四象限分析模型

1、四象限分析模型圖2.2中，我們將四個(gè)互相作用，并表示或影響供求關(guān)系的因素租金 R、市 場(chǎng)存量S （視作供給）、新開(kāi)發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P作為坐標(biāo)的四個(gè)方 向的軸。每根軸都從原點(diǎn)出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。租金R圖2.2 :房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)關(guān)系S在解釋圖2. 2時(shí)，按照順時(shí)針?lè)较驅(qū)Ω飨笙捱M(jìn)行解釋是比較合適的。在這 個(gè)圖中.右側(cè)的兩個(gè)象限（第I和第W ）代表空間使用的物業(yè)市場(chǎng)，左側(cè)的兩個(gè)象 限（第U和第川）則是對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行研究 e讓我們從揭示短 期租金形成機(jī)理的第1象限開(kāi)始分析。2 、第I象限有租金和存量?jī)蓚€(gè)坐標(biāo)軸： 租金（每單位空間）和物業(yè)存量（也以 空間的

2、計(jì)量單位進(jìn)行衡量，如平方米）。曲線表明在國(guó)家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì) 物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。 從縱軸上可以看出，租金變化時(shí)所對(duì)應(yīng)的物業(yè) 需求數(shù)量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變（非彈性需求），那么曲線則會(huì)幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對(duì)于租 金的變化特別敏感（彈性需求），則曲線就會(huì)變得更為水平。如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā) 生變化，則整個(gè)曲線就會(huì)移動(dòng)。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）時(shí)，曲線會(huì)向 上移動(dòng)，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會(huì)增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，曲線會(huì)向 下移動(dòng)，表明物業(yè)需求減少。為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達(dá)到平衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚?R, 使

3、需求量等于存量。需求是租金 R和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)：D（R ，經(jīng)濟(jì)狀況 ）=S （2 1）如前所述物業(yè)市場(chǎng)上的存量供給是由資產(chǎn)市場(chǎng)給定， 因此，在圖 22 中對(duì) 于橫軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量， 向上畫(huà)一條垂直線與需求曲線相交， 然后從交 點(diǎn)再畫(huà)一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對(duì)應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn) . 在使用 物業(yè)的這種租金標(biāo)準(zhǔn)下我們可以將注意力轉(zhuǎn)移到第U象限。第U象限代表了資產(chǎn)市場(chǎng)的第一部分，有租金和價(jià)格（每單位空間）兩個(gè)坐標(biāo) 軸。以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線， 其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率， 即租金 和價(jià)格的比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。一般說(shuō)來(lái)， 確定資本化率需要考慮

4、四個(gè)方面的因素： 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的長(zhǎng)期利率、 預(yù)期的租金上 漲率、與租金收入流量相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和政府對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策。 當(dāng)射線以順時(shí)針 方向轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)， 資本化率提高； 逆時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)時(shí)， 資本化率下降。 在這個(gè)象限中， 資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場(chǎng)上各種資產(chǎn) （股票、債 券、短期存款 ）的投資回報(bào)而定的。因此，該象限的目的是對(duì)于租金水平只利用 資本化率 i 來(lái)確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格 P： P=R/i （2.2） 房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格也可以通過(guò)以下方式得出，對(duì)于第I象限中的某種租金水 平畫(huà)出一條垂直于縱軸的直線直到與第U象限的射線相交，從交點(diǎn)再向下畫(huà)出一條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的

5、交點(diǎn)便是資產(chǎn)的給定價(jià)格。第川象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的一部分， 在這個(gè)象限中，對(duì)房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形 成原因進(jìn)行了解釋。這里的曲線 f（C） 代表房地產(chǎn)的重置成本。如圖 2.2 所示這 種情況的假設(shè)條件是，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的重置成本是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)（C）的增多而增加， 所以這條曲線向左下方延伸。 它在價(jià)格橫軸的截距是保持一定規(guī)模 的新開(kāi)發(fā)量所要求的最低單位價(jià)格 （每單位空間 ）。假如開(kāi)發(fā)成本幾乎不受開(kāi)發(fā)數(shù) 量的影響， 則這條射線會(huì)接近于垂直； 如果建設(shè)過(guò)程中的瓶頸因素、 稀缺的土地 和其他一些影響開(kāi)發(fā)的因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會(huì)變得較為水 平。從第U象限某個(gè)給定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，向下垂直

