提高100點繼續(xù)保持穩(wěn)步上升走勢從景氣狀況看綜合指數(shù)所屬的8大分類指數(shù)均處于景氣空間與上年同期相比均有一定的上升其中開發(fā)投資持續(xù)快速增長竣工面積大幅增加促使了我省房地產(chǎn)業(yè)形勢好于去年同期從走勢看05年1

25、2月份我省房地產(chǎn)業(yè)景氣水平近三年來穩(wěn)步上升其所屬的8個分類指數(shù)與05年9月份相比7升1降其中商品房屋新開工面積竣工面積大幅增加開發(fā)投資到位建設(shè)資金等指標(biāo)持續(xù)保持了較高的增長水平有力地拉動了皖房景氣指數(shù)繼續(xù)走高表1 2005年12月份皖房景氣指數(shù)值 計量單位指數(shù)名稱指數(shù)值與2004年同期相比增減點與上月度相比增減點景氣狀況皖房景氣指數(shù)1306538132景氣開發(fā)投資指氣資金來源指氣購置土地指氣土地購置費指氣空置面積指氣新開工面積指數(shù)12435402119景氣竣工面積指

26、數(shù)11915778164景氣銷售價格指數(shù)11397400214景氣圖1 2004年2005年景氣指數(shù)走勢圖上世紀(jì)九十年代以來隨著城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入住宅建設(shè)已經(jīng)成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點我市房地產(chǎn)業(yè)從無到有從小到大從弱到強發(fā)展令人矚目已具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和實力為促進全市經(jīng)濟發(fā)展加快全市城市建設(shè)增強城市功能等做出了重要貢獻尤其是城市住房商品化和土地有償使用政策逐步推出房屋和土地的有償使用開始進入流通領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)運而生房地產(chǎn)業(yè)開始成為新的投資熱點房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個獨立的產(chǎn)業(yè)并進入快速健康有序穩(wěn)步發(fā)展的通道一形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊伍2005年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

27、96家其中一級資質(zhì)2家二級資質(zhì)8家三級資質(zhì)35家四級及暫定資質(zhì)51家從業(yè)人數(shù)約4000人分別是1997年的2倍3倍8年間分別以年均125及25的增長速度迅猛發(fā)展2005年我市的房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)在全省各市居第3位從業(yè)人員數(shù)居第3位初步形成了結(jié)構(gòu)特征為以本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主以國有集體股份制私營外來投資企業(yè)等多種所有制競相發(fā)展的完整的產(chǎn)業(yè)鏈二資產(chǎn)實力不斷增強我市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過上世紀(jì)九十年代快速發(fā)展的同時自身也不斷成長壯大積聚了一定規(guī)模的財力和物力為建設(shè)項目的開發(fā)準(zhǔn)備了必要的啟動資金也為取得銀行信用爭取銀行貸款創(chuàng)造了必要的條件2005年底全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總計達到358億元資產(chǎn)負債率遠在國際

28、警戒線以下三房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模迅速擴大占全社會固定資產(chǎn)投資的份額明顯提高近幾年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈持續(xù)快速增長的態(tài)勢1997年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資256億元僅占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資的5左右2005年完成1445億元占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資額的1406四我市房地產(chǎn)業(yè)快速增長基本建立在市場需求基礎(chǔ)上2005年底全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋建筑面積22113萬平方米比1997年增長65倍占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重也由1997年的5提高到2005年的1406居民消費結(jié)構(gòu)升級成為重要的拉動力量隨著城市化的推進城市人口的增加及住房制度改革的深入住房商品化水平在不斷提高居民購買商品房的意識和觀念在迅

29、速改變長期被壓抑的大量住房需求迅速釋放2005年我市個人購買商品房的面積為8203萬平方米占全部銷售面積的比重為985比1996年提高了60個百分點其中個人購買的住宅面積為7888萬平方米占全部住宅銷售面積的比重為100商品房銷售供求兩旺1998年房改啟動的巨大市場需求構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原動力五空置房空置率在合理區(qū)間目前一般認為商品房空置率保持在514比較合理這樣既有利于競爭又防止樓市過熱我市2005年底的商品房空置率在合理區(qū)間內(nèi)六資金來源多元化上世紀(jì)九十年代我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源除少量為國家預(yù)算內(nèi)撥款外主要是國內(nèi)貸款自籌資金預(yù)收購房款等進入本世紀(jì)拓寬多種渠道廣泛籌集了房地產(chǎn)開發(fā)資金

