宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之路

1、宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)的開展之路來源：中國房地產(chǎn)發(fā)布時間：2008.01.022 0 0 5年以來，隨著國家土地、金融等調(diào)控政策力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)開場進(jìn)入市場盤整期。對實(shí)力強(qiáng)勁的大型房地產(chǎn)企業(yè)遇到的可能是困難、瓶頸，但對眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)本文專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，面臨的卻是困境，甚至絕境。如何應(yīng)對變化，如何在調(diào)控和競爭中立足 和開展，是當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要和最緊迫的問題。本文認(rèn)為，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為：二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；或者二級開發(fā)資質(zhì)但注冊資本到達(dá)一級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)。截至到2005年底， 全國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量為56290家，但是大型房地

2、產(chǎn)企業(yè)數(shù)量所占比重卻很低，中小型房地產(chǎn)企業(yè)占絕對多數(shù)。一、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新形勢我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點(diǎn)具有明顯的階段性特點(diǎn)，從2003年以來的調(diào)控政策脈絡(luò)主線來看,先期是土地供給和房地產(chǎn)貸款2003、 2 0 0 4年；中期是房地產(chǎn)價格 2 0 0 5年；后期是商品住宅構(gòu)造2 0 0 6年；近期那么是房地產(chǎn)企業(yè)收益2 0 0 7年1月和住房保 障2 0 0 7年8月。調(diào)控的手段主要是運(yùn)用土地政策、金融貨幣政策和財稅政策，因此中小 型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新形勢主要表達(dá)在以下三方面：1 獲取土地門檻提高，面臨開發(fā)斷檔為難土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供給節(jié)奏：另一

3、方面在土地岀讓方式上,制止協(xié)議岀讓土地， 繼經(jīng)營性土地全面實(shí)施“招拍掛'方式后，工業(yè)用地的岀讓也要求采用“招拍掛'，進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地本錢，獲取土地的難度進(jìn)一步加大。獲取土地門檻的提高還表現(xiàn)在具體的“招拍掛"過程中，如招標(biāo)文件中對競標(biāo)企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)要求、高額的招標(biāo)保證金和嚴(yán)格的付款條件等等，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大沖擊。以參加土地招拍掛的要求為例，今年XX新江灣城D1地塊土地岀讓文件中明確規(guī)定為：境外的自然人、法人、其他組織，其銀行同期存款在1億美元以上的；已在境內(nèi)進(jìn)展工商登記， 領(lǐng)有法人或組織機(jī)構(gòu)代碼證和營業(yè)執(zhí)照，具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，近三年國內(nèi)房地產(chǎn)開

4、發(fā)量不低于50萬平方米，注冊資本金2億元人民幣以上，同期銀行存款不低于1.5億元人民幣的信譽(yù)良好的企業(yè)，另外必須先交納競買保證金5 0 0 0萬元。如此規(guī)定，一般的中小企業(yè)連到現(xiàn)場感受氣氛的時機(jī)都沒有。另外，大面積土地資源岀讓和多企業(yè)聯(lián)手參拍阻擋了中小企業(yè)的進(jìn)入?，F(xiàn)在地方政府為了保證城市建立的高水平，一般都推岀大幅土地進(jìn)展拍賣，同時參與的大企業(yè)常常是多個開展商組成一個銀團(tuán)聯(lián)手投標(biāo)。因此近兩年以來，各地開發(fā)價值大的土地資源根本上為國內(nèi)少數(shù)幾個大開展 商獲得。 這樣， 就從開發(fā)用地儲藏這個源頭上對中小房地產(chǎn)企業(yè)予以了致命打擊， 導(dǎo)致許多中小 型企業(yè)面臨開發(fā)斷檔的為難局面。2 融資難度加大，壓力陡增

5、從2 0 0 3年“12 1 "號文件起，四年來從嚴(yán)格開發(fā)信貸標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率和上調(diào)銀行的法定存款準(zhǔn)備率，多管齊下，收緊“銀根，增加開發(fā)企業(yè)融資難度和壓力，是給中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來了強(qiáng)大的政策沖擊。3 企業(yè)收益壓縮，資金緊X進(jìn)一步加劇從2005年起， 國家開場運(yùn)用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但對開發(fā)企業(yè)影響顯著的還是2006年以來岀臺的系列稅收政策。“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知"國稅發(fā)2 0 0 6 31號、“修訂企業(yè)所得稅納稅申報表的通知'國稅發(fā)2 0 0 6 56號、“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知"國稅發(fā)20061