6、畫(huà)出的一條直線，再?gòu)脑撝本€與開(kāi)發(fā)成本相交的這一點(diǎn)畫(huà)出一條水平線與縱軸相交， 由縱軸交點(diǎn)便可以確 定在此價(jià)格水平下的新開(kāi)發(fā)建設(shè)量， 此時(shí)開(kāi)發(fā)成本等于資產(chǎn)的價(jià)格。 如果房地產(chǎn) 新的開(kāi)發(fā)建設(shè)量低于這種平衡數(shù)量， 則會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商獲取超額利潤(rùn)； 反之，如果 開(kāi)發(fā)數(shù)量大于這個(gè)平衡數(shù)量， 則開(kāi)發(fā)商會(huì)無(wú)利可圖。 所以新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)量 c，應(yīng)該保持在使物業(yè)價(jià)格P,等于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本f（c）的水平上，即：P=f（C） （23）在第W象限，年度新開(kāi)發(fā)建設(shè)量（增量）c，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長(zhǎng)期存量。 在一定時(shí)期間內(nèi)，存量變化 S,等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除（折舊） 導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以S表示，貝

7、 S= C- S S （2.4） 以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一個(gè)存量 水平（在水平軸上 ）。在這種存量水平和相應(yīng)的建設(shè)量上， 由于折舊等于新竣工量， 物業(yè)存量將不隨時(shí)間發(fā)生變化。因此， S等于0，S= C/S。在以后的章節(jié)中將對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行更為詳細(xì)的討論； 在這里， 重要的是需要記住這一點(diǎn)， 即在第W象限假定了某個(gè)給定數(shù)量的開(kāi)發(fā)建設(shè)量，同時(shí)確定了假設(shè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)量永遠(yuǎn)繼 續(xù)的情況下導(dǎo)致的存量水平。對(duì)四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)行了 360度的全方位分析。從某個(gè)存量值開(kāi)始，在物業(yè)市場(chǎng)確定租金，這個(gè)租金可以通過(guò)資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價(jià)格。接著，這些資產(chǎn)價(jià)格可導(dǎo)致形成新的開(kāi)發(fā)

8、建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場(chǎng)，這些新的開(kāi)發(fā)建設(shè) 量最終會(huì)形成新的存量水平。當(dāng)存量的開(kāi)始水平和結(jié)束水平相同時(shí)， 物業(yè)市場(chǎng)和 資產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)。假如結(jié)束時(shí)的存量與開(kāi)始時(shí)的存量之間有差異，那么圖 2.2中四個(gè)變量(租金、價(jià)格、新開(kāi)發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并不處于完全的均衡 狀態(tài)。假如開(kāi)始時(shí)的數(shù)值超過(guò)結(jié)束時(shí)的數(shù)值，租金、價(jià)格和新開(kāi)發(fā)建設(shè)量必須增 長(zhǎng)以達(dá)到均衡。假如初始存量低于結(jié)束時(shí)的存量，租金、價(jià)格和新開(kāi)發(fā)建設(shè)量必 須減少，使其達(dá)到均衡，對(duì)四象限模型的環(huán)顧一圈的考察，給我們就公式(2 . 1)一(2 . 4)的聯(lián)立求解給出了簡(jiǎn)單的、直觀的解釋。3、宏觀經(jīng)濟(jì)變化對(duì)均衡的影響上圖的四象限模型也表達(dá)了宏觀經(jīng)濟(jì)

