地產(chǎn)銷售之商業(yè)基礎(chǔ)知識

1、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪的類型商務(wù)樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進行劃分,分為兩大類:底商商鋪項目和零散商鋪。前者,開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途;而后者,開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點,即都是以上面住戶、租戶為目標客戶群;不同點在于,商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府飯店世界精品街匯萃世界一線品牌,北京豐聯(lián)廣場上面是寫字樓,下面四層是商業(yè),以高檔專賣店、知名特色餐飲設(shè)施和銀行為主要租戶等。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目的特點1建筑形式特點商務(wù)樓、寫

2、字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層(可能包括一層、二層、三層和/或地下層部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展,規(guī)模大,牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題,所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內(nèi)容而存在。北京的王府飯店、北京豐聯(lián)廣場、北京時代廣場、北京嘉里中心底層商業(yè)都屬于大規(guī)模商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目,面積規(guī)模比較大,項目本身具有很強的市場吸引力,其主要客戶范圍已經(jīng)超越了上面住戶、租戶,而是通過其市場運做將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進來。北京國貿(mào)商城實際上就是一個典型的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目,只是規(guī)模宏大,人們更多把它當(dāng)作是一個城市中心購物中

3、心項目,其建筑形式,以及后面要談到的經(jīng)營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現(xiàn)出一個徹頭徹尾的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目的特點。2鋪面、鋪位類型商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式,其他樓層基本上都是鋪位形式。3經(jīng)營類別特點商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營類別主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等,其定位通常為中高檔消費者,而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。4投資回收形態(tài)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目,只要開發(fā)商實力足夠,為了確保對整個底商商鋪項目整體運

4、營的有效引導(dǎo),建議開發(fā)商只要采取出租的方式,即使出售,也應(yīng)該主要以投資機構(gòu)為銷售對象。投資策略商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的原則是:首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"選擇較好的樓層;以客流量為考慮參數(shù),進行深入挑選;最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況,和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的原則是:首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"以客流量為考慮參數(shù),進行深入挑選;最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況,和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。商務(wù)樓、寫字樓商鋪的規(guī)模相對比較小,但

5、投資風(fēng)險并不高,比較適合個人投資者投資。商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的特點1建筑形式特點該類商鋪所屬的商務(wù)樓、寫字樓,商業(yè)功能不是其主要功能,里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要,鑒于上述原因,這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層,數(shù)量少,規(guī)模也不大。2鋪面、鋪位類型商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式,但鑒于這些建筑客戶的特定光顧方式,無論是寫字樓、飯店,其住戶、租戶都會從這些商鋪的門前走過,所以這些零散商鋪具有一定的鋪面的價值。3經(jīng)營業(yè)態(tài)特點商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和底商商鋪基本相似,只是其中規(guī)模較大的經(jīng)營業(yè)態(tài)出現(xiàn)的較少,而且只有個別經(jīng)營業(yè)態(tài)同時出現(xiàn)在一個商務(wù)樓或?qū)懽謽堑牧闵?/p>

6、商鋪里。4投資回收形態(tài)零散商鋪規(guī)模較小的特點,實際上比較適合商鋪的功能調(diào)整,換言之,零散商鋪的經(jīng)營不需要有專門的運營機構(gòu)特別強調(diào)統(tǒng)一定位、統(tǒng)一的經(jīng)營理念,而是由商家自己通過市場去調(diào)整,這些特點說明零散商鋪比較適合商鋪出售的投資回收方式。百貨商場、購物中心商鋪百貨商場商鋪的特點(1百貨商場規(guī)模特點百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右,比如北京賽特購物中心的面積為1.8萬平方米。(2百貨商場規(guī)劃設(shè)計特點百貨商場通常采用3-5層的多層建筑,不需要對設(shè)計荷載做過多的考慮,除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外,商場里面對消費者的有效引導(dǎo),即動線布置和公共空

