房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行之間按揭合作協(xié)議中的風(fēng)險(xiǎn)與控制

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行之間按揭合作協(xié)議中的風(fēng)險(xiǎn)及控制鄒輝林律師【按】就這個(gè)行業(yè)內(nèi)老生長(zhǎng)談的問(wèn)題，轉(zhuǎn)引一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行之間按揭貸款合作協(xié)議履行過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)控制文章。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商在此階段的主要風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在銀行對(duì)購(gòu)房者按揭放款后，小房產(chǎn)證辦理及抵押登記之前這段時(shí)間，因?yàn)殂y行、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)等原因，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商先行承擔(dān)保證責(zé)任，以及時(shí)候的追索權(quán)利保障程度。另外，此文主要還提出一些替代責(zé)任（包括預(yù)售房屋的抵押登記：盡管我認(rèn)為這里還存在很多法理基礎(chǔ)及操作環(huán)節(jié)銜接的問(wèn)題）的解決方案，以及提示了現(xiàn)行司法體制下預(yù)查封對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的按揭合作協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防一、開(kāi)發(fā)商按揭貸款主要操作

2、流程（一）首先確定合作的按揭銀行。房地產(chǎn)項(xiàng)目在對(duì)外銷(xiāo)售之前，一般由開(kāi)發(fā)商跟銀行其中包括貸簽訂按揭合作協(xié)議，約定某銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)房人提供按揭貸款,款的額度、最高年限和成數(shù)以及開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任（一般保證或連帶保證）等。（二）進(jìn)行商品房銷(xiāo)售活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商在取得項(xiàng)目的預(yù)售許可證后或者取得大產(chǎn)權(quán)證對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并約定采用按揭的付款方式。（三）購(gòu)房人辦理按揭貸款手續(xù)。購(gòu)房人按照申請(qǐng)的貸款成數(shù)支付首付款，剩余購(gòu)房款由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)按揭貸款，同時(shí)由購(gòu)房人以所購(gòu)房屋向銀行提供抵押擔(dān)保，銀行經(jīng)審批購(gòu)房人提供文件資料后放款，并直接將貸款匯入開(kāi)發(fā)商賬戶。同

3、時(shí)購(gòu)房人還應(yīng)辦理所購(gòu)房屋在貸款期限內(nèi)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)以及公證、律師見(jiàn)證等手續(xù)。（四）開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。在銀行貸款到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶后，按揭的手續(xù)基本完成，購(gòu)房人的付款義務(wù)也履行完畢。但開(kāi)發(fā)商除了履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房義務(wù)外，還要在銀行放貸至購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理抵押登記期間，為購(gòu)房人承擔(dān)一般的或連帶保證擔(dān)保責(zé)任，甚至有些銀行還要求開(kāi)發(fā)商在貸款期間提供全程的連帶保證責(zé)任。銀行為規(guī)避貸10%）資金存入開(kāi)發(fā)商在銀款風(fēng)險(xiǎn)，每筆貸款發(fā)放時(shí)，都會(huì)扣除一定比例（一般為貸款額的行開(kāi)立的保證金賬戶。二、按揭中的各種法律關(guān)系從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和保險(xiǎn)公司。其他還包括

4、律師、房屋中介機(jī)構(gòu)等。各主體之間的法律關(guān)系分別為：（一）購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買(mǎi)房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。（二）購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)按銀行的要求提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)購(gòu)房人的個(gè)人情況、資信情況確定是否同意放款以及具體方式，雙方簽署借貸合同。（三）購(gòu)房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)貸款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行。這需要在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，方能實(shí)現(xiàn)，在此之前由開(kāi)發(fā)商提供階段

5、性擔(dān)保。（四）開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。由于在按揭過(guò)程中，房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理抵押登記，所以銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無(wú)法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的一般保證或連帶責(zé)任保證。（五）購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。為規(guī)避銀行的貸款回收風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須將房屋在貸款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并承擔(dān)費(fèi)用，銀行為受益人。發(fā)生保險(xiǎn)事故后保險(xiǎn)公司支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購(gòu)房人所欠銀行貸款。三、開(kāi)發(fā)商按揭貸款法律風(fēng)險(xiǎn)由于按揭貸款涉及的法律主體多，各個(gè)主體之間的法律關(guān)系就顯得更為復(fù)雜。如果對(duì)其中的一個(gè)法律關(guān)系的

