房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃

1、精品資料推薦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)銷售收入的稅費(fèi)總額達(dá)到了收入總額的10.45-11.45%,而且在取得收入時(shí)就必須繳納。所以，通過(guò)合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費(fèi)支出,不僅直接影響到項(xiàng)目的 投資收益，而且對(duì)12維護(hù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金鏈條的完整也具有重要意義。下面以現(xiàn)行的稅務(wù)法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的節(jié)約途徑、方法進(jìn)行探討。第一節(jié)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅本身的籌劃空間較小，但建筑安裝費(fèi)用在產(chǎn)品成本構(gòu)成中占有重要比例，所以對(duì)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的籌劃也直接影響到開(kāi)發(fā)成本的高低，間接地成為了房

2、地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的籌劃內(nèi)容。一、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的籌劃1、籌劃的契機(jī)國(guó)稅發(fā)2000117號(hào)文件、財(cái)稅200316號(hào)文件的出臺(tái)在很大程度上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其他工程業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，但在實(shí)際工作中卻很少被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用，主要是由于了解稅務(wù)法規(guī)的財(cái)務(wù)部門與編制預(yù)決算的核算部門之間工作聯(lián)系脫節(jié)所造成的?，F(xiàn)行工程預(yù)決算書(shū)編制的基本格式是:工程直接費(fèi)（包含材料、機(jī)械與人工及乙方采購(gòu)的設(shè)備）+工程管理費(fèi)+稅費(fèi)（工程直接費(fèi)+工程管理費(fèi)）*稅率總結(jié)算價(jià)款從以上計(jì)算方法可以看出，構(gòu)成總結(jié)算價(jià)款的“稅費(fèi)”的計(jì)稅基礎(chǔ)擴(kuò)大了稅法規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ),它包含了稅法規(guī)定的不予征稅的“設(shè)備”的價(jià)值，如：玻璃幕墻的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃

3、、鋁合金門窗、各種管線等材料（將在法規(guī)依據(jù)中詳述）本身的價(jià)值。2、法規(guī)依據(jù)1）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2002117號(hào)）2）轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知京財(cái)稅20031376號(hào)第三條第十三款：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)具體設(shè)備業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值,名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。說(shuō)明:

4、（1）目前，北京市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未列舉出具體設(shè)備名單，所以我們有理由參照（或套用）上述條款所列舉的“設(shè)備”范圍。（2）條款中規(guī)定不包括在工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中的分項(xiàng)工程通常有：A、通信線路工程，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程，包含電話線路、寬帶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)等；B、 輸送管道工程，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；C、 安裝工程，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的變電器、分泵站、污水處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、玻璃幕墻、鋁合金門窗、入戶防盜門、家庭鍋爐、其他設(shè)備等;D、 其他工程，其范圍根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業(yè)

5、以外的各種工程作業(yè)，稱“其他工程作業(yè)”。即只要工程內(nèi)容涉及條款中所列舉的材料'設(shè)備，均可適用“其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值”的免稅規(guī)定。3、該環(huán)節(jié)的節(jié)稅方法由于現(xiàn)行工程預(yù)決算書(shū)的編制方法是長(zhǎng)期的習(xí)慣做法，并且有行業(yè)規(guī)范的約束，所以在工程整體發(fā)包的情況下，很難通過(guò)協(xié)調(diào)降低決算書(shū)中稅費(fèi)的計(jì)稅基礎(chǔ)。但可以通過(guò)甲方供料的方式達(dá)到節(jié)稅目的：(1)對(duì)大量使用上述所列舉材料的獨(dú)立的分項(xiàng)工程，不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的方式單獨(dú)發(fā)包。因?yàn)椴牧显诓少?gòu)過(guò)程中的總體稅負(fù)不變，發(fā)包方在材料撥付后可以憑購(gòu)料發(fā)票及出庫(kù)單直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，按新稅法的規(guī)定，上述材料的撥付不構(gòu)成施工方的計(jì)稅承包價(jià)