7、間的設(shè)計都將是百貨商場規(guī)劃設(shè)計中的重要問題。(3百貨商場運營特點百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式,由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運做。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值,便于提升項目的競爭力。(4百貨商場商鋪特點 商鋪的形式百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式,個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家,比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示,寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。 投資回收形式百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式,從空間上相對獨立;部分是采取柜臺的方式;大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式,各個品牌銷售區(qū)只

8、是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式,也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。購物中心商鋪的特點(1購物中心規(guī)模特點第一章中已經(jīng)對購物中心的規(guī)模進行了深入介紹,在此不做重復(fù)說明。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,極富市場感召力的超級購物中心SHOPPING MALL項目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解,有助于商鋪投資者辨析市場機會,規(guī)避投資風(fēng)險。(2購物中心規(guī)劃設(shè)計特點購物中心規(guī)劃設(shè)計所牽涉到的技術(shù)內(nèi)容很多,賽睿顧問在中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發(fā)指南一書中,對此進行了深入的分析,在此僅做概要性介紹。購物中心項目的規(guī)劃設(shè)計包括

9、購物中心項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目規(guī)劃與設(shè)計對于項目的成敗有極大的決定作用,其中,尤其以方案設(shè)計為重中之重:方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計,牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計、及城市環(huán)境設(shè)計,將決定購物中心項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計,即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。購物中心規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)設(shè)計師的建筑美學(xué)概念和市場概念,如果不能實現(xiàn)這樣的目標,無疑其設(shè)計是失敗的,投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。也許讀者會提出問題,為什么規(guī)劃設(shè)計對

10、購物中心如此重要?原因很簡單,購物中心規(guī)模龐大,業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高,客流量大,所面對的兩級客戶零售商、消費者有復(fù)雜的需求組合,這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計提出了要求?？傊?購物中心的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合,需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求,這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計的特點。(3購物中心運營特點絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式,很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大,采取出售商鋪方式的可能性越小。當(dāng)然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況:看好某個購物中心項目,但鑒于資金壓力,不得不采取將項目整體出售給投資機構(gòu),首先解決開發(fā)資金需求,在項目建設(shè)

11、完成并投入運營后,再回購的方式進行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式,需要指出的是,這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構(gòu),較少散戶投資者。(4購物中心商鋪的特點 商鋪的形式購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式,鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一,差別很大,從幾平方米到幾完平方米不等。 投資回收形式購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少,其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式,其中主力店作為購物中心重要的組成部分,往往有一定的

12、獨立性,每個的面積規(guī)模在1.5萬-2萬平方米之間;半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式,有些運營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式,或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。投資策略百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構(gòu),投資機構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設(shè)、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。購物中心商鋪主要適合投資機構(gòu),畢竟該類項目規(guī)模龐大,無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做,而系統(tǒng)化運做正是投資機構(gòu)的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因,不得不采取商鋪出售的方式,那么開發(fā)商必須選擇有效的操

13、作方案,一方面,吸引個人投資者進來,另一方面,考慮管理商"返租"等方式,以最大限度保證項目經(jīng)營管理的整體性。對于個人投資者來講,購物中心商鋪的投資風(fēng)險相對比較高,雖然這些項目一旦成功,所創(chuàng)造的價值升值會比較大,但該類項目面對市場成熟問題,以及競爭市場環(huán)境等問題,風(fēng)險始終相伴。社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪的類型我們在第一章中曾經(jīng)按照消費者的消費行為將商業(yè)房地產(chǎn)分為物品業(yè)態(tài)、服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗業(yè)態(tài),結(jié)合社區(qū)商鋪的特點,社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類,分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。其中似乎少了體驗業(yè)態(tài),這實際上是比較符合社區(qū)商鋪的經(jīng)營特點的。社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用

14、品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為:便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳,及少量服裝店等;服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為:餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出,社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點,而且商鋪大多數(shù)投資小,容易出租、轉(zhuǎn)讓,無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。社區(qū)商鋪的特點社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式,其市場極為成熟,只要商鋪投資者保持理性的投資思維,不是以過度透支的價格購買商鋪,就不會面臨大的投資風(fēng)險。下面按照零售型社區(qū)

