房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

1、第 五 卷實用綜合卷第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理第一章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理房地產(chǎn)業(yè)是為人類的生活、生產(chǎn)活動提供入住空間或物質載體的行 業(yè)。 我國改革開放以來, 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟 的發(fā)展得到了長足的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)作為增量房地產(chǎn)的供給模式, 已經(jīng)被社會和市場廣泛接受,涌現(xiàn)出諸如 “ 北京城市開發(fā)集團 ” 、 “ 北京華遠房地產(chǎn)股份有限公司 ” 、 “ 南京棲霞建設集團 ” 等一大批 優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 實踐證明, 成功的房地產(chǎn)開發(fā)商應該是投資 機會的發(fā)現(xiàn)者, 投資計劃實施的組織者, 與有關各方談判的專家能手, 風險識別與控制的專家, 投資的決策者, 項目主要風險的承擔者和

2、項 目成功后的主要受益者。 隨著社會經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的發(fā)展, 房地產(chǎn) 開發(fā)活動變得越來越復雜,它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技 巧,而且還要求開發(fā)商具有市場分析與項目策劃、投資分析與決策、 法規(guī)與政策、規(guī)劃與設計、建造技術、項目管理、人居環(huán)境、基 礎設施、 項目融資、 風險控制、 市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識, 并具備持續(xù)創(chuàng)新的能力。 為了滿足大專院校房地產(chǎn)專業(yè)師生學習和從 業(yè)人員繼續(xù)教育的需求, 本書將從房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理開始, 重點介紹與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關的市場研究、項目評估、工程管理、項 目融資、市場營銷、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等問題,以期使讀者對房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營與管理的相關內容有一個

3、較全面的把握。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、概述房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間, 并改 變人居環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基 礎設施、城市公用配套第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理設施、勞動力、 資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的 價值,主要體現(xiàn)在為消費者提供了滿足其需求的空間、時間和服務。 由于人口持續(xù)增長、 技術進步、 人們的生活品味和工作方式不斷變化, 社會對通過開發(fā)來改造人居環(huán)境的需求是永恒的。在房地產(chǎn)開發(fā)中, 房地產(chǎn)開發(fā)商的主要目的是在獲取最大利潤的同時盡可能降低風險, 而政府在房地產(chǎn)開發(fā)方面的目標則是, 既要促進城市空間開發(fā)、 帶動 城

4、市經(jīng)濟增長, 又要在不損害環(huán)境的條件下, 提供完善的城市基礎設 施服務,改善居民的生活質量。盡管房地產(chǎn)開發(fā)的定義非常簡單,但 房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。 房地產(chǎn)開發(fā)過程所形成的產(chǎn)品即新 建或重建的項目, 需要越來越多的人士包括開發(fā)隊伍成員、 政府管理者、 社會公眾和專業(yè)顧問等協(xié)調一致的努力。 作為房地產(chǎn)開發(fā)過程的 組織者, 開發(fā)商必須確保所有參與者在預算范圍內, 按計劃完成其所 承擔的工作。二、房地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)隊伍(一房地產(chǎn)開發(fā)商的特性房地產(chǎn)開發(fā)商就像一個影視導演, 他要把有著各自理想和目標的優(yōu)秀 演員組織起來, 在整個影片中給每個演員分配一個角色, 通過各角色 的通力合作, 制作出受

5、觀眾喜愛的優(yōu)秀影視作品。 風險和不確定性伴 隨著房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程,成功的開發(fā)商對未來可能遇到的不確定性必須要有足夠的心理承受能力。 房地產(chǎn)開發(fā)商從項目公司到大型跨國公司有許多種類型, 中國目前對 開發(fā)商的分類主要按房地產(chǎn)開發(fā)資質等級、所有制形式、經(jīng)營范圍等劃分。開 發(fā)商的目的很明確, 即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。 不同開發(fā)商的主要區(qū)別在于其 開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。 許多小型房地產(chǎn)開發(fā)商大都是將開發(fā)的 物業(yè)出售,以迅速積累資本; 而隨著其資本的擴大, 這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè) 的擁有者或投資者,即經(jīng)歷所謂的 “ 資產(chǎn)固化 ” 過程,逐漸向中型、大型開發(fā)商和 資產(chǎn)管理者過渡。

6、當然,這里也有優(yōu)勝劣汰的過程。對于大型房地產(chǎn)開發(fā)商來說, 由于其資金雄厚,對所開發(fā)的物業(yè)既可出租也可出售。例如,香港長江實業(yè)參與開 發(fā)的北京東方廣場, 中國國際信托投資公司開發(fā)建設的京城大廈等均用來出租, 以 獲取更高的投資收益并使其投資組合更為合理。當然,對于居住物業(yè)來說,不管是 大公司還是小公司, 開發(fā)完畢后一般都用來銷售, 這是由居住物業(yè)的消費特性所決 定的。中國房地產(chǎn)實用百科全書!"#!房地產(chǎn)開發(fā)商所承擔的開發(fā)項目類型也有很大差別。 有些開發(fā)商對某 些特定的開發(fā)類型(如商場或住宅 或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長,而另 外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風險分散于不同的開發(fā)類型和地點

7、上, 還有些開發(fā) 商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的。 總之, 開發(fā)商根據(jù) 自己的特點、實力和經(jīng)驗,所選擇的經(jīng)營方針是有很大差別的。在經(jīng)營管理上, 開發(fā)商的風格也有較大差異。 有些開發(fā)商從規(guī)劃設計 到租售階段, 均聘請專業(yè)顧問機構提供服務; 而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設計到房 屋租售乃至物業(yè)管理,均由自己負責。房地產(chǎn)開發(fā)商大都是創(chuàng)業(yè)者,他們的工作, 是融創(chuàng)造者、推銷商、談判家、經(jīng)理、領導者、風險管理者和投資者的特征于一體 的極具挑戰(zhàn)性的工作。知識、智慧、經(jīng)驗和決策藝術,是開發(fā)商成功的根本。 (二開發(fā)商的社會聲譽不論是否合理, 開發(fā)商在公眾中受尊敬的程度并不是很高。 不管開發(fā) 商是