6、處理與把握稍微不慎，就會(huì)引起連鎖的“多米諾骨牌”效應(yīng)。筆者對(duì)開(kāi)發(fā)商的按揭貸款法律風(fēng)險(xiǎn)作以下分析。（一）承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供一般或連帶的保證擔(dān)保（絕大部分為連帶保證），就必然會(huì)存在承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。其保證責(zé)任的引起是由于購(gòu)房人未按合同約定按期償還銀行按揭貸款所造成的。一旦購(gòu)房人發(fā)生此種情況，銀行可以將開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人作為共同被告要求承擔(dān)連帶責(zé)任。而購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商比起來(lái)，明顯的要開(kāi)發(fā)商首先承擔(dān)責(zé)任是銀行的首選，開(kāi)發(fā)商會(huì)因此承擔(dān)向銀行償還貸款本息及滯納金。(二)與此相關(guān)的其他法律風(fēng)險(xiǎn)。1 .與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。(1)銀行逾期放款或未按購(gòu)房人要求放款。銀行在放

7、貸之前，應(yīng)由購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并繳納首付款。而銀行能否如期并按購(gòu)房人要求的金額及年限提供剩余的按揭貸款，則需要經(jīng)過(guò)銀行的嚴(yán)格的資料審查及審批程序。由于資源掌握的不均衡性，銀行極有可能不按期放貸。而在開(kāi)發(fā)商與銀行的按揭合作協(xié)議中基本沒(méi)有關(guān)于銀行逾期放款的違約責(zé)任，即便是有，可能也只是具有形式而無(wú)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的“生命線”資金，一旦延遲放貸輕則影響開(kāi)發(fā)周期，重則導(dǎo)致項(xiàng)目癱瘓乃至于“爛尾”。(2)銀行因各種原因辦理抵押登記延后。由于開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供的是階段性的連帶保證，只要購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完產(chǎn)權(quán)登記，就可以辦理抵押登記了，開(kāi)發(fā)商也就此脫離了連帶保證責(zé)任。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商

8、的償還能力無(wú)論從哪個(gè)角度，作為購(gòu)房人來(lái)說(shuō)都是無(wú)法相提并論的。所以即便是房產(chǎn)證下來(lái)后銀行也不急著辦理抵押登記，并以種種理由拖延。雖然可以依據(jù)合同或公平原則去追究銀行的責(zé)任，但在實(shí)踐中予以實(shí)現(xiàn)是具有相當(dāng)難度的，基于與銀行的特定關(guān)系，開(kāi)發(fā)商是有苦說(shuō)不出，到頭來(lái)只能“自我承受和自我消化”。(3)銀行的消極行使權(quán)利，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商受損。如果在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了購(gòu)房人延期付款的情形，按照貸款合同，銀行是有權(quán)解除貸款合同的。但銀行并不著急與購(gòu)房人解約，而是根據(jù)銀行與開(kāi)發(fā)商的按揭合作協(xié)議，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)還款保證責(zé)任，并直接從開(kāi)發(fā)商的保證金賬戶中劃轉(zhuǎn)。開(kāi)發(fā)商能做的也只是通過(guò)各種方式去要求購(gòu)房人按期還款，從而轉(zhuǎn)嫁了矛盾和風(fēng)

9、險(xiǎn)，使開(kāi)發(fā)商處于兩難境地。2 .因購(gòu)房人的行為而導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)與銀行相比，無(wú)論是資金實(shí)力、個(gè)人資信、既往合作、誠(chéng)信程度等，購(gòu)房人均不能與銀行等量齊觀，因此無(wú)論產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)種類或風(fēng)險(xiǎn)程度都是大于銀行的。(1)購(gòu)房人未按約定期限還款。由于開(kāi)發(fā)商在抵押登記前承擔(dān)的是連帶保證責(zé)任，一旦購(gòu)房人逾期還款，銀行或者從開(kāi)發(fā)商的賬戶中扣劃保證金，或者提前收回貸款并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)代償義務(wù)。所以即使是開(kāi)發(fā)商房屋建設(shè)與交付，但在此后的一段時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房人能不能按時(shí)還款，成為開(kāi)發(fā)商頭上的一顆“定時(shí)炸彈”，隨時(shí)會(huì)因?yàn)橘?gòu)房人的各種原因如經(jīng)濟(jì)危機(jī)、房屋質(zhì)量等，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商要為此先行承擔(dān)責(zé)任。(2)購(gòu)房人欺騙貸款行為。欺騙的行為具體

10、表現(xiàn)在：提供虛假的法律文件資料、對(duì)提供的文件資料進(jìn)行變?cè)?，以他人名義申請(qǐng)貸款等?，F(xiàn)行的銀行審查制度雖然形式上看似嚴(yán)格，但其多半還停留在形式審查階段，加之誠(chéng)信體系建設(shè)的缺失，一旦出現(xiàn)購(gòu)房人提供虛假文件資料的情況出現(xiàn)，則銀行首先拒絕放貸，其次要解除貸款協(xié)議，開(kāi)發(fā)商可能要為此承擔(dān)違約責(zé)任。(3)拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。由于購(gòu)房人的原因，如欠交房款，未將有關(guān)辦產(chǎn)權(quán)的稅費(fèi)及時(shí)交納，或者其他原因在開(kāi)發(fā)商具備辦證條件后不積極辦理，導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理一拖再拖，抵押登記無(wú)法進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任也無(wú)法及時(shí)解除，從而無(wú)形中延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任(4)購(gòu)房人因其他客觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。由于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的對(duì)象是不特定的社會(huì)群體，購(gòu)房