15、商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點進行分析介紹。1、零售型社區(qū)商鋪(1規(guī)模特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中,用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大,面積大的約1000平方米,小的約100平方米,藥店一般面積在100平方米左右,小賣部面積甚至僅7,8平方米,書報廳面積可能更小,一般的社區(qū)很少有服裝店,有的話,面積也會比較小,通常20-30平方米。(2規(guī)劃設(shè)計特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計通常沒有特殊的要求:3.5米的層高是基本要求;如果是做中型超市,規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮合理的柱距,避免柱網(wǎng)太密,影響使用效率。(3經(jīng)營特點 商鋪的形式社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。 投資回收形式社

16、區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種,從市場發(fā)展趨勢來看,出售方式越來越吸引市場的關(guān)注,而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)化。2、服務(wù)型社區(qū)商鋪(1規(guī)模特點服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高,規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去,社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等,可是現(xiàn)在,餐廳的規(guī)模越來越大,大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套,健身設(shè)施從無到有,并不斷有知名品牌健身機構(gòu)進入市場,包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求,1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。(2規(guī)劃設(shè)計特點服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米,柱網(wǎng)設(shè)計過程中要在

17、設(shè)計安全可靠的前提下,最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化,因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求,規(guī)劃設(shè)計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮,上述設(shè)施越完善,今后越容易出租。(3經(jīng)營特點 商鋪的形式社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。鋪面商鋪不可能進行統(tǒng)一管理,尤其當(dāng)采取出售投資形式的時候,開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段,干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型,在此情況下,如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大,這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經(jīng)營困局。有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓,里面的商鋪主要是鋪位形式,這些鋪位商鋪的&quo

18、t;可視性"肯定不如鋪面形式,但其優(yōu)點在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下,競爭力得到提升,換言之,當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時,鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。 投資回收形式目前,不少從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商,已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式,原因是多方面的:一方面,過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足,所以只能租用商鋪,但現(xiàn)在就不同了,很多從事服務(wù)類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實力;另一方面,這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實,所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。從上面的分析可以得出結(jié)論,服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場

19、的重要品種。投資策略社區(qū)商鋪盡管目標客戶范圍大多局限在社區(qū)里面,但鑒于市場成熟度高,市場基礎(chǔ)穩(wěn)定,所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。尤其,如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大,那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升,社區(qū)規(guī)模成長的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價值升值空間。社區(qū)商鋪適合機構(gòu)和個人投資者投資,對個人投資者來講,由于市場風(fēng)險較低,所以社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨?。需要指出的是,社區(qū)商鋪的風(fēng)險較低,有一個前提,就是購買商鋪時,不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑,不要買的太貴,以免被套老。商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪類型商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣:可以按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度劃分,可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分,

20、也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分,按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別,還是不加確定的復(fù)合形式,我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類(種商品,如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等;復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定,經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營,如北京西單商業(yè)街,北京宣武區(qū)的大都市街等。需要指出的是,專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點,整個商業(yè)街的市場成本比較低,只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當(dāng)進行包裝,那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論:專業(yè)商業(yè)街從運營

21、成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外,因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點,其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低,開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計不合理,最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。就復(fù)合商業(yè)街來講,因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性,所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少,這一點并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外,復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計難度較高,開發(fā)商操作不當(dāng),就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認同項目的規(guī)劃設(shè)計方案而導(dǎo)致的項目失敗,也會發(fā)生因項目市場成本太高,引起的競爭力降低的情況。復(fù)合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例很多,但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京

22、的王府井商業(yè)街,西單商業(yè)街,前門大柵欄商業(yè)街,上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式,另外它們都經(jīng)過了長期的市場培育,在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌,所以它們的成功是自然的,必然的,也是值得借鑒的。需要指出的是,國內(nèi)一些政府機構(gòu)、投資商近年來試圖通過運做,在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài),賽睿顧問認為這種努力有不切實際的地方,運做成功的幾率很小,或者要想運做成功,是不可以采取短期投資行為的,如果投資商接受長達十幾年,甚至幾十年的投資回收周期,那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的。復(fù)合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個有市場影響力的項目,所以市場競爭的壓力已經(jīng)很大,如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項目,

