2019年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳手冊

1、2019年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳手冊目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)基本規(guī)定收入的稅務(wù)處理收入的確認視同銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率實際毛利額租金收入成本、費用扣除的稅務(wù)處理一般規(guī)定 配套設(shè)施的扣除 傭金（手續(xù)費）的扣除 利息的扣除 資產(chǎn)損失的扣除 自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除計稅成本的核算成本對象的歸集原則計稅成本的具體內(nèi)容計稅成本的核算程序共同（間接）成本的分攤非貨幣性交易取得土地成本的確定預(yù)提費用停車場所的扣除特定事項的稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳及退稅問題 2018 年新政一、房地產(chǎn)企業(yè)基本規(guī)定一、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、 附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品

2、。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng) 完工:（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）（國稅發(fā)2006二、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 31號）規(guī)定精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否 通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交 付手續(xù)（包

3、括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額。已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本,（國稅函2010201 號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知）三、企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范，同時按中華人民共和國稅收征或協(xié)議中約定的價格高于基價,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷收管理法等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式 進行征收、管理

4、。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）收入的稅務(wù)處理收入的確認一、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價 物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn) 品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的 其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。二、企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認為 銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認:（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)

5、利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入 的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首 付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn):1. 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托 方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2. 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、

6、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的 實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收 入的實現(xiàn)。3. 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買 方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn),企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,不得直接

7、從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的,則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4. 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款參照上述1至3和付款方式確認收入的實現(xiàn)。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）視同銷售一、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償

8、債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,順序為：或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率一、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù) 局按下列規(guī)定進行確定（一）開發(fā)項目

9、位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,10%。不得低于15 %。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5 %。（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）二、關(guān)于計稅毛利率（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照通知第八條規(guī)定的計稅毛 利率計算預(yù)計利潤時，允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。,由各省轄市國稅局根據(jù)通知第（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率 八條規(guī)定的毛利率，結(jié)合不同開發(fā)產(chǎn)品聯(lián)合地稅部門共同確定，并報省

10、國稅局備案。三、關(guān)于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房（一）經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)， 面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟適用 房、按通知第八條的計稅毛利率申報納稅時，需向主管稅務(wù)機關(guān)報送以下資料:1、立項批準機關(guān)對經(jīng)濟適用住房立項的批準文件;2、土地管理部門劃撥土地的批準文件;3、物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用住房銷售價格的批件;4、住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明;5、列明該項目的省、市、縣級人民政府關(guān)于經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃;6、經(jīng)濟適用住房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準

11、購面積、合同號、訂立合同日 期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；7、主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價房和危改房按通知第八條規(guī)定的預(yù)計毛利率申報納稅, 需符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報時，需向主管稅務(wù)機關(guān) 報送以下資料:1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證 明文件;2、限價房和危改房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同 日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；3、主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。（三）對商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟適用住房、限價房和危改房

12、的，應(yīng)分別核算銷售收入, 并按照對應(yīng)的計稅毛利率計算預(yù)計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收 入，不得按照經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。實際毛利額企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額,計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際 毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項 目合并計算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額

13、之間差異調(diào)整情況 的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)通知第九條規(guī)定出具開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整 情況的報告應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容:1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān) 聯(lián)方有關(guān)情況等;2、開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、 開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外機構(gòu)銷售費用結(jié)算情況）、配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況（包 括企業(yè)

14、境外融資）、利息的核算及支付情況等;3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表、房地產(chǎn)開發(fā)項目完工對象會計 成本、計稅成本調(diào)整計算明細表、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細表（見附件三、四、五）； 租金收入企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù) 約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）成本、費用扣除的稅務(wù)處理 一般規(guī)定一、企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。二

15、、企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按 規(guī)定扣除。三、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本& divide;成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本四、企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包 括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實 扣除。五、企業(yè)將已計入銷

16、售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位 的，應(yīng)于移交時扣除。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）配套設(shè)施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配 套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理:（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視 為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用 事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他 一律

17、按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè),完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本,（摘自國稅發(fā)200931抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）傭金（手續(xù)費）的扣除企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%勺部分，準予據(jù)實扣除。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）利息的扣除企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理:（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金

18、而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方,使用借凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。資產(chǎn)損失的扣除保的，其銷售企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔 開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣 除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失

19、按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的， 不得在稅前扣除折舊費用。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）計稅成本的核算計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本,待實際取得合

20、法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）成本對象的歸集原則一、成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下:（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核 算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡

21、性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν?經(jīng)營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開 發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立 的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的, 應(yīng)分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的, 要分別作為成本對象進行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則

22、分別劃分 成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）二、2014年1月28 日，國務(wù)院發(fā)布 關(guān)于取消和下放一批行政審批項目的決定（國發(fā)20145號），取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告,在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨

23、同企業(yè)所得稅年度納稅申報表一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查。（三）各級稅務(wù)機關(guān)要認真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由進行變相審批。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資料不

24、完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應(yīng)按中華人民共和國稅收征收管理法的相關(guān)規(guī)定進行處理。（四）本公告自發(fā)布之日起30日后施行。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第二十六條第二款同時廢止。本公告施行前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)產(chǎn)品成本對象事先備案的，也按本公告執(zhí)行。（摘自國家稅務(wù)總局公告2014年第35號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告）計

25、稅成本的具體內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下:（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目 建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所

26、發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本 對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、 勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）計稅成本的核算程序企

27、業(yè)計稅成本核算的一般程序如下:（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸 類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有 關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成 本對象。（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進 行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的 成本費用待其

28、實際銷售時再予扣除。（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于 開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn) 品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際 銷售時再予扣除。（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)按分另U建立明細臺帳，待 開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）共同（間接）成本的分攤一、企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本 中的費用屬于直接成本和能

29、夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清 負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī) 定選擇其一:（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。1. 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再 按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負 擔的占地面積。（二）建筑面積法。指按已動

30、工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。1. 一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然 后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本 的比例進行分配。（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行 分配。二、企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配:,應(yīng)商稅務(wù)（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的機

31、關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）非貨幣性交易取得土地成本的確定企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本:（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進

32、行處理:1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。2 .換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價 ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（二）企業(yè)、單位以

33、股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）預(yù)提費用一、除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10 %。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套

34、設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定 必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費 用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）二、關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費用（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)通知第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按 出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費用最高不得超過合同總金額的

35、10%,且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)通知第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用，如售房 合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應(yīng)納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當期應(yīng)納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時,再按照通知第二十八

36、條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)通知第三十二條第三款預(yù)提的報批報建費用、物業(yè)完善費用,必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式 文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預(yù)提并稅前扣除。除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限外，預(yù)提期限最長不得超過3 年;超過3年未上交的，計入當期應(yīng)納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。停車場所的扣除企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦

37、法）特定事項的稅務(wù)處理一、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理:（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接

38、受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。二、企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理:企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時,將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（摘自國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法10 %。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳及退稅問題一、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后

39、續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補。后續(xù)開發(fā) 項目是指正在開發(fā)以及中標的項目。二、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒 有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度 多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅:（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算:各年度應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額X（項目年度銷售收入*整個項目銷售收入總額）本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%勺普通標準住宅的銷售收入。（二）該項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增 值稅后，余額屬于當年應(yīng)補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計 算當年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后 年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整