業(yè)主地下車位的權(quán)屬案例分析

1、業(yè)主地下車位的權(quán)屬案例探析2003 年 12 月 11 日，南京市鼓樓區(qū)人民法院一審判決了該市首 例業(yè)主與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂爭(zhēng)要地下車位歸屬權(quán)一案： 星漢城市花園小 區(qū)地下車位判歸全體業(yè)主共有， 開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售， 開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)地下 車位的銷售屬于“重復(fù)銷售” ；被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生 效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫(kù)移交給原告星漢城市 花園業(yè)主委員會(huì)管理， 并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫(kù) 的權(quán)益。法院的判決理由概括起來(lái)主要有兩個(gè)： 第一，小區(qū)車位作為公建 配套設(shè)施， 其建造費(fèi)用已經(jīng)包含在全體業(yè)主的購(gòu)房款中 （開(kāi)發(fā)商不能 提供成本未計(jì)入房?jī)r(jià)的證據(jù)） ，不可以二次出賣，根據(jù)

2、“誰(shuí)投資、誰(shuí) 受益” 的原則，小區(qū)車位所有權(quán)當(dāng)屬全體業(yè)主；第二，從土地使用 權(quán)的角度看， 業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)， 產(chǎn)權(quán)證書(shū)上載明了業(yè)主的分?jǐn)偼恋?面積，因此車位所依附的土地使用權(quán)（包括地表、地上和地下）歸業(yè) 主所有，故車位所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主。案例二、青島青島太平洋中心工程地下有兩層車庫(kù)， 約 189 個(gè)車位，業(yè)主們?cè)久吭孪蛭飿I(yè)交 400 元便可停車。 2003 年底，開(kāi)發(fā)商竟突然開(kāi) 始“外賣”車位， 6 平方米售價(jià) 8萬(wàn)元！原來(lái)，開(kāi)發(fā)商青島四和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司已于 2003年 1月拿到了市國(guó)土資源和房屋管理局為地下車庫(kù)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。第一戰(zhàn) 業(yè)主向市南法院提起訴訟，要求撤銷該產(chǎn)權(quán)證。2004

3、年 8 月，一審判決：因核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有車庫(kù)的具體位置，造 成產(chǎn)權(quán)證有重大瑕疵而撤銷該證。當(dāng)年 10 月 28 日，開(kāi)發(fā)商對(duì)車庫(kù)重新登記后，市國(guó)土資源和房屋管理局再次為其發(fā)證。第二戰(zhàn)2005年3 月，9名業(yè)主以“地下車庫(kù)不是土地上的建筑物不該發(fā)證”為由，聯(lián)名將市國(guó)土資源和房屋管理局告上法庭9 / 10開(kāi)發(fā)商為第三人）2005 年 8 月，市南法院審理后認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商申 請(qǐng)發(fā)證的地下車庫(kù)也是“土地上”的建筑物，駁回業(yè)主請(qǐng)求第三戰(zhàn) 業(yè)主上訴至市中院。 市中院認(rèn)為 “青島太平洋中心工程”項(xiàng)目，除了本案爭(zhēng)議的停車場(chǎng)外，并未建有其他停車場(chǎng)所。換言之，作為配套設(shè)施和唯一的停車場(chǎng)，應(yīng)歸所有業(yè)主使用。據(jù)此， 法

4、院判決撤銷產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主贏了官司。詳情如下： 2004 年 2 月，青島五四廣場(chǎng)附近太平洋中心的 9 名業(yè)主聯(lián)名向青島市市南區(qū)人民法院提起訴訟，要求撤銷小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)證。 2004 年 8 月，青島市市南區(qū)人民法院作出一審判決，判決 認(rèn)為：青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)給青島市四和房地產(chǎn)公司的產(chǎn) 權(quán)證沒(méi)有標(biāo)注車庫(kù)的具體位置， 屬于重大瑕疵， 因此撤銷了開(kāi)發(fā)商的 產(chǎn)權(quán)證。然而僅僅過(guò)了一個(gè)月， 開(kāi)發(fā)商就標(biāo)注了紅線圖， 重新對(duì)地下車庫(kù) 申請(qǐng)登記。于是， 2004年 10月 28日，開(kāi)發(fā)商四和房產(chǎn)公司又取得了地下車庫(kù)的房產(chǎn)證。 重新拿到房產(chǎn)證的開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始銷售車位， 太平洋中心的業(yè)主們感到十分氣憤， 他