23、無疑市場風(fēng)險會比較大。對于中小城市來講,復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段,甚至是第一個當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項目,這種情況下,項目的風(fēng)險相對比較低,但是必須謹慎判斷項目的規(guī)模、定位等。專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點(1商業(yè)街規(guī)模特點規(guī)模大小不一,和經(jīng)營的商品的類型有關(guān),比如,經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街,每個獨立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米;而北京十里河建材街,建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米,達到近十萬平方米。商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng),

24、那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。(2商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點沿街兩側(cè)布置商鋪,單層建筑居多;商業(yè)街可以是一條街,也可以是一條主街,多條副街;商業(yè)街的長度不能太長,超過600米,消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設(shè)計,如何把握規(guī)劃設(shè)計準則,對于開發(fā)商來講是一個重要的問題。(3商業(yè)街名稱特點專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如,"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯",和經(jīng)營商品類型元素"酒吧",這樣的例子不勝枚舉。正如我們在前文所談到的,專業(yè)商業(yè)街

25、會節(jié)省商鋪經(jīng)營者的市場成本,從北京三里屯酒吧街的例子不難理解,消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息,便于消費決策。另外,位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀金源投資集團集團開發(fā)的金源大酒店"不夜城",消費者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項目的位置及可以提供的服務(wù)等。(4專業(yè)商業(yè)街商鋪特點 商鋪的形式有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式,如北京三里屯酒吧街;有些則完全采取鋪位形式,如北京"女人街"其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式,如北京十里河建材街。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益,但對于商鋪開發(fā)商來講,卻意味著可開發(fā)面積減少。物

26、品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛,所以很少采取鋪面形式,這樣可以建設(shè)更多鋪位;服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反,主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是,凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街,整個街取得成功的比例很高。 投資回報形式出租經(jīng)營為主要投資回報形式。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到,開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。復(fù)合商業(yè)街的特點(1商業(yè)街規(guī)模特點復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街,還是上海南京路,都是商業(yè)"巨無霸",沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達幾十萬平方米。新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街的規(guī)模決策對開發(fā)商是一個考驗,如果開發(fā)面積太

27、大,超過了市場需求,開發(fā)商很容易失敗。(2商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點沿街兩側(cè)布置,大多數(shù)為多層建筑,長度往往比較長(有的復(fù)合商業(yè)街長度達到23公里。復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大,對規(guī)劃設(shè)計的水平有較高要求。設(shè)計商必須合理、科學(xué)考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題,如果上述問題未予考慮,或考慮的不夠充分,輕者影響項目功能,嚴重的話,會導(dǎo)致項目失敗。拿北京平安大街為例,這條街初始規(guī)劃目標是建成一條老北京特色街,但其最終的發(fā)展情況令人失望。發(fā)生以上情況的原因何在?賽睿顧問認為該項目的規(guī)劃設(shè)計問題比較大,首先是未充分考慮停車問題,沒有足夠的停車位,絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營;另外這條街的寬度是按照交

28、通干道的標準確定的,所以與商業(yè)經(jīng)營的功能需求有很大沖突。以上兩個原因中的任何一個都會直接導(dǎo)致項目失敗。(3商業(yè)街名稱特點復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。既然復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名,那么這個地名的品牌價值需要很高,至少比較高,否則,開發(fā)商在項目運營過程中,將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街,其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。(4復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點 商鋪的形式主要是鋪位,鋪面商鋪數(shù)量較少。在運營成熟的復(fù)合商業(yè)街,鋪面商鋪的價值極高。如果有人在北京王府井商業(yè)街擁有鋪面房的話,大家一定確信,這個房東一定收益頗豐。 投資回收形式主要采取出租經(jīng)營的方式。有些很大規(guī)