9、對(duì)房地產(chǎn)供需均衡的影響，比如需求的決定，利率水平等。我們可用逐個(gè)因素的變化來(lái)看看供需均衡是如何變動(dòng)的。圖2.2 :物業(yè)與資本市場(chǎng)：需求D發(fā)生變化一R上升上圖中表示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)供需均衡的影響。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，人們收入增加，對(duì) 空間的需求亦隨之增長(zhǎng)。假設(shè)其它條件不變，這種增長(zhǎng)導(dǎo)致需求曲線（圖中為一 直線）D向外移動(dòng)，結(jié)果是：租金水平 R上升一物業(yè)價(jià)格P上升一新開(kāi)發(fā)建設(shè)量 C上升f物業(yè)存量S上升f滿足需求。4、資本需求發(fā)生變化對(duì)均衡的影響同樣，長(zhǎng)期利率水平也對(duì)投資者的預(yù)期產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)供需均 衡狀況。假設(shè)資本市場(chǎng)能對(duì)各種資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)整，使各種投資在進(jìn)行風(fēng) 險(xiǎn)調(diào)整后，能夠獲得社會(huì)平均

10、的投資回報(bào)，那么，利率上升使得投資者愿意將資 金投向其它的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，比如買債券，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金減少，價(jià)格下跌。利率下 跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)入增加，價(jià)格逐漸上升。無(wú)論何種情形，最后供求雙方會(huì) 達(dá)到一種均衡。如下圖所示。圖2.3 :房地產(chǎn)物業(yè)與資本市場(chǎng)：資產(chǎn)需求發(fā)生變化上圖中表示利率下降的情形，其均衡機(jī)制為：利率下降f房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P上升f新開(kāi)發(fā)建設(shè)量C增大f市場(chǎng)存量S （供給）增加f租金下降，需求上升f 達(dá)到均衡。5、開(kāi)發(fā)成本變化對(duì)均衡的影響影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一個(gè)外部因素是新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目供給計(jì)劃的變動(dòng)。這種變化的來(lái)源較多，如較高的短期利率使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資難度上升， 導(dǎo)致新建物業(yè)的成本加大，并導(dǎo)致

11、新開(kāi)發(fā)建設(shè)量減少；政府出臺(tái)較為嚴(yán)格的區(qū)域規(guī)劃或其它的 建筑法規(guī)，也可能增加開(kāi)發(fā)成本和降低新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的獲利水平（如對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的要求，城市拆遷安置）。這些涉及到供應(yīng)因素的負(fù)面變化，會(huì)使得第川象限 內(nèi)的價(jià)格成本曲線向外移，進(jìn)而影響到整個(gè)供求平衡。具體見(jiàn)下圖。價(jià)格P資本市場(chǎng)估價(jià)P=R/i租金RS=D（ R,經(jīng)濟(jì)狀況）資本市場(chǎng)：新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)I7-物業(yè)存量S（平方米）新開(kāi)發(fā)建設(shè)量C （平方米） S=C- S *S<0房地產(chǎn)市場(chǎng) 存量調(diào)整圖2.4 :房地產(chǎn)物業(yè)與資本市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)成本變化圖2.4的作用機(jī)制為：開(kāi)發(fā)成本上升，價(jià)格成本曲線外移一新開(kāi)發(fā)建設(shè)量下 降一物業(yè)存量增加值下降一物業(yè)供給下降一租金上

12、升一拉動(dòng)價(jià)格上升針對(duì)于我國(guó)的住宅市場(chǎng)進(jìn)行相關(guān)分析一、我國(guó)商品住宅市場(chǎng)的四象限模型分析四象限模型有兩個(gè)假設(shè)條件。一是在市場(chǎng)其他條件給定的情況下，住宅資產(chǎn) （所有權(quán)）價(jià)格是由住宅資產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求雙方相互作用決定的。二是在市場(chǎng)其他條件給定的情況下，在住宅使用市場(chǎng)，使用權(quán)的供需關(guān)系決定使用權(quán)價(jià)格即 租金。上面假設(shè)的是其他條件不變，資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立的情況。 實(shí)際 上，住宅資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)之間有密不可分的關(guān)系， 共同興衰起伏。兩個(gè)市場(chǎng) 之間有如下兩個(gè)連接點(diǎn)：第一，租金。住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求的一個(gè)極其重要的因素。 住宅資產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)所有權(quán)房的需求，主要是由住宅使用市場(chǎng)的租金水平?jīng)Q

