保定物業(yè)管理辦法

1、*保定市物業(yè)管理辦法原文第一章 總 則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動 , 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益 , 營造良好 的居住和工作環(huán)境 , 促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè) , 根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法 、國務(wù)院 物業(yè)管理條例等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定 , 結(jié)合本市實際 , 制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理 , 適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè) , 是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場 地。本辦法所稱物業(yè)管理 , 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) , 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 按照物業(yè)服務(wù)合同約定 , 對物業(yè)進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)、管理 , 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán) 境衛(wèi)生和相關(guān)

2、秩序的活動。第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相 結(jié)合的原則 , 實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五條 市、縣 （ 市、區(qū) ） 人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 和目標(biāo)考核體系 , 建立和完善社會化、 專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制 , 并將物業(yè) 管理工作經(jīng)費納入財政預(yù)算。第六條 市、縣（ 市、區(qū) ） 人民政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立住宅小區(qū)管理保障資金 ; 專項用于扶持 老舊住宅小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)和物業(yè)管理。第七條 構(gòu)建物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信機(jī)制 , 完善誠信服務(wù)體系 , 樹立誠信經(jīng)營理念 建立健全

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案 , 促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。第二章 管理職責(zé)（ 以下稱房地產(chǎn)行政主管部門 ） 其主要職責(zé)是 :第八條 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門 負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作（ 一 ） 負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理 ;（ 二 ） 負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的歸集、使用審核（ 三 ） 組織開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn) ;（ 四 ） 建立物業(yè)管理專家?guī)?;（ 五 ） 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案 , 監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)營活動 ;（ 六 ） 指導(dǎo)縣 （ 市、區(qū) ） 房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。第九條 縣 （ 市、區(qū) ） 房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活

4、動的監(jiān)督 管理工作 , 其主要職責(zé)是 :（ 一 ） 貫徹落實物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)政策 ;（ 二 ） 指導(dǎo)街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 、居 （ 村 ） 民委員會參與物業(yè)管理工作 ;（ 三 ） 負(fù)責(zé)住宅物業(yè)項目招標(biāo)投標(biāo)備案和采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批 工作;（ 四 ） 負(fù)責(zé)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和備案工作 ; （ 五 ） 監(jiān)督物業(yè)服務(wù) 用房的配置和使用以及物業(yè)承接查驗和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作 ;（ 六 ） 負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的歸集、使用審核 ;（ 七 ） 召集有關(guān)物業(yè)管理的聯(lián)席會議 , 負(fù)責(zé)物業(yè)糾紛的協(xié)調(diào)處理和信訪投訴處理工 作。第十條 市、縣 （ 市、區(qū) ）

5、 人民政府的下列有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)做好物業(yè)管理的 相關(guān)工作 :（ 一 ） 公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)在召開業(yè)主大會、 選舉業(yè)主委員會和物業(yè)交接期間發(fā)生違法行 為的處 置工作 , 依法查處損壞、挪用、擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材或者占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為 ;（ 二 ） 民政部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)居 （ 村 ） 民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督 , 協(xié)助業(yè)主委 員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理的相關(guān)工作 ;（ 三 ） 人力資源和社會保障部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動用工的指導(dǎo) , 對物業(yè)服務(wù) 企業(yè)招用人員簽訂勞動合同、繳納社會保險等進(jìn)行監(jiān)督 ;（ 四 ） 房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)

6、責(zé)督促建設(shè)單位做好保修期內(nèi)房屋及設(shè)施設(shè)備的相 關(guān)保修工作 ;（ 五 ） 規(guī)劃部門負(fù)責(zé)建設(shè)工程設(shè)計方案審查 , 并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 建配套設(shè)施建設(shè)指標(biāo) ;（ 六 ） 公用事業(yè)部門負(fù)責(zé)對業(yè)主投訴或者舉報供水、 供氣、供熱等單位未依法履行 維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的問題進(jìn)行調(diào)查處理 ;（ 七 ） 人防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程及設(shè)施維護(hù)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督 ;（ 八 ） 物價部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費行為的監(jiān)管 , 規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為 , 依 法查處物業(yè)管理中的亂收費和亂加價行為 ;（ 九 ） 市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)依法查處未取得營業(yè)執(zhí)照將住宅改為經(jīng)營性用房的 違法行為 ;（ 十 ） 質(zhì)量監(jiān)督部門

