產業(yè)地產成功運營的關鍵要素

1、產業(yè)地產成功運營的關鍵要素文章看點：1. 產業(yè)地產開發(fā)價值鏈解析。2. 分析產業(yè)地產開發(fā)的三大特點。3. 總結產業(yè)地產成功運營的三個關鍵要素 （全價值鏈、 資金平臺、產業(yè)導向 &政府扶持）。文/ 賽普華東區(qū) 劉煜 、, 、- 前言隨著政府主導經濟園區(qū)引入市場機制，推向市場化的重大舉措，產業(yè)地產應運而生！ 無疑，產業(yè)地產已經成為中國房地產行業(yè)發(fā)展的攻堅之所，戰(zhàn)略突圍的重要選擇。然而，面對產業(yè)地產林林總總的項目，無論是科技園區(qū)、經濟園區(qū)，還是物流園區(qū)、 總部基地，其背后所隱藏的開發(fā)難度和周期過長、成功和失敗園區(qū)的經驗和教訓、可持 續(xù)的發(fā)展模式和潛在的巨大隱憂，均超乎想象！鑒于此，產業(yè)地產成

2、功運營的關鍵要素 該是什么？著實值得我們深入研究與探索一、產業(yè)地產的價值鏈和開發(fā)特點1. 產業(yè)地產價值鏈橫跨一、二、三級市場，直接導致戰(zhàn)線長、跨度大 產業(yè)地產的核心在于以產業(yè)為依托，以地產為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)和運營。這種經營模式結合我國新型城鎮(zhèn)化建設的總體思路，很好地將“地產、產業(yè)、城市”三 者進行了有機結合，進而形成三者相互促進的商業(yè)模式，并且成為產業(yè)新城建設的核心 邏輯。其價值鏈由此橫跨一、 二、三級市場，包括產業(yè)規(guī)劃、 城市規(guī)劃、土地一級開發(fā)、 二級開發(fā)和后期城市運營服務。 如圖 1 所示：這種大跨度的開發(fā)模式， 直接決定了產業(yè)地產開發(fā)周期更長、 專業(yè)跨度更大， 也就直 接導致產業(yè)

3、地產的門檻更高的現(xiàn)實。2. 從盈利模式來看，表現(xiàn)出“前期投入大、中期回報豐、后期收入穩(wěn)”的特點 產業(yè)地產項目價值鏈跨度大、盈利模式豐富，疊加效益巨大。 根據實踐案例及價值鏈分析，至少有如下八種盈利模式。如圖 2 所示：然而，這種高額利潤正是在前期大量投入的基礎上形成的。 加之前期策劃、土地整理、 基礎設施建設等周期長，資金壓力巨大。3. 圍繞“土地”資源，借助產業(yè)地產開發(fā)運營，“企業(yè)、政府、產業(yè)”形成了密切 的利益共同體在開發(fā)運營過程中， 一方面，政府“有形手”所發(fā)揮出的巨大作用 ：出臺政策，立 法支持；稅費減免，創(chuàng)業(yè)資金支持；統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一領導；簡化行政手續(xù)，提供“一站 式”服務等。另一方面

4、，產業(yè)研究、 產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)導入、產業(yè)服務貫穿整個項目運營 ， 產業(yè)的構筑成為激發(fā)新城活力的核心要務。所以，圍繞政府、產業(yè)的合作能力成為企業(yè) 開發(fā)產業(yè)地產項目的重要課題。二、產業(yè)地產成功運營的關鍵要素1. 打造全產業(yè)鏈運營模式，形成大跨度的專業(yè)運營能力站在城市發(fā)展的高度，在城市建設開發(fā)的基礎上， 輔助政府進行城市基礎設施的運營。 以企業(yè)為主導的產業(yè)園區(qū)，企業(yè)既是園區(qū)的投資者和建設者，同時也是園區(qū)的運營者和 管理者，以城市運營商的定位全方位地參與到園區(qū)乃至城市的建設和運營中，全價值鏈 能力儲備和構架至關重要。圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃， 充分運用市場化的機制和手段， 通過發(fā)揮企業(yè) 產業(yè)優(yōu)勢

5、和資源優(yōu)勢，結合城市發(fā)展的特殊機遇，既以經濟利益為導向，又注意兼顧長 遠的社會效益，以此帶動城市和區(qū)域經濟的發(fā)展，順應中國城市發(fā)展的必然。通過對國內蘇州工業(yè)園區(qū)、 中新生態(tài)城的研究， 我們都不難發(fā)現(xiàn)一個共同的軌跡， 那 就是經過長周期的經濟園區(qū)建設，他們都形成了圍繞城市規(guī)劃、基礎設施建設、二級項 目開發(fā)和園區(qū)運營為核心職能的的全價值鏈企業(yè)集團。例如，中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)公司（CSSD下設以市政基礎設施投資、建設、運營、 管理和服務等為核心職能的公共事業(yè)服務、熱電、燃氣、景觀綠化、水業(yè)以及物業(yè)管理 公司，下設以二級項目開發(fā)為核心職能的置地有限公司，下設以產業(yè)投資為核心職能的 各類投資公司等。中心