6、，不會(huì)增加承包方的稅負(fù)。而且，合理的保留部分項(xiàng)目的材料供應(yīng)權(quán)，也可以為消化利潤(rùn)尋找最低的成本途徑預(yù)留空間。(2)在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，注意在“開(kāi)發(fā)成本建安工程費(fèi)-棟號(hào)”科目下增設(shè)“設(shè)備”及其他必要科目，將免稅“設(shè)備”與其他計(jì)稅材料分開(kāi)核算，避免免稅材料因未單獨(dú)核算而被合并征稅。另外，在會(huì)計(jì)核算時(shí)還需注意以下兩個(gè)細(xì)節(jié)。一、代收費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理1、法規(guī)依據(jù)1）暫行條例第五條：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；2）關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有關(guān)稅收和使用票據(jù)問(wèn)題的通知京地稅征1995561號(hào)：征收營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際開(kāi)具發(fā)票的收款金額（不包括以代收單

7、位名義開(kāi)具的代收款金額），依此計(jì)算繳納稅款。2、財(cái)務(wù)工作中，注意將房款與房款以外的代收費(fèi)用及違約收入等其他收入分開(kāi)核算，分別設(shè)置“預(yù)收帳款”“其他應(yīng)付款”、“銷售收入”和“其他應(yīng)付款”、”其他業(yè)務(wù)收入”科目。、注意各種折扣的會(huì)計(jì)處理1、法規(guī)依據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知京財(cái)稅20031376號(hào)第三條第二款：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的,不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。2、在財(cái)務(wù)工作中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的發(fā)生，最終銷售額低于已收款項(xiàng)而需要退款

8、的，應(yīng)將已經(jīng)開(kāi)具的票據(jù)收回作廢，將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，不能另開(kāi)紅字發(fā)票沖減。第二節(jié)土地增值稅的籌劃土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則賦予各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行制定預(yù)征辦法的權(quán)力，有的省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)甚至賦予各市縣可以制定一些具體補(bǔ)充規(guī)定的權(quán)力，所以，各地對(duì)預(yù)征辦法的具體規(guī)定千變?nèi)f化。以下結(jié)合北京市的具體規(guī)定對(duì)該稅種進(jìn)行籌劃。一、法規(guī)匯總1、土地增值稅暫行條例國(guó)務(wù)院令1993138號(hào)1994年1月1日實(shí)行2、中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則財(cái)法19956號(hào)1995-01-27起實(shí)行1、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知的通知京財(cái)稅19

9、96645號(hào)4、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知的通知京財(cái)稅1996646號(hào)5、關(guān)于土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的通知京地稅二1996240號(hào)6、關(guān)于辦理土地增值稅納（免）稅手續(xù)的通告京地稅二1996241號(hào)7、關(guān)于印發(fā)土地增值稅納稅指南的通知京地稅二1996251號(hào)8、關(guān)于印發(fā)委托代征土地增值稅管理辦法的通知京地稅二1996351號(hào)9、市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局'建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知和國(guó)家稅務(wù)總局,國(guó)家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知的通知1996年9月24日京地稅二1996407號(hào)10、土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的補(bǔ)充通知京地稅

10、二1996431號(hào)11、國(guó)家稅務(wù)總局'建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)199648號(hào)12、關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)19964號(hào)13、關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問(wèn)題的通知京財(cái)稅1997198號(hào)14、關(guān)于對(duì)舊城改造成片開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問(wèn)題的通知京財(cái)稅19971435號(hào)15、轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的通知京財(cái)稅19991201號(hào)16、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知財(cái)稅字199921017、關(guān)于簡(jiǎn)化我市土地增值稅辦稅規(guī)程的通知京地稅二1999308號(hào)18、關(guān)于部署我市土地增值稅改變納稅地

11、點(diǎn)工作的通知京地稅二1999309號(hào)19、轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國(guó)內(nèi)單位土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)的通知京地稅二1999324號(hào)21、北京市地方稅務(wù)局印發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法的通知京地稅地2002305號(hào)稅征22、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值收管理工作的通知京地稅地2002398號(hào)23、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法23、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的批復(fù)（國(guó)稅函2002512號(hào)）24、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅問(wèn)題25