8、誰,人們只要聽說有開發(fā)商準備開發(fā)其居住區(qū)域附近的項目, 就會存在某 種擔心。由于每一個開發(fā)項目都會無一例外地打破所在社會的平靜, 因此, 人們對 開發(fā)商存在抵觸情緒是很正常的現(xiàn)象。 房地產(chǎn)開發(fā)所形成的產(chǎn)品, 由于在相當長的 時期內會改變一個社區(qū)的人居環(huán)境, 因此總會面臨著公眾的褒貶評論; 又由于開發(fā) 商的公眾形象在很大程度上與他們所開發(fā)的產(chǎn)品聯(lián)系在一起, 這就使得人們很容易將交通阻塞、破壞城市景觀、配套設施不完備等問題歸咎于開發(fā)商。實際上,作為 社區(qū)的建設者,開發(fā)商為提供人們入住空間、娛樂設施、科教文衛(wèi)等配套設施的 一切活動,都必須遵循一定的規(guī)則, 而這些規(guī)則是由代表社會公眾利益的城市規(guī)劃 師

9、、政府官員和人民代表制定的。像許多其他行業(yè)一樣, 開發(fā)商也是良莠不齊。 有的開發(fā)商通過其建造 的產(chǎn)品和良好的信譽, 在城市建設與人類住區(qū)環(huán)境改善中作出了有目共睹的貢 獻;也有些開發(fā)商由于其低劣的產(chǎn)品和不誠實的經(jīng)營作風, 受到了大眾和媒體的批 評。不論有沒有開發(fā)商參與, 社區(qū)總是在不斷地發(fā)展變化。 而作為一個優(yōu) 秀的開發(fā)商, 其所進行的開發(fā)或重建工作, 應該對社區(qū)的發(fā)展起著正面的推動 作用。(三開發(fā)隊伍房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中的各項工作, 是由一支開發(fā)隊伍去完成的。 開 發(fā)商在這個開發(fā)隊伍中主要起組織者的作用。開發(fā)商不可能獨立完成規(guī)劃設計、融資、建第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理!"#$造、租售、

10、物業(yè)管理等工作,他需要來自政府或社會的其他專業(yè)人士 提供的服務,需要相關企業(yè)或機構的合作。開發(fā)商的專業(yè)背景各異。有些在成為開發(fā)商之前的職業(yè)可能是建筑 師、律師、承包商、代理商、規(guī)劃師或銀行家。成為開發(fā)商后,他們必須針對自 己所缺乏的技術力量, 聘請相關的專業(yè)人員加入開發(fā)隊伍或將一部分工作委托給其 他顧問服務機構。發(fā)現(xiàn)和吸引優(yōu)秀人才,用其所長、避其所短,建立形式多樣而有 效的激勵機制,是開發(fā)商的重要工作之一。開發(fā)商是房地產(chǎn)項目的第一個市場推廣者,對于每一個新的開發(fā)項 目,必須首先形成一個概念輪廊,然后向其他相關人士或機構推廣其形成的概 念。當項目的設計和建設階段開始后, 開發(fā)商就要花費比較多的時

11、間去管理其開發(fā)隊 伍,扮演起如足球隊中的教練、守門員和球隊所有者于一身的綜合角色。三、房地產(chǎn)開發(fā)商及其合作伙伴房地產(chǎn)開發(fā)項目的日益大型化和復雜化, 使得任何一個開發(fā)商僅憑其 自身的知識和能力不可能完成一個現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)項目, 他必須選擇各有所 長的專業(yè)人士或機構,組成一支開發(fā)隊伍,在開發(fā)商的組織與協(xié)調下,實現(xiàn)整個項 目的預期目標。在整個開發(fā)過程中,開發(fā)商不僅要持續(xù)地判斷項目的可行性,還 要不斷地檢查自己的開發(fā)隊伍, 看在變化的項目環(huán)境條件下, 開發(fā)隊伍中的每一個 成員是否能有效地工作, 在動態(tài)變化的房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 是否有預期判斷和即時 反應的能力。由于一個房地產(chǎn)開發(fā)過程可能要持續(xù)幾年時間

12、, 在復雜多變的市場環(huán) 境下,管理這樣一支龐大的開發(fā)隊伍,是極具挑戰(zhàn)性的工作。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 每個階段的每一項工作或活動, 都是由一系列 不同的參與者(開發(fā)隊伍成員或開發(fā)商的合作伙伴來分別完成的。下面介紹一下各參與者的作用。應該指出的是,由于所處階段的特點不同,各參與者的重要 程度是有差異的,也不是每一個階段都需要這些人或機構的參與。(一土地所有者或當前的使用者不管是主動的還是被動的, 土地所有者或當前的使用者的作用非常重 要。為了出售或提高其土地的使用價值, 他們可能主動提出出讓、 轉讓或投資 開發(fā)的愿望。在我國, 政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場, 當前的土地使 用者對有關的中

13、國房地產(chǎn)實用百科全書!"#$土地交易也有著至關重要的影響。我國城市土地的所有權歸國家所 有,其使用權可以有償、有限期地出讓,土地所有權和使用權可以分離。國家作為城 市土地的所有者, 不僅要通過城市規(guī)劃管理來影響建筑物的平面和空間布置, 還要 限定土地的用途和房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型、開發(fā)地點及具體坐落位置;另外,也不可忽視土地當前使用者的影響, 即使其使用的土地是由國家無償劃撥的, 在土地 的 出讓、轉讓或再開發(fā)過程中, 也要最大限度地滿足其既得利益。 同一開發(fā)地塊上 的當前使用者越多,對開發(fā)的影響也就越大,因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安 置、補償方案,如果遇上 “ 釘子戶 ” ,不僅