11、人隨時(shí)都有可能出現(xiàn)有礙于及時(shí)還款的情況出現(xiàn)，如購(gòu)房人死亡、經(jīng)濟(jì)危機(jī)或破產(chǎn)、喪失支付能力等等，出現(xiàn)這種情況，開(kāi)發(fā)商就可能要承擔(dān)代償責(zé)任。3 .開(kāi)發(fā)商追償權(quán)能否實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)了代償責(zé)任后，向購(gòu)房人追償時(shí)能否實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)代償責(zé)任后追償能否實(shí)現(xiàn)，受以下條件的限制：(1)要求購(gòu)房人繼續(xù)履行合同的前提是購(gòu)房人具備履行能力，但從按揭的角度看，按揭購(gòu)房人已經(jīng)在事實(shí)上不再具備這樣的條件。(2)開(kāi)發(fā)商解除合同，要求購(gòu)房人返還房屋，并向購(gòu)房人返還首付款。但在貸款的償還上，涉及一個(gè)償還主體問(wèn)題，即是開(kāi)發(fā)商直接將貸款償還給銀行還是由購(gòu)房人還給銀行，復(fù)雜的法律關(guān)系給開(kāi)發(fā)商的善后處理造成極大的負(fù)擔(dān)。4

12、.有關(guān)法律政策的風(fēng)險(xiǎn)(1)最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知規(guī)定，被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。按照該規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在按揭保證期間，如果購(gòu)房人所購(gòu)開(kāi)發(fā)商的房屋因其他原因被預(yù)查封，且又拖欠銀行貸款的，開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后收回已被法院預(yù)查封的房屋可能性很小，開(kāi)發(fā)商容易變成最后的受害者。(2)最高人民法院于2004年11月4日實(shí)施的關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第6條規(guī)定：“

13、對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債?！痹撘?guī)定保護(hù)了購(gòu)房人的基本生存利益，但如果開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任，由于無(wú)法依法收回房屋，開(kāi)發(fā)商因此需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在所難免。四、開(kāi)發(fā)商按揭貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范(一)采取替代責(zé)任方式。1.由專業(yè)的擔(dān)保公司為購(gòu)房人提供連帶責(zé)任擔(dān)保。這樣做的好處是可以避免開(kāi)發(fā)商在將房屋售出后，還要繼續(xù)承擔(dān)理應(yīng)轉(zhuǎn)移的社會(huì)職能，減輕開(kāi)發(fā)商的精神壓力和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，更好地投入到產(chǎn)品的品質(zhì)提高和市場(chǎng)建設(shè)中去，而擔(dān)保公司又因此拓寬了業(yè)務(wù)領(lǐng)域。但此種方式的前提或困難在于：(1)擔(dān)保公司出于避險(xiǎn)的目的，不愿意涉及這一領(lǐng)域的業(yè)務(wù)(2)擔(dān)保公司目前的實(shí)力有

14、限，對(duì)小的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚可，但達(dá)到一定規(guī)模的，恐怕就力不從心了。(3)開(kāi)發(fā)商與擔(dān)保公司既往的或曾經(jīng)有過(guò)的合作關(guān)系，這對(duì)是否能采取此種方式至關(guān)重要。(4)在擔(dān)保費(fèi)用的負(fù)擔(dān)上，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人能否達(dá)成一致。(5)現(xiàn)行法律或者政策方面應(yīng)給予一定的保障和支持。2.賦予商品房預(yù)售抵押的生效法律效力。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的抵押,需經(jīng)過(guò)抵押登記方能生效，而在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)到購(gòu)房人前，房屋抵押無(wú)法在法律上達(dá)到生效的條件。所以，在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)到購(gòu)房人前，開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售以及回款，不得不去承擔(dān)連帶保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第3條第4款規(guī)定，"本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首

15、期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的從此條規(guī)定看,購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為似乎應(yīng)隱含著預(yù)售的商品房也是可以辦理抵押的。北京市房地產(chǎn)管理部門(mén)目前已經(jīng)開(kāi)始接受辦理預(yù)售商品房的抵押登記，其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)管理部門(mén)能否制定好流程，并且作為銀行的開(kāi)發(fā)商能否接受。（二）在按揭現(xiàn)行操作方式下完善合同條款。如果短期內(nèi)改變現(xiàn)行按揭貸款的模式和流程難度過(guò)大，涉及多方面的協(xié)調(diào)與配合，那么現(xiàn)階段把好合同的簽約質(zhì)量關(guān)，是一種比較具有實(shí)效性的方式。1 .與銀行的按揭合作協(xié)議。首先，應(yīng)當(dāng)增加約定辦理抵押登記期限的條款。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在與銀行的按揭合作協(xié)議中約定，如開(kāi)發(fā)商在辦理完畢購(gòu)房