6、 8 7號等一連串的稅收政策組合拳，使很大一批中小開發(fā)企業(yè)面臨岀局的可能。二、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)開展的優(yōu)勢和劣勢1中小型房地產(chǎn)企業(yè)開展的優(yōu)勢分析1更易滿足我國市場多樣化的需求對房地產(chǎn)企業(yè)來說，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足市場上不同水平的購房需求是大勢所 趨，而在這一點(diǎn)上， 中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易做到。 因?yàn)樽陨碣Y金實(shí)力小， 產(chǎn)品規(guī)模勢必不會很大， 因此在產(chǎn)品上可以實(shí)現(xiàn)小規(guī)模、個性化、差異化特點(diǎn)，來滿足消費(fèi)者的需求。況且，在尋求個性 化、創(chuàng)新式開展的軌道上， 大的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營模式轉(zhuǎn)軌所遇到的問題比中小房地產(chǎn)企業(yè)遇 到的問題要大得多， 從而使中小房地產(chǎn)企業(yè)的個性化開展成為房地產(chǎn)行業(yè)突破

7、傳統(tǒng)開展模式實(shí)現(xiàn) 升級的主要帶動力。2拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)大企業(yè)在區(qū)域市場上的剩余空間一方面表現(xiàn)在具體的物業(yè)類型上，大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其自身優(yōu)勢把目標(biāo)鎖定在高級寫字 樓、商業(yè)用房、 別墅及高檔住宅區(qū)等高利潤市場， 將中小企業(yè)排擠到回報相對低的中低檔住宅市 場。另一方面表現(xiàn)在區(qū)域上，大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)X 圍主要集中在直轄市、省會城市等興旺城市， 幾乎不涉足中小城市、 縣、鎮(zhèn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在填補(bǔ)了這一空白， 滿足了不同層次、 不同區(qū)域消費(fèi)者的需求，形成了完整的房地產(chǎn)市場梯度消費(fèi)層次體系。3發(fā)揮中小型房地產(chǎn)企業(yè)的“市場規(guī)模'優(yōu)勢根據(jù)經(jīng)歷的“二八原理'， 從市場占有率角度看， 目前即

8、使像萬科這樣的大開發(fā)商， 市場占 有率也不過1.24%，按照目前的形勢開展，即使將來還有一批大開展商培育起來，這些大而另外80%的市場份額是由中小型企業(yè)所占有,所以中企業(yè)的市場占有率總和也不過20%。 小型企業(yè)大可不必?fù)?dān)憂。4市場自由競爭的有利推動者中小企業(yè)的存在促進(jìn)了各種形式的競爭, 在一定程度上能克制壟斷造成的一些弊端。 雖然在 地區(qū)房地產(chǎn)市場上, 大型房地產(chǎn)企業(yè)是價格的主導(dǎo)者, 但眾多中小企業(yè)競爭者的存在, 使得大型 房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮由于定價過高而可能引起的顧客分流問題,從而間接地抑制了房價的過快增長。5靈活的管理方式和市場適應(yīng)能力房地產(chǎn)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一面, 也有規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的一面。 從

9、這個角度分析, 中小型房地產(chǎn)企業(yè)的 時機(jī)非常多。 因?yàn)殚_發(fā)大面積的地塊、 運(yùn)作大額度的資金即使對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言也是很大 的考驗(yàn),風(fēng)險控制的難度很高。而中小型企業(yè)因資金及實(shí)力所致,開發(fā)中等規(guī)模的工程,操盤經(jīng)歷更豐富,風(fēng)險也更容易控制。另外,還有“船小好掉頭的優(yōu)勢。2中小型房地產(chǎn)企業(yè)開展的劣勢分析1信貸融資困難一是抵押貸款難, 抵押貸款雖然是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的根本方式, 但是由于其貸款條件較 為苛刻, 大局部企業(yè)通過此種方式取得資金非常有限,很難滿足企業(yè)的資金需求。 二是金融機(jī)構(gòu)放款難。 在我國現(xiàn)行金融體系中, 以中小企業(yè)為主要效勞對象的金融機(jī)構(gòu)原本開展就滯后,再加上當(dāng)前國家加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)

10、信貸的控制, 中小房地產(chǎn)企業(yè)大多難以到達(dá)銀行的放款條件, 因此從 銀行融到資金是難上加難。2融資渠道單一般而言,大型房企憑借其資金實(shí)力和信譽(yù),可以通過上市、發(fā)行債券來進(jìn)展融資,但是中小房地產(chǎn)企業(yè), 由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足上市或者發(fā)行債券的條件, 還是主要依靠銀行貸款融資這一渠 道,融資渠道單一造成了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高。 這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信, 增加其運(yùn) 作工程的財務(wù)本錢,使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。3財務(wù)管理不健全我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不健全,表現(xiàn)為財務(wù)制度不健全,或者即使財務(wù)制度健全, 也不能完全落實(shí)到位,造成企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)不完整、不準(zhǔn)確,尤其是缺乏歷史數(shù)據(jù)。而且,有時企 業(yè)出

