廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法

1、廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障交易雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法下列用語的含義是：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）依法將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售，由預(yù)購(gòu)人按合同約定支付購(gòu)房款，開發(fā)企業(yè)按合同約定交付商品房的行為。預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的開發(fā)企業(yè)。預(yù)購(gòu)人，是指購(gòu)買預(yù)售的商品房的單位和個(gè)人。第三條本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理適用本辦法。第四條廣州市國(guó)土局房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地產(chǎn)主管部門）是本市商品房預(yù)

2、售的主管部門，負(fù)責(zé)本辦法組織實(shí)施。第五條開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)到市房地產(chǎn)主管部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)具備下列條件：（一）開發(fā)企業(yè)已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地使用權(quán)證書;（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；（六）已與廣州市房地產(chǎn)交易

3、登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱市交易登記機(jī)構(gòu)）、商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，并開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；（七）預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第六條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分期或者分單項(xiàng)向市房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證。辦理商品房預(yù)售許可證，須提交下列文件或資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）市房地產(chǎn)主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書或國(guó)有土地使用證；規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程報(bào)建審核書；報(bào)建項(xiàng)目四至平面圖復(fù)印件；（三）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；已繳納地價(jià)款的發(fā)票復(fù)印件；（四）建筑施工合同；建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督證明文件；（五）商品房預(yù)售

4、款監(jiān)管協(xié)議和商品房預(yù)售款專用帳戶復(fù)印件;申請(qǐng)外銷的預(yù)售商品房，還需提交外經(jīng)主管部門的批準(zhǔn)文件復(fù)印件；（六）附單體報(bào)建項(xiàng)目四至平面圖（曬藍(lán)）或小區(qū)規(guī)劃報(bào)建項(xiàng)目四至平面圖（曬藍(lán)）一式四份，大小尺寸38cMX28CM;規(guī)劃坐標(biāo)圖復(fù)印件；（七）廣州市地名委員會(huì)辦公室出具的小區(qū)或商業(yè)樓宇的命名批準(zhǔn)書復(fù)印件；（八）如屬兩方以上合作的項(xiàng)目，應(yīng)提交各方合作分成比例、面積數(shù)、分配位置的協(xié)議或證明復(fù)印件。第七條市房地產(chǎn)主管部門在收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的項(xiàng)目，應(yīng)自受理之日起15日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合條件的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)企業(yè)并告知不予核發(fā)的理由。第八條

5、商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明開發(fā)企業(yè)的名稱和預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置、樓號(hào)、樓層建筑面積數(shù)，商品房屋預(yù)售款專用帳戶，并附上項(xiàng)目的布局圖，在圖上注明預(yù)售許可證核準(zhǔn)的單體建筑的位置，并加蓋戳記。第九條開發(fā)企業(yè)只有取得商品房預(yù)售許可證后，才能發(fā)布預(yù)售廣告，預(yù)售廣告的內(nèi)容須真實(shí)、準(zhǔn)確，并載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符預(yù)售商品房項(xiàng)目的內(nèi)容第十條開發(fā)企業(yè)發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，預(yù)購(gòu)人有權(quán)要求在商品房預(yù)售合同中約定。第十一條開發(fā)企業(yè)發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)提前5日將擬發(fā)布的廣告式樣報(bào)市房地產(chǎn)主管部門備案。市房地產(chǎn)主管部門對(duì)廣告內(nèi)容與預(yù)售的商品房項(xiàng)目不符

6、的，責(zé)令開發(fā)企業(yè)修改后才能發(fā)布，拒不改正者，由市房地產(chǎn)主管部門通知開發(fā)企業(yè)停止發(fā)布，并收回該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證。第十二條開發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，開發(fā)企業(yè)可以向預(yù)購(gòu)人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購(gòu)訂金，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)售合同草案或認(rèn)購(gòu)協(xié)議。開發(fā)企業(yè)在收取商品房預(yù)購(gòu)訂金時(shí)須與預(yù)購(gòu)人訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還的具體辦法。開發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同后，開發(fā)企業(yè)向預(yù)購(gòu)人收取的商品房預(yù)購(gòu)訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購(gòu)人支付的商品房預(yù)售款。第十三條商品房預(yù)售時(shí)，開發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)載明和約定下列主要事項(xiàng)：（一）開發(fā)企業(yè)

7、、預(yù)購(gòu)人、委托代理人姓名（名稱）、地址、合法證件號(hào)碼；（二）開發(fā)企業(yè)的用地依據(jù)和預(yù)售的商品房項(xiàng)目的座落位置；（三）商品房預(yù)售款專用帳號(hào)；（四）預(yù)購(gòu)的商品房的預(yù)計(jì)建筑面積、用途、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其公共及公用建筑面積的分?jǐn)傓k法、樓號(hào)、樓層、座向、房號(hào)；（五）預(yù)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格；（六）交付使用時(shí)的實(shí)測(cè)面積與預(yù)售合同預(yù)計(jì)面積差異的處理辦法（交付使用的實(shí)測(cè)面積以廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)量的為準(zhǔn)）；（七）付款時(shí)間和付款辦法及預(yù)購(gòu)人逾期付款的違約責(zé)任；（八）預(yù)售的商品房竣工交付使用的時(shí)間及逾期的違約責(zé)任；（九）裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號(hào)、材料規(guī)格及違約責(zé)任；（十）基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約

8、責(zé)任；（H一）物業(yè)管理事項(xiàng)；（十二）雙方約定的其他事項(xiàng)。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購(gòu)的商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購(gòu)人所購(gòu)商品房的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。商品房預(yù)售合同文本由市房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制。第十四條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對(duì)證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效第十五條市房地產(chǎn)主管部門受理開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證的申請(qǐng)后，市交易登記機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)及為該企業(yè)辦理商品房預(yù)售款專用帳戶的商業(yè)銀行三方應(yīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確各自的職責(zé)和義務(wù)。第十六條

9、開發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。商品房預(yù)售款專用帳戶實(shí)行?？顚Ｓ?，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前，只能購(gòu)置建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。第十七條預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)按商品房預(yù)售合同規(guī)定的付款時(shí)間，將預(yù)購(gòu)房款直接存入商品房預(yù)售款專用帳戶。預(yù)購(gòu)人憑銀行出具的存款憑證，向開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)繳交預(yù)購(gòu)房款的收據(jù)。第十八條市交易登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款的收存和使用，并在辦理商品房預(yù)售合同審核、登記手續(xù)時(shí)，向開發(fā)企業(yè)收取監(jiān)督管理款項(xiàng)千分之二的監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)。第十九條開發(fā)企業(yè)需要使用商品房預(yù)售款時(shí)，必須向市交易登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款申請(qǐng)之日起5日內(nèi)作出答復(fù)；對(duì)符合條件的，出具同意資金使用劃撥書；對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)企業(yè)并告知不同意劃撥資金的理由。第二十條商業(yè)銀行必須根據(jù)市交易登記機(jī)構(gòu)出具同意資金使用劃撥書為開發(fā)企業(yè)辦理資金撥付。第二十一條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件資料到市房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)