某知名寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

1、某知名寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告一、區(qū)域環(huán)境分析1、 道路交通狀況三元橋區(qū)域隸屬燕莎商圈，區(qū)域內(nèi)主要道路有三環(huán)路、亮馬橋路、宵云路、小亮馬橋路等。由于區(qū)域開發(fā)時(shí)間較早，區(qū)域內(nèi)主干道路的可通達(dá)性很好，但是道路規(guī)模比較落后，路面陳舊。商圈內(nèi)商業(yè)繁華，路經(jīng)該區(qū)的公交車線路繁多，交通便利，但是在上下班時(shí)間段經(jīng)常出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。2、 人文、環(huán)境概況三元橋東承空港經(jīng)濟(jì)圈，西接?xùn)|直門交通樞紐國(guó)華廣場(chǎng)，北靠四元橋麗都商圈和亞運(yùn)村、奧運(yùn)村，南臨CBD三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、鵬潤(rùn)大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長(zhǎng)城飯店、凱賓斯基飯店等眾多高檔寫字樓與五星級(jí)酒店。其區(qū)域價(jià)值宜追CBD奧運(yùn)村等熱點(diǎn)區(qū)域，成為BJ的又一塊“黃金區(qū)

2、域”地帶。從區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃來看，規(guī)劃中的BJ承德高速路及地鐵10號(hào)線均近在咫尺，同時(shí)，國(guó)際學(xué)校、高檔商業(yè)、消費(fèi)場(chǎng)所的建設(shè)，更給該區(qū)域賦予了較高的增值空間。燕莎商圈是一個(gè)國(guó)際氛圍濃郁的繁華商業(yè)區(qū)，擁有良好的人文、自然環(huán)境。北有第三使館區(qū)，南有國(guó)際學(xué)校、亮馬河、朝陽(yáng)公園，東接規(guī)劃之高爾夫球場(chǎng)。出入該區(qū)域的人士多為高知人群，其中公司白領(lǐng)、企業(yè)主、外籍工作人員居多。3、 生活配套現(xiàn)狀三元橋地區(qū)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平很高，市政設(shè)施成熟，生活配套完善的涉外商圈。這里擁有眾多的金融、商務(wù)、餐飲和休閑娛樂場(chǎng)所，如亮馬河大廈、京信大廈、東方大廈、21世紀(jì)飯店，長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店、燕莎友誼商城、女人街、

3、萊太花卉市場(chǎng)、家樂福、世紀(jì)劇院酒吧一條街等。4、區(qū)域未來發(fā)展展望三元橋地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，來自于國(guó)家對(duì)該區(qū)域的持續(xù)利好，燕莎商圈至今也有十余年時(shí)間，是京城有名的涉外商圈。與東部地區(qū)的建國(guó)門商圈、CBM圈、朝外商圈等其他商圈相比，這里獨(dú)有一種涉外氣氛和商務(wù)氣息。特別是因?yàn)閲?guó)際貿(mào)易中心的紐帶作用，這一區(qū)域的涉外性質(zhì)將會(huì)被進(jìn)一步強(qiáng)化，區(qū)域內(nèi)的道路、綠化及原有市政設(shè)施定會(huì)得到改善，區(qū)域形象也會(huì)隨之變得更加國(guó)際化。由中遠(yuǎn)、首創(chuàng)與華潤(rùn)三大品牌提出的國(guó)門概念讓三元橋開始成為焦點(diǎn)，三元橋區(qū)域的真正價(jià)值在此之前一直沒有得到很好的開啟，區(qū)域價(jià)值一直沒有很好的整合與提升，三家聯(lián)手打造“國(guó)門”形象，將大大提升該區(qū)

4、域的發(fā)展?jié)摿?。目前，三元橋周邊已?jīng)有了比較成熟的燕莎和國(guó)展兩大商圈，燕莎發(fā)展平穩(wěn)，國(guó)展因?yàn)榻煌ㄆ款i而面臨發(fā)展極限，三元橋所需要做的也正是目前三大品牌一致達(dá)成的共識(shí)一一整合三元橋，將燕莎、國(guó)展與正在努力成型的太陽(yáng)宮住宅區(qū)和三元橋經(jīng)濟(jì)帶所共同擁有的優(yōu)勢(shì)資源凝聚在三元橋，多元化合成一個(gè)龐大的體系，借助獨(dú)特的外部聯(lián)通優(yōu)勢(shì)（亞運(yùn)村、CED東宜門區(qū)域、望京麗都商圈、機(jī)場(chǎng)一溫榆河豪宅區(qū)的交匯點(diǎn)）和人氣，打造一個(gè)全新的“國(guó)門”形象區(qū)指日可待。二、區(qū)域項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)分析三元橋地區(qū)是倍受開發(fā)商青睞的投資熱土，近幾年來高檔公寓是這一區(qū)域的主力開發(fā)物業(yè)類型。如靜安中心、瑞城中心、亮馬名居、福景苑、嘉和麗園、國(guó)際港等。1、