14、會使開發(fā)周期拖長,還會大大增加房 地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。(二政府及政府機構政府及政府機構在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中, 既有制定規(guī)則的權 力,又有監(jiān)督、管理的職能,在有些方面還會提供有關服務。開發(fā)商從購買土 地使用權開始,就不斷地和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、 房地產(chǎn)管理等部門打交道,以獲取投資許可證、土地使用權證、規(guī)劃許可證、開工 許可證、市政設施和配套設施使用許可證、 銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權證書等。 作為 公眾利益的代表者, 政府在參與房地產(chǎn)市場的同時, 也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資者對政府行為而引致的影響相當敏感。 建筑業(yè)、 房地 產(chǎn)業(yè)常常被政

15、府用來作為一個 “ 經(jīng)濟調節(jié)器 ” ,與房地產(chǎn)有關的收入是中央和 地方政府財政收入的一個重要來源, 而對物業(yè)的不同占有、 擁有形式又反映了一個 國家的政治取向。 所以, 房地產(chǎn)開發(fā)投資者必須認真考慮政府的有關政策和對開發(fā) 的態(tài)度,以評估其對自己所開發(fā)或投資項目的影響。我國近 !" 年來很重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,并為此頒布了一系列的法律 法規(guī),如中華人民共和國土地管理法 、 中華人民共和國城市規(guī)劃法 、 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 、 外商投資開發(fā)成片 土地暫行管理辦法 、 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 、 中華人 民共和國土地管理法實施細則 、 中華人民共

16、和國土地增值稅征收條例 、 中華人 民共和國城市房地產(chǎn)管理法及相關條例、 城市拆遷管理條例等。此外,各級地方政府也頒布了一系列有關房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、稅收、管理的具體規(guī)定。這些法律法規(guī)對 房地產(chǎn)開發(fā)商了解政府對房地產(chǎn)開發(fā)的政策提供了方便。第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理!"#$政府及其有關部門對國家經(jīng)濟政策、 人口政策、 產(chǎn)業(yè)政策、 稅收政策、 金融政策、 特區(qū)和開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策等的研究, 為房地產(chǎn)開發(fā)商預測未來的市 場供需,確定投資開發(fā)方向提供了重要依據(jù)。 例如, !""# 年政府將住房建設確定為 帶動國民經(jīng)濟增長的 “ 新經(jīng)濟增長點 ” 以來, 先后出臺了有關加快經(jīng)濟適用

17、房建 設、清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政收費以降低房價、 啟動個人住房消費、 開放住房 二級市場、加大金融對住房建設與消費的支持力度、 停止住房實物分配實現(xiàn)住房分 配貨幣化、消化空置商品房等一系列政策, 對房地產(chǎn)市場的發(fā)展和開發(fā)商的投資行為產(chǎn)生了深遠的影響。(三金融機構房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金, 一類是用于支付開發(fā)費用的短期資 金即 “ 開發(fā)建設融資 ” ,另一類是項目建成后用于支持使用者購買房地產(chǎn)的長 期資金即 “ 抵押貸款 ” 。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費過程均需大量資金,沒有金融機 構的參與房地產(chǎn)市場就很難正常運轉。與房地產(chǎn)投資有關的銀行貸款大多可以用物業(yè)作抵押, 金融機構所承 擔的風險較小

18、,因此,國外金融機構在房地產(chǎn)抵押貸款市場上競爭十分激烈。 例如,香港的許多銀行在向市民提供住房抵押貸款的同時, 還附送家庭財產(chǎn)保險或 火險等,以吸引顧客。 隨著我國金融體制改革和銀行商業(yè)化的進程, 尤其是房地產(chǎn) 抵押法規(guī)的逐步完善, 許多金融機構正在積極拓展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務, 如四大國 有商業(yè)銀行和交通銀行、民生銀行、深圳發(fā)展銀行、浦東發(fā)展銀行等股分制銀行均 在積極開辦房地產(chǎn)信貸業(yè)務, 并在完善服務、 拓展貸款品種等方面展開了激烈的競 爭。(四建筑承包商房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設過程的工程施工發(fā)包給建筑承包商。 但承包商也能將其所承包的業(yè)務擴展并同時承擔附加的一些開發(fā)風險, 如購買 土地使

19、用權、參與項目的資金籌措和市場營銷等。 當承包商僅僅作為建造商時, 其 利潤僅與建造成本及時間有關, 承擔的風險相對較少; 如果承包商將其業(yè)務擴展到 整個開發(fā)過程并承擔與之相應的風險時, 它就要求有一個更高的收益水平。 開發(fā)商 在選擇承包商時,不僅要考慮其以往的業(yè)績、資金實力和技術水平,還要審核其具 體施工方案、工期、質量目標和報價。但過低的報價也不是開發(fā)商所希望的,因為 這可能導致日后頻繁的索賠甚至偷工減料; 而且, 開發(fā)商更不愿意看到其所雇傭的 承包商在承建中國房地產(chǎn)實用百科全書!"#其建筑工程的過程中破產(chǎn), 因為那樣很可能會使其開發(fā)項目的竣工變 得遙遙無期。我國的建筑業(yè)經(jīng)過近幾

20、十年的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟, 國際通用合同形式 及先進管理手段和機制的引入,使得建設過程中的風險因素大大減少。所以, 只要在開發(fā)商和承包商之間簽訂了工程承包合約, 就基本能保證項目建設的順利進 行,開發(fā)過程中工程施工階段的風險和不確定性因素就會比較容易控制。(五專業(yè)顧問由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當復雜, 房地產(chǎn)市場上的大多 數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來處理房地產(chǎn)生產(chǎn)、 交易、 使用過程 中遇到的各種問題, 因此, 市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè) 顧問公司提供咨詢顧問服務。這些專業(yè)顧問人員主要包括:!" 建筑師在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中, 建筑師一般承擔開