12、、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知京地稅地20037326、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知京地稅地2003653號(hào)27、北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)28、土地增值稅審計(jì)報(bào)告29、土地增值稅納稅鑒證說(shuō)明二、籌劃要點(diǎn)我們知道，稅款籌劃的具體對(duì)象包括納稅總額和納稅時(shí)點(diǎn)稅款總額的合理減少和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的時(shí)點(diǎn)后延。下面我們根據(jù)以上列舉的法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從納稅總額和時(shí)點(diǎn)兩方面進(jìn)行探討。1、納稅時(shí)點(diǎn)后延的籌劃我們先了解一下國(guó)家稅務(wù)總局和北京市地方稅務(wù)局對(duì)土地增值稅預(yù)征政策的歷史和現(xiàn)狀，有助于我們理清籌劃的思路，詳見(jiàn)下北

13、京市土地增值稅預(yù)征規(guī)定的變化時(shí)段物業(yè)類型法規(guī)依據(jù)預(yù)征比例（銷售額的）計(jì)稅單位匯算時(shí)間1994-1996.06.05所有征稅對(duì)象暫行條例沒(méi)有具體的預(yù)征規(guī)XE以“項(xiàng)目”為單位，規(guī)定不明確“項(xiàng)目'竣工，辦理結(jié)算后1996.06.05-1996.09.24賓館、飯店、天于土3明確指出年度結(jié)利辦公、與子樓地增值稅若干征收管理問(wèn)題的通知2“按單位工程（棟號(hào)）計(jì)算繳納，后一個(gè)月內(nèi)和項(xiàng)目竣工清算后2個(gè)月內(nèi)，清算期限3年公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5其他11996.09.25-1999.06.il賓館、飯店、辦公、與子樓轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知和國(guó)家稅務(wù)

14、總局、國(guó)家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知的通知普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫緩預(yù)征，其他同上同上同上公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他1999.06.11-2002.12.31同上同上同上同上取消年終結(jié)利后匯算清繳，調(diào)整為項(xiàng)目竣工清算后2個(gè)月內(nèi)，清算期限3年2003.01.01-2003.12.31同上北京市地方稅務(wù)局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理的通知普通標(biāo)準(zhǔn)住宅仍然暫緩預(yù)征，其余統(tǒng)一調(diào)整為1同上同上2004.01.1起賓館、飯店、辦公、與子樓關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知1同上項(xiàng)目銷售率達(dá)到可銷售總面積的85%,即可申請(qǐng)清算公寓、別墅0.5非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、

15、0其他1精品資料推薦1）預(yù)征稅款的政策變化極為頻繁。側(cè)面要求我們不僅要及時(shí)預(yù)測(cè)以后政策變化的方向，而且需要與稅務(wù)部門保持良好的外聯(lián)關(guān)系，及時(shí)了解可能或已經(jīng)發(fā)生的變化。其實(shí)，良好的外部關(guān)系也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的重要方面。2）依物業(yè)類型的不同，2004年始預(yù)征率分為3個(gè)不同的檔次：1%、0.5%、0o3）項(xiàng)目全體竣工清盤前，稅款的匯算是由企業(yè)“申請(qǐng)”的。4）另外，需要說(shuō)明的是，送交稅務(wù)部門備案的材料中，只在“立項(xiàng)批文”及“預(yù)售許可證”中可以見(jiàn)到“物業(yè)類型”的種類，并且，除了“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”在北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中有具體的指標(biāo)規(guī)定外，其他政府部門均未對(duì)“別墅、公寓、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他”等