30、國家預(yù)算內(nèi)撥款逐年減少其他資金來源比重越來越大七投資前景看好由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大加之投資回報率較高我市大多數(shù)開發(fā)商對投資前景看好八有效地促進了經(jīng)濟增長成為支撐經(jīng)濟增長的重要因素從1997-2005年間我市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額的平均增長速度為5169遠高于同期GDP增速超出同期第三產(chǎn)業(yè)增速房地產(chǎn)業(yè)以大大高于GDP的增速迅猛發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高對經(jīng)濟增長的貢獻度逐漸提高房地產(chǎn)業(yè)已成為我市國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)九帶動了房地產(chǎn)族產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高增長的發(fā)展實現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的聯(lián)動增長房地產(chǎn)市場的持續(xù)旺盛不僅形成對鋼材建筑材料等產(chǎn)品生產(chǎn)的強勁拉動也帶動了建筑裝飾產(chǎn)品以及家電家具等相關(guān)產(chǎn)品的需求

31、突破了單個行業(yè)局部增長的局限據(jù)世界銀行的資料分析發(fā)展中國家的房地產(chǎn)投資對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍對以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游的50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響目前包含鋼材建材建筑裝飾等產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)族產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢頭并將成為今后拉動我市經(jīng)濟增長的重要的高增長群十改善了居民居住條件帶動了居民消費結(jié)構(gòu)的升級近些年來我市房地產(chǎn)業(yè)堅持統(tǒng)一開發(fā)合理布局綜合開發(fā)配套建設(shè)的方針將開發(fā)建設(shè)的重點放在商品住宅建設(shè)上兼顧商業(yè)營業(yè)用房辦公用房隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全市居民的居住條件有了較大改善說明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的正相關(guān)關(guān)系同時隨著房地產(chǎn)

32、業(yè)的發(fā)展居民住房的檔次和質(zhì)量也有了明顯提高一批國家級居住示范小區(qū)的建設(shè)帶動了居民住房消費結(jié)構(gòu)的升級十一加強了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動了城市化進程的加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增強了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力也加快了城市化的進程刺激了經(jīng)濟的快速增長城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)有效地調(diào)整和完善了城市的布局結(jié)構(gòu)逐步形成了商業(yè)貿(mào)易區(qū)居民住宅區(qū)工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)區(qū)等進一步發(fā)揮了城市的多功能作用表2 主要年份房地產(chǎn)開發(fā)投資年份內(nèi)容單位199719981999200020012002200320042005完成投資按用途分住宅辦公樓營業(yè)房其 他本年施工項目的企業(yè)個數(shù)施工房屋面積住宅竣工房屋面積住宅銷售房屋面積住宅銷售房屋金額住宅平均售

33、價住宅萬元萬元萬元萬元萬元個m2m2m2m2m2m2萬元萬元元m2元m2255611632837374399109742727644820152974320225125799315715816883212589482640714612219751254473449859968350405762919414403938271975011362137112114819932041198381795996551129118850687515379436859354290307808542143899515301267570973957142929422381267123907294873564536

34、549370137852130667364394340361701111047682292403793861160387013489010289763392253114538542032538058576357071520109759611384794617918073357215556611866173740257003844609937835972461424751624112380742493882936995118467581386604114749372760360481044393738824458344449061314115613877010589845001321815154

35、58212392178710843241746481576994541762975708278216911528144480111203217115212158945222113618766612221010464683277978883015910814372819111822二蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場分析中觀蚌山區(qū)面積8308平方公里人口2183萬人是蚌埠市政治文化金融經(jīng)濟商貿(mào)中心蚌山區(qū)經(jīng)濟發(fā)達繁榮它是皖北重要的商品集散地市場繁榮商貿(mào)發(fā)達各類商廈鱗次櫛比商賈云集人流如織寸土寸金蚌山區(qū)各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善各類設(shè)施應(yīng)有盡有蚌山區(qū)投資環(huán)境祥和改革開放以來全區(qū)人民勵精圖治開拓進取百業(yè)俱興政通人和蚌山

36、區(qū)應(yīng)是蚌埠房地產(chǎn)市場的發(fā)源地蚌埠市首個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誕生在蚌山區(qū)目前蚌山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)占全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)的23完成投資額占全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70以上蚌山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的中流砥柱是蚌埠房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)目前蚌山區(qū)有在建或待建的房地產(chǎn)項目14個規(guī)劃建筑面積12804萬m2蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場突出表現(xiàn)以下特點1在建或待建樓盤個數(shù)并不多但單個樓盤規(guī)模偏大2樓價是蚌埠市樓市價格的風(fēng)向標(biāo)樓價明顯高于其他區(qū)3多為品牌高品質(zhì)樓盤建筑密度低綠地率高建筑外立面新穎戶型布局科學(xué)合理景觀設(shè)施投資大智能化較高4小高層建筑占有一定比重5多為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)6空置率并不高三晨光