21、發(fā)建設用地規(guī)劃方案 設計、建筑設計、 建筑施工合同管理等項工作。 有時建筑師并不是親自完成這些設計工作,而是作為主持人來組織或協(xié)調這些工作。 在項目開發(fā)建設中, 建筑師 還負責施工合同管理和工程進度控制。 一般情況下, 建筑師還要定期組織技術工作 會議、簽發(fā)與合同有關的各項任務書、 提供施工所需圖紙資料、 協(xié)助解決施工中的 技術問題等。#" 工程師房地產(chǎn)開發(fā)中需要結構工程師、 建筑設備工程師、 電氣工程師等提供 的服務。這些不同專業(yè)的工程師除進行結構、供暖、給排水、照明以及空調或 高級電氣設備等設計外, 還可負責合同簽訂、 建筑材料和建筑設備采購、 施工監(jiān)理、 協(xié)助解決工程施工中的技

22、術問題等項工作。$" 規(guī)劃師在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項目中, 常需要規(guī)劃師為開發(fā)商提供項目 用地的詳細規(guī)劃方案, 以根據(jù)地形地貌的特征, 確定項目用地各用途分配比例 和建筑物的布局,使開發(fā)建設用地發(fā)揮其最大價值。詳細規(guī)劃方案中,要充分融合 開發(fā)商、工程師、建筑師、營銷顧問和開發(fā)隊伍中其他成員的意見,必要時作出多 個可供選擇的方案。通常情況下,開發(fā)商的要求與法律法規(guī)、環(huán)境和自然因素等方 面的限定條件是相互矛盾的, 規(guī)劃師的工作就是如何協(xié)調這些矛盾, 與開發(fā)商共同 制定出項目開發(fā)建設的 “ 腳本 ” 。%" 景觀建筑師第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理!"#"現(xiàn)在景觀

23、建筑師已經(jīng)成為開發(fā)隊伍中的一員并發(fā)揮著越來越重要的 作用。在傳統(tǒng)的項目規(guī)劃過程中, 開發(fā)建設項目的景觀設計是由規(guī)劃師甚至建筑 師、園林規(guī)劃師完成的。然而, 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人居環(huán)境意識的加強,人們 對建筑景觀的要求已經(jīng)遠遠超出了種草種樹以提高綠化覆蓋率的要求, 因此, 景觀 建設師作為一個獨立的專業(yè)也就應運而生。 景觀建筑師的工作, 主要是在現(xiàn)有環(huán)境條件的基礎上,通過各種道路、燈光、符號、水流、室外公共活動區(qū)域、小品、 綠地、花園等的景觀設計與布置, 強化自然環(huán)境的特征, 創(chuàng)造一個適合人類居住或 工作的建筑環(huán)境,形成開發(fā)項目固有的特色。!" 環(huán)境顧問環(huán)境保護意識的加強和環(huán)境保護法

24、規(guī)體系的日趨完善, 使得開發(fā)商必 須在項目開發(fā)投資決策之前, 慎重對待開發(fā)過程中可能遇到的環(huán)境問題以及為 解決這些問題所需支付的費用。 例如, 在一宗開發(fā)項目用地范圍內可能包括了一個 有放射性污染物的垃圾填埋場, 處理這些污染物的成本會極大地影響購買土地的價 格;又例如,一些在野生動植物保護區(qū)或自然景觀保護區(qū)范圍內的開發(fā)項目, 可能 會在建設過程中夭折,甚至有些項目即使建成后也要拆除,因此,開發(fā)商在許多情 況下,需要聘請環(huán)境顧問, 就開發(fā)項目所面臨的環(huán)境問題提供專業(yè)意見, 為開發(fā)商 提供開發(fā)項目的環(huán)境影響評價報告, 協(xié)助開發(fā)商解決政府環(huán)境審批手續(xù), 避免開發(fā)商未來可能面臨的環(huán)境責任。#&quo

25、t; 交通顧問與環(huán)境顧問一樣, 交通顧問的作用也越來越重要。 交通顧問可以估算 項目建成后不同時段的交通流量, 評估項目當前的交通通行能力, 就項目內部 交通流組織、項目與市政道路交通體系的連接、 停車位的數(shù)量與布局等進行規(guī)劃設 計。在許多大城市, 政府要求規(guī)模較大的項目必須進行交通影響研究, 以防止新項 目落成后,形成新的交通瓶頸。 就項目本身來說, 購房者肯定希望有足夠的停車位, 而且距離其所要進入的建筑物越近越好, 這就需要一個既滿足購房者需要, 又在 技術和經(jīng)濟上可行的停車位設計方案。 交通顧問可以就此向開發(fā)商提供專業(yè)的解決 方案。$" 房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價師可以在開發(fā)過程

26、的每一個階段為開發(fā)商提供服務。 在項 目開發(fā)的前期,估價師可以提供市場研究、可行性研究和土地估價等服務;在 項目建設階段和竣工后的資產(chǎn)管理階段, 估價師可以為開發(fā)商的短期或長期抵押融 資提供估價服中國房地產(chǎn)實用百科全書!"#$務; 在房地產(chǎn)項目的租售過程中, 估價師還可以協(xié)助開發(fā)商確定其最 可能實現(xiàn)的租金或售價水平。!" 會計師會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作, 從全局的角度為 項目投資提出財務安排或稅收方面的建議,包括財政預算、工程預算、付稅與 清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等,并及時向開發(fā)商通報財務狀況。#" 地產(chǎn)代理地產(chǎn)代理或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常受開發(fā)

27、商的委托,代理物業(yè)租售事宜。 由于地產(chǎn)代理與消費者聯(lián)系密切,熟悉市場當前的需求特征和未來的變化趨 勢,因此可以幫助開發(fā)商進行項目的市場定位和產(chǎn)品定位, 協(xié)助開發(fā)商制定并執(zhí)行營 銷計劃與策略。在出租的商業(yè)或工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目中,地產(chǎn)代理在市場推廣、 租金方案、租約談判等方面的作用更加明顯。$%" 物業(yè)管理經(jīng)理從常規(guī)來講, 項目竣工投入使用時才會聘請物業(yè)管理來負責項目運營 期間的管理。 但聰明的開發(fā)商常常在項目的設計階段就聘請物業(yè)管理參與, 尤 其是對運營管理依賴程度比較高的酒店、老年人住宅、娛樂中心等項目。因為功能 設計上的缺陷往往會給后期的物業(yè)管理帶來巨大困難,從而影響到物業(yè)的市場表