5、區(qū)域項(xiàng)目分析A靜安中心占地面積9908平方米總建筑面積11.8萬平方米【智拓精文】某知名寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告樓體構(gòu)成地下三層，地上27層片型分析面積由164平方米至整層3550平方米，大開間辦公格局。物業(yè)設(shè)施8部豪華型三菱客梯、一步貨梯，中央空調(diào)。帶無線漫游租賃價(jià)格15美元/平方米配套銀行、員工餐廳、商務(wù)中心、健身中心，300個(gè)停車位客片組成大M國(guó)內(nèi)投資客尸，以及一些國(guó)際機(jī)構(gòu)的辦事處產(chǎn)品定位5A級(jí)寫字樓B、瑞城中心占地面積3.29萬平方米總建筑面積25.6萬平米建筑形式板式框架剪力墻片型分析250平米，占總尸數(shù)25%在銷套數(shù)約100套價(jià)格水平均價(jià)：2750美金/建筑平方米的年齡主要集中在35客片

6、組成主要是一些大公司的總裁，少M(fèi)外籍客六層次單一，他們45歲之間，一般是四口之家，需要大片型，需要書房,另外還有一些做金融的客尸產(chǎn)品定位一集超五星級(jí)酒店、高檔外銷公寓、甲級(jí)寫字樓為一體的綜合高檔物業(yè)。G第三置業(yè)占地面積1.934萬平方米（一期占地：10393.5平方米）總建筑面積19.4635萬平方米（一期總建面：79909.23平方米）建筑形式塔樓片型分析89m2-286川的自由分割組合，100川為主，全部是大開間。在銷套數(shù)300余套價(jià)格水平均價(jià)9380元/平方米客尸組成辦公自用和投資，具中辦公自用的居多。產(chǎn)品定位公寓立項(xiàng)的寫字樓D福景苑占地面積5000平米總建筑面積5萬平方米建筑形式塔樓片

7、型分析一居88,102,117,143平米；二居179,194平米；三居228,272平米；四居373,392平米（復(fù)式）在銷套數(shù)無價(jià)格水平均價(jià)：2500美金/建筑平方米客片組成國(guó)內(nèi)、XG海外人士自住或投資，TG日本，德國(guó)，美國(guó)等人為主要租尸產(chǎn)品定位適合外國(guó)人及海外人士居住的高檔公寓E、亮馬名居占地面積1.414萬平方米總建筑面積8.2萬平方米建筑形式塔樓片型分析90川、140川、230m2在銷套數(shù)無價(jià)格水平起價(jià)：11000元/平方米客片組成大M國(guó)內(nèi)投資客尸/【智拓精文】某知名寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告產(chǎn)品定位高檔投資型公寓F、嘉和麗園占地面積1萬平方米總建筑面積8.7萬平方米建筑形式塔樓片型分析四室

8、202.53m2,三室187.31m2,二室108.78m2在銷套數(shù)無價(jià)格水平9600元/平方米客戶組成企業(yè)主產(chǎn)品定位以居住為主的高檔公寓小結(jié)區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)規(guī)模都不大，占地面積一般在1萬平方米3萬平方米之間。建筑形式以20層以上的高層塔樓為主，主流定位于可投資的高檔商住公寓。價(jià)格水平普遍偏高，整體均價(jià)在14600元/平方米左右。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以大戶型居多，三居和四居是該區(qū)域的主力戶型，面積以180平方米一一250平方米為主。三、區(qū)域住宅消費(fèi)客層分析1、構(gòu)成分析A、投資：東三環(huán)燕莎商圈是BJ涉外商務(wù)氛圍最濃郁的地區(qū)，區(qū)域云集了京城近三成的高檔寫字樓，加入WTOf,越來越多的外籍人士涌入京城，許多跨