37、·音樂花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場分析微觀臨近區(qū)域的大致范圍是東至蚌埠市人民政府北至涂山路南至東海大道西至沁雅花園即為蚌埠新城綜合開發(fā)區(qū)的中心商務(wù)區(qū)的大部分范圍蚌埠新城綜合開發(fā)區(qū)是安徽省人民政府批準(zhǔn)設(shè)定的省級開發(fā)區(qū)面積約為39平方公里規(guī)劃人口約13萬人分為四個片區(qū)即為中心商務(wù)區(qū)行政辦公區(qū)龍湖風(fēng)景區(qū)倉儲加工區(qū)其中中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃定位于金融商務(wù)辦公酒店文化會展中心住宅商業(yè)步行街行政辦公文化休閑娛樂旅游度假等中心商務(wù)區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)新型服務(wù)業(yè)金融商貿(mào)文化教育旅游娛樂業(yè)大力發(fā)展開放型經(jīng)濟晨光·音樂花園即屬中心商務(wù)區(qū)臨近區(qū)域的房地產(chǎn)市場近年來高速發(fā)展擁有品牌樓盤6個多數(shù)為

38、大盤樓盤均為分期開發(fā)建設(shè)實施均為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)臨近區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較大占據(jù)蚌山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的半壁江山臨近區(qū)域樓盤的開發(fā)企業(yè)在樓盤銷售過程中重視營銷策略營銷渠道價格策略的綜合實用營銷費用投入較高臨近區(qū)域的主要競爭樓盤分析將在第二章營銷分析中詳細闡述第二章 營銷分析第一節(jié) 項目環(huán)境分析和SWOT分析一環(huán)境條件一土地性質(zhì)綜述項目用地面積52052折合7808畝為出讓住宅土地和公建用地住宅出讓年限70年土地形狀呈金三角形項目東至已建成的月光花園西至鐵路專用線南至蘭凌路星光花園北至戴湖村用地二項目周圍景觀1自然景觀1東方景觀由于項目與月光花園屬同一住宅區(qū)根據(jù)規(guī)劃項目與月光花園之間規(guī)劃了

39、大面積中心廣場綠地因此項目東方自然景觀較佳2西北方景觀根據(jù)新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃該規(guī)劃即將實施項目西北臨區(qū)域是近3萬的綠地項目西北方自然景觀十分優(yōu)美西北方向遠景可觀看到淮河文化廣場優(yōu)美的景觀3南方景觀項目南臨已建成的星光花園星光花園是中國房產(chǎn)的優(yōu)秀住宅區(qū)容積率低綠地率高項目正對著晨光花園的綠地大道因此項目南方自然景觀怡人2景觀綜述從本項目周圍環(huán)臨的景觀及遠景開闊程度看四周方向的遠景和近景相對來說是比較優(yōu)美的也是本項目的大優(yōu)勢和賣點三環(huán)境衛(wèi)生社會治安狀況1環(huán)境衛(wèi)生項目屬戴湖住區(qū)是其一個組團臨近的陽光月光星光花園經(jīng)過中房物業(yè)管理公司近來的有效管理與維護住區(qū)范圍內(nèi)衛(wèi)生狀況上乘無衛(wèi)生臟亂差之現(xiàn)象無

40、衛(wèi)生之死角惟一缺憾的是項目南臨規(guī)劃路蘭凌路開通后會產(chǎn)生汽車尾氣和噪音但對項目產(chǎn)生的影響微不足道2社會治安狀況項目位于本市的東南方向地處城鄉(xiāng)結(jié)合部前些年社會治安狀況并不十分好但近些年經(jīng)過地方政府的綜合治理和政治思想工作的開展特別是構(gòu)建和諧社會動員教育以來該住區(qū)的社會治安狀況明顯好轉(zhuǎn)05年項目臨近村違法犯罪率為零四周圍交通條件1環(huán)臨的公共交通條件項目東臨解放四路南接蘭凌路在戴湖住區(qū)東主入口即有16路公交車的起終站向東500米即珍珠小區(qū)也有257路公交車?？空九R近區(qū)域路網(wǎng)密布交通較為發(fā)達出租車隨手可招2項目與公共交通的連接本項目僅臨公共交通站16路公交車起終站50米居民僅需步行2分鐘即可到達站點不存