29、模的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商,由不同的開發(fā)商各自開發(fā)。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街的情況,商鋪投資者不僅要考慮擬投資項目的個案情況,而且要考慮商業(yè)街整體的規(guī)劃等問題。也有一些新建復(fù)合商業(yè)街采取出售經(jīng)營的方式。如果該類商業(yè)街是一個沒有歷史鋪墊的項目,這類項目的投資風(fēng)險比較大。商業(yè)街商鋪投資策略專業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機構(gòu)進行投資,也適合個人投資者。商鋪的出售面積整體較小,所需要投入的資金數(shù)量不是很大,其投資風(fēng)險相對較低。租金收益水平尚可,有較大的價值升值空間,但商鋪的自主權(quán)不高。復(fù)合商業(yè)街商鋪適合機構(gòu)投資者和個人投資者進行投資,預(yù)期投資收益無論是租金收益還是價值升值收益都

30、比較高,但因為復(fù)合商業(yè)街的市場打造、成熟受較多因素影響,所以投資風(fēng)險也比較高,投資周期比較長,建議個人投資者謹慎對待該種投資品種。交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的特點(1規(guī)模特點交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān),即客流量越大,內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大,這體現(xiàn)出市場對經(jīng)營的直接影響。個案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪最多,中型商鋪主要用做餐飲、咖啡廳、便利店,小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。以北京首都國際機場為例,依托龐大的客戶流,北京首都國際機場出港前廳的幾個商鋪的面積在80-200平方米之間,主要有咖啡廳、便利店;出港后廳的商鋪包括較大規(guī)模的便利店、中餐廳,以及規(guī)模

31、較小的專賣店,便利店的面積較大的200平方米左右,較小的80平方米左右,中餐廳的面積較大,大約500平方米。這些商鋪成為服務(wù)于廣大乘客的重要商業(yè)設(shè)施。(2規(guī)劃設(shè)計特點交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計從屬于交通設(shè)施主要功能的規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計首先考慮整個交通設(shè)施交通功能的需求,然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施,而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途,一方面方便消費者,另一方面,有利于提高商鋪的"可視性",提升商鋪的價值。(3運營特點交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務(wù)對象是各類乘客,乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運營方向:乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎(chǔ);乘客購買禮

32、品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎(chǔ);乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經(jīng)營的書店的主要市場前提以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施商鋪的基本運營特點。(4商鋪特點 商鋪的形式交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要是鋪位形式,較少鋪面形式。 投資回收形式交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的投資形式是出租經(jīng)營,比較少采取出售經(jīng)營的方式。主要原因在于:交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小,僅相當(dāng)于整個設(shè)施的很小的部分,交通設(shè)施的運營商進行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。交通設(shè)施外部商鋪的特點(1規(guī)模特點交通設(shè)施外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定,機場外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模小;火車站外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大;地鐵

33、內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不好確定,除交通條件以外,其他因素也會發(fā)生影響。交通設(shè)施外部商鋪的個案規(guī)模,以火車站外部商鋪的規(guī)模為較大,除規(guī)模200平方米左右的便利店外,各類規(guī)模在100平方米左右的餐飲設(shè)施數(shù)量很多。(2規(guī)劃設(shè)計特點交通設(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位,或由不同的單位開發(fā),所以缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計,唯一共同的地方就是:都最大化其"可視性"。(3運營特點交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括:便利店、餐飲設(shè)施、書報廳等。其中便利店主要以經(jīng)營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主;餐飲設(shè)施普遍為中小型,種類繁多;書報廳經(jīng)營的圖書、報紙、雜志等是乘客普遍喜

