影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格因素分析(共3頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格因素分析摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有極其重要的地位和作用。目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，趨勢(shì)開始向二三線城市蔓延。加上引發(fā)的跟風(fēng)炒作，導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升。本文以房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象，探討在現(xiàn)階段下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，價(jià)格，影響因素房地產(chǎn)價(jià)格受各種因素的影響而發(fā)生變動(dòng)，要掌握房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，必須弄清影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。房地產(chǎn)價(jià)格是由許多因素相互作用的結(jié)果，眾多影響因素相互交織，共同塑造了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有：成本因素、供求狀況、行政和政治因素、經(jīng)濟(jì)因

2、素、社會(huì)因素（人口因素、心理因素）以及其他因素。下面我們?cè)敿?xì)介紹影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。一、成本因素從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)看商品的價(jià)格主要由他的成本來(lái)決定，房地產(chǎn)也是商品，房地產(chǎn)的價(jià)格中成本也占主要地位。房地產(chǎn)成本價(jià)格構(gòu)成主要由土地成本（土地出讓費(fèi)）、建筑安裝、工程造價(jià)、附屬公共設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)以及利息支出幾方面構(gòu)成。本文主要介紹土地成本和建筑成本。1、土地成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響相對(duì)其他影響因素，土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)成本的影響是非常重要的，土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中一般相對(duì)比重很大。隨著可用土地相對(duì)不斷減少，城市土地資源日漸稀缺，土地的出讓價(jià)格相對(duì)會(huì)上漲。隨著我國(guó)土地面積的不斷開發(fā)，我國(guó)的

3、土地面積不斷減少。因此，土地總量的有限性限制了房地產(chǎn)數(shù)量的總量，再加上壟斷以及投機(jī)性必將會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。隨著土地用地不斷增加，土地價(jià)格也不斷增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本必然增加，再加上消費(fèi)者對(duì)未來(lái)土地升值的預(yù)期也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)也必然上漲。2、建安成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響建安成本是建筑和安裝成本的簡(jiǎn)稱，包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)兩大部分，是指建造房屋建筑物發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。從房?jī)r(jià)的構(gòu)成看，建筑安裝成本是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要部分，是生產(chǎn)建設(shè)住宅時(shí)的原材料費(fèi)用和人工費(fèi)用。通過(guò)敏感性分析證明，影響開發(fā)成本最敏感的因素是建安工

4、程費(fèi)，其次是征地拆遷費(fèi)。因此，對(duì)住宅產(chǎn)品成本控制的重點(diǎn)首先應(yīng)是建安工程費(fèi)。在我國(guó)，大多數(shù)城市的建安成本占房?jī)r(jià)的比重約為32%。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)上建筑材料的上漲，尤其是鋼材、水泥等主要建材價(jià)格的上漲，必然使建筑安裝成本提高，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。在開發(fā)的全過(guò)程中有效的、嚴(yán)格的控制建安成本，科學(xué)合理地降低材料費(fèi)用對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格水平的降低有不可低估的作用。二、供求因素市場(chǎng)中的商品價(jià)格是由供給與需求平衡確定的，供給與需求是形成價(jià)格的最終因素。房地產(chǎn)價(jià)格也不例外，是由房地產(chǎn)的供給與需求決定的?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要現(xiàn)狀是房屋供不應(yīng)求。城市拆遷、家庭規(guī)模的變化、城市化進(jìn)程和外來(lái)人口的進(jìn)入等都導(dǎo)致

5、住房需求上升。相對(duì)住房需求上升來(lái)說(shuō)，我國(guó)住房數(shù)量的增加則是有限的。由于開發(fā)成本增加，市場(chǎng)供給量減少這就導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)上升；政府的政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給；再加上，投資和投機(jī)性需求，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面，不少購(gòu)房者購(gòu)買房屋為的是賺取投資收益，使購(gòu)房者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格有上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)預(yù)期上漲，房地產(chǎn)的供求量就會(huì)上升。三、行政與政治因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，2010年6月12日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺(tái)的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見，這些政策的制定，使我

