房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制第一部分第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第二部分第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制房地產(chǎn)開發(fā)成本控制第三部分第三部分 建筑設(shè)計常識與訣竅建筑設(shè)計常識與訣竅講講 義義 提提 綱綱第一部分第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本主要房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由由以下以下九九個方面構(gòu)成：個方面構(gòu)成：概論概論：房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成構(gòu)成土地成本土地成本營業(yè)稅金營業(yè)稅金建安造價建安造價行政事業(yè)收費行政事業(yè)收費企業(yè)管理費用企業(yè)管理費用財務(wù)費用財務(wù)費用營銷費用營銷費用勘察設(shè)計監(jiān)理勘察設(shè)計監(jiān)理配套設(shè)施配套設(shè)施產(chǎn)品競爭主要有差異化、低

2、產(chǎn)品競爭主要有差異化、低成本競爭兩種形式。商品房成本競爭兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)最容易克隆，無知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場競爭力越強(qiáng)，本越低，市場競爭力越強(qiáng)，利潤越高。利潤越高。地價可通過容積率折算成樓面地價地價可通過容積率折算成樓面地價( (即每建筑平方米即每建筑平方米里的土地成本里的土地成本) )。簡單的公式是簡單的公式是1 1、土地成本土地成本舉例舉例：地價地價100100萬萬/ /畝，容積率畝，容積率3.03.0，樓面地價為，樓面

3、地價為500500元元/ /；地價地價6060萬萬/ /畝，容積率畝，容積率3.03.0，樓面地價，樓面地價300300元元/ /。樓面地價樓面地價 = = 地價（單位：萬元地價（單位：萬元/ /畝）畝）666.67666.67容積率容積率容積率經(jīng)驗系數(shù)容積率經(jīng)驗系數(shù)多層容積率約多層容積率約1.51.5左右左右（最大不能超過最大不能超過2 2，超過，超過2 2的也有，但品質(zhì)相對差的也有，但品質(zhì)相對差）小高層容積率約小高層容積率約2.52.5高層容積率約高層容積率約3.53.5容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國際的容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金

4、源國際的容積率就在容積率就在8 8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會越小，因為以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會越小，因為牽涉到樓間距等規(guī)劃限制。牽涉到樓間距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個人總結(jié)如下而地塊形狀與容積率的關(guān)系個人總結(jié)如下曾經(jīng)算過一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）曾經(jīng)算過一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）多層容積率在多層容積率在2.22.2左右，而且樓間距絕對夠。左右，而且樓間距絕對夠。同樣大小的地塊同樣大小的地塊南北越長、東西越短南北越長、東西越短,則容積率越小則容積率越小；而東西越長，南北越短而東西越長，南北越短，則，則容積率越大容積率越大。按配套較全（含煤

5、、暖、熱水）檔次中高的住宅來說按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來說磚混多層：磚混多層：700700元元/ /小高層（小高層（10-1710-17層）：層）：950950元元/ /( (不含電梯不含電梯) )，一部電梯，一部電梯1616萬為基數(shù)，萬為基數(shù)，每層加每層加50005000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本4545元元/ /左右，左右，1818層以上（含層以上（含1818層）須配兩部電梯，成本約增加層）須配兩部電梯，成本約增加6060元元/ /?？刂频煤?，小高層含電梯的建安成本在控制得好，小高層含電梯的建安成本在100010001

6、0501050元元/ /左右。左右。鋼筋含量是高層建安造價的重要指標(biāo)。鋼筋含量是高層建安造價的重要指標(biāo)。國標(biāo)為國標(biāo)為6868/ /，目前洛陽的項目多在，目前洛陽的項目多在45-5045-50/ /，不過有的最高，不過有的最高的達(dá)的達(dá)8080/ /。1 1/ /的成本約的成本約5 5元（含人工費）元（含人工費）暖氣成本約合暖氣成本約合3030元元/ /，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40405050元元/ /。2 2、建安造價、建安造價包括煤、暖、電、供排水、道路、包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約景觀等，成本約120-150120-150元

