舊房轉(zhuǎn)讓和非自有房屋的土地增值稅

1、舊房轉(zhuǎn)讓和非自有房屋的土地增值稅一、新房、舊房定義財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財(cái)稅字199548號(hào)關(guān)于新建房與舊房的界定問題指出:新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。湖北省財(cái)政廳、省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(鄂財(cái)稅發(fā)1995544號(hào)關(guān)于新建房與舊房的界定問題,經(jīng)研究確定:凡是建成未交付使用的房產(chǎn)均屬新建房;凡是已經(jīng)交付使用,不論時(shí)間長短或磨損程度大小,均屬舊房。二、舊房扣除項(xiàng)目財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具

2、體問題規(guī)定的通知(財(cái)稅字199548號(hào)(10關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。(11關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問題對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,其在購入時(shí)已繳納的契稅,在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素,在計(jì)征土地增值稅時(shí),不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。(12關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及

3、建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用,不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財(cái)稅200621號(hào)(2關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),條例第六條第(一、(三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)

4、的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法(以下簡稱稅收征管法第35條的規(guī)定,實(shí)行核定征收。案例1A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬元出售一幢辦公樓,賬面原值300萬元,累計(jì)折舊30萬元。土地性質(zhì)為商業(yè)用地,由于取得時(shí)間較早,取得時(shí)支付的土地出讓金等原始憑證由于檔案管理混亂無法提供。委托某資產(chǎn)評(píng)估公司予以評(píng)估,資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估土地價(jià)值為800萬元,按照成本法對(duì)于辦公樓進(jìn)行評(píng)估,重置成本為500萬元,成新率70%,A企業(yè)支付評(píng)估費(fèi)8萬元。中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括

5、:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部法規(guī)的其他扣除項(xiàng)目。其中舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。財(cái)稅字199548號(hào)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題規(guī)定:轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的

6、,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。所以A公司土地扣除項(xiàng)目絕不能按照評(píng)估價(jià)值虛增扣除成本,只能按照取得土地使用權(quán)所支付的實(shí)際價(jià)款扣除。不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。A公司土地扣除成本只能為0.按照評(píng)估價(jià)格正確計(jì)算應(yīng)交土地增值稅如下: A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000(萬元。辦公樓評(píng)估價(jià)格(不含土地部分為500×70%=350(萬元。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為0. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=2000×5%×(1+7%+3%+2000×0.5=111(萬元。支付評(píng)估費(fèi)用8萬元。扣除項(xiàng)目合計(jì)

7、=350+0+111+8=469(萬元增值額=2000-469=1531(萬元增值率為1531÷469=326% 應(yīng)納土地增值稅稅額=1531×60%-469×35%=754.45(萬元。案例2A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬元出售一幢使用4年的辦公樓,賬面原值300萬元,累計(jì)折舊30萬元。該辦公樓有取得的原始購買發(fā)票,發(fā)票所載金額為300萬元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用8萬元。該房產(chǎn)未進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬元。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為2000×5%×(1+7%+3%+2000×0.5=111(萬元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用

8、8萬元。土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額×1+(轉(zhuǎn)讓年度-購買年度×5%+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用=300×1+4×5%+111+8=479 (萬元。增值額為2000-479=1521(萬元。增值率為1521÷479=318%應(yīng)納土地增值稅稅額為1521×60%-479×35%=744.95(萬元。=不是自己開發(fā)的房產(chǎn)不享受加計(jì)扣除1.不能加計(jì)扣除。盡管A企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),但所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)非其直接開發(fā)和投入。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知(國稅函發(fā)1995110號(hào)規(guī)定,對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使

9、用權(quán)后,未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。A企業(yè)買空賣空,類似于取得土地直接轉(zhuǎn)讓行為,不適用房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅計(jì)算辦法。2.適用舊房及建筑物扣除規(guī)定。A企業(yè)的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)參照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財(cái)稅200621號(hào)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的規(guī)定,即納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),土地增值稅暫行條例第六條第(一項(xiàng)、第(三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅,凡能

10、提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。3.根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅函2010220號(hào)規(guī)定,計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí),“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)1年;超過1年,未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的,可以視同為1年。即扣除項(xiàng)目加計(jì)1000×5%=50(萬元。+房企以自有房產(chǎn)投資如何繳納土地增值稅【問題】某房地產(chǎn)企業(yè)以其自有房產(chǎn)(非商品房,作價(jià)入股投資一個(gè)工業(yè)企業(yè),并獲得該工業(yè)企業(yè)的部分股權(quán)。該工業(yè)企業(yè)擬使用此房產(chǎn)做辦公樓。以上業(yè)務(wù)是否符合財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通

11、知(財(cái)稅字199548號(hào)文件第一條暫免征收土地增值稅,還是按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財(cái)稅200621號(hào)文件第五條的內(nèi)容繳納土地增值稅?如果繳納土地增值稅,如何確定收入額和扣除額?【解答】關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財(cái)稅200621號(hào)文件第五條規(guī)定,對(duì)于以土地(房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財(cái)稅字199548號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)

12、定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資,應(yīng)繳納土地增值稅;若以其建造非商品房進(jìn)行投資,暫免繳納土地增值稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006187號(hào)第三條規(guī)定,非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。(二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知(京地稅地200892號(hào)第七條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅,不再列入土地增值稅清算的范圍。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定:(四舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。(五與轉(zhuǎn)讓