旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式2000 年以來來，我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在旅游界和房地產(chǎn)界引 起極大關(guān)注。 盡管目前對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念和范疇依然眾說紛紜， 但 無論廣義狹義， 無論分類角度， 所有旅游房地產(chǎn)都有一個(gè)顯著的共同 特點(diǎn)，即：靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此為依托為特色開發(fā)房地 產(chǎn)。經(jīng)開發(fā)商不斷地開發(fā)實(shí)踐， 我國旅游房地產(chǎn)已形成如下幾種比較成型 的開發(fā)模式：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式一、 以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開 發(fā) 這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的， 多建在旅游資源 突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源 （自然的、人文的 或二者兼有的 ）條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人

2、文內(nèi)涵、多 種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居 民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)又可分三類： 直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景 區(qū)住宅。這類景區(qū)住宅開發(fā)對(duì)風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒有什么建 設(shè)性貢獻(xiàn)， 有的甚至對(duì)旅游景區(qū)還造成一定破壞。 很多城市旅游景區(qū) 附近的住宅多屬此類 在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅。 這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的 旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)， 營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和 環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流， 將生地變成旅游 熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞 房地

3、產(chǎn)開發(fā)。此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個(gè)頗具 特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和 美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托， 開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶 靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)華僑城全面發(fā)展，是旅游與房地 產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)。此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開 發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載 體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城 集團(tuán)在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、 地中海公

4、寓、地中海別墅、 高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分， 無論別 墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝 飾上都極富個(gè)性。將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)新境界 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式二、以旅游度假為目的的度假 房地產(chǎn)開發(fā) 休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)， 多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近， 或建在旅游 資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)， 又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)， 大力營造旅游度假氛圍。 開發(fā)商以 為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的， 業(yè)主以度假置業(yè)和投資 置業(yè)為目的。一時(shí)間重新熱火的海南

5、景觀住宅多屬此種模式。 因引進(jìn)國外“分時(shí)度假”的概念和相關(guān)銷售模式， 此類房地產(chǎn)又有多 種小的分類，具體如下：產(chǎn)權(quán)酒店： 即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人， 同時(shí)投資人委 托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理， 獲取一定的投資回報(bào)。 一般情 況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。 時(shí)權(quán)酒店：即將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份，如將一年分為 51 周，出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年 限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間如一周的居住權(quán)。 養(yǎng)老型酒店：指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。 委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。 管理期間， 將獲取一定的投 資回報(bào)。一般

6、情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購， 再出 售，收益歸其家人所有 在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪 運(yùn)動(dòng)度假別墅。 時(shí)值度假型酒店： 消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”， 這些“分?jǐn)?shù)”就 成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、 地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宅設(shè)施。 消費(fèi)者不 擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)， 只是為休閑消費(fèi)提供便利、 優(yōu)惠和更多選擇。 “分 數(shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間?？鞓窡o窮大的北京快樂假日大酒店是產(chǎn)權(quán)酒店， 是此類房地產(chǎn)中著名 的成功典型?？鞓芳偃沾缶频杲ㄔ诼糜钨Y源異常豐富的延慶， 靠近延慶的六大景區(qū) 26

7、 個(gè)景點(diǎn)，其中著名的有八達(dá)嶺長城、 “塞外小漓江”龍慶峽、 松山原始森林自然保護(hù)區(qū)、康西草原、媯河漂流、滑雪場等。快樂假 日大酒店一方面充分依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源， 一方面又設(shè)計(jì)建造了 人工湖、人造沙灘、垂釣園、風(fēng)雨長廊、畫墻、射箭場、陶藝作坊、 兒童樂園、網(wǎng)球場等三十余種配套娛樂設(shè)施來增強(qiáng)其休閑度假功能， 更在其可與三星級(jí)酒店硬件相媲美的中心會(huì)所建大中小型會(huì)議廳， 使 它成為一個(gè)集度假、 休閑、娛樂、會(huì)議功能為一體的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。 度假房地產(chǎn)在國外已有相當(dāng)發(fā)展， 在我國剛剛面市， 就受到購房者和 房地產(chǎn)開發(fā) 商的熱烈追捧， 不僅有外資進(jìn)入國內(nèi)搶占市場， 國內(nèi)房地 產(chǎn)商也抱團(tuán)組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)

8、盟， 如中房集團(tuán)牽頭、 幾十家企業(yè)加盟 的“中國房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”，全國各地度假房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上 馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅游 房地產(chǎn)開發(fā) 備受關(guān)注、 發(fā)展很快的一個(gè) 品種。旅游地產(chǎn)開發(fā)模式三、以旅游接待為目的的自營式酒 （ 飯）店 這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章， 以為游客提供住宿 為主要功能，后來增加了娛樂、會(huì)議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá) 或會(huì)議較多的大中型城市。由于旅游酒 （飯）店不出售物業(yè)，主要通過 經(jīng)營來收回投資， 而酒店自營的回收期相當(dāng)長， 與房地產(chǎn)商通過出售 物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，旅游酒 （飯 ）店雖然是最早 出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)

9、前的開發(fā)熱點(diǎn)。旅游地產(chǎn)開發(fā)模式四、與旅游相關(guān)的寫字樓 以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游 社、旅游咨詢機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也 方便外地來游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。西安旅 游集團(tuán)開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)開發(fā)模式五、 以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游 房地產(chǎn)開發(fā) 這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市， 兼有第一居所和第二居所功能。 如 萬達(dá)在昆明的 房地產(chǎn)開發(fā) 。大連萬達(dá)集團(tuán)與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下 合作協(xié)議， 將在昆明滇池國家旅游區(qū)內(nèi) 4000 畝土地上投入三十多億 人民幣進(jìn)行旅游 房地產(chǎn)開發(fā) 。該項(xiàng)目包括大型游樂園、 湖濱

10、高爾夫球 場、園林五星級(jí)酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假 公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保 中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式 酒店、別墅等為一體， 兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假 休閑社區(qū)。實(shí)際上，華僑城、宋城旅游 房地產(chǎn)開發(fā) 也都是大型綜合性 旅游 房地產(chǎn)開發(fā) 。旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 一方面，由于我國經(jīng) 濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)， 城市化水平還不高， 為廣大民眾提供第一居所的任 務(wù)還相當(dāng)重， 使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù)， 以提升居住質(zhì) 量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著 我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高， 我國傳統(tǒng)的觀