28、 現(xiàn)。$" 市場研究專家在項目的前期策劃階段, 市場研究的結果決定了項目是否繼續(xù)向前推 進。市場研究專家可以幫助開發(fā)商了解其擬開發(fā)的項目是否有足夠的市場需 求、競爭項目的情況、 目標市場以及項目銷售或出租的預期速度 (市場吸納率和吸納 速度 、預期的價格或租金水平等。$&" 經(jīng)濟師及造價工程師在房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 經(jīng)濟師或造價工程師可服務于開發(fā)商、 承包商、理機構或造價咨詢機構。 其主要負責工程建設前的開發(fā)成本估算、 工 程成本預算,在工程招標階段編制工程標底, 在工程施工過程中負責成本控制、 成 本管理和合同管理,在工程竣工后進行工程結算。$" 律師在房

29、地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中,均需要律師的參與,為有 關委托方提供法律支持和服務。例如,開發(fā)商在獲得土地使用權時,必須簽訂 土地使用權出第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理!"#$讓或轉讓合同, 在進行融資安排和發(fā)包建設工程時需要簽署貸款協(xié)議 和工程發(fā)包合同, 出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約, 這些都離不開律師的專業(yè)服 務。(六消費者或買家每一個人和機構都是房地產(chǎn)市場上現(xiàn)實的或潛在的消費者。 人人都需每一個機構都需要建筑空間從事其生產(chǎn)經(jīng)營活動, 而不管這些房屋是 買來的還是租來的。消費者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是 “ 物有所值 ” ,即用適當 的貨幣資金,換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。

30、如果從市場買家的角度來 看,主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。 支付能力是對自用型購買者的主要 約束條件;而對投資型購買者來說, 其擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益大小, 往往 決定了其愿意支付的價格水平。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序房地產(chǎn)開發(fā)活動的復雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共 同工作,從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。 然而, 不論開發(fā)活動變得 多么復雜或是開發(fā)商變得多么精明,都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。 開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命 周期的物業(yè)管理,大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來,這個程序包括八個步驟, 即投資機會尋

31、找與篩選、 細化投資方案、 可行性研究、 合同談判、 正式簽署有關合作協(xié)議、 工程建設、 竣工投入使用和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 (如圖 ! " ! " ! 所示 。這八個步驟又可以劃分為四個階段, 即投資機會選擇與決策分析、 前 期工作、建設階段和租售階段。當然,房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的, 在某些情況下各階段的工作可能會交替進行。如果開發(fā)工作是遵循一個理論的程序, 即項目建設完畢后才去找買家 或租客時, 開發(fā)程序才按上述的順序進行。 如果開發(fā)項目在建設前或建設中 就預售或預租給置業(yè)投資者或使用者的話, 第四階段就會在第二、 第三階段之前進 行。但無論順序怎樣變化, 這些

32、階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、 商業(yè)物業(yè)及工 業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。中國房地產(chǎn)實用百科全書!""#圖 ! " ! " !房地產(chǎn)開發(fā)程序中的八個步驟! :開發(fā)商在對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信 息的基礎上,探討投資可能性, 尋找多個可供選擇的投資機會, 在頭腦中快速判斷其可 行性。" :開發(fā)商選擇實現(xiàn)其開發(fā)設想的開發(fā)用地,探討技術可行性,與潛 在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸,作出初步設計方案,探討獲取開發(fā) 用地的可行性。#:開發(fā)商進行正式市場研究,估算市場吸納率,根據(jù)預估的成本和 價格進行可行性研究,將有

33、關開發(fā)計劃報送政府有關部門,從法律、技術和經(jīng)濟等方面 綜合判斷項目可行性。$:開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客房需求特征確定最終設計方案, 開發(fā)合同談判,得到貸款書面承諾,確定總承包商,確定租售方案,獲得政府的用地、 規(guī)劃等許可。%:簽署合同,包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、 土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租(售合同。&:開發(fā)商根據(jù)預算進行成本管理,批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的 工程變更,解決建設糾紛,支付工程款,實施進度管理。 :開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍,進行市場推廣活動,政府批準入住, 接入市政設施,租客入住,償還建設貸款,長期融資到位。(:業(yè)主(開發(fā)商或新

34、業(yè)主進行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等 工作,以延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命、提高資產(chǎn)運行質量;非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn), 進入其投資組合中。第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理!""#一、投資機會選擇與決策分析投資機會選擇與決策分析,是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié), 類似于我們通常所說的項目可行性研究。 有關這方面的內容, 我們將在本書第 五章中詳細介紹。所謂投資機會選擇, 主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。 在機會尋找過程中, 開發(fā)商往往根據(jù)自己對某地房地產(chǎn)市場供求關系的認識, 尋找投 資的可能性,亦即我們通常所說的 “ 看地 ” 。此時,開發(fā)商也許面對幾十種投資可 能性,對每一種

35、可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力, 快速在頭腦中初步判斷其 可行性。在機會篩選過程中, 開發(fā)商將其投資設想落實到一個具體的地塊上, 進一 步分析其客觀條件是否具備, 通過與土地當前的擁有者或使用者、 潛在的租客或買 家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸,提出一個初步的方案,如認為可行,就可 以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評估兩部分工作。 前者主 要分析市場的供求關系、競爭環(huán)境、 目標市場及其可支付的價格水平;后者則 是根據(jù)市場分析的結果, 就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。 這項工作要在尚 未簽署任何協(xié)議之前進行。 這樣, 開發(fā)商可有充分的時間