16、物業(yè)類型作出具有法律意義的規(guī)定。5）暫行條例規(guī)定的對(duì)土地成本的分?jǐn)偡椒ㄓ腥N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?#39;或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?#39;按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?）由于在項(xiàng)目整體竣工結(jié)算前即可以申請(qǐng)匯算，但在實(shí)際匯算時(shí)，應(yīng)該分?jǐn)偟缴暾?qǐng)匯算項(xiàng)目的成本費(fèi)用不一定全部發(fā)生，（如基礎(chǔ)設(shè)施'配套設(shè)施'開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等），按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)原則，可以進(jìn)行合理預(yù)提。另外，土地增值稅是以“項(xiàng)目”作為計(jì)稅主體，“項(xiàng)目”的間接成本和費(fèi)用可以跨項(xiàng)目分?jǐn)?，匯算時(shí)間是在“竣工清算后”；而精品資料推薦企業(yè)所得稅是以“企業(yè)”整個(gè)經(jīng)營(yíng)主體作為征稅主體，征稅對(duì)象是年度企業(yè)所經(jīng)

17、營(yíng)的所有項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)的匯總，是以“年度”為時(shí)間尺度計(jì)算的。綜上所述，除純粹銷售符合北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并且該住宅按照暫行條例的規(guī)定所計(jì)算的增值率不超過(guò)20%免于征收土地增值稅外，銷售其他類型的不動(dòng)產(chǎn)均可以就“納稅時(shí)點(diǎn)”進(jìn)行籌劃?？捎糜诨I劃的節(jié)點(diǎn)主要有：A、利用物業(yè)類型概念的不明確性，在項(xiàng)目前期辦理立項(xiàng)批文'規(guī)劃許可證'預(yù)售許可證時(shí)等前期工作時(shí)，注意盡量避免在文件上出現(xiàn)“飯店、寫(xiě)字樓'別墅、商住”等不能免征、減征土地增值稅的字眼，可以使用概念較廣泛的“住宅”。為以后向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)免予預(yù)征創(chuàng)造條件；B、利用對(duì)銷售不同物業(yè)類型實(shí)行不同預(yù)征率的規(guī)定，在向稅

18、務(wù)部門報(bào)備項(xiàng)目材料及申報(bào)時(shí)，可以合理地調(diào)整相關(guān)內(nèi)容，以使整體預(yù)征率最低。因?yàn)?，?xiàng)目設(shè)計(jì)的更改是正常的經(jīng)營(yíng)行為，報(bào)備資料與實(shí)際建設(shè)情況不一致是正?，F(xiàn)象。而且，在年度中間少申報(bào)預(yù)征稅款不構(gòu)成征管法所規(guī)定的“偷稅”要件；C、利用相關(guān)規(guī)定對(duì)匯算時(shí)間的模糊規(guī)定，企業(yè)可以比較實(shí)際預(yù)征稅款額和預(yù)計(jì)匯算額的大小，確定申請(qǐng)匯算的最佳時(shí)間；D、利用相關(guān)規(guī)定對(duì)匯算“項(xiàng)目”的模糊規(guī)定，可以對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目整體的各個(gè)棟號(hào)進(jìn)行組合，選擇整體稅負(fù)最小的最佳組合，在財(cái)務(wù)核算時(shí)縮小或擴(kuò)大“項(xiàng)目”概念，成本核算對(duì)象可以是單棟'多棟或項(xiàng)目整體。注意不同預(yù)征率的單項(xiàng)不能不能構(gòu)成一個(gè)組合。在選擇以多棟2精品資料推薦或項(xiàng)目整體作為計(jì)稅

19、對(duì)象時(shí)，財(cái)務(wù)在建安成本的帳務(wù)核算時(shí)，注意以與計(jì)稅對(duì)象相對(duì)應(yīng)的決算作為入帳依據(jù)，該決算是以計(jì)稅對(duì)象為整體編制的，而不是獨(dú)立棟號(hào)單獨(dú)決算的匯總。目的是避免稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)計(jì)稅對(duì)象進(jìn)行調(diào)整;E、預(yù)提成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定成本費(fèi)用在時(shí)間上是前置還是后置,是多提還是少提（多提意味著成本費(fèi)用前 置，少提意味著成本費(fèi)用后置）o這不僅影響納稅的時(shí)點(diǎn)，而且更多地影響到納稅總額。比如，先開(kāi)發(fā)銷售臨街店面，后開(kāi)發(fā)銷售非臨街住宅，應(yīng)當(dāng)多預(yù)計(jì)以后將要發(fā)生的配套費(fèi)用，使臨街店面承擔(dān)較多的成本，非臨街住宅承擔(dān)較少的成本；F、合理選擇成本費(fèi)用分?jǐn)偟娜N方法，確定使整體稅負(fù)最低的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。比如，分?jǐn)偢邔訉?xiě)字樓與多層