6、國(guó)的住房制度不斷完善，不斷促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的合理性。政治因素主要指政局安定程度、國(guó)與國(guó)之間的政治、軍事關(guān)系等。而這些制度、政策的制定者是政府，因此它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用也比較突出。在我國(guó)，中國(guó)政府的行政政策行為強(qiáng)烈的影響著中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)影響了投資、投機(jī)、購(gòu)房心理等因素，間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的變化。四、經(jīng)濟(jì)因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況等。由于不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)有較為顯著的差異。目前我國(guó)北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，東西部、南北兩地的房地

7、產(chǎn)價(jià)格存在著較大差異。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房地產(chǎn)價(jià)格總體水平也越高，反之依然。五、社會(huì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不容忽視的，而且也是相當(dāng)復(fù)雜的。不同社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響近不相同，而且在不同的階段社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的作用結(jié)果是不同的。下面我們主要分析人口和心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。人是房地產(chǎn)商品的需求者，人口的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。當(dāng)人口數(shù)量增加

8、時(shí)，對(duì)房屋的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上漲；再者，居民素質(zhì)的提高必然對(duì)居住條件有所提高，增加需求，進(jìn)而間接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；隨著家庭人口規(guī)模的小型化使家庭數(shù)量增多，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)需求增加，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響?，F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)買賣時(shí)購(gòu)買者和出售者的心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè)：（1）購(gòu)買或出售心態(tài)；（2）個(gè)人欣賞趣味（偏好）；（3）時(shí)尚風(fēng)氣；（4）接近名家住宅心理以及價(jià)值觀的變化?，F(xiàn)實(shí)中投資者存在著投機(jī)心理，投機(jī)者的投機(jī)活動(dòng)就可號(hào)召投資大眾改變市場(chǎng)價(jià)格。加上人們的從眾心理也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。六、其他因素（1）城市

9、化進(jìn)程城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。按城市化進(jìn)程階段劃分。我國(guó)已進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)國(guó)家進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段之后，在人均住房建筑面積達(dá)到3035平方米前。該國(guó)將保持較為旺盛的住房需求。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)貝4到2010年我國(guó)城市化率將達(dá)到46 ，城市人口將達(dá)到64億人，平均每年要新增人口1852萬(wàn)。單單拿住宅這一項(xiàng)來(lái)說(shuō)，按人均居住建筑面積大30平方米計(jì)算，平均每年需增加住宅建筑面積約556億平方米。因此，城市化水平的不斷提高將會(huì)使我國(guó)在未來(lái)多年保持較旺盛的需求。隨著收入水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，銷售量持續(xù)大幅增長(zhǎng)，住房的需求檔次也在提高。因此，旺

10、盛的住房需求和居民消費(fèi)水平的提高也將促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的推動(dòng)力。(2) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)和投機(jī)性高額利潤(rùn)是資本進(jìn)入的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力，資本的流向總是向著利潤(rùn)高的地方配置。房地產(chǎn)本身的異質(zhì)性、保值增值性和投資回收期長(zhǎng)決定了房地產(chǎn)投資的高回報(bào)、高收益和高風(fēng)險(xiǎn)。從我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款的比重很大自籌資金比重較小。值得注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)的“其他資金”中，約80是購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，而購(gòu)房者的這部分資金主要來(lái)自于個(gè)人住房貸款。因此，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金融資渠道仍然是銀行信貸，房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75。由于銀行的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范，加上房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)最大化的驅(qū)動(dòng)和消

11、費(fèi)者的投機(jī)消費(fèi)心理，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)總量不足的結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，高額利潤(rùn)率推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于高附加值的高檔商品房、別墅的開發(fā)，房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通消費(fèi)者的承受能力，導(dǎo)致商品房的高空置率；另一方面，大多數(shù)居民的住房需求卻得不到有效滿足。另外，缺乏市場(chǎng)理念的消費(fèi)者，沒(méi)有科學(xué)、理性的投資判斷，盲目的投機(jī)消費(fèi)，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素之一。 七、結(jié)語(yǔ) 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素除以上幾項(xiàng)之外，還會(huì)受到其他一些因素的影響。如地理位置、自然環(huán)境、交通運(yùn)輸設(shè)施、體育娛樂(lè)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等。一般情況下，位于城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心位置的房地產(chǎn)價(jià)格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，其價(jià)格一般較低。自然環(huán)境因素對(duì)于房地產(chǎn)的心理價(jià)位以及開發(fā)成本也有著重要影響。房屋的地段、小區(qū)環(huán)境、建筑物外觀等都直接影響著房屋的價(jià)格?？傊?，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多