36、和自由度來考慮有關問題。 從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實踐來看, 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務評估的方法 已經(jīng)比較成熟, 但人們對至關重要的市場研究卻很少予以充分的重視。 應當注意 到,市場研究對于選擇投資方向、 初步確定開發(fā)目標與方案、 進行目標市場定位起 著舉足輕重的作用,它往往關系到一個項目的成敗。二、前期工作當通過投資決策確定了具體的開發(fā)地點與項目之后, 在購買土地使用 權和開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做, 這主要涉及與開發(fā)全過程 有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析,開發(fā)商可以找出一系列 必須在事先估計的因素, 在購買土地使用權和簽訂建設合同之前, 必須設法將這些

37、因素盡可能精確地量化。這樣做的結果,可能會使初步投資決策分析報告被修改, 或者在項目的收益水平不能接受時被迫放棄這個開發(fā)投資計劃。中國房地產(chǎn)實用百科全書!""!在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前, 開發(fā)商應盡量 推遲具體的實施步聚,比如購買土地使用權等。當然,在所有影響因素徹底弄 清楚以后再購買土地是最理想不過了, 如果在激烈的市場競爭條件下, 為抓住有利 時機很難做到這一點時,開發(fā)商也應對其可能承擔的風險進行分析與評估。前期工作的內容主要包括以下幾個方面:! 分析擬開發(fā)項目用地的四 至范圍與特性, 規(guī)劃允許用途及獲益能力的大小; " 獲取土地的使用權

38、; #征地、 拆遷、安置、補償; $規(guī)劃設計及建設方案的制定; %與城市規(guī)劃管理部門協(xié) 商,獲得規(guī)劃部門許可; &施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整; 市政設施接駁的 談判與協(xié)議; (安排短期和長期信貸; 對擬建中的項目尋找預租 (售 的客房; *對市場狀況進行進一步的分析,初步確定目標市場、租金或售價水平; + ,-對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算; +. 對承包商的選擇提出建議,也可與部分承包商進行初步洽商; +,/開發(fā)項目的保險事宜洽談。上述工作完成后, 對項目應再進行一次財務評估。 因為前期工作需要 花費一定時間,而決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以, 明

39、智的開發(fā)商一般在其初始投資分析沒有得到驗證, 或修訂后的投資分析報告還沒 有形成一個可行的開發(fā)方案之前,通常不會輕舉妄動。當然,通過市場機制以招標、拍賣或協(xié)議方式獲取土地使用權時,土 地的規(guī)劃使用條件已在有關 “ 公告 ” 、 “ 文件 ” 中列明(如容積率、覆蓋率、 用途、限高等 ,但有關的具體設計方案,仍有待規(guī)劃部門審批。另外,項目開始建設 前一般要具備“ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 的條件,這在有些城市 實現(xiàn)起來并不容易, 有關主管部門的審批時間也比較長, 這一點要引起開發(fā)商的足夠 注意。作為一條行業(yè)準則, 開發(fā)商必須時刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度, 并且 保持

40、一種“ 健康的懷疑 ” 態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見, 使自己既不期 望過高的租金、售價水平,也不期望過低的開發(fā)成本;同時,開發(fā)商還必須考慮到某 些意外事件可能導致的損失。 如果開發(fā)商這樣做了, 即使可能會失去一些投資機會, 但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。獲取土地使用權后的最后準備工作就是進行詳細設計、 編制工作量清 單,與承包商談判并簽訂建設工程施工承包合同。 進行這些工作往往要花費很 多時間,在準備項目可行性研究(財務評估報告時必須考慮這個時間因素。 最后, 在開發(fā)方案具體實施以前, 還必須制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策 略,以確第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理!""#保

41、開發(fā)項目工期、成本、質量和利潤目標的實現(xiàn)。這里要做的主要工作包括:! 安排有關現(xiàn)場辦公會、項目協(xié)調會的會議計劃; " 編制項目開發(fā)進度表, 預估現(xiàn)金流; #對所有工程圖紙是否準備就緒進行檢查,如不完備,需要在議 定的時間內完成。以上各項工作內容落實之后,就可以開始進入建設階段。三、建設階段建設階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時 間點上的過程,即開發(fā)項目建筑工程的施工過程。項目建設階段一開始,就意味 著在選定的開發(fā)地點, 以在特定時間段上分布的特定成本, 來開發(fā)建設一棟或一組 特定的建筑物。此時,對有些問題的處理就不像前面兩個階段那樣具有彈性,尤 其對許多小項目而言

42、,一旦簽署了承包合同,就幾乎不再有變動的機會了。開發(fā)商在此階段的主要任務轉為如何使建筑工程成本支出不突破預 算;同時,開發(fā)商還要出面處理工程變更問題; 解決施工中出現(xiàn)的爭議, 簽付工 程進度款;確保工程按預先進度計劃實施。由于在建設階段存在著追加成本或工期拖延的可能性, 因此, 開發(fā)商 必須密切注意項目建設過程的進展, 定期視察現(xiàn)場, 定期與派駐工地的監(jiān)理工 程師會晤,以了解整個建設過程的全貌。四、租售階段當項目建設完畢后, 開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手 續(xù)外,往往要看預計的開發(fā)成本是否被突破,實際工期較計劃工期是否有拖 延。但開發(fā)商此時更為關注的是, 在原先預測的期間內能否以預

43、計的租金或價格水平 為項目找到買家或使用者。在很多情況下,開發(fā)商為了分散投資風險,減輕借貸的 壓力,在項目建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者; 但在有些情況下, 開發(fā)商也有可能在項目完工或接近完工時才開始進行市場營銷工 作。對出租或出售兩種處置方式而言,一般要 根據(jù)市場狀況、開發(fā)商對 回收資金的迫切程度和開發(fā)項目的類型來選擇。 對于居住物業(yè), 通常以出售為 主,而且多為按套出售;對寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房常是出租、出售并 舉,以出租為中國房地產(chǎn)實用百科全書!""#主。雖然租售常常處于開發(fā)過程的最后階段, 但租售戰(zhàn)略是可行性研究的 一個重要組成