7、元/ /。創(chuàng)展的景觀設(shè)計費在創(chuàng)展的景觀設(shè)計費在1818萬元左右，萬元左右，單位成本僅合單位成本僅合4 4元元/ /（建筑面積）。（建筑面積）。合計一般合計一般不超過不超過2020元元/ /3 3、配套設(shè)施配套設(shè)施4 4、勘查、設(shè)計（施工圖）、勘查、設(shè)計（施工圖）監(jiān)理等監(jiān)理等5 5、營銷費用、營銷費用 營銷代理費主要有營銷代理和廣告兩項費用，約營銷代理費主要有營銷代理和廣告兩項費用，約3%3%左右。左右。6 6、財務(wù)費用、財務(wù)費用 財務(wù)費用一般約為財務(wù)費用一般約為180180元元/ /。經(jīng)驗公式：財務(wù)費用經(jīng)驗公式：財務(wù)費用= =總成本總成本50%50%年貸款利率年貸款利率2 27 7、企業(yè)管理費

8、用、企業(yè)管理費用 根據(jù)公司和開發(fā)項目規(guī)模不同，差別較大，一般為根據(jù)公司和開發(fā)項目規(guī)模不同，差別較大，一般為15-2015-20元元/ /8 8、行政事業(yè)收費、行政事業(yè)收費 公關(guān)后行情在公關(guān)后行情在160160元元/ /左右。左右。舉例說明：人防工程收費：如自建人防工程，則成本為：舉例說明：人防工程收費：如自建人防工程，則成本為：多層多層12001200元元/ /，高層，高層18001800元元/ /（按人防面積攤）（按人防面積攤）。如無自建，則須交納人防異地建設(shè)費，取費標(biāo)準(zhǔn)如下：如無自建，則須交納人防異地建設(shè)費，取費標(biāo)準(zhǔn)如下：高層：高層：5B5B級人防，單位成本級人防，單位成本=2000=20

9、00元元/ /層數(shù)層數(shù)多層：多層：6 6級人防，單位成本級人防，單位成本=1500=1500元元/ /層數(shù)層數(shù)但實際現(xiàn)狀高層為但實際現(xiàn)狀高層為20-3020-30元元/ /9 9、營業(yè)稅、營業(yè)稅營業(yè)稅營業(yè)稅+ +大修基金大修基金+ +所得稅所得稅=11.7%=11.7%。成本約為成本約為150150250250元元/ /。第二部分第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制房地產(chǎn)開發(fā)成本控制售價一定的情況下，開發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；售價一定的情況下，開發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；在在一定意義上講，成本控制能力其實是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)；一定意義上講，成本控制能力其實是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)；房地產(chǎn)

10、開發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。概論：概論：開發(fā)成本控制的重要性開發(fā)成本控制的重要性1 1、土地成本控制、土地成本控制什么樣的地可買？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率什么樣的地可買？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價。直接影響樓面地價。舉例舉例：美侖鳳凰城占地：美侖鳳凰城占地3030畝，建筑面積為畝，建筑面積為 6 6萬萬 中泰新城中泰新城 占地占地3030畝，建筑面積為畝，建筑面積為1010萬萬因此在買地時應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來小區(qū)因此在買地時應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也

11、要求將來小區(qū)的環(huán)境也不錯。的環(huán)境也不錯。目前一般洛陽中檔住宅的樓面地價為目前一般洛陽中檔住宅的樓面地價為600600元元/ /，低檔住宅的樓低檔住宅的樓面地價為面地價為400400元元2 2、建安成本控制建安成本控制個人認(rèn)為，個人認(rèn)為，建安成本的控制要建安成本的控制要“過五過五關(guān)關(guān)”第五關(guān)第五關(guān)現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理第一關(guān)第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計第四關(guān)第四關(guān)材料設(shè)備材料設(shè)備采購采購第三關(guān)第三關(guān)工程招標(biāo)工程招標(biāo)第二關(guān)第二關(guān)工程造價工程造價與決算與決算要通過前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。要通過前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說結(jié)構(gòu)決定造價，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價，以前是