16、人所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證并向銀行提供后多少個(gè)工作日內(nèi)，銀行應(yīng)辦理完畢抵押登記手續(xù)，逾期辦理銀行應(yīng)對(duì)由此造成開(kāi)發(fā)商增加損失賠償，并按逾期的期限承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，由此督促銀行加快辦理速度。其次，約定銀行逾期放款的違約責(zé)任。購(gòu)房人按銀行要求提供真實(shí)文件資料后，銀行經(jīng)過(guò)審查，在規(guī)定的期限內(nèi)將貸款打入開(kāi)發(fā)商賬戶。無(wú)正當(dāng)理由出現(xiàn)逾期的，銀行應(yīng)向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但是上述兩點(diǎn)的難點(diǎn)在于銀行能否接受這樣的條款，我們應(yīng)當(dāng)看到在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上還是貸出方的市場(chǎng)。2 .開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在與購(gòu)房人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題予以明確：（1）與購(gòu)房人明確開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的解約權(quán)。在購(gòu)房人逾期償還

17、銀行月供情形下，在銀行不積極履行解約權(quán)的條件下，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議中約定，明確開(kāi)發(fā)商在銀行的保證金賬戶因購(gòu)房人逾期還款原因被扣劃的（可約定具體扣劃次數(shù)或金額），開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)可約定購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)因此產(chǎn)生的違約責(zé)任。（2）與購(gòu)房人關(guān)于產(chǎn)權(quán)證的辦理問(wèn)題的約定。因?yàn)樵趯?shí)際中，可能出現(xiàn)多種原因?qū)е沦?gòu)房人不積極辦理產(chǎn)權(quán)或怠于行使權(quán)利，如個(gè)人經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，產(chǎn)生退房打算等。所以在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，購(gòu)房人往往不積極主動(dòng)。所以應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中嚴(yán)格約束購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的相關(guān)義務(wù)。如不及時(shí)到場(chǎng)導(dǎo)致辦理延期，不交納稅費(fèi)而造成辦理拖延，購(gòu)房人都要為此承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（三）其他風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施。1 .與銀

18、行做好溝通與協(xié)調(diào)工作。由于能夠提供按揭貸款的商業(yè)銀行眾多，每個(gè)銀行的審貸標(biāo)準(zhǔn)又各有差別。因此，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)與合作銀行在按揭的審查標(biāo)準(zhǔn)上保持良好的溝通，如要求銀行提供詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按揭業(yè)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)等。以此保證信息的對(duì)稱和通暢，使審查不再成為按揭的阻礙。2 .完備事先防范程序。目前按揭的做法是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人先行簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，然后再向銀行申請(qǐng)，由銀行進(jìn)行資料審查。很多則是由于按揭人不符合條件而銀行拒絕放貸，從而導(dǎo)致了辦理期限的延后和資金使用計(jì)劃的變更。在實(shí)際中，可以采取先向銀行提供資料的辦法，在銀行初步審查無(wú)大的問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商再與購(gòu)房人簽訂合同，正式向銀行申請(qǐng)貸款。但程序的增加可

19、能會(huì)導(dǎo)致銀行的工作量增大。3 .辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)的事先準(zhǔn)備。為防止購(gòu)房人在入住后拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商在為購(gòu)房人辦理入住時(shí)可以要求購(gòu)房人將相關(guān)稅費(fèi)先行交齊，如契稅、公共維修基金、印花稅等，同時(shí)提供辦理產(chǎn)權(quán)的委托手續(xù)及相關(guān)證件，這樣能夠保證在將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)遲滯時(shí)，不會(huì)從根本上造成延誤。（四）明確法院有關(guān)預(yù)查封的情形。最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知規(guī)定，預(yù)查封主要指法院對(duì)被執(zhí)行人尚未取得權(quán)屬證明的不動(dòng)產(chǎn)所采取的訴訟保全和執(zhí)行措施，其效力等同于查封。如果不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，查封期限從預(yù)查封之日起計(jì)算。預(yù)查封的期限為兩年，屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封期限為1年，特殊情況經(jīng)高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，可再續(xù)封1年。由此可見(jiàn)，預(yù)查封措施的采取對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是存在相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的。其有下列數(shù)種情形：1 .對(duì)開(kāi)發(fā)商全部繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，法院可以開(kāi)發(fā)商為被執(zhí)行人，對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封.2 .開(kāi)發(fā)商部分繳納土地使用權(quán)出讓金尚未辦理權(quán)屬登記的，可分割的土地使用權(quán)，對(duì)經(jīng)國(guó)