某拆遷移民項目可行性研究報告

1、渦河拆遷移民項目可行性研究報告第一部分：項目外部環(huán)境（即渦陽縣概況）渦陽行政區(qū)劃丹網(wǎng)3雙川箱4直* 舁或有所存地經(jīng)濟狀況:全縣預(yù)計實現(xiàn)生產(chǎn)總值55.2億元，增長10.04%;完成財政收入2.16億元，剔除農(nóng)業(yè)稅免收因素，增長15%;全社會固定資產(chǎn)投資15億元，增長14.9%。過去一年，我們加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力提升產(chǎn)業(yè)層次,國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。工業(yè)經(jīng)濟快速增長。預(yù)計完成工業(yè)總產(chǎn)值41.5億元，增長17.8%；工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)100，較上年提高3.74個百分點。骨干企業(yè)發(fā)展良好。雙輪、康達、三星、新宇等規(guī)模工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值25.2億元、利稅總額1.8億元，分別增長30.7%和20%。國

2、有企業(yè)改制步伐加快。煙葉復(fù)烤廠、棉麻公司已改制結(jié)束，康達集團、化肥廠改制和資本運作有序開展，壓力容器廠、馳通缸套廠等一批中小企業(yè)改制工作穩(wěn)妥進行。農(nóng)村經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。盡管受到自然災(zāi)害影響，我縣仍被省列為小麥高產(chǎn)攻關(guān)示范縣、推薦為全國糧食生產(chǎn)先進縣。產(chǎn)業(yè)化發(fā)展勢頭良好，形成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)15家，被省列為蔬菜產(chǎn)業(yè)化十強基地。渦河近期治理工程全面開工，項目征地和移民拆遷安置工作進展順利；農(nóng)田水利基本建設(shè)不斷加強，新增灌溉面積9.08萬畝，除澇面積10.7萬畝，贏得全縣農(nóng)田水利現(xiàn)場會在我縣召開。林業(yè)生產(chǎn)進一步加快，完成義務(wù)植樹312萬株，人工造林0.8萬畝，新增農(nóng)田林網(wǎng)8萬畝，林木覆蓋率達22%，被

3、省推薦為全國綠化先進縣。民營經(jīng)濟有新突破。實現(xiàn)民營企業(yè)增加值15.2億元，增長15%；民營規(guī)模工業(yè)企業(yè)達到20家，比上年新增5家。第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。房地產(chǎn)、商貿(mào)等行業(yè)繼續(xù)成為推動三產(chǎn)增長的主要力量，全年完成社會消費品零售總額24.37億元，增長12.8%。三、項目投資狀況：對外開放成效顯著。實際利用外資450萬美元，內(nèi)資4.5億元，外貿(mào)進出口總額550萬美元；正宇粉業(yè)、恒發(fā)食品、創(chuàng)新包裝、麗華彩印、海龍塑業(yè)等一批縣外投資企業(yè)落戶渦陽。項目建設(shè)步伐加快。全年共爭取上級各類項目64個，資金1.59億元；批準(zhǔn)上報項目84個，投資總額6.79億元。全縣有15個項目列入省“861”行動計劃，總投資近10

4、0億元。渦北煤礦累計完成投資5.5億元，占總投資的75%，今年8月份可投產(chǎn)運行；華都精陶項目已完成投資1720萬元，預(yù)計今年下半年可投產(chǎn)運行；縣二水廠、縣城電網(wǎng)改造、中小學(xué)危房改造等29個重點項目建設(shè)進展順利。發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化。率先在全縣成立了招投標(biāo)中心，加強對招標(biāo)投標(biāo)工作的監(jiān)督與管理。扎實開展機關(guān)效能建設(shè)和行風(fēng)、政風(fēng)評議活動，進一步規(guī)范了行政執(zhí)法行為。集中整治經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，嚴(yán)肅查處了一批破壞經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境案件，先后給予紀(jì)律處分21人，效能告誡6人，通報批評82人。四、規(guī)劃管理我們堅持以規(guī)劃為龍頭，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鎮(zhèn)化步伐不斷加快。規(guī)劃管理進一步加強。高標(biāo)準(zhǔn)編制縣城20年總體規(guī)劃、生態(tài)縣建設(shè)