7、負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、 機(jī)械式停車設(shè)備、 鍋爐、 壓 力 容器等特種設(shè)各進(jìn)行安全監(jiān)察 , 依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的 違法行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、 構(gòu)筑物和在非承重外墻上 開門 （ 窗） 、破壞房屋外立面以及侵占綠地、 毀壞綠化和綠化設(shè)施等違法違規(guī)行為 , 由有關(guān)行政執(zhí)法部門依據(jù)各自的職責(zé)依法查處。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定 , 并根 據(jù)各自職責(zé)依法承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。第十一條 街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作 , 其職 責(zé)是 :（ 一

8、） 組織、指導(dǎo)業(yè)主大會的籌備、成立和業(yè)主委員會的選舉、備案工作 , 監(jiān)督業(yè) 主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé) ;（ 二 ） 組織召集本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會議 , 協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決物業(yè)管理工作中出 現(xiàn)的重要問題 ;（ 三 ） 設(shè)立并公開投訴電話、投訴點 , 接受業(yè)主的投訴和舉報 , 為業(yè)主提供基本服 務(wù);（ 四 ） 負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛 , 組織開展本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查 工作;（ 五 ） 建立物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 , 落實物業(yè)應(yīng)急管理長效機(jī)制。第十二條 居 （ 村 ） 民委員會的職責(zé)是 :（ 一 ） 協(xié)助街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制 , 參與指導(dǎo)和監(jiān) 督業(yè)

9、主委員會的工作 ;（ 二 ） 配合街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛 ;（ 三 ） 協(xié)助街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 落實未實施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理服務(wù) 工作;（ 四 ） 引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守管理規(guī)約 ; 督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)公共利益 , 做好公共環(huán) 境衛(wèi)生、公共秩序的維護(hù)工作。第十三條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理 , 規(guī)范行業(yè)行為 , 推行行 業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù) , 督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營 , 促進(jìn)物 業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)

10、的人 , 應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣等民事法律行為 , 已經(jīng)合法占有建筑物專有部 分 , 但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人 , 可以認(rèn)定為業(yè)主。第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中 , 享有下列權(quán)利 :（ 一 ） 按照物業(yè)服務(wù)合同約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);（ 二 ） 提議召開業(yè)主大會會議 , 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 ;（ 三 ） 提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;（ 四 ） 參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權(quán) ;（ 五 ） 選舉業(yè)主委員會成員 , 并享有被選舉權(quán) ;（ 六 ） 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ;（ 七 ） 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ;（ 八

11、） 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ;（ 九 ） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項維修資金的管理和使用 ;（ 十 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。未辦理房屋權(quán)屬證書的繼受人、業(yè)主書面授權(quán)的代理人 , 依法享有前款規(guī)定的除 被選舉權(quán)以外的權(quán)利。第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中 , 履行下列義務(wù) :（ 一 ） 依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利 , 自覺履行法定和約定的義務(wù) , 遵守管理 規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（ 二 ） 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的使用和公共秩序、 環(huán)境 衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 ;（ 三 ） 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大

12、會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 ;（ 四 ） 遵守有關(guān)房屋裝飾裝修的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策定 ;（ 五 ） 按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金 ;（ 六 ） 按時交納物業(yè)服務(wù)費用 ;（ 七 ） 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意， 不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第十八條 下列事項由業(yè)主大會決定：（ 一 ） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（ 二 ） 制定和修改管理規(guī)約 ;（ 三 ） 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 ;（ 四 ） 制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以

13、及物業(yè)服務(wù)收費方案 ;（ 五 ） 改變共有部分的用途 ;（ 六 ） 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ;（ 七 ） 利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及對所得收益進(jìn)行管理和分配使用 ;（ 八 ） 歸集和使用住宅專項維修資金 ;（ 九 ） 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 ;（ 十 ） 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi), 已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時 政主管部門或者街道辦事處 會議所需的文件資料。, 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的縣 （ 市、區(qū) ） 房地產(chǎn)行 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 的要求 , 報送有關(guān)籌備首次業(yè)主大會物業(yè)所在地的縣 （ 市、區(qū) ） 房地產(chǎn)行政主管部門或者街道

14、辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后 30 日內(nèi) , 組織成立 首次業(yè)主大會會議籌備組。第二十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、 建設(shè)單位代表、 街道辦事處 （ 鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府 ） 代表和居 （ 村 ） 民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一籌備組組長由街道辦事處（ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 代表擔(dān)任籌備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起 15 日內(nèi) , 將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公示。第二十一條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 , 并符合下列條件 :（ 一 ） 具有完全民事行為能力 ;（ 二 ）