41、在亞交通的問題3交通條件綜述環(huán)臨項目的公共交通極為便利而且周圍有多條主次干道路又無交通瓶頸限制所以該項目可充分宣傳交通便捷這一優(yōu)勢點五配套設(shè)施1菜市場項目正對面星光花園的西北角規(guī)劃有一高檔次室內(nèi)菜市場面積較大設(shè)施較為齊全且該菜市場即將建造施工2商店超市附近小型便利店星羅棋布規(guī)模超市達3家以上3學(xué)校幼兒園本項目中即有特色學(xué)校幼兒園占地面積約1萬各類教育教學(xué)設(shè)施齊全4醫(yī)院小型社區(qū)診所個體診所項目附近有4家之多大型醫(yī)院蚌埠鐵路醫(yī)院距項目1000米5體育運動場所本項目中學(xué)校附有體育場且為開放式的在學(xué)校兼用的同時也可供居民使用另星光花園內(nèi)也有健身大道供居民使用6銀行郵局酒店娛樂場所此類設(shè)施附近齊全本項目

42、所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)已建成區(qū)人口密度較大各種生活配套設(shè)施十分完善居住在項目中的居民可衣食無憂但本區(qū)域缺少規(guī)模大檔次高的精品購物中心所在在本項目實施中可在沿蘭凌路的住宅底層設(shè)置商業(yè)鋪面以彌補此方面的不足二項目的SWOT分析對項目的營銷首要的就是弄清項目自身的優(yōu)缺點面臨的機會和威脅正所謂知彼知己方能百戰(zhàn)不殆以下是項目的SWOT分析一優(yōu)勢1交通條件便捷2周圍配套設(shè)施完善齊全3教育文化氛圍項目中的特色學(xué)校幼兒園房地產(chǎn)與教育文化對接聯(lián)姻對于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長教育的家長來說無疑是最佳選擇4小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況優(yōu)良5建筑功能附件充分體現(xiàn)人體化設(shè)計功能合理戶型科學(xué)建筑立面新穎高檔附件眾多6建筑

43、質(zhì)量可靠優(yōu)良7物業(yè)管理優(yōu)秀8發(fā)展商資信一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)品牌信譽良好9售價相對偏低10銷售售后服務(wù)熱情周到11銷售形式靈活多樣的付款方式二劣勢1項目規(guī)模偏小2土地利用不規(guī)則3臨鐵路專用線針對項目的優(yōu)劣勢發(fā)展商應(yīng)廣泛宣傳項目的優(yōu)勢來弱化甚至掩蓋項目的劣勢具體可以規(guī)模偏小可以宣傳為袖珍精品土地不規(guī)則可以宣傳為居住在金三角臨鐵路專用線可以在項目西側(cè)栽植高大灌木一可遮擋西曬陽光二可減弱噪聲三機會1重大機會點2006年新城區(qū)在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)絕不供應(yīng)居住用地2新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展投資強度增加入駐企事業(yè)單位快速增加人口數(shù)量的迅猛增大進而導(dǎo)致住宅消費客源激增3政府宏觀調(diào)控措施得力有效06年全市土地供應(yīng)閘門收

44、緊4與建設(shè)銀行雙贏的合作關(guān)系和建設(shè)銀行大力支持資金鏈條無憂四威脅1整個行業(yè)競爭激烈2項目的競爭樓盤在某個方面各有優(yōu)勢點3外地開發(fā)企業(yè)高超的營銷手段和雄厚的資金實力項目的機會點眾多重點機會點將促使項目成功威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象是不足以抵消本項目的機會 O T圖2 晨光·音樂花園SWOT分析鑒于本項目內(nèi)部條件具有強大的內(nèi)部優(yōu)勢和重大的外部機會發(fā)展商可采取加快投資速度擴大生產(chǎn)提高市場占有率的SO戰(zhàn)略即增長性戰(zhàn)略面臨一些微不足道的劣勢和威脅發(fā)展商可克服內(nèi)部劣勢避免或降低外部威脅的沖擊第二節(jié) 主要競爭樓盤分析本項目臨近地段目前主要競爭樓盤有龍湖香都沁雅花園阿爾卡迪亞金山家園益興名流區(qū)等

45、5個樓盤一龍湖香都1項目特色與市場定位該樓盤位于東海大道北側(cè)新政府辦公中心西北側(cè)占地120000容積率17綠地率40由多層和小高層組成交通相對較為便捷周邊配套設(shè)施基本齊全周圍自然環(huán)境一般臨近區(qū)域內(nèi)有中學(xué)小學(xué)職業(yè)中學(xué)高校等子女就學(xué)相對較為方便該樓盤的發(fā)展商是香港華漢投資公司發(fā)展商實力雄厚開發(fā)商是安徽華漢置業(yè)公司開發(fā)商經(jīng)驗不足營銷企劃為福州原創(chuàng)投資顧問公司經(jīng)銷商經(jīng)驗老到手法嫻熟售樓處設(shè)在樓盤門口南側(cè)并經(jīng)形象包裝氣勢宏偉高大該樓盤產(chǎn)品定位于中高檔商品房外裝飾為中檔外墻涂料面磚內(nèi)裝飾為毛坯墻地智能化偏高主力戶型115客戶定位于中上等收入的白領(lǐng)人士現(xiàn)銷售宣傳價1980元折實價1950元2銷售情況04年開