11、于不同目的, 財務(wù)數(shù)據(jù)往往是上報主管部門一套, 上報稅務(wù)部門一套, 上報銀行的又是一套。4管理方式落后經(jīng)營決策權(quán)集中于老板一人， 管理 憑主觀想象隨心所欲等， 這在很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理方式上延續(xù)著家族式的管理方式： 以家族式管理為主，管理中以感情代替制度、家長式“一言堂 很大程度上阻礙了企業(yè)的開展。5人才缺乏中小房地產(chǎn)企業(yè)難以提供高薪、 高福利來吸引人才。 企業(yè)內(nèi)家族管理與制度管理相矛盾的局 面，不利于企業(yè)引進(jìn)的人才充分發(fā)揮作用，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)難以留住所需的人才。三、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)差異化開展之路中小型房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)力遜色的情況下，需要采取積極的、進(jìn)攻的差異化戰(zhàn)略來改變被動、 落后的形

12、勢。中小企業(yè)競爭戰(zhàn)略的核心應(yīng)該是：集中力量， 爭取在局部市場形成優(yōu)勢， 通過局部 的勝利， 提高自己的市場地位， 促進(jìn)自身開展。 中小型房地產(chǎn)企業(yè)差異化戰(zhàn)略的主要內(nèi)容有以下 幾種：1 經(jīng)營差異化：市場細(xì)分原那么下的“縫隙經(jīng)營"策略中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時， 要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、 大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)工程， 選擇他們易于無視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙"產(chǎn)品， 充分發(fā)揮自己靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)的 優(yōu)勢，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場需求的缺乏。2 .產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路產(chǎn)品附加值決定企業(yè)利潤。 我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過政策的洗禮后， 房地產(chǎn)開發(fā)的各項本錢， 尤其是土地本錢開場飆

13、升。 因此， 中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路， 來提高企業(yè)的競 爭力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。精品是硬件和軟件的結(jié)合體。 作為房地產(chǎn)精品來講， 硬件就是指產(chǎn)品的市場定位、 規(guī)劃設(shè)計、 建筑外觀、產(chǎn)品質(zhì)量和節(jié)能設(shè)施等生產(chǎn)過程的一系列要素； 軟件就是產(chǎn)品文化、 居住文化、 企業(yè) 文化等。在市場競爭白熱化階段，設(shè)計理念創(chuàng)新、 生活方式引領(lǐng)、 效勞內(nèi)涵挖掘?qū)⑹沟卯a(chǎn)品更富 有個性化色彩，成為市場矚目的精品。3 .工程開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)工程中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對市場和消費(fèi)者需求的研究， 通過對市場進(jìn)展細(xì)分， 選擇出產(chǎn)品將 來可能面向的消費(fèi)對象， 從而確保自

14、己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。 中小型房地產(chǎn)企 業(yè)應(yīng)主攻某個特殊的顧客群、 某產(chǎn)品線的一個細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場， 力求低本錢， 差異化開 發(fā)。4 區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入二、三、四級城市為主在現(xiàn)階段， 在中國經(jīng)濟(jì)最為興旺的珠三角、 長三角及環(huán)渤海灣三大區(qū)域， 云集了許多大型房地產(chǎn)企業(yè)，且市場競爭相當(dāng)劇烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三、四級 中小城市，這樣做的好處有四個：第一， 避開與大型房地產(chǎn)企業(yè)同城競爭， 取得競爭優(yōu)勢。 第二， 在經(jīng)濟(jì)欠興旺的地區(qū)， 中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得較高的投資回報率。尋求新的適合自己的開展空間， 通過空間的轉(zhuǎn)換來由于其地價、 房價總體

15、較低， 存在相當(dāng)?shù)纳仙臻g，第三， 與經(jīng)濟(jì)欠興旺的地區(qū)相比， 經(jīng)濟(jì)較興旺的地區(qū)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)文化、 技術(shù)水平及資金實(shí)力上都具有明顯的優(yōu)勢。 第四， 可充分利用當(dāng)?shù)氐?優(yōu)惠政策，解決資金和拿地上的難題。四、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟開展之路所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個以上的房地產(chǎn)企業(yè)出于對市場的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總 體經(jīng)營目標(biāo)的意愿， 采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。 房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟， 不僅局限于 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作關(guān)系， 更應(yīng)該涵蓋開發(fā)企業(yè)與設(shè)計單位、 監(jiān)理公司、 建筑商、 代理商、 廣告公司、 物業(yè)公司等上下游企業(yè)， 乃至家電等房地產(chǎn)相關(guān)部品生產(chǎn)行業(yè)、 學(xué)校等科研機(jī)構(gòu)之間