9、國(guó)大企業(yè)紛紛入住，為這個(gè)區(qū)域的居住類物業(yè)提供了強(qiáng)大的房客流。最早來京的國(guó)外人士，如各國(guó)使館官員、跨國(guó)公司駐華機(jī)構(gòu)、三資企業(yè)總裁、高級(jí)管理人員和海外華人、GAT同胞等，在市內(nèi)的公寓多數(shù)定于此地，成為區(qū)域內(nèi)中高檔公寓的主要使用者。這部分客戶中除少量穩(wěn)定型客戶會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買用于自住外，很大比例成為區(qū)域高檔公寓的租務(wù)市場(chǎng)中的主要租客。由于這一區(qū)域用地面積的限制，土地稀缺性凸顯，客廣地疏，房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，使得這一地區(qū)的商檔公寓項(xiàng)目多被投資客戶消化，成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主要投資型買家，主要為來自國(guó)內(nèi)、XG及海外有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力及投資經(jīng)驗(yàn)的客尸。B、自?。毫鲃?dòng)性不強(qiáng)的外籍官員/商務(wù)人士、對(duì)燕莎商圈成熟涉外環(huán)

10、境有依賴感和歸屬感的歐美公司高收入管理層、依托跨國(guó)企業(yè)生存發(fā)展的私營(yíng)企業(yè)主、外地企業(yè)駐京機(jī)構(gòu)等也成為這一區(qū)域中高端公寓市場(chǎng)的主要自用型買家。2、特征分析A、 職業(yè)：使館官員、跨國(guó)公司、貿(mào)易公司等為主，及相關(guān)為其服務(wù)的金融、法律、財(cái)會(huì)、廣告、翻譯等相關(guān)行業(yè)的企業(yè)主、高級(jí)職員、管理人員等，其中外籍人士占一定比例B、 年齡：30-45歲之間C、 收入：有穩(wěn)定的高薪收入，租住客戶大多有住房津貼D、 工作特點(diǎn)：公司環(huán)境規(guī)范，工作緊張，節(jié)奏快E、 居住特點(diǎn)：離辦公地點(diǎn)近，生活依賴社會(huì)化服務(wù)，強(qiáng)調(diào)方便、快捷，并注重檔次與身份相符F、 偏好：涉外商務(wù)環(huán)境、外籍人士居住氛圍、生活居住中的西方審美標(biāo)準(zhǔn)四?區(qū)域?qū)懽?/p>

11、樓市場(chǎng)前景分析1、供應(yīng)量激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈20XX年寫字樓市場(chǎng)除了有新盤的放M外，還有很多去年已經(jīng)出現(xiàn)端倪但未曾進(jìn)行過實(shí)際銷售的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年?yáng)|部將有大量的寫字樓項(xiàng)目竣工交付使用，由此我們可以看出今年部地區(qū)的寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈，近兩年以及隨后幾年內(nèi)外資企業(yè)尤其市金融、保險(xiǎn)及服務(wù)行業(yè)的外資企業(yè)會(huì)更多的進(jìn)駐BJ,而且東部地區(qū)一直以來是這些企業(yè)的首選之地，供應(yīng)量的激增必然引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。2、 外資需求強(qiáng)勁，內(nèi)資機(jī)構(gòu)也不示弱三元橋地區(qū)是BJ吸引外資企業(yè)最多的地區(qū)之一，由于該區(qū)域已經(jīng)初步具備了國(guó)際化商務(wù)中心的辦公條件，受世界宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響比較大，隨著國(guó)家面向金融業(yè)出臺(tái)了一系列的配套政策

12、，例如設(shè)立金融發(fā)展專項(xiàng)資金，對(duì)新入駐的金融機(jī)構(gòu)提供購(gòu)房和租房補(bǔ)貼等。作為寫字樓的大客戶，金融業(yè)的發(fā)展將極大地刺激該區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)需求。在外資企業(yè)需求增加的同時(shí)，中資機(jī)構(gòu)也不甘示弱，除了大型企業(yè)對(duì)東部甲級(jí)寫字樓的需求外，大多數(shù)的中資機(jī)構(gòu)是以游散兵的形式吸納消化了東部大多數(shù)的次甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓及商務(wù)類公寓。3、 高檔寫字樓變數(shù)大，中低檔寫字樓將成為亮點(diǎn)由于今年?yáng)|部地區(qū)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較大，可能造成東部寫字樓市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)失衡，因此將從很大程度上沖擊三元橋一帶的寫字樓市場(chǎng)，由于供大于求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，短期內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的租金水平還會(huì)保持穩(wěn)中微降的局面?東部地區(qū)的高檔寫字樓已經(jīng)達(dá)到甚至超過了飽和的程度，大型外資企業(yè)和中資企業(yè)的需求必然是少數(shù)的，而絕大多數(shù)的中資機(jī)構(gòu)和一部分小型的外資企業(yè)對(duì)中低檔寫字樓情