加強全過程管理做好房地產(chǎn)成本控制

1、加強全過程管理做好房地產(chǎn)成本控制加強全過程管理做好房地產(chǎn)成本控制摘要：在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關(guān)重要。工程設(shè)計是具體實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟對立統(tǒng)一的過程，擬建項目一經(jīng)決策確定后，設(shè)計就成為了工程建設(shè)和控制工程造價的關(guān)鍵。施工階段即產(chǎn)品的生產(chǎn)階段，根據(jù)工程施工階段工序復(fù)雜、生產(chǎn)周期長等特點，主要從招投標(biāo)工作方面、合同管理、工程變更洽商控制、甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購管理等方面討論工程造價的控制?？⒐そY(jié)算是建設(shè)項目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認(rèn)真與否直接關(guān)系到工程造價的高低。本文從項目決策、設(shè)計、施工和竣工結(jié)算四方而，闡述如何進(jìn)行工程成本的控制。關(guān)鍵詞：項目

2、決策階段項目設(shè)計階段項目施工階段竣工結(jié)算階段成本控制面對房價過高、政府一輪又一輪的政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何求生存、求發(fā)展是擺在面前的一個重要課題，而其中成本控制顯得尤為重要，己成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得比較優(yōu)勢，形成核心競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，主要包括：土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用等。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制應(yīng)貫穿于整個項目建設(shè)的全過程，主要包括項目決策、設(shè)計、施工和竣工結(jié)算四個階段。一、項目決策階段成本控制在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的

3、一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關(guān)重要。實踐證明，一個高質(zhì)量的投資決策依賴于對投資環(huán)境的準(zhǔn)確把握，依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機制。做好投資決策需要注意以下四個方而：1、重視產(chǎn)品定位和銷售價格預(yù)測。在項目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項目所在地的周邊的規(guī)劃情況，對擬選擇項目進(jìn)行產(chǎn)品定位和未來銷售價格預(yù)測。合理預(yù)測擬開發(fā)項目未來銷售價格和銷售進(jìn)度，這需要有一定的前脂性。開發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場前景的項目才有開發(fā)價值。2、重視成本因素調(diào)研分析。項目所在地的上地價格、市政配套條件、地質(zhì)情況、建安成本、主要材料設(shè)備的價格、當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)環(huán)境等各因素都對項目的開發(fā)成本有較大影響。例

4、如我們開發(fā)的某住宅小區(qū)項目，在預(yù)測項目成本時，對當(dāng)?shù)厥姓こ碳爱?dāng)?shù)亟ㄔO(shè)環(huán)境了解不夠充分，在實際施工時強電工程從幺六橋變電站至項目紅線約6公里（經(jīng)由政府門口、航油管道、園林綠化帶、村莊門而房等）的路由協(xié)調(diào)費約40萬元，由于路線長，協(xié)調(diào)困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費用約150萬元。因此在選擇項目之前，對上述各成本因素必須進(jìn)行認(rèn)真的市場調(diào)研，掌握準(zhǔn)確詳實的第一手資料，才能更有效的控制成本。3、客觀、準(zhǔn)確地做好項目可行性研究。專業(yè)人員根據(jù)取得的調(diào)研資料，對項目進(jìn)行成本費用估算，分別測算上地費用、前期工程費、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用以及不可預(yù)見費用等。費用測算采用的標(biāo)

5、準(zhǔn)必須緊密結(jié)合當(dāng)?shù)匦星楹晚椖繉嶋H情況，力求客觀準(zhǔn)確。根據(jù)成本費用估算和銷售價格預(yù)測情況，采用銷售利潤率或者成本利潤率等指標(biāo)對項目做出經(jīng)濟評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結(jié)論和建議。4、集體決策，理性投資。公司董事會依據(jù)上報的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場機制下，決策過程中既需要投資的理性又需要有一定的前脂性。二、項目設(shè)計階段成本控制開發(fā)項目經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為工程建設(shè)的關(guān)鍵，在設(shè)計階段，由于建筑物的平而布置、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要設(shè)備都全部確定，其影響項目成本在90%以上，因此設(shè)計階段的成本控制是整個項目成本控制的決定性階段，開發(fā)公司抓住了設(shè)出這個