16、 的長期合作關(guān)系。1.房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的模式1資源互補(bǔ)型這種聯(lián)盟模式不是簡單的企業(yè)規(guī)模的疊加和擴(kuò)大， 其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是房地產(chǎn)強(qiáng)勢資源的聯(lián)合。 在 國際地產(chǎn)市場中通常都是采用這種方式， 這也是一種比擬適合中小房地產(chǎn)開發(fā)商的形式。 通常有 一個發(fā)起人作為組織者，組織多家企業(yè)，聯(lián)合競買、 收購或投資適宜的地產(chǎn)， 在約定的期限內(nèi)共 同對地產(chǎn)進(jìn)展經(jīng)營包括購地、融資、開發(fā)、租售，其管理模式是集合操作加專業(yè)參謀。2穿插營銷型這種整合聯(lián)盟模式的最大特征就在于身處不同行業(yè)的企業(yè)間通過結(jié)成聯(lián)盟，進(jìn)展穿插營銷， 以到達(dá)擴(kuò)大業(yè)務(wù)的目的。3經(jīng)歷共享型房地產(chǎn)的行業(yè)特征決定，很多企業(yè)在進(jìn)展區(qū)域擴(kuò)X 時，都會或輕或重地表現(xiàn)出一

17、定的“水土不服問題，解決這一問題最直接的方式就是與當(dāng)?shù)爻晒ζ髽I(yè)通過聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)經(jīng)歷共享。4分工協(xié)作型這種聯(lián)盟模式與穿插營銷相近似，所不同的是，參與聯(lián)盟的企業(yè)多數(shù)屬于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)， 各企業(yè)都專心地集中于某一產(chǎn)品， 聯(lián)盟把各企業(yè)最弱項的局部用最專業(yè)的局部來補(bǔ)充。 這種模式 突破了行業(yè)之間的邊界， 使投資觸角一開場就延伸到了與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上下游，是整個產(chǎn)業(yè)鏈上的聯(lián)盟。同時，相關(guān)產(chǎn)品還可以進(jìn)入到其他行業(yè)中去，來平衡房地產(chǎn)行業(yè)可能到來的波動，這也是最適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的一種聯(lián)盟模式。5市場瓜分型隨著土地、信貸等政策的變化，中小房地產(chǎn)企業(yè)的拿地、融資問題已經(jīng)受到了限制，他們可 以根據(jù)各自不同的開發(fā)

18、狀況和市場節(jié)奏，在資金、土地、工程、效勞上形成共享，走聯(lián)合開發(fā)之 路。2中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取原那么1合作聯(lián)盟成員核心能力互補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行戰(zhàn)略聯(lián)盟最為重要的目標(biāo)是彌補(bǔ)企業(yè)的戰(zhàn)略缺口和增強(qiáng)企業(yè)的核心能力。在聯(lián)規(guī)劃與實(shí)際操作中，應(yīng)以企業(yè)之間的差異為根底，才能更好進(jìn)展業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢互補(bǔ)。2戰(zhàn)略性的互相學(xué)習(xí)不管實(shí)行什么樣形式的戰(zhàn)略聯(lián)盟， 聯(lián)盟的目標(biāo)都是暫時和局部的， 房地產(chǎn)企業(yè)要獲得長期的 競爭優(yōu)勢，必須通過學(xué)習(xí)和經(jīng)營積累來增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力。3保持各自靈活戰(zhàn)略和獨(dú)立地位競爭環(huán)境的動態(tài)性和不確定性， 要求企業(yè)要有迅速適應(yīng)環(huán)境變化的戰(zhàn)略與之相適應(yīng)， 當(dāng)企業(yè) 因?yàn)槁?lián)盟而失去戰(zhàn)略的靈活性時，一旦環(huán)境改

19、變，就會產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。同時， 聯(lián)盟使企業(yè)失去戰(zhàn)略的靈活性， 也違背了戰(zhàn)略聯(lián)盟的目的。 戰(zhàn)略聯(lián)盟是建立在平等互利和相互信任根底上的， 一 旦某一聯(lián)盟方失去了獨(dú)立地位，聯(lián)盟就變成了兼并。3 戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式1合資企業(yè)合資雙方投資成立獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)展合作工程的開發(fā)。 當(dāng)關(guān)系風(fēng)險和運(yùn)行風(fēng)險較低時， 合資企 業(yè)是合作者偏愛的構(gòu)造，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運(yùn)行風(fēng)險并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威 脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運(yùn)作，增大了本錢；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資 企業(yè)中的大局部投資將不能輕易收回； 最后， 管理費(fèi)用高。 不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略 柔性，而且組織文化的差異使決策制定和執(zhí)行更加困難。2功能性協(xié)議合作聯(lián)盟松散型的聯(lián)盟協(xié)議根底上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、 聲譽(yù)和獨(dú)立企業(yè)的自愿合作， 不包括任何股份和所有權(quán) 的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運(yùn)行風(fēng)險非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、 更改和終止，合作者容易退出。3相互持股投資合作聯(lián)