44、部分。 且市場營銷人員一開始就作為開發(fā)隊伍當中的一部分來進 行工作,不管營銷人員是開發(fā)商自己的職員還是在社會上聘請的物業(yè)代理。 如果建成的物業(yè)用于出租, 開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一 段時間后將其賣掉。 因為這將涉及財務安排上的問題, 開發(fā)商必須按有關貸款 合約在租售階段全部還清項目貸款。 如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租, 則其 就成為物業(yè)所有者或投資者,在這種情況下,開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理,才能 保持物業(yè)對租客的吸引力、 延長其經(jīng)濟壽命, 進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保 值、增值的目的。 出租物業(yè)作為開發(fā)商的固定資產(chǎn), 往往還要與其另外的投資或資 產(chǎn)相聯(lián)系,以使其價值或效用

45、得到更充分的發(fā)揮。應該進一步指出的是, 上述開發(fā)過程主要程序中的每一階段都對其后 續(xù)階段產(chǎn)生重要的影響。例如,準備工作中的方案設計與建筑設計,既是投資 機會選擇與決策分析階段影響的結果, 對建設過程中的施工難易、 成本高低有影響, 更對租售階段使用者對建筑物功能的滿足程度、物業(yè)日常維修管理費用的高低、 物業(yè)經(jīng)濟壽命的長短等有舉足輕重的影響。 所以, 開發(fā)商在整個開發(fā)過程中每一階 段的決策或工作,既要 “ 瞻前 ” ,更需 “ 顧后 ” ,這是開發(fā)商成功與否的關鍵所在。 第三節(jié)土地使用權的獲取一、概述沒有土地, 任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。 當完成市 場分析和其他前期研究工作并進行

46、了項目評估之后, 就要進入實施過程, 而實 施過程的第一步就是獲取土地使用權。一般說來, 政府機構的開發(fā)活動主要集中在對土地的開發(fā)或為房地產(chǎn) 開發(fā)商提供必要的土地。 如我國香港特區(qū)政府、 上海市政府成立的土地開發(fā)公 司就是為了實現(xiàn)政府的這一職能。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動則主要是獲取土地使用權 并在其上進行開發(fā)建設活動。 為了很好地研究房地產(chǎn)開發(fā)的這一特性, 最好的辦法 是先研究政府第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理!""#部門征用和處置土地的活動, 然后再來分析開發(fā)商獲取土地使用權的 方式。但這并不是說所有的或大部分開發(fā)項目都要遵循這樣一個順序, 因為開發(fā)商 除了可以通過土地出讓這個國

47、家壟斷的一級市場獲取國有土地使用權外, 還可以在 房地產(chǎn)市場上通過轉讓, 或與當前的土地使用者或擁有者合作的方式獲取可供開發(fā) 的土地。二、我國城市土地使用制度及其演變土地是人類賴以生存的根本,人類生產(chǎn)、生活資料的獲取、交換,文 化知識的傳授、 交流等各項社會活動都離不開土地, 沒有土地就沒有人類社會。 土地作為重要的生產(chǎn)資料,是生產(chǎn)要素之一。土地又是一種基本的自然資源,是由氣候、地貌、巖石、土壤植物和 水文組成的一個獨立的自然綜合體。 從利用和管理的角度來看, 土地就是國土, 是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上、 向下的空間。 土地是一種有限 的資源。城市土地是指城市區(qū)域內的陸地和水域

48、及其上、 下空間。 從區(qū)域上講, 城市土地有 ! 個層次; ! 城市市區(qū)土地; " 城市規(guī)劃區(qū)土地, 即包括近郊區(qū)的 菜地和村鎮(zhèn)占用的土地; #城市行政區(qū)劃內的土地,即包括城市和市管縣廣大農 村的土地。我國城市土地的內涵一般指前兩個層次。我國現(xiàn)存的城市國有土地大體上有 " 個來源:! 解放初期沒收官僚資 本家、買辦、戰(zhàn)犯、漢奸等在城市中的土地,收回外國在華租借地及接管國民 常政府所屬的全部土地; " 沒收地主在效區(qū)的土地及征收富農在城市效區(qū)出租的土 地; #通過社會主義改造將民族資本家的土地所有權贖買為國家所有權; $城市發(fā) 展需要,征用郊區(qū)農民集體所有土地,轉為

49、國家所有。我國土地的公有制,即城市土地國家所有、農村土地集體所有,從根 本上消滅了憑借土地所有權進行的剝削, 為合理配置土地資源、 提高土地利用 效率提供了最大可能和切實保證, 亦為國家擁有土地收益、 實現(xiàn)社會財富的公平分 配創(chuàng)造了條件。但是,由于土地使用與管理制度未得到相應的加強,加之在計劃 經(jīng)濟體制下形成的國家指令性行政劃撥、 土地使用者無償無限期使用、 禁止土地使 用權在使用者之間轉移的土地使用制度, 使土地公有制的優(yōu)越性在相當長的時期內 沒有得到很好的發(fā)揮。(一城市土地有償使用的原因隨著我國社會主義經(jīng)濟建設的飛速發(fā)展和改革開放的不斷深入, 傳統(tǒng) 的城市土中國房地產(chǎn)實用百科全書!&quo

50、t;"#地使用制度的弊端充分暴露出來。具體表現(xiàn)在:(! 國家在土地上的收益大量流失,國家對城市土地的所有權在經(jīng) 濟上沒有得到充分實現(xiàn)。 劃撥土地使用權造成了國家土地單位所有的局面, 單位 將土地用于隱形的房地產(chǎn)經(jīng)營活動,所獲的收益完全被土地占用者擁有。(" 由于無法保證經(jīng)濟、合理地利用,造成土地資源嚴重浪費。土 地無償劃撥,使多占少用、早占晚用、優(yōu)占劣用現(xiàn)象十分嚴重。(#土地無償使用,掩蓋了土地級差收益,使企業(yè)間競爭條件不平 等,不利于企業(yè)經(jīng)營機制的轉換。 由于各單位占地面積、 地段優(yōu)劣的差異在考核 企業(yè)的指標中反映不出來,地租、利潤、利息混在一起,收入分配渠道難以理清,