12、說結(jié)構(gòu)決定造價，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價，結(jié)構(gòu)設(shè)計影響造價。在實際施工過程中可以適當(dāng)修改，但結(jié)構(gòu)設(shè)計影響造價。在實際施工過程中可以適當(dāng)修改，但不能修改得太多，否則在驗收時設(shè)計院不蓋章。不能修改得太多，否則在驗收時設(shè)計院不蓋章。我們認(rèn)為，平面形狀簡單、結(jié)構(gòu)方正、對稱規(guī)則可以降低我們認(rèn)為，平面形狀簡單、結(jié)構(gòu)方正、對稱規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。建議大家上網(wǎng)上查成本，一些裝飾性的東西能免就免。建議大家上網(wǎng)上查一下一下“極簡主義極簡主義”、“少就是多少就是多”“”“l(fā)ess is more”less is more”第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程

13、造價與決算工程造價與決算材料設(shè)備采購材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理層高也不是越高越好，要注意層高也不是越高越好，要注意“高粗比高粗比”。抗震要求墻應(yīng)該全部是通的，不超過抗震要求墻應(yīng)該全部是通的，不超過50CM50CM的視為通墻。的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開洞率不能超過磚混結(jié)構(gòu)的外墻開洞率不能超過40%40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能能“里出外進(jìn)里出外進(jìn)”。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯層不能超過磚混結(jié)構(gòu)的錯層不能超過5050。方正的設(shè)計也許會

14、被說成呆板，設(shè)計和營銷是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造方正的設(shè)計也許會被說成呆板，設(shè)計和營銷是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得柱見墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？不得了？是不是有必要為此增加成本？規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價與決算工程造價與決算材料設(shè)備采購材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理這一點在實際操作過程中有很多經(jīng)驗，有的決算能被這一點在實際操作過程中有很多經(jīng)驗，有的決算能被審掉一半。審掉一半。規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價與決算工程造價與決算材料設(shè)備采購材料設(shè)備

15、采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理第二關(guān)：工程造價與決算第二關(guān)：工程造價與決算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按1 1類取費類取費37% 37% ，七層以下按七層以下按4 4類取類取費費21.6% 21.6% 。建筑市場競爭也非常激烈，在實際操作過程中，。建筑市場競爭也非常激烈，在實際操作過程中，有的開發(fā)公司對七層以上的建筑工程招標(biāo)是按有的開發(fā)公司對七層以上的建筑工程招標(biāo)是按4 4類下浮類下浮5%5%。規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價與決算工程造價與決算材料設(shè)備采購材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理第三關(guān)：工程招標(biāo)第三關(guān)：工程招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價與決算工程造價與決算材

16、料設(shè)備采購材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理這方面很難把握，可以規(guī)定這方面很難把握，可以規(guī)定“貨比三家貨比三家”，但就是這樣，但就是這樣也很難控制。在招標(biāo)過程中可以找三家以上，然后選兩也很難控制。在招標(biāo)過程中可以找三家以上，然后選兩家報價低的再往下砍價。家報價低的再往下砍價。第四關(guān)：材料設(shè)備采購第四關(guān)：材料設(shè)備采購規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價與決算工程造價與決算材料設(shè)備采購材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理更難，比如一些圖紙上沒有的東現(xiàn)場管理更難，比如一些圖紙上沒有的東西要進(jìn)行西要進(jìn)行“簽單簽單”，這個過程也很難直接，這個過程也很難直接控制。控制。第五關(guān)：現(xiàn)場管理第五關(guān)：現(xiàn)場管理第三部

17、分第三部分 建筑設(shè)計常識建筑設(shè)計常識與訣竅與訣竅建筑設(shè)計幾個檻：建筑設(shè)計幾個檻：6 6層及以下，不裝電梯；層及以下，不裝電梯；6 6層以上，必須裝電梯；層以上，必須裝電梯；1111層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通1212層開始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯層開始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯1919層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯電梯的成本：電梯的成本：以以1818層為例，電梯成本約層為例，電梯成本約2525萬，每增加一層電梯成本約提高萬，每增加一層電梯成本約提高50005000元元2.82.8米層高的來歷：米層高的來歷：房間的層高應(yīng)小于等于面寬。圈梁房間的層高應(yīng)小于等于面寬。圈梁+ +樓板樓板=40=40，窗高，窗高1.51.5米，窗臺高米，窗臺高0.90.9米，合起來就是米，合起來就是2.82.8米。米。外墻面積測算：外墻面積測算：外墻面積外墻面積一般約為建筑面積的一般約為建筑面積的1/31/3（可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)