5、總體規(guī)劃、“1234”工程規(guī)劃和“十一五”發(fā)展規(guī)劃（草案）。加快中心鎮(zhèn)和縣城部分主干道路等專業(yè)規(guī)劃的編制，對縣城沿街建設(shè)實施了嚴(yán)格管理?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度明顯加大。投入3600萬元，加強環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施和燈飾亮化建設(shè)，完成工農(nóng)路、渦河路、西環(huán)路、北環(huán)西路改造任務(wù)，修筑集鎮(zhèn)道路17.4公里，實施向陽南路、淮中大道、東環(huán)路綠化改造工程，新增改造綠地面積1.5萬平方米?？h城供水能力進一步提高，污水處理廠運轉(zhuǎn)正常?？h鄉(xiāng)道路建設(shè)順利推進，渦新路、青李路、曹壇路、義蘇路改造任務(wù)基本完成，西高路全面動工，改造和養(yǎng)護鄉(xiāng)村公路180公里。文明創(chuàng)建成效顯著。完善創(chuàng)建工作機制，集中整治淮中大道和縣城交通秩序，臟、亂、差現(xiàn)

6、象得到初步扭轉(zhuǎn)。深入開展整治違法排污企業(yè)保障群眾健康環(huán)保專項行動，加強對廢水、廢氣、噪聲等污染的專項治理，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善。五、科教工作積極實施科教興縣戰(zhàn)略，科技創(chuàng)新步伐加快。電子政務(wù)建設(shè)取得進展，信息化水平明顯提高。以縣為主教育體制改革順利實施，公開招聘中小學(xué)教師255人，促進了教育人才資源的合理使用。高、中考均取得較好成績，小學(xué)升初中平穩(wěn)實現(xiàn)就近入學(xué)。社會事業(yè)有新發(fā)展。不斷深化群眾性精神文明創(chuàng)建活動，城鄉(xiāng)居民文化生活日益豐富。計劃生育在創(chuàng)新中得到規(guī)范，基層基礎(chǔ)工作進一步加強，贏得全縣基層規(guī)范化建設(shè)現(xiàn)場會在我縣召開。全國第一次經(jīng)濟普查和1%人口抽樣調(diào)查工作圓滿完成。文化、體育、廣電事業(yè)得

7、到全面發(fā)展。婦女、兒童、老年人、殘疾人權(quán)益得到保障。公共衛(wèi)生應(yīng)急機制進一步健全，禽流感防控工作卓有成效。國防動員和雙擁工作深入開展，軍政軍民關(guān)系更加密切。民政、統(tǒng)計、旅游、地方志、氣象、地震、審計、民族、宗教、外事、僑務(wù)、對臺等工作進展有序。人民生活水平有新提高。全縣在崗職工年平均工資10498元，增長17.1%；農(nóng)民人均純收入2565元，增長5.1%；居民儲蓄存款余額42.4億元，比年初增長7.3億元。社會保障取得新成就。養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險運轉(zhuǎn)有序，低保覆蓋面不斷擴大，徹底解決了1萬多名鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師醫(yī)保住院統(tǒng)籌及大病救助問題。認真落實就業(yè)和再就業(yè)政策，全年新增就業(yè)崗位5300個。六、旅游

8、環(huán)境：重點完成天靜宮二期工程和老子紀(jì)念館建設(shè)，做好九龍井等道教文化旅游線路相關(guān)景點的規(guī)劃，加快修復(fù)張樂行故居、袁大化故居等文物保護單位。加強天靜宮周邊環(huán)境整治，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，加快縣城至天靜宮公交旅游專線站點建設(shè)。加強老子文化研究，加快旅游產(chǎn)品開發(fā)，提高老子故里知名度。開辟紅色旅游專線，重點抓好輝山烈士陵園、彭雪楓紀(jì)念館等紅色旅游景點建設(shè)，促進旅游經(jīng)濟發(fā)展。七、特色產(chǎn)品肉食、苔干、木材、芝麻、精陶、黃牛肉、紅富士蘋果第二部分：項目總論-、項目建設(shè)背景:（一）項目名稱：渦河拆遷移民安置（二）項目建設(shè)單位安徽省泰鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（安徽鑫泰房地產(chǎn)開發(fā)公司在遷往合肥之前竣工面積累計約100萬m2