46、盤現(xiàn)已銷售9成市場反映尚可銷售業(yè)績良好3成功之處得益于銷售商嫻熟的操盤手法廣告宣傳采取密集狂轟濫炸二阿爾卡迪亞1項目特色與市場定位該樓盤位于沁雅花園東側(cè)涂山路南側(cè)東臨淮河文化廣場區(qū)域位置有一定優(yōu)越性占地面積36500規(guī)劃建筑面積75000容積率205綠地率38全部由小高層組成該項目交通方便周邊生活配套設(shè)施完善由于緊臨淮河文化廣場遠眺夜景十分怡人發(fā)展商為榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬榮盛集團子公司集團公司是跨行業(yè)多品種經(jīng)營的大型企業(yè)集團規(guī)模龐大管理科學(xué)先進發(fā)展商自行銷售樓盤該樓盤的小高層住宅產(chǎn)品定位于中高檔商品房外裝飾為中檔外墻涂料內(nèi)裝飾為毛坯墻地智能化高住宅的主力戶型為三房二廳面積120客戶定位于中

47、上等收入家庭實際銷售價格2200元2銷售情況05年12月開盤銷售預(yù)計06年9月份交付使用住宅銷售率已達85市場反映強烈銷售業(yè)績優(yōu)良3成功之處該樓盤地理位置優(yōu)越銷售宣傳得益于中心商務(wù)區(qū)的中心銷售價格策略運用得當(dāng)致使該樓盤銷售異?；鸨鹕郊覉@項目特色與市場定位該樓盤位于涂山東路北側(cè)涂山路與解放四路交叉口西北角占地168000規(guī)劃總建筑面積270000容積率16綠地率40規(guī)劃由多層和小高層組成周圍自然環(huán)境交通條件配套設(shè)施均一般該樓盤發(fā)展商是上海萬隆房地產(chǎn)集團公司該公司房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)兼營集團子公司眾多是一家家族企業(yè)該樓盤住宅產(chǎn)品定于中高檔商品房外裝飾為中檔外墻涂料和面磚內(nèi)裝飾為毛坯墻地智能化高住宅

48、主力戶型三房一廳面積110客戶定位于中上等收入家庭該樓盤尚未開盤銷售預(yù)訂情況不明預(yù)計售價2550元該樓盤規(guī)模較大且離晨光·音樂花園較近可能會分流晨光·音樂花園的部分客源是晨光·音樂花園的強有力的競爭對手樓盤表3 蚌埠市新城區(qū)部分房地產(chǎn)開發(fā)項目狀況調(diào)查表 計量單位元序序號項目名稱項目座落位置發(fā)展商規(guī)劃面積實施面積容積率綠地率主體形式智能化產(chǎn)品定位預(yù)開工時間預(yù)竣工時間形象進度已預(yù)銷比例主力戶型價格面積套型預(yù)計已售01龍湖香都新政府華漢1900001900001740高多高中高047059部交901153198002沁雅二期工農(nóng)路集團1670001670001635高多

49、高中高0510610主體501303225003阿卡亞涂山路榮盛750007500020538小高高中高04110512裝飾851203220004金山家園涂山路萬隆2700001000001640高多高中高0550610主體451103228005益興名流涂山路興業(yè)29000001540高多高中高0570612裝飾601203215006世紀(jì)家園馬場湖上鐵650006500020335高多高普高03100412交付9710531800合 計1057000597000第三節(jié) 市場定位及營銷計劃一晨光·音樂花園臨近地段樓盤購買對象及購買心理分析為更好地做好晨光·音樂花園的市場

50、定位找準(zhǔn)其購買對象可研人員進行了一次消費者隨訪談?wù){(diào)查另可研人員曾長期做過的銷售工作與消費者接觸較多比較了解該地段的消費心態(tài)可研人員從以下幾個方面說明從受訪者身上得到了信息1規(guī)劃方面大部分受訪者表示小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要購房所在小區(qū)一定要有高的綠化率若有景觀更好2建筑方面戶型平面結(jié)構(gòu)要合理采光通風(fēng)要好最好是南北對流的戶型大部分受訪者不喜歡西曬的戶型3戶型面積方面戶型面積不宜太小但也不宜過大最好是建筑面積100120三房二廳或二房二廳為宜4小區(qū)配套方面在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近必須有完善的配套設(shè)施例如學(xué)校幼兒園醫(yī)院菜市場飯店等要有足夠的停車棚或機動車庫小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便夜間要有出租汽車行駛特別需強調(diào)

