地下車位不同處置方式的納稅義務(wù)及涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1、地下車位不同處置方式的納稅義務(wù)及涉稅風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)際操作中， 對(duì)于一次性收取地下車位租金， 納稅人應(yīng)當(dāng) 具體問題詳細(xì)剖析，機(jī)動(dòng)應(yīng)用稅收政策。既要能做到公道節(jié)稅， 減輕稅收累贅，又能在維護(hù)公司合法、正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)權(quán)利的同時(shí)， 規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化。、地下車位的構(gòu)成以及權(quán)屬一）非人防地下車位：根據(jù)物權(quán)法及法律規(guī)定，項(xiàng)目建筑 工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的不屬于人防設(shè)施的地上或地下面積。 由開 發(fā)商投資修建的地下車位，開發(fā)商可享有占用、使用、收益和處 分的權(quán)利。二）人防地下車位： 項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的屬于人防 面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣 （區(qū) ）人防辦公室。開發(fā)商在和平時(shí)期有

2、管理和使用的權(quán)利， 開發(fā)商無(wú)權(quán)出售。二、不同處置方式下的會(huì)計(jì)處理及涉稅分析一）銷售非人防地下車位永久使用權(quán)1.會(huì)計(jì)處理：收入與成本單獨(dú)設(shè)帳，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主 營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目。2.稅務(wù)處理： 主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、 企業(yè)所得稅、 土地增值稅、 印花稅。1）營(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售不動(dòng)產(chǎn)對(duì)待。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng) 業(yè)稅若干政策的批復(fù)國(guó)稅函 200583 號(hào)已作廢，雖然新修改的營(yíng)業(yè)稅條例和細(xì)則沒有談到“永久使用權(quán)”這幾個(gè)字， 但是，總局的營(yíng)業(yè)稅釋義中說：取消原條例中的“永久使用 權(quán)”是因?yàn)樵?149 號(hào)文件營(yíng)業(yè)稅稅目注釋中就已經(jīng)明確 銷售永久使用權(quán)屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)的子目”所以，此行為按銷售

3、 不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。稅率為 5%。2）企業(yè)所得稅：根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)， 應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按適用稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。稅 率 25% 。3）土地增值稅：對(duì)土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權(quán)收益，納入房地產(chǎn)銷售收入，預(yù)征土地增值稅。納入土地 增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對(duì)應(yīng)的成本應(yīng)遵循 配比原則。4）印花稅：根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，所簽署的房地產(chǎn)交易合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征 稅名目，按合同所載金額萬(wàn)分之五計(jì)稅貼花。二）分期租賃1.會(huì)計(jì)處理：租金收入與出租成本應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，計(jì)

4、入“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目。2.稅務(wù)處理：主要涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅。1）營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅條例及實(shí)施細(xì)則，對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃取得的租金收入，按稅率 5%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。2）企業(yè)所得稅：企業(yè)應(yīng)按取得的實(shí)際租金凈利按25%繳納。3）房產(chǎn)稅：根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 （財(cái)稅 2005181 號(hào)）的規(guī)定，以 租金收入為計(jì)稅依據(jù)按 12%從租計(jì)征房產(chǎn)稅， 并實(shí)行按年征收分 期繳納。4）印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅規(guī)模，應(yīng)按合同總金額的千分之一繳納印花稅。三）按購(gòu)房面積比例贈(zèng)給業(yè)主使用1.會(huì)計(jì)處理：如果將地下車位在銷售房屋時(shí)按購(gòu)房面

5、積贈(zèng)與業(yè)主使用，則此部分成本作為公共配套設(shè)置處理。計(jì)入“開發(fā)成本 公共配套設(shè)施”等科目。2.稅務(wù)處理：主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。1）土地增值稅：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國(guó)稅發(fā) （2006）187 號(hào)）第四條第三款的規(guī)定， 建成 后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú) 償移交給政府、 公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的， 其 成本、費(fèi)用可以扣除。2）企業(yè)所得稅：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文第 三十三條規(guī)定， 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所， 在開發(fā)項(xiàng)目 內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú) 償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ”3）房產(chǎn)稅：根據(jù)財(cái)