6、關(guān)鍵,就能取得事半功倍的效果。1、優(yōu)化設(shè)計方案。優(yōu)秀的項目設(shè)計方案是項目盈利的保障。在設(shè)計過程中，要進(jìn)行方案優(yōu)化，應(yīng)從技術(shù)、經(jīng)濟、市場的角度對項目總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、材料和設(shè)備選用等多方面進(jìn)行對比，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。通過方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。2、加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。要按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計，用批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實踐證明，限額設(shè)計是促進(jìn)設(shè)計單位改善管理、優(yōu)化

7、結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。3、加強圖紙審核，控制設(shè)計變更。開發(fā)公司應(yīng)要求設(shè)計單位在出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核，提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項目，設(shè)計在每個單元頂層設(shè)計了一個弧形鋼筋混凝上飄板，由于本小區(qū)均為12層左右的小高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個造型，經(jīng)過我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項工程行約費用約250萬元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來隱患。因此設(shè)計圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程各實施過程中，設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。三、項目施工

8、階段成本控制施工階段的成本控制應(yīng)該注意以下四個方面：1、認(rèn)真做好招投標(biāo)工作。招投標(biāo)是項目成本控制的重要環(huán)行。通過選擇多家資質(zhì)高、信譽好、業(yè)績優(yōu)的施工單位進(jìn)行競標(biāo)，不僅有利于確保工程質(zhì)量和工期，更有利于降低工程成本。對項目各承包單位的選擇要慎重，因為施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到開發(fā)企業(yè)工程成本控制的成敗，在招標(biāo)過程中對承包單位要嚴(yán)格進(jìn)行資格審查，認(rèn)真考察施工企業(yè)的業(yè)績、資質(zhì)、信譽和技術(shù)裝備等。在報價過程中，應(yīng)采用實物工程量清單報價方式。首先開發(fā)單位必須最大限度做到清單工程量準(zhǔn)確，清單內(nèi)工程特征描述清楚明確；其次招標(biāo)單位對所有投標(biāo)單位提供明確的工程量，由企業(yè)自主報價。這樣就會使有實力的企業(yè)進(jìn)一步完善內(nèi)部管

9、理機制，將技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為價格優(yōu)勢，通過競爭確定招投標(biāo)雙方可接受的承包價格。另外在合同簽訂前，開發(fā)單位一定要清標(biāo)，避免投標(biāo)單位不平衡報價引起的后續(xù)矛盾。這樣既控制了工程成本，又符合市場經(jīng)濟規(guī)律。2、加強合同管理，避免工程索賠。施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行工程建設(shè)、撥付工程價款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時，對于總包合同北京2010新清單規(guī)范要求采用固定單價合同，這就對開發(fā)單位給出清單工程量的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。對于小型合同工程價款盡量采用固定總價，工程價款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過程中，嚴(yán)格執(zhí)行

10、合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。3、抓好甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購管理。甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購價格是影響工程成本的重要因素。按照所采購材料設(shè)備的類型、數(shù)量、價值，能采用公開招標(biāo)的一定要公開招標(biāo)。對于一些零散材料、小型設(shè)備也要貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉。4、認(rèn)真做好工程變更、洽商控制。在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開發(fā)單位，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先要強調(diào)辦理工程簽證的及時性，其次，對簽證的描述要求客觀

11、、準(zhǔn)確,簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。對于已經(jīng)簽認(rèn)的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認(rèn)變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，及時向市場詢問現(xiàn)行價格。在現(xiàn)行材料價格全部為市場價的今天,如果對材料市場價格不清楚，就無法進(jìn)行工程造價管理。四、竣工結(jié)算階段成本控制竣工結(jié)算是建設(shè)項目成本控制的最后一關(guān),竣工結(jié)算辦理的認(rèn)真與否直接關(guān)系到工程造價的高低。施工單位編制的工程結(jié)算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費標(biāo)準(zhǔn)以提高結(jié)算價的現(xiàn)象。開發(fā)公司不但要自己組織造價工程師參照原招投標(biāo)文件、承發(fā)包合同、圖