13、定的， 因?yàn)橥顿Y者購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)， 是將其視作為當(dāng)前或未來(lái)的現(xiàn)金流， 租金的變化自然會(huì) 影響到資產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)所有權(quán)的需求。第二，新開(kāi)發(fā)建設(shè)量。 兩個(gè)市場(chǎng)均受住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)情況的影響， 當(dāng)開(kāi)發(fā)量增 加時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)的供給量增加，價(jià)格下跌，使用市場(chǎng)的租金也會(huì)下跌，見(jiàn)圖 1 四象限模型。在圖1中，右側(cè)兩個(gè)象限（i、w）代表住宅使用市場(chǎng)，左側(cè)兩個(gè)象限（） 代表住宅資產(chǎn)市場(chǎng)。第一象限演示的是住宅使用市場(chǎng)，其中，橫坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的存量s,縱坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的價(jià)格即租金 R,租賃需求曲線ddo在一定的經(jīng)濟(jì)狀況下，供 給和需求一旦相等，租金水平 R隨之確定。第二象限演示的是住宅資產(chǎn)市場(chǎng)， 其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的

14、買賣價(jià)格 P，以原點(diǎn)為起點(diǎn)的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I，是投資者希望通過(guò) 擁有住宅得到的收益率。 在這里， 資本化率是根據(jù)投資者的預(yù)期給定， 一般受長(zhǎng) 期利率、租金的預(yù)期上漲率、 出租經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)家住宅政策的影響。 由第一 象限的租金水平以及預(yù)期的資本化率，可以確定住宅相應(yīng)的投資價(jià)格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價(jià)格 P。第三象限是住宅資產(chǎn)市場(chǎng)的另一部分， 反映了新建的數(shù)量是如何確定的。 斜 線f（c）反映的是住宅的開(kāi)發(fā)成本，圖中假設(shè)開(kāi)發(fā)成本P與開(kāi)發(fā)量 C成正比，所 以是一條向左下方的斜線， 斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額， 代表了啟動(dòng)開(kāi)發(fā)所 需的最少資金量。將資產(chǎn)市場(chǎng)確定的

15、價(jià)格投影到成本曲線，得出相應(yīng)的開(kāi)發(fā)量， 此時(shí)開(kāi)發(fā)成本等于價(jià)格 P=f（C） 。當(dāng)開(kāi)發(fā)量小于資產(chǎn)市場(chǎng)所需的開(kāi)發(fā)量時(shí)，開(kāi)發(fā) 商獲得超額利潤(rùn)；反之，則無(wú)利可圖。第四象限是使用市場(chǎng)的另一部分，反映了新開(kāi)發(fā)量C（增量）如何轉(zhuǎn)化成使用 市場(chǎng)的存量S。在一定時(shí)間內(nèi)，存量變化（流量）AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房 屋拆除（折舊）導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以 S表示，貝AS=C-SS由原點(diǎn)出發(fā)的斜線代表了存量與開(kāi)發(fā)量的關(guān)系， 斜線上任意一點(diǎn)對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā) 量和存量有如下關(guān)系，開(kāi)發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即AS=0 C=SS 或 S =C/S這樣，在這個(gè)四象限模型中，從某一存量開(kāi)始，由使用市場(chǎng)決定租金，