51、的是部分受訪者表示小區(qū)及小區(qū)附近要有路燈或路燈要明亮5銷售價格方面銷售價格越便宜越好這種心理是人之常情但大部分受訪者考慮到近幾年來的樓價上漲因素能夠接受的價格區(qū)間在18002000元6銷售方式方面90的受訪者表示必須有銀行按揭首付款要少按揭年限要長并要求銷售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭另有一小部分受訪者表示最好能對發(fā)展商分期付款約定幾年內(nèi)付清不做銀行按揭7建筑質(zhì)量方面建筑質(zhì)量要絕對可靠并要求按國家規(guī)定進行售后服務(wù)和保修8物業(yè)管理方面物業(yè)管理要熱情周到誠實守信最好是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司負責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理100的受訪者要求物業(yè)管理費要便宜最好不要超過06元通過筆者直接的面對面的消費者隨訪談?wù){(diào)查

52、可以清楚地看到現(xiàn)在的消費者變得越來越理性越來越挑剔要求越來越高并且維權(quán)意識特別強烈法律知識也更加豐富通過調(diào)查及經(jīng)驗分析可以大致勾畫出本地段樓盤購買對象年齡在2555歲之間收入較高多為工薪白領(lǐng)階層小部分是個體工商戶或私營企業(yè)主二產(chǎn)品定位根據(jù)項目規(guī)劃總平面建筑方案建筑功能建筑結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品定位于中高檔商品房三客戶定位根據(jù)產(chǎn)品定位客戶定位于具有中高收入的工薪白領(lǐng)階層具體的市場細分為1從地理位置上細分客源來自蚌埠市蚌山區(qū)龍湖區(qū)新城區(qū)一帶的居民其中蚌山區(qū)龍湖區(qū)的居民占絕大多數(shù)2從年齡上細分以2555歲的人群為主3從工作環(huán)境上細分以在蚌埠市蚌山區(qū)龍湖區(qū)工作的中高收入的工薪白領(lǐng)階層政府公務(wù)員以及個體經(jīng)營者私營企

53、業(yè)主他們主要來自鐵路分局系統(tǒng)政府系統(tǒng)教育系統(tǒng)規(guī)模企業(yè)的職員4從經(jīng)濟狀況上細分月總收入2500元以上的家庭為主5從購房心理細分以首次置業(yè)自住購買為主投資為輔四樓盤概念的導(dǎo)入鑒于1根據(jù)上述市場細分項目的目標(biāo)客戶鎖定為具有中高收入的白領(lǐng)階層和私營業(yè)主這一部分人群對居住質(zhì)量要求較高生活愜意對產(chǎn)品質(zhì)量要求較高甚至挑剔法律知識廣泛維權(quán)意識強烈2目前蚌埠市房地產(chǎn)市場上部分房地產(chǎn)開發(fā)商言而無信信譽度低擾亂整個市場秩序消費者誠惶誠恐唯恐踏入樓市陷阱充分宣揚發(fā)展中房品牌彰顯中房蚌埠公司大度氣魄的三個原因本項目導(dǎo)入無理由退房概念無理由退房即在建筑期內(nèi)交付使用前或交付使用后三個月無損壞的可退可換消費者無須說明任何理由

54、本項目發(fā)展商應(yīng)高舉高打大力宣傳無理由退房概念五價格定位與價格策略一價格定位影響房地產(chǎn)價格的因素有成本因素競爭因素產(chǎn)品差異因素購房者心理因素發(fā)展商的目標(biāo)法律政策因素成本因素是影響房地產(chǎn)價格的重要因素但本項目的土地價格成本由于是2年前的土地出讓價格相對于目前項目臨近地段土地出讓價格明顯偏低因此用成本導(dǎo)向定價法確定住宅的售價已顯失真考慮到競爭因素產(chǎn)品差異因素購房者心理因素本項目適用可比樓盤量化定價法此定價方法在樓盤定價中應(yīng)是科學(xué)合理的具體步驟為1確定定級因素指標(biāo)分值見表4可比樓盤打分量化見表5可比樓盤量化計算見表6計算項目住宅銷售平均價由于樓價與樓盤得分因素值之間呈近似直線相關(guān)所以建立回歸方程y樓價