5、們認(rèn)為， 地下車庫(kù)不是地上的建 筑物，房產(chǎn)部門不應(yīng)當(dāng)發(fā)放房產(chǎn)證。 于是，9 名業(yè)主再次提起了訴訟。2005 年 3 月，青島市市南區(qū)人民法院第二次開(kāi)庭審理，然而，這次 的判決，業(yè)主們卻輸了?！胺ㄔ赫J(rèn)為，這個(gè)地下車庫(kù)也是地上建筑物， 屬于地上的房屋，所以應(yīng)當(dāng)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 ” (解釋：地上的“上”字 是法律意義的“上”，而不僅僅是地理空間的“上” )對(duì)于這樣的判決， 太平洋中心的業(yè)主們不能接受， 上訴至青島市 中級(jí)人民法院。業(yè)主們主張，車庫(kù)是小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè) 主所有。開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，地下停車場(chǎng)的整體建筑面積，并沒(méi)有分?jǐn)偟?整個(gè)小區(qū)的公攤面積中去，車庫(kù)是自己投資的，根據(jù)“誰(shuí)投入，誰(shuí)收 益”

6、的原則，自己應(yīng)當(dāng)對(duì)地下停車位享有權(quán)益。2005 年 12 月 5 日，市中院終審撤消了市南法院的判決，青島市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出判決。 判決認(rèn)定， 本案所爭(zhēng)議的停車場(chǎng) 是屬于小區(qū)的配套設(shè)施， 應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主使用， 撤銷青島市國(guó)土資源 和房屋管理局為開(kāi)發(fā)商核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證。案例三、北京2005 年 2 月 2 日，北京市海淀區(qū)太月園小區(qū)正式成立業(yè)主委員 會(huì)，該小區(qū)共有住戶 1900多戶，共有停車位 800 多個(gè)，地上和地下 停車場(chǎng)各占一半， 許多業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)反映小區(qū)停車難的問(wèn)題。 經(jīng) 查，發(fā)現(xiàn)太月園小區(qū)的開(kāi)發(fā)商早就取得了小區(qū)地下停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)。 在 業(yè)主們和開(kāi)發(fā)商的幾次交鋒中， 一些疑點(diǎn)出現(xiàn)

7、了： 根據(jù)太月園小區(qū)業(yè) 主提供的資料顯示： 小區(qū)的地下車庫(kù)并沒(méi)有交納相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有交納車庫(kù)的土地使用權(quán)出讓金的情況 下，卻取得了土地的使用權(quán)，相應(yīng)地獲得了車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證。然而，隨 著事情的一步步發(fā)展， 太月園小區(qū)的業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)更令他們吃 驚的問(wèn)題，那就是開(kāi)發(fā)商竟然也取得了小區(qū)人民防空工程 ( 簡(jiǎn)稱人防 工程)的產(chǎn)權(quán)證！2005年 12月，太月園小區(qū)業(yè)委會(huì)的 5位業(yè)主，就開(kāi)發(fā)商獲得的土地使用證問(wèn)題， 到北京市建委反映情況， 并向北京市政府提出行政 復(fù)議。而北京市政府的復(fù)議決定認(rèn)為： 房地產(chǎn)公司取得 土地使用證 符合相關(guān)法律。 5 位業(yè)主對(duì)此表示不服，于 200

8、6 年先后向北京市第 一中級(jí)人民法院、 北京市第二中級(jí)人民法院提起行政訴訟， 但是均被 法院駁回。隨后，太月園小區(qū)業(yè)主將地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)糾紛案經(jīng)北京市人 民檢察院抗訴，上訴至北京市高級(jí)人民法院，高院已于 2007 年 5 月28 日開(kāi)庭審理此案。2007年 7月 16日，北京市高級(jí)人民法院作出終審裁定：撤銷北京市第一中級(jí)人民法院 (2006) 一中行初字第 921 號(hào)行政裁定，將本案 交由北京市第一中級(jí)人民法院繼續(xù)審理，上訴費(fèi)由北京市政府承擔(dān)。最終，業(yè)主也同樣贏了車位官司。另外，因?yàn)槲飿I(yè)公司收費(fèi)不合理、財(cái)務(wù)公開(kāi)不透明等原因，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)力，將物業(yè)公司告上法庭。 2009 年 6 月19

9、 日法院判決，同樣支持了業(yè)主要求辭退代表開(kāi)發(fā)商利益的太月物 業(yè)管理有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求， 要求老物業(yè)公司于判決生效七日內(nèi) 把物業(yè)管理權(quán)利交給業(yè)主委員會(huì)新聘的物業(yè)公司。至此，北京太月圓小區(qū)業(yè)主大獲全勝。所以：1、不能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的地下車位，必定不可以銷售。2、辦了產(chǎn)權(quán)證的，可以要求撤銷。3、當(dāng)然，地下車位的證書(shū)可以頒發(fā)給業(yè)主共有，或由業(yè)主委員會(huì)代管。4、不是每家或每臺(tái)車必須要一個(gè)固定的車位，如同飯店不必給每個(gè)顧客都準(zhǔn)備一個(gè)固定餐位不允許別人使用一樣。大家可以試試： 一個(gè)蘿卜坑里是可以輪流放不同的蘿卜， 隨機(jī)使用停車位不會(huì)導(dǎo)致車 位緊張的，而固定使用車位才會(huì)導(dǎo)致緊張！5、還有，如果“惡奴欺主”