34、歡用來消遣的商品。以上三大類經(jīng)營業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設(shè)施乘客的需求特點。(4商鋪特點 商鋪的形式交通設(shè)施外部商鋪有些是鋪位形式,但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式對于大多數(shù)不熟悉本地市場的乘客來講,其"可視性"價值可想而知,所以交通設(shè)施,尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價格不匪。 投資回收形式交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類商鋪,大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對商業(yè)不熟悉,只好出租的方式賺取租金;采取出售方式的該類商鋪,比較多的屬于產(chǎn)權(quán)單位因為資金需求,而將商鋪出售,較少屬于開發(fā)商開發(fā),真?zhèn)€項目進行出售的情況。投資策略交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的主要

35、內(nèi)容,價值升值空間有限,如果商鋪售價較高,租金收益率低于10-12%,建議商鋪投資者采取謹慎態(tài)度。交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合:交通設(shè)施服務(wù)乘客規(guī)模的升級,將提升租金收益水平;交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展,將打開該類商鋪價值的升值空間。考慮到價值升值空間因素,該類商鋪租金收益率不低于10%,可以考慮投資。道路兩側(cè)商鋪的租金收益和價值升值收益形成投資收益的收益組合,鑒于城市再開發(fā)的原因,尋覓價值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪,應(yīng)成為商鋪投資者重要的目標。考慮到價值升值空間的因素,道路兩側(cè)商鋪的租金收益率只要不低于10%,就可考慮投資選擇。道路兩側(cè)商鋪的特點1規(guī)模特點道路兩側(cè)

36、商鋪的規(guī)模沒有固定特點,換言之,其規(guī)模大小沒有統(tǒng)一性,大的可能一、兩千平方米,小的可能僅僅幾個平方米。(2規(guī)劃設(shè)計特點道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計具有極大的個性化,當(dāng)然,個性化是不可以違背商業(yè)規(guī)律的。(3運營特點道路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有餐飲設(shè)施、美容美發(fā)、專賣店、普通服裝店、各類商店、打字社、小超市、各類便利店、汽車專賣店、汽車服務(wù)店、銀行、攝影店、書店、房地產(chǎn)中介商、網(wǎng)吧等。這些經(jīng)營業(yè)態(tài)對于我們來講最熟悉不過了,它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。(4商鋪特點 商鋪的形式道路兩側(cè)商鋪的形式主要是鋪面形式,鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小型市場里存在,這類鋪位形式的商鋪的競爭力相對較低。 投

37、資回收形式目前國內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式主要是出租的方式,產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人普遍是長期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主,很少有新購買商鋪的業(yè)主,更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設(shè)過程中突然"變成"的,這類商鋪可能過去是以住宅價格買入的,一夜之間變成商鋪,那么其投資收益會相當(dāng)高。道路兩側(cè)商鋪采取出售方式的案例比較少,主要是二手商鋪的出售。當(dāng)然,隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,道路兩側(cè)銷售商鋪項目將會逐漸增加。住宅底商住宅底層商鋪的類型住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。1、按照服務(wù)區(qū)間劃分按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別,可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于

38、外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民,而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于大型的住宅社區(qū),底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪,投資少,風(fēng)險不大,資金回籠也較快。對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪,則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利,商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū),店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上,主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等,如"今日家園"、"似海怡家"、"現(xiàn)代城"的底商。2、

39、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力,但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律,住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因,下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。按照住宅底商市場運做的特點,我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三種類型。下面,分別對它們加以介紹。1概念型住宅底商概念型住宅底商,指開發(fā)商在開發(fā)過程中,注重突出項目的概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典

40、",到"珠江駿景",再到"老番街",住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過,為底商做主題包裝只是第一步,后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少,但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。2潛力型住宅底商潛力型住宅底商,指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言,某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村的"風(fēng)林綠洲",由于與奧運村及奧運會場館預(yù)留地毗鄰,人氣凝聚力強大,近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視,是難得的投資寶

41、地。"潛力型"住宅底商固然前景廣闊,但同時也存在風(fēng)險,無論投資者自營、出租,還是轉(zhuǎn)手出售,所面臨的最大問題將是"時間"問題,也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時間"。因此,投資者要正確評估自身承受能力,在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。3商圈型住宅底商商圈型住宅底商,指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍,擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置,抓住市場需求點,部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候,投資風(fēng)險相對小,回報率高。不過,需要指出的是,成熟商圈內(nèi)的住宅底商,雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢,