55、abx樓盤得分因素值先求常數(shù)ba值因此建立的回歸方程 y -27712628x為了驗證上述模型y -27712628x線性關(guān)系是否成立進行一下相關(guān)性檢驗在自由度n-2 6顯著性水平005查相關(guān)系數(shù)表得到臨界值為0707R094960707相關(guān)系數(shù)遠大于臨界值0707說明樓盤得分與樓價之間的線性關(guān)系成立經(jīng)對晨光·音樂花園樓盤進行因素評分得各因素評分值合計178即x0 178y0 -27712628×178 1908元預(yù)測一下晨光·音樂花園樓價可能的區(qū)間范圍置于水平為95的預(yù)測區(qū)間為y0±b 00256 S0也即1908±24469S0計算S0所以

56、1908±24469S0即為1908±24469×84261908±207樓價區(qū)間應(yīng)為17012115元之間表4 定級因素指標(biāo)與分值表定級因素指 標(biāo)分 值位 置1距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近2商業(yè)為臨街或背街3寫字樓為臨街或背街4住宅區(qū)為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近A最差遠1B很差遠2C一般3D很好近4E最好近5價 格120元以上為等級劃分基礎(chǔ)2商鋪寫字樓豪宅普通住宅等級依次減少3價格是否有優(yōu)勢A最高1B很高2C一般3D很低4E最低5配 套1城市基礎(chǔ)設(shè)施供水排水供氣供電2社會服務(wù)設(shè)施文化教育醫(yī)療衛(wèi)生文娛體育郵電公園綠地A最不完善1B不完善2C一般3D很完善4E最完善

57、5物業(yè)管理1保安2清潔衛(wèi)生3機電4綠化率及養(yǎng)護狀況5物業(yè)管理費6是否人車分流7物業(yè)管理商資質(zhì)A最差1B很差2C一般3D很好4E最好5建筑質(zhì)量1是否漏雨漏水2門窗封閉情況3內(nèi)墻4地板5排水管道A最差1B很差2C一般3D很好4E最好5交 通1大中小巴士路線數(shù)量2距公交站遠近3站點數(shù)量4 大中小巴舒適程度A最少 遠 1B很少 遠 2C一般3D很多4E最多 近 5城市規(guī)劃1規(guī)劃期限 遠中近期 2規(guī)劃完善程度3規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度4規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù)最完善1B不完善2C一般3D很完善4E最完善5樓盤規(guī)模1總建筑面積 在建及未建 2總占地面積3戶數(shù)A最小1B很小2C一般3D很大4E最大5朝 向1按方向2按山景3

58、按水景4視野A北 西北東北 1B西 西南 2C東3D東南4E南5外 觀1是否醒目2是否新穎3是否高檔4感官舒適程度A最差1B很差2C一般3D很好4E最好5室內(nèi)裝修1高檔2實用3功能是否完善4質(zhì)量是否可靠A最差1B很差2C一般3D很好4E最好5環(huán) 保1空氣2噪音3廢物4廢水A最差1B很差2C一般3D很好4E最好 遠 5發(fā)展商實力及信譽1資產(chǎn)及資質(zhì)2開發(fā)樓盤多少3樓盤質(zhì)量4品牌A最差 少 1B很差 少 2C一般3D很好 多 4E最好 多 5付款方式1一次性付款2分期付款3按揭付款4其他A最差1B很差2C一般3D很好4E最好5戶型設(shè)計1客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系2廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系3是否有暗房4實用率大

59、小A最差1B很差2C一般3D很好4E最好5銷售情況1銷售進度2銷售率3尾盤現(xiàn)狀A(yù)最差1B很差2C一般3D很好4E最好5廣告1版面大小2廣告頻率3廣告創(chuàng)意A最差 小 1B很差 小 2C一般3D很好 大 4E最好 大 5停車位數(shù) 量1停車位數(shù)量2住戶方便程度A最差 少 1B很差 少 2C一般3D很好 多 4E最好 多 5表51 可比樓盤綜合因素量化表權(quán) 重序號龍湖香都新新家苑阿爾卡迪亞沁雅得分凈得分得分凈得分得分凈得分得分凈得分位置051315525525525價格0523153152121配套043524165252物業(yè)管理034515515515515建筑質(zhì)量035515515515515交通

60、036412412412412城市規(guī)劃037412515515515樓盤規(guī)模038515412515515朝向039412412412515外觀0110404505303505室內(nèi)裝飾02112044085151環(huán)保021251408408408發(fā)展商信譽0113303505404505付款方式0214408508408408戶型設(shè)計0115505505404404銷售情況0116505505505303廣告0117505303505303停車位數(shù)量0118505404505505合 五2 可比樓盤綜合因素量化表權(quán) 重序號金山家園世紀(jì)家園中心花園米亞花園晨光·