6、生態(tài)城也在投資開發(fā)公司的基礎上已經初步形成四大業(yè)務板塊， 分別是主責房地產開發(fā)和經營的建設投資公司、主責市政工程綠化等的市政景觀公司、 主責城市供電、供熱、燃氣、供水、電信的能源公司、主責環(huán)?；A設施的環(huán)保公司。2. 創(chuàng)新和優(yōu)化資金解決方案為產業(yè)地產構建強大資金平臺 經過實踐案例研究，主要體現(xiàn)如下三種解決方案： 方案 1：“園區(qū)運營 +地產開發(fā)”雙線聯(lián)動完成長短結合和銷售持有平衡的有序開發(fā) 格局。該方案的最大特征在于， 通過“園區(qū)運營 +地產開發(fā)”雙線聯(lián)動，二者形成良性互動， 相互支撐。 一方面， 園區(qū)品牌提升區(qū)域價值， 促進常規(guī)地產開發(fā)價值實現(xiàn)； 另一個方面， 常規(guī)地產開發(fā)反過來持續(xù)貢獻園區(qū)

7、長線開發(fā)的現(xiàn)金流支持。方案 2：債務性融資和權益性融資并舉，構建多種融資渠道。在產業(yè)地產開發(fā)方面， 多數園區(qū)資金籌措已運用過多種融資方式發(fā)行債券、 開發(fā) 銀行貸款、 商業(yè)銀行貸款、財政投資、 上市公司殼資源等，現(xiàn)有的資金渠道幾乎 90%是債 務性融資。在長期資本支持的資金匹配方面，存在很大問題。行業(yè)內，加大權益性融資力度， 已經成為更加具有生命力的一種長期資本支持合作模 式。通過土地經營，引入戰(zhàn)略合作伙伴，共同開發(fā)建設產業(yè)項目，后期通過退股等方式 解決產業(yè)落地和資金問題。如營口產業(yè)園蘭旗機場的建設，就是通過企業(yè)、政府和海航 集團共同簽訂出資協(xié)議，共同開發(fā)建設產業(yè)項目。方案 3：設立基礎設施投資

8、基金、產業(yè)投資基金，著眼于產業(yè)地產的良好發(fā)展前景和 資產增值，完成產業(yè)項目早期或當下開發(fā)任務。3聚焦“產業(yè)線”和“政府線”，強化產業(yè)規(guī)劃落地和政府職能導入和支持 目前，國內的產業(yè)園區(qū)開發(fā)仍處于起步階段， 缺乏足夠支撐， 無論是產業(yè)轉型升級還 是產業(yè)轉移，相關的政策支持仍顯不足， 不具備明顯的驅動力； 在項目概念、 產業(yè)規(guī)劃、 產業(yè)服務以及園區(qū)優(yōu)惠政策等方面缺乏差異化，必須在此基礎上尋求新的突破點，實現(xiàn) 守正出奇；國內產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃大都是概念口號多而落地行動少，尤其以企業(yè)為主導運 作的模式，在資源的整合力和推動力上明顯不足，產業(yè)規(guī)劃落地難。結合國內外成功產業(yè)園區(qū)的先進經驗，產業(yè)項目的建設可以立足

9、于以下幾點：（1）產業(yè)轉移和升級首先依附于大城市和資源型城市周邊， 基于城市發(fā)展戰(zhàn)略與核心資源； （ 2）產業(yè)導入首先從產業(yè)要素聚集入手， 尤其是推動政府進行政策設計和資源整合； （3） 全方位提供產業(yè)吸引人群所必須的各類配套性功能， 包括公共、商業(yè)、居住、教育等。另外，在企業(yè)內部組織職能設計上，布局“產業(yè)職能線”和“政府溝通職能線”將得 到有效的組織保障。結束語相對于傳統(tǒng)地產項目， 產業(yè)地產的成功開發(fā)運營， 可以形成新的產業(yè)集群， 促進產業(yè) 升級，滿足國家和政府產業(yè)調配的需要；可以協(xié)助政府完成城市功能區(qū)域的優(yōu)化升級， 增加稅收，提升地方經濟實力，實現(xiàn)農民入城產業(yè)工人轉化，強烈契合政府意愿；可以 創(chuàng)新企業(yè)經營模式， 開拓企業(yè)經營領域， 提升企業(yè)核心競爭能力， 持續(xù)為企業(yè)貢獻價值。 今年12月即將在深圳召開的第16屆CIHAF中國住交會更是拋出“產業(yè)新城”的概念， 將產業(yè)地產與新型城鎮(zhèn)化開發(fā)緊密聯(lián)系起來，未來產業(yè)地產的發(fā)展前景可期。 亮點借鑒：1. 產業(yè)地產開發(fā)價值鏈： 橫跨一、二、三級市場，包括產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地一級 開發(fā)、二