15、 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定 ;（ 三 ） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約 , 模范履行業(yè)主義務(wù) ;（ 四 ） 熱心公益事業(yè) , 責(zé)任心強(qiáng) , 公正廉潔 ;（ 五 ） 具有一定的組織能力 ;（ 六 ） 具備必要的工作時間。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生 , 由 5 至 11 人單數(shù)組成 , 每屆任期 5 年 , 委員 可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、 違法搭建、 擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、 惡意拖欠物業(yè)服 務(wù)費用等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的 , 不得擔(dān)任業(yè)主大會籌備 組成員和業(yè)主委員會委員。第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選

16、舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi) , 持有關(guān)材料到物業(yè)所在 地的縣 （ 市、區(qū) ） 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 備案。第二十三條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé) :（ 一 ） 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議 ;（ 二 ） 召集業(yè)主大會會議 , 報告物業(yè)管理實施情況 ;（ 三 ） 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;（ 四 ） 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議 , 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;（ 五 ） 監(jiān)督管理規(guī)約的實施 ;（ 六 ） 督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用 ;（ 七 ） 組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的歸集和使用 ;（ 八 ） 調(diào)解業(yè)主

17、之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛 ;（ 九 ） 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為, 依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約 , 要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失;（ 十 ） 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十四條 業(yè)主大會決定本辦法第十八條第（ 八） 項和第 （ 九） 項規(guī)定的事項 , 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的 業(yè)主同意 決定本辦法第十八條規(guī)定的其他事項 , 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面 積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則召開業(yè)主大會定期會議 , 或者經(jīng)百分 之二十以上的

18、業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起 10 日內(nèi) , 將其保管的檔案資料、 印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和委員的報酬由全體業(yè)主承擔(dān), 也可以從物業(yè)共有部位經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費和委員報酬的收支情況, 應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 , 接受業(yè)主監(jiān)督。第四章 前期物業(yè)管理第二十八條 在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前 , 由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) , 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 , 并向物業(yè)所在地的縣 （ 市、區(qū)） 房地產(chǎn)行 政主管部門備案。第二十九條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投

19、標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ;投標(biāo)人少于 3 個或者住宅建筑面積低于 5 萬平方米的 , 經(jīng)物業(yè)所在地的縣 （ 市、區(qū)） 房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn) , 可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 , 評標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)從市房地產(chǎn)行政主管部 門專家?guī)靸?nèi)的物業(yè)管理專家名單中確定。第三十條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招標(biāo)投 標(biāo)工作 :（ 一 ） 新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售 30 日前完成 ;（ 二 ） 預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前完成 ;（ 三 ） 非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用 90 日前完成 ;（ 四 ） 更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 ,

20、應(yīng)當(dāng)在原前期物業(yè)服務(wù)合同終止 30 日前完成。第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約 , 對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理 , 業(yè)主的共同利益 , 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) , 違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事 項依法作出約定 , 并在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位 簽訂物業(yè)買賣合同時 , 應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第三十二條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 , 應(yīng)當(dāng)包含物業(yè) 服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及其他所有費用的收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)承接查驗等 內(nèi)容。第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15 日前 , 與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

21、設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè) , 應(yīng)當(dāng)具各下列條件 :（ 一 ） 建設(shè)工程竣工驗收合格 , 取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者 準(zhǔn)許使用文件 , 并向房地產(chǎn)行政主管部門備案 ;（ 二 ） 供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設(shè) 施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成 , 供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具 ;（ 三 ） 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已 按規(guī)劃設(shè)計要求建成 ;*（ 四 ） 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成 , 并滿足使 用功能要求 ;（ 五 ） 電梯、二次供水、高壓供

22、電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè) 施設(shè)備取得使用合格證書 ;（ 六 ） 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全 ;（ 七 ） 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料 :（ 一 ） 竣工總平面圖 , 單體建筑、 結(jié)構(gòu)、 設(shè)備竣工圖 , 配套設(shè)施、 地下管網(wǎng)工程竣工 圖等竣工驗收資料 ;（ 二 ） 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;（ 三 ） 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;（ 四 ） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;（ 五 ） 住宅專項維修資金繳存證明 ;（ 六 ） 物業(yè)