20、住宅的土地成本時(shí)，就應(yīng)當(dāng)選擇以“建筑面積”做為分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，將大部分土地成本攤進(jìn)寫(xiě)字樓的成本，使寫(xiě)字樓的增值率較低。G、利用相關(guān)法規(guī)對(duì)匯算時(shí)間沒(méi)有硬性規(guī)定的缺陷，在項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳稅款大于預(yù)征稅款的情況時(shí)，可以無(wú)限長(zhǎng)的延長(zhǎng)匯算時(shí)間。2、納稅總額的籌劃總額的籌劃節(jié)點(diǎn)與時(shí)點(diǎn)的籌劃節(jié)點(diǎn)基本一致。以下說(shuō)說(shuō)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中影響納稅總額需要注意的技巧：1）計(jì)稅增值額的計(jì)算公式計(jì)稅增值額=銷售收入-（取得土地使用權(quán)所支付的金額+土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）*（1+20%）-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金-與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的'規(guī)定比例內(nèi)的銷售費(fèi)用、管理

21、費(fèi)用'財(cái)務(wù)費(fèi)用（以上減項(xiàng)稱扣除項(xiàng)目金額）增值率=計(jì)稅增值額/扣除項(xiàng)目金額之和應(yīng)繳土地增值稅額=計(jì)稅增值額（非實(shí)際增值額）*適檔稅率(0、30%、40%、50%、60%）-速算扣除數(shù)2）通過(guò)以上的計(jì)算，會(huì)計(jì)核算上的焦點(diǎn)是在滿足內(nèi)部管理需要的前提下，盡量降低“計(jì)稅增值額”的數(shù)額：A、銷售收入：不要將代收的費(fèi)用計(jì)入銷售額；注意折扣的處理方法（在營(yíng)業(yè)稅中已經(jīng)說(shuō)明）；B、在不違反稅法規(guī)定的情況下，盡量擴(kuò)大20%汾的計(jì)算基數(shù)，C、特別是“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”的劃分；利息支出：注意預(yù)計(jì)實(shí)際支付的利息與按5%比例計(jì)算的利息費(fèi)用的比較，選擇更大的一項(xiàng)作為扣除數(shù)?？傊?，進(jìn)行土地增值稅的籌劃，財(cái)務(wù)部

22、門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的前期工作時(shí)就開(kāi)始介入，在不影響項(xiàng)目建設(shè)審批的前提下，充分利用以上提到的方法。并在開(kāi)發(fā)開(kāi)始'納稅義務(wù)發(fā)生前，充分收集所有項(xiàng)目的資料，預(yù)先作好籌劃，按照籌劃的結(jié)果設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，核算經(jīng)營(yíng)成果，實(shí)現(xiàn)最理想的節(jié)稅效果。第三節(jié)企業(yè)所得稅的籌劃2003年國(guó)家稅務(wù)總局83號(hào)文件的頒布，不僅大幅度提高了預(yù)售收入的利潤(rùn)率，而且對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何計(jì)征所得稅做出了詳細(xì)的規(guī)范，在很大程度上提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。所以，合理籌劃所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和應(yīng)納稅總額，顯得尤為重要。一法規(guī)依據(jù)1'所得稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則；2、稅收征收管理法；3、國(guó)稅發(fā)200383號(hào)文件4、北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知二'籌劃的要點(diǎn)所得稅的在納稅時(shí)點(diǎn)的籌劃與土地增值稅是一致的。以下僅就所得稅在納稅總額方面進(jìn)行探討。1、利用法規(guī)對(duì)“成本核算對(duì)象”未做具體規(guī)定的空白點(diǎn)，若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高于預(yù)征點(diǎn)（15%）,則擴(kuò)大“成本核算對(duì)象”，拖延匯算時(shí)間，如以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核