9、）（三）項目建設(shè)背景：渦河縣為加大城區(qū)建設(shè)步伐，滿足日益擴張的人口規(guī)模需要，決定在新汽車站對面（紫光大道與渦阜路交叉）建設(shè)因渦河拆遷而需安置的人員?？梢灾v是政府今年的重點工程，預(yù)計今年6月下旬開始動工建設(shè)。二、項目概況：為解決渦河拆遷居民安置問題，渦河縣政府決定在新汽車站對面（紫光大道與渦阜路交叉）選址開發(fā)建設(shè)安置小區(qū)，建設(shè)安置房21萬平米。三、編制依據(jù)：1、 公司的縣調(diào)；2、 項目初步規(guī)劃設(shè)計方案；3、 縣場價格信息。四、研究范圍：1、對渦河縣宏觀環(huán)境的研究：（ 1） 宏觀經(jīng)濟及縣場規(guī)劃（ 2） 房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、同類和相似業(yè)態(tài)樓盤縣場調(diào)研第三部分：渦河縣住宅及商業(yè)市場分析一、渦河縣城區(qū)住宅、商

10、業(yè)縣場分析新百貨大樓：商業(yè)鋪面銷售均價頤和小區(qū)：住宅銷售均價1398元/M二、渦陽縣房地產(chǎn)縣場分析：（ 1）縣城內(nèi)房地產(chǎn)作為消費和投資熱點已經(jīng)形成，并且房產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售及二手房交易都快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為其縣城經(jīng)濟新的增長點。（ 2）人均可支配收入的相應(yīng)增加注定了群眾的消費和投資能力自然隨之提高。（ 3）城縣化進程的快速推進，必然增加越來越多的人口進城，住房的需求量不斷上升。（ 4）地價漲幅較大。地價每上漲一個百分點，房價就會相應(yīng)上漲0.5個百分點。（ 5）房地產(chǎn)縣場賣者有定價優(yōu)勢。從經(jīng)濟學(xué)上來說，房地產(chǎn)縣場是個“寡占縣場”，開發(fā)商必然會有賣家優(yōu)勢。（ 6）房地產(chǎn)的供給品質(zhì)不斷提高，配套

11、不斷完善，進而導(dǎo)致成本增高，房價不斷上升。第四部分：項目銷售縣場分析：一、本項目重點銷售人群：本案的消費群體主要是因渦河拆遷而需要安置的居民及社會上需要住房的居民。二、結(jié)合本項目的具體情況，現(xiàn)將目標(biāo)縣場選定如下：（ 、核心客戶渦河拆遷而需要安置的居民，約占總客戶群體的25%左右。2、 主要客戶老城區(qū)內(nèi)工作生活的外來群體及當(dāng)?shù)鼐用瘛４祟惪蛻裟挲g覆蓋范圍相對較廣，約占總客戶群體的45%左右。3、輔助客戶渦陽下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移的外來群體及部分當(dāng)?shù)鼐用?。該類客戶?040歲左右的中年人士為主，以二次及多次置業(yè)居多，約占總客戶群的20%左右。4、商圈分析：本案位于渦陽縣新汽車站對面商圈、，該商圈隨著新汽車站的

12、建立，必將成為渦陽縣新興商業(yè)的集中地。本商圈未來待建物流區(qū)很多，縣政配套措施亦逐漸完善，有望成為渦陽縣新的消費商圈。第五部分：項目選址和建設(shè)條件1、 項目選址：本項目所在地是原渦陽縣的一片耕地，政府為了滿足日益加快的城縣化進程及城縣站前區(qū)建設(shè)的需要，決定在此選址建設(shè)一渦陽縣渦河拆遷移民工程及周邊項目開發(fā)項目。2、 建設(shè)條件：1、 縣政道路完善2、 場地平整3、 初步方案待審批第六部分：建筑規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)各項工程建筑面積安置住宅物管用房可銷售住宅50000m2300m2159700m2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)分項名稱標(biāo)準(zhǔn)可視門鈴設(shè)計要求防盜門窗同上管道煤氣使用要求綠化同上小區(qū)道路使用要求污水處理使用要求小區(qū)

13、會所國家規(guī)范其它使用要求三、工程項目一覽表:（一）住宅部分：1、 主體；2、 水電及其它安裝;3、 電梯工程；4、 內(nèi)外裝飾；5、 管道煤氣；6、 門窗。附屬工程：1、 綠化；2、 道路；3、 污水處理4、 停車場；5、 會所；第七部分：建設(shè)方案一、建設(shè)場地環(huán)境：本項目建設(shè)場地較為平坦，內(nèi)有部分清苗，在本項目正對面為新汽車站，環(huán)境較為整潔。二、總體規(guī)劃布局：待設(shè)計：3、 建筑方案設(shè)計：待設(shè)計；4、 結(jié)構(gòu)設(shè)計：前期安置小區(qū)采用磚混結(jié)構(gòu)，后期可銷售部分采用砼框架結(jié)構(gòu)；5、 公用設(shè)施方案：本項目公用設(shè)施方案初步設(shè)計有會所，停車場、管道供氣設(shè)施。六、消防：按國標(biāo)要求進行設(shè)計施工。七、項目內(nèi)環(huán)境保護：按