23、管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。第三十五條 進(jìn)行現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議, 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議 , 與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第三十六條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由, 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交付條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。建設(shè)單位出售物業(yè)時 , 不得承諾或者約定減免應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服 務(wù)費。本辦法施行前建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費, 由建設(shè)單位全額承擔(dān)。第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房, 建設(shè)費用計入商品房成本 , 產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)

24、主所有 , 用于物業(yè)管理活動 , 不得擅自改變用 途。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置 :（ 一 ） 建設(shè)工程項目住宅總建筑面積不足 3 萬平方米的 , 物業(yè)服務(wù)用房按不低于 90 平方米配置 ,3 萬平方米以上 20 萬平方米以下的按千分之三配置, 超過 20 萬平方米的 , 超出部分按萬分之十五的標(biāo)準(zhǔn)配置;（ 二 ） 應(yīng)當(dāng)滿足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。第三十八條 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位在承接查驗前裝修到位 , 并根據(jù)項目的規(guī) 模配各消防控制室、安防控制室等相應(yīng)庫室。不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、 地下室、車棚、車庫、民防工程、室內(nèi)層高不足 2

25、.2 米的房屋計入物業(yè)服務(wù)用房 面積。第五章 物業(yè)管理服務(wù)第三十九條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格 , 并在其資質(zhì)等級 許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、 物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、 物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、 雙 方的權(quán)利義務(wù)、住宅專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違 約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起 30 日之內(nèi) , 將物業(yè)服 務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣 （ 市、區(qū) ） 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府 ） 備案。第四十二條

26、 物業(yè)服務(wù)合同終止時 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和本辦法 第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性 服務(wù)企業(yè) , 但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第四十四條 物業(yè)服務(wù)主要包括下列內(nèi)容 :（ 一 ） 物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 ;（ 二 ） 物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)和管理 ;（ 三 ） 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生 ; '（ 四 ） 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的秩序 , 做好安全防范等工作 ;（ 五 ） 對物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行制止和報告 ;（ 六 ） 保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案

27、 ;（ 七 ） 物業(yè)服務(wù)合同約定的其他物業(yè)服務(wù)事項。第四十五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點等情況 , 分別實行政 府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū) （ 別墅除外 ） 公共性物業(yè)服務(wù) 收費實行政府指導(dǎo)價 , 別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅和其他非住宅物業(yè)服務(wù)收 費實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 住宅的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由 物業(yè)服務(wù)企業(yè)報物業(yè)所在地價格行政主管部門備案。實行政府指導(dǎo)價的 , 價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門 , 綜合考慮 物業(yè)服務(wù)平均成本、 最低工資標(biāo)準(zhǔn)、 社會保險最低繳費基數(shù)以及居民消費價格指 數(shù)變動情況 , 制

28、定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度 , 并向社會公 布。價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會平均成本變動情況 , 對物業(yè)服務(wù)收費等級基 準(zhǔn)價適 時調(diào)整。第四十六條 已竣工但尚未售出或者尚未交付的物業(yè) , 物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承 擔(dān) ; 已竣工并交付物業(yè)買受人的物業(yè) , 物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)交付后長期空置的 , 其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的 , 業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費及其他應(yīng)當(dāng)由 業(yè)主負(fù)擔(dān)的費用。第四十七條 業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修的 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照省和市有關(guān)規(guī)定向 業(yè)主收取裝修垃圾和渣土清運費 , 但不得向業(yè)主收取裝修保證金 （

29、押金 ） 、裝修管 理服務(wù)費、裝修電梯使用費。將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)不得擅自擴(kuò)大收費范, 定期將物業(yè)服務(wù)資金, 接受價格行政主管部第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置 準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法等有關(guān)情況如實公示 圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)。實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r如實公示 門和業(yè)主委員會、業(yè)主的監(jiān)督。第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費 , 但是 預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的期限最長不得超過一年。第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) , 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。供

30、水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視收費應(yīng) 當(dāng)包含運營費和共用管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的維修、大修、折舊費等費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的 , 可以向委托方收取委托費 , 不得向業(yè)主 收取手續(xù)費等額外費用。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收 取業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納的費用。第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的費用符合稅收管理規(guī)定的 , 不計征增值稅和企業(yè)所得 稅。第五十二條 業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 , 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦 理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi) , 應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序 , 并