42、但是,投資商鋪的其他條件(如:樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等也十分重要。比如北京科技會展中心,其首層店鋪的出租效果很好,雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯,將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流,但仍難彌補二層、三層在設(shè)計上的缺陷,部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。最需要指出的是,商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小,而且如果商鋪投資者不謹慎的話,很可能以過高價位購買商鋪,最終被高位"套牢"。住宅底商的特點住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點,這些特點對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。1、建筑形式特點住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點,整個樓的一層、二層或/和

43、地下層的用途為商業(yè),樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性,開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計對居民和底商的消費者和經(jīng)營者進行獨立引導(dǎo),出入口獨立開來,以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。需要指出的是,如果規(guī)劃設(shè)計不夠合理,住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。另外,住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制,當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后,開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究,不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等,否則項目會面臨開發(fā)困境。2、鋪面、鋪位類型住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式,少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價值

44、最大化有了可能性,這也是住宅底商引起市場關(guān)注的原因,或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。有些開發(fā)商在進行住宅底商設(shè)計時,為了使其標新立異,在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商開發(fā),可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街,或別的形式,這些市場意義的創(chuàng)新,使住宅底商的概念復(fù)雜化了,無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設(shè)計、定位等,否則,用普通底商的思維,去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式,會加大項目的風(fēng)險。3、經(jīng)營形態(tài)特點住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類,也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施,其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為:便利店、

45、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳,及少量服裝店等;服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為:餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、投資回收形態(tài)目前,越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式,主要的投資者包括散戶投資者和機構(gòu)投資者。長期看來,機構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力,這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。投資策略住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型,很適合個人投資者。一方面,只要售價合理,投資風(fēng)險相對比較低,空租率比較低,租金收益可以得到保證;另一方面,如果住宅項目規(guī)模大,居住人口消費能力強,其投資收益可以很

46、好得到保證。市場類商鋪市場類商鋪的類型市場類商鋪的分類和商業(yè)街商鋪的分類類似,可以有多種多樣。按照市場經(jīng)營的商品是單一類別,還是綜合類型,我們將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪往往集中經(jīng)營某一類(種商品,如建材市場、電子市場等;綜合市場商鋪經(jīng)營的商品雖然有范圍,但基本上覆蓋的是某一大類商品,如北京萬通新世界商品交易市場等。需要指出的是,鑒于專業(yè)市場類商鋪經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點,整個市場的營銷成本比較低,只要該市場的開發(fā)商對整個市場的定位準確,那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論:專業(yè)市場商鋪的運營成本比較低。另外,因為專業(yè)市場商鋪

47、經(jīng)營商品的品種簡單化特點,其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低,開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題。就綜合市場來講,因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性,所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少。除此因素以外,綜合市場的規(guī)劃設(shè)計難度相對專業(yè)市場而言較高,對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。專業(yè)市場商鋪的特點(1專業(yè)市場規(guī)模特點規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系,往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。比如,同樣是電子市場,專業(yè)經(jīng)營電腦、配件、耗材及輔助設(shè)備北京中關(guān)村的海龍電子市場,規(guī)模龐大;而位于北京東南三環(huán)的"億客隆南城電子總匯"則規(guī)模較小,其規(guī)模差別的原因在于中關(guān)村和北京南城電子消費市場需求的差別。不同實力的投資商即使在同一個地區(qū),投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場,專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大,當(dāng)然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前,選擇不可避免。經(jīng)營同樣商品的專業(yè)市場,批發(fā)、零售的投資形式對其規(guī)模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場,其規(guī)模約1萬平方米,專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品,在北京有很高的知名度,這種規(guī)模對于辦公用品零售來講一定是不恰當(dāng)?shù)摹?2專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計特點專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計并不復(fù)雜