16、租金 在資產(chǎn)市場(chǎng)決定價(jià)格， 價(jià)格再?zèng)Q定開(kāi)發(fā)量， 開(kāi)發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。 當(dāng)存量的 終值和起始值保持相同時(shí)， 資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)達(dá)到均衡。 當(dāng)存量的終值和起始 值不同時(shí)，圖中的變量如租金、價(jià)格、開(kāi)發(fā)量、存量都沒(méi)有達(dá)到完全均衡。如果 起始值大于終值，貝租金、價(jià)格、建設(shè)量必須上升以達(dá)到均衡；如起始值小于終 值，貝租金、價(jià)格、建設(shè)量必然下跌以達(dá)到均衡。從某個(gè)存量開(kāi)始， 在使用市場(chǎng)確定租金， 這個(gè)租金通過(guò)住宅資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成 為使用權(quán)價(jià)格。 這些價(jià)格導(dǎo)致形成一定新的開(kāi)發(fā)量， 再轉(zhuǎn)回到使用市場(chǎng)形成新的 存量水平。二、我國(guó)商品住宅市場(chǎng)影響因素的四象限模型分析1. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)商品住宅市場(chǎng)影響的分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)近年

17、來(lái)持續(xù)快速增長(zhǎng)， 對(duì)商品住宅價(jià)格影響十分顯著。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 時(shí)，圖 2 所示的住宅市場(chǎng)四象限模型中的第一象限內(nèi)的需求曲線將向右上方平 移，住宅市場(chǎng)的租金水平和需求量將會(huì)同時(shí)提高或增加。 住宅市場(chǎng)租金水平的提 高將會(huì)使第二象限內(nèi)的住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格提高， 住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的提高必將促使住宅開(kāi) 發(fā)量的增加， 從而增加住宅的開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)供給量， 并最終形成使用市場(chǎng)中的 需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場(chǎng)中的轉(zhuǎn)讓價(jià)格與開(kāi)發(fā)成本之間新的平衡。因此， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將使住宅市場(chǎng)呈“擴(kuò)散式”發(fā)展。2. 置業(yè)城市的優(yōu)惠措施對(duì)商品住宅市場(chǎng)影響的分析不少城市的政府制定了一系列置業(yè)其城市的優(yōu)惠措施， 越來(lái)越多的外埠消費(fèi) 者開(kāi)始選擇其城

18、市， 投資其城市。 置業(yè)城市的優(yōu)惠措施， 將導(dǎo)致該城市住宅投資 需求上升和住宅投資收益率 (I) 的下降，如果住宅的市場(chǎng)租金 (R) 不變，因?yàn)?I=R/P ，就會(huì)使住宅的市場(chǎng)價(jià)格 (P) 上升，住宅市場(chǎng)價(jià)格的上升又會(huì)引起住宅市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)量(Q)的增加，并最終導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降， 從而達(dá)到新的平衡。 新的平衡要求初始的租金水平與新平衡達(dá)到時(shí)的租金水平相 等。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠措施， 將會(huì)導(dǎo)致該城市整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“不完全擴(kuò) 散式”發(fā)展，如圖 3 所示。3. 城市新區(qū)建設(shè)、舊城改造對(duì)城市商品住宅市場(chǎng)影響的分析過(guò)去幾年， 不少城市新區(qū)建設(shè)突飛猛進(jìn)， 舊城改造轟轟烈烈， 而城市規(guī)劃條 件的限制、 土地價(jià)格的上升、 拆遷安置費(fèi)用的增加， 無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成 本(C)的上升，減少住宅新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲利能力，這種影響將會(huì)使第三象限內(nèi)的 開(kāi)發(fā)曲線向左上方平移。 住宅開(kāi)發(fā)成本的上升， 在住宅價(jià)格不變時(shí)使新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的數(shù)量 (Q) 減少，從而導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供給量 (S) 減少， 在需求不變的情況下， 推動(dòng) 住宅市場(chǎng)租金 (R) 和轉(zhuǎn)讓價(jià)格 (P) 的上漲，并達(dá)到新的平衡，整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn) “平