31、在物 業(yè)服務(wù)合同終止之日起 15 日內(nèi) , 撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履 行交接義務(wù)。第五十三條 物業(yè)所在地的縣 （ 市、區(qū) ） 房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)、街道辦 事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。 對被解聘的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的 , 應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出。第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)第五十四條 交付使用的物業(yè) , 在規(guī)定的保修期限內(nèi) , 由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。保修 期滿后 , 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的維修、 更新 , 由業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞

32、的 , 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù) , 并對造 成的損 失承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主承擔(dān)。第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施 , 不得改變用 途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的 , 應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會依法討論決定 , 并在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) ; 物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和 共用設(shè)施用途的 , 應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后 , 依法辦理有關(guān)手續(xù)。第五十六條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位 , 應(yīng)當(dāng)依 法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、 養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 因維修、 養(yǎng)護(hù)等 需要臨時占用、挖掘道路、場地的 , 應(yīng)當(dāng)及

33、時恢復(fù)原狀。第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理養(yǎng)護(hù)制度 , 按照合同約定加強(qiáng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、維護(hù) ,并做好記錄。電梯、鍋爐等特種設(shè)備和設(shè)施 , 應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)、檢測 , 并明確各方安全管理責(zé)任。第五十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的 非住宅物業(yè)的業(yè)主 , 應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有 , 專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)各的維修和更新、改造 , 不得挪作他用。第五十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的 , 應(yīng)當(dāng)在征得相

34、關(guān)業(yè) 主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后 , 按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所得收益應(yīng) 當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項維修資金 , 也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第六十條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造需要使用住宅專項維修資金的 , 應(yīng)當(dāng)由業(yè)主表決通過。發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形 , 需要立即對住宅物 業(yè)共用部分、共用設(shè) 施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修和更新、 改造的 , 可以 按照應(yīng)急維修程序使用住宅專項維修 資金:（ 一 ） 屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員 會或者居 （ 村 ） 民委員會核實的 ;（ 二 ） 共用電梯運行存在安全隱患的 ;（ 三 ） 消防設(shè)施出現(xiàn)故

35、障 , 公安機(jī)關(guān)下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書的 ;（ 四 ） 危及房屋使用安全的其他情況。按照應(yīng)急維修程序支取住宅專項維修資金的 , 在安全隱患處置妥當(dāng)后 , 應(yīng)當(dāng)在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示住宅專項維修資金使用情況。第六十一條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十或 者商品住宅已經(jīng)出售但未建立住宅專項維修資金的 , 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè) 主續(xù)交或者補(bǔ)交。第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫由業(yè)主或者房屋使用人用于停放車輛 , 不得改變用途。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、 停放車輛 , 不得影響其他車輛和 行人的正常通行。第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以

36、根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛容納情況 , 決定臨時停放車輛的進(jìn)入數(shù)量 ; 公安、消防、搶險、救護(hù)等特殊車輛執(zhí)行任務(wù)不受限制第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為 : （ 一 ） 損壞物業(yè)承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu) , 改變房屋套型、將房屋進(jìn)行分割搭建 ;（ 二 ） 破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標(biāo)高 ;（ 三 ） 違法搭建建筑物、構(gòu)筑物 ;（ 四 ） 占用或者損壞共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地 , 擅自移動共用配套設(shè)施設(shè)備 ;（ 五 ） 將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間 , 或者將衛(wèi)生間改在下 層住戶的臥室、起居室 （ 廳 ） 、書房和廚房上方 ;（ 六 ） 存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易

37、燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品 , 存放、鋪設(shè) 超負(fù)荷物品 ;（ 七 ） 排放有毒、有害物質(zhì) , 發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音 ;（ 八 ） 亂設(shè)攤點 , 亂懸掛、張貼、涂寫 , 高空拋物 , 隨意丟棄垃圾、在公共場地放置 私人用品 ;（ 九 ） 損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材 , 埋壓、圈占、遮擋消火栓 或者占用防火間距 , 占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等違反 消防法律、法規(guī)的行為 ;（ 十 ） 法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。第六十五條 有前條所列行為之一的 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、 制止 ; 勸阻、制止無效的 , 應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門 ; 有關(guān)部門在接到物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的報告后 , 應(yīng)當(dāng)對違法行為予以制止并依法處理。公安、環(huán)保、規(guī)劃、公用事業(yè)、 城市管理、 市場監(jiān)督、 質(zhì)量監(jiān)督等行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度 名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項和舉報電話并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓 , 依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。第七章 法律責(zé)任, 法律、法規(guī)和規(guī)章已作出處罰規(guī)定的 按照本辦法的處罰規(guī)