51、所以,國家喪失了一個重要的再分配手段。($阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結構的調整和生產(chǎn)力布局的合理化。市場經(jīng)濟 要求生產(chǎn)力要素組合的方式及產(chǎn)業(yè)結構能不斷地進行調整, 然而在傳統(tǒng)的土地使用制度下,土地這一重要的生產(chǎn)要素卻不能按照土地使用者的實際需求在他們之 間轉移(想擴大用地的無地可擴,無用處的土地依然閑置或低效率使用 ,而同時, 行政手段又無法很好地實現(xiàn)這一調整,阻礙了生產(chǎn)力布局的合理化調整步伐。 (%城市內部用地結構不合理。城市占地不斷擴張,而老市區(qū)又難 以更新。城市化、郊區(qū)化趨勢明顯,再城市化(舊城改造的難度加大。(&不利于建立城市建設資金長期平衡機制。由于城市基礎設施建 設是由國家投資并列入國

52、家固定資產(chǎn)投資計劃, 而當生產(chǎn)性投資增大時, 必然會 擠占城市基礎設施投資,使之沒有穩(wěn)定的投資渠道。( 在社會主義市場經(jīng)濟條件下,無償使用土地不符合市場經(jīng)濟的 原則,與國家經(jīng)濟體制、管理體制改革相矛盾。(不利于執(zhí)行對外開放政策和吸引外資。因為所有外商投資都涉 及土地使用問題,如果土地使用權不能以法律的形式,按國際慣例加以確認,就 會影響投資者的信心。為了消除以上弊端, 適應對外開放政策和經(jīng)濟體制改革的需要, 加速 國民經(jīng)濟的 發(fā)展 ,我 國從 !(* 年 開始 了對國 有土 地使 用制度 的改 革, 于 !( 年對中華人民共和國憲法有關土地使用權的條款,以及中華人民共和國土地 管理法中的有關條

53、款進行了修改, 使以有償使用為主要標志的土地使用制度改革 有了法律依據(jù)。第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理!"""(二改革的主要內容與特點城市土地使用制度的改革, 首先要將土地所有權與使用權分離, 在國 家和各經(jīng)濟實體之間建立起一種新型的關系, 逐步建立起土地使用權出讓、 轉 讓、收益分配和土地投資的新機制;其次建立起由國土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、 城市規(guī)劃和建設用地發(fā)展規(guī)劃相銜接的土地利用規(guī)劃體制; 再就是建立和發(fā)展城市土地市場,通過對國有土地使用權出讓的一級市場國家壟斷, 確立國家在配置國有 土地資源中的地位,通過搞活土地使用權轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動,逐步發(fā)展 和完

54、善土地二級、三級市場。城市土地使用制度改革的特點主要表現(xiàn)在四個方面:(! 城市土地使用制度改革不改變城市土地的單一國家所有制。根 據(jù)土地所有權和使用權分離的理論,土地使用制度改革不會削弱國家土地所有 權,而是使之更加名實相符。(" 城市土地使用制度改革并不是將土地使用權全面商品化。有償 出讓僅限于營利性用地, 對公共建設、 福利住宅等非營利性用地依然采取行政劃 撥或免收土地出讓金的方式供給。(#改革并不意味著政府鼓勵加速土地使用權轉讓的速度。為了公 眾的利益,政府會采取措施避免土地投機現(xiàn)象。($城市土地使用制度改革,不是將政府統(tǒng)一管理和配置土地的職 能移交給土地使用者和經(jīng)營者。 作為

55、城市土地的產(chǎn)權代表, 城市政府的土地管理 部門依然要對城市土地實施有效的行政管理。(三城市土地使用制度改革的實踐我國城市土地使用制度改革的具體內容主要包括:!% 征收土地使用費城市土地使用制度改革的核心問題, 是變無償、 無限期使用土地為有 償、有限期使用。我國城市土地實行有償使用制度是從征收土地使用費開始 的,即城市土地使用者,無論是單位還是個人,都要按照所使用土地的地段、用途, 每年向政府繳納一部分費用,這是我國城市土地資源利用開始走向科學管理的起 點。為此,各地都先后制定了城市土地使用費的收費標準。 雖然有些城市的收費標準 很低,但執(zhí)行的結果表明了其對提高土地使用效益、 減少土地浪費、

56、理順土地所有 者和使用者之中國房地產(chǎn)實用百科全書!""#間的經(jīng)濟關系等方面都起到了積極作用。!" 征收土地使用稅#$% 年 $ 月,國務院發(fā)布了中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫 行條例 ,并于 #$% 年 # 月 # 日開始實施。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人, 是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、 工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人。 土地使用稅以納稅義 務人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。依照規(guī)定稅額計算征收土地使用稅的稅額 為:大城市 &"( #& 元 *!,中等城市 &"+ ( % 元 *!,小城市 &", ( -

57、元 *!,縣城、 建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) &"! ( + 元 *!。 經(jīng)濟落后地區(qū)土地使用稅的稅額可以適當降低, 但 降低額不得超過上述規(guī)定最低稅額的 ,&.;經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地使用稅的稅額標準可 適當提高。," 城鎮(zhèn)土地使用權的出讓與轉讓城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓與轉讓, 是我國土地使用制度的又一重大改 革。從#$%/ 年下半年開始,首先批準上海、天津、深圳、廈門和海南省進 行試點,并于#$% 年頒布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓條例 ,各試點省市也先后頒布了地方性法規(guī)。 深圳率先于 #$%/ 年 # 月進行了土地 使用權出讓公開招 標 , 并 于 #$%/ 年 #! 月 # 日首 次 以 拍 賣方 式出 讓 了 面積 為 % %