10、， 業(yè)主是可以更換物業(yè)公司的。開(kāi)發(fā)商出賣地下停車位 “使用權(quán)” 的行為違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制 性規(guī)定。1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法 ：第六條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律 規(guī)定登記。第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā) 生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外（如：地下 礦產(chǎn)、文物雖不登記但屬于國(guó)家所有） 。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠 地或者明示屬于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)其他公共場(chǎng)所、 公用設(shè)施和 物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用

11、于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng) 首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù) 的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共 有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者 地下分別設(shè)立。 新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)， 不得損害已設(shè)立的用益物 權(quán)。2、中華人民共和國(guó)土地管理法 、城市房地產(chǎn)管理法和城 市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定 : “土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，該土地 上的建筑物及附著物的所有權(quán)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移”城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 第五條房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、 使用、

12、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)；第六條房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利 主體一致的原則。3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十一條： “房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí) 轉(zhuǎn)讓、抵押。4、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十三條：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有 權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其 使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓， 但地上建筑物、 其他附著物作為 動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?！?第二十四條：“地上建筑物、其他附著物的所有 人或者

13、共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 ”5、中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例 第二十七條 業(yè)主依法享有 的物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)， 建設(shè)單位不得 擅自處分。6、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn) 第87條：“有附屬物的財(cái)產(chǎn)，附屬物隨財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，?！?、根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 第三十七條第（五）、六）項(xiàng)規(guī)定， “權(quán)屬有爭(zhēng)議的”或“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的” 房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。8、中華人民共和國(guó)人民防空法 第五條國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建 設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體 和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人

14、民防空工程建設(shè)；人民防空工程 平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。9、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停 放汽車的車庫(kù)（包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位，下同）的歸屬， 由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所 有或者相關(guān)業(yè)主共有。 約定屬于建設(shè)單位所有的， 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供 產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。第二十四條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后， 建設(shè) 單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)： （九） 按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車 庫(kù)、車位的配置（可見(jiàn)，按照建設(shè)規(guī)劃批文建設(shè)的配套設(shè)施之車庫(kù)、 停車位是強(qiáng)制性規(guī)定） 。12、山

15、東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法 （2004 年 11 月 1 日起 執(zhí)行） 第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計(jì)算，未 計(jì)入房產(chǎn)證建筑面積的車庫(kù)、 儲(chǔ)藏室、地下室不收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所和住房及改變?cè)O(shè)計(jì)用途開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的 車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、 地下室物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可適當(dāng)高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售， 或者因開(kāi)發(fā) 建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè) 服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。13、山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例 第十二條 : 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)， 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同， 并持有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易主管

16、部門 辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。14、山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例 第十四條下列房地產(chǎn)不 得轉(zhuǎn)讓：（四）未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的； （五）權(quán)屬有爭(zhēng)議或者權(quán)證與 標(biāo)的物不相符的。第二十條 下列房地產(chǎn)不得出租： （一）未登記領(lǐng) 取有關(guān)證件的；（二）有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或者租賃糾紛的。15、日照市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法 【生效時(shí)間】 1999年 08 月 03 日第十八條住宅小區(qū)竣工后， 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須向城市建 設(shè)行政主管部門及有關(guān)部門申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。 綜合驗(yàn)收合格的， 方可申 請(qǐng)辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。 第十九條住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前， 物 業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)， 費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。 工程驗(yàn) 收

17、移交后的物業(yè)管理工作， 由中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)單 位對(duì)承建的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)自移交之日起一年內(nèi)負(fù)責(zé)保修。16、中華人民共和國(guó)建設(shè)部房屋權(quán)屬登記管理辦法 ，第五條 房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使 用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。山東省實(shí)施房屋登記辦法 細(xì)則第二十八條 房屋未經(jīng)初始登記，不辦理房屋其他登記；17 、 中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四條 經(jīng)營(yíng)者與消 費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。第五 條國(guó)家保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害。 第八條 消費(fèi)者享有知悉其 購(gòu)買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。 第十九條 經(jīng) 營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的真實(shí)信息， 不得作引人誤 解的虛假宣傳。第四十九條 經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為 的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失， 增加賠償?shù)慕痤~ 為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。18、山東省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例第三十六條商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)商品房銷售的法律、 法規(guī)，全面履行與消費(fèi)者訂立的商品 房買賣合同。有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的， 經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)退還消費(fèi)者已付購(gòu)房款及利息， 并賠償消費(fèi)者因此受到的 損失