61、;音樂花園得分凈得分得分凈得分得分凈得分得分凈得分得分凈得分位置05131531552542315價格0524252552542525配套04352312416416416物業(yè)管理034412515515515412建筑質(zhì)量035412412412412515交通036515309515412309城市規(guī)劃037412412412412515樓盤規(guī)模038515206412515412朝向039515515412515515外觀0110404505505505505室內(nèi)裝飾021140830651408204環(huán)保0212408408306408306發(fā)展商信譽01135055054044045

62、05付款方式021451515151408戶型設(shè)計0115404404505505505銷售情況0116404505404404303廣告0117505505404404505停車位數(shù)量0118505404303505303合 計18917319519178表6 可比樓盤量化定價計算表原 始 數(shù) 據(jù)計 算 欄序號樓盤名稱樓盤得分xi樓價yixiyixi21龍湖香都181980356403243802530276054764412新新家苑1882150404203534425616000364003阿爾卡迪亞19122004202036481902521160129624014沁雅1932250

63、43425372492160992160313626015金山家園189228040635357211764160025621166世紀(jì)家園17318003114029929143641125316207366257中心家園195250048750380254000011971605776213168米亞花園1922004180036146242116006764849晨光·音樂花園178合計1499172303238302812492589442887883738830384二價格策略1總體價格策略高價策略基于項目具有別的樓盤所沒有的明顯優(yōu)點產(chǎn)品綜合性能佳性價比高發(fā)展商品牌信譽好美

64、譽度高等原因項目的總體價格策略定為高價策略可在上述已測價的基礎(chǔ)上上調(diào)5價格確定在2000元左右為迎合消費者的心理定價為1999元或1988元2銷售過程中的價格策略低開高走價格策略尾盤價格適時考慮適當(dāng)降低低開高走價格策略是隨著施工建筑物的形成和不斷接近竣工根據(jù)銷售進展情況每到一個調(diào)價時點按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略價格先低給消費者以實惠開盤初容易聚集人氣先低后高實現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾發(fā)展商容易形成口碑尾盤價格適時降低全部脫手整個銷售過程中走出價格低高低的路線在每個調(diào)價時點上要掌握好調(diào)價幅度和調(diào)價頻率調(diào)價幅度要小每次漲幅在23之間調(diào)價頻率要適度本項目在銷售過程中擬調(diào)價12次本項目擬主體

65、封頂預(yù)計2006年11月份以1988元開盤銷售竣工綜合驗收交付使用現(xiàn)房預(yù)計2007年10月份后調(diào)至2058元交付使用半年后若銷售不暢再考慮適當(dāng)降價銷售3住宅差別價格策略住宅差別分為不同的樓棟不同的朝向不同的樓層根據(jù)本項目的特點差別定價策略應(yīng)用為1B區(qū)樓價格2C2C3C4每棟價格22每棟樓東戶1西戶054折扣價格策略為刺激客戶購買欲望滿足其消費心理促使成交項目銷售過程中須有價格折扣策略本項目在執(zhí)行上述12策略的基礎(chǔ)上一次性付款優(yōu)惠4按揭付款優(yōu)惠3一次性付款和按揭付款在一定的價格時期內(nèi)付齊執(zhí)行該時期內(nèi)的價格然后在分別優(yōu)惠4和3具體的住宅差別價格策略的應(yīng)用待發(fā)展商銷售價格確定以后制表列出六賣點策劃及

66、賣點儲備1各種生活配套設(shè)施完善齊全交通十分便捷令您生活更自如本項目周邊地區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃都是居住區(qū)各種生活配套設(shè)應(yīng)有盡有十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)使你出行更加方便2靈活多樣的付款方式令您置業(yè)更輕松本項目的付款方式有一次性付款建筑期內(nèi)分期付款八成三十年期按揭付款等方式任您量力而行擇優(yōu)選擇3特色學(xué)校住進本項目您的孩子一只腳已踏進了藝術(shù)殿堂現(xiàn)在的工薪白領(lǐng)階層特別注重孩子的教育投入有時地段價格戶型等因素與孩子的教育因素相比是次要的所以我們不應(yīng)忽略這一點抓住項目中特色學(xué)校這一有利因素瞅準(zhǔn)父母心4優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)令您無后顧之憂優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)是項目立足于日益激烈競爭房地產(chǎn)市場的必要條件可以解決業(yè)主的后顧之憂一心一意的工作經(jīng)營本項目由發(fā)展商旗下的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)它是一家經(jīng)驗豐富的企業(yè)能使業(yè)主更安心放心5承諾無理由退房本項目竣工交付使用前或交付使用后3個月內(nèi)業(yè)主未裝修的房屋業(yè)主若不滿意不需任何理由只要提出可退可換退者足額退款換者已交款項多退少補6先買者實惠多多物業(yè)升值潛力巨大由于本項目實施的是低開高走的價格過程策略先買者有一定的現(xiàn)金折扣予消費者