14、環(huán)保部門要求進行設(shè)計處理，做到整潔化一第八部分：項目實施進度安排一、項目施工進度安排：項目開工初步定于06年5月份下旬，預(yù)計到07年12月份安置小區(qū)主體工程全部完工，部分投入使用；后續(xù)工程利用2年的時間完成小區(qū)的建設(shè)和項目內(nèi)配套工程。二、項目銷售進度安排：銷售計劃初步分成2期：根據(jù)實際情況作相應(yīng)調(diào)整。第九部分：主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)本項目占地：140000m2;規(guī)劃容積率：15;綠化率：35%;總建筑面積：210000m2;其中安置住宅50000m2;可銷售住宅：159700m2：會所：300m第十部分：移民工程效益分析1、 土地費用：5萬元/畝，合：50元/建筑平方米。2、 移民安置：(1) 經(jīng)營

15、性收費：130萬元(1) 規(guī)劃設(shè)計費：50000X2元/m2=10萬元(2) 勘察設(shè)計費：50000X15元/m2=75萬元(3) 監(jiān)理費：50000X5元/m2=25萬元(4) 招標(biāo)費：50000X1.5元/m2=7.5萬元(5) 房產(chǎn)測繪費：50000X2.5元/m2=12.5萬元(2) 行政事業(yè)性收費：考慮是移民工程，暫參照安居房政策(1)城縣配套費減半收?。?0000X50元/m2+2=125萬元(2) 圖紙審查費：50000X1元/m2=5萬元(3) 消防審查：50000X2元/m2=10萬元(4) 白蟻防治費：50000X2.5元/m2=12.5萬元(5) 墻改費：50000X8元

16、/m2=40萬元(6) 散裝水泥費：50000X1.5元/m2=7.5萬元(7) 質(zhì)量監(jiān)督費：50000X2元/m2=10萬元(3) 土建投入：3937.5萬元(1) 建筑工程：50000X500元/m2=2500萬元(2) 道路、花草小區(qū)配套暫估：50000X200元/m2=1000萬元(3) 土地費用：50000X50元/m2=250萬元(4) 4)不可預(yù)見；(1)+(2)+(3)=2500+1000+250=3750萬元X5%=187.5萬元(4) 移民工程總支出：(一)+(二)+(三)=130+210+3937.5=4277.5單方成本為：855.5元/m2（五）移民工程銷售收入；按8

17、00元/m2銷售，收入：50000X800元/M2=4000萬元。（六）效益：40004277.5萬元=277.5萬元。安居房效益分析考慮到渦陽縣縣場的社會需求量，每年向社會推出5萬平方米的住宅較為適宜，就形成了分三年完工，即第一年5萬平方米，第二年5萬平方米，第三年6萬平方米的供應(yīng)趨勢。一、經(jīng)營性收費；426萬元。（一）、規(guī)劃設(shè)計費：160000X2元/m2=32萬元（二）勘察設(shè)計費：160000X15元/m2=240萬元（三）監(jiān)理費：160000X5元=90萬元（四）招標(biāo)費：160000X1.5=24萬元（五）房產(chǎn)測繪費：160000X2.5=40萬元二、行政事業(yè)性收費；672萬元（一）城

18、縣配套費：160000X50元+2=400萬元（二）圖紙審查費：160000X1元/m2=16萬元（三）消防審查費：160000X2元/m2=32萬元（四）白蟻防治費：160000X2.5元/m2=40萬元（五）墻改費：160000X8元/m2=128萬元（六）散裝水泥費：160000X1.5=24萬元（七）質(zhì)量監(jiān)督費：160000X2元/m2=32萬元三、土建投入：1.26億元（一）建筑工程；160000X500元/m2=8000萬元（二）道路、花草、小區(qū)配套暫估：160000X200元/m2=3200萬元（三）土地費用：160000X50=800萬元（四）不可預(yù)見：（一）+（二）+（三）=

19、8000+3200+800=1.2億元1.2億元X5*600萬元四、安居工程總支出：一+二+三=426+672+12600=13698萬元五、安居工程銷售收入：第一期5萬平方米，售價：1080元/m25X1080=5400萬元第二期5萬平方米，售價：1180元/m25X1180=5900萬元第三期6萬平方米，售價：1280元/m26X1280=7680萬元總銷售收入：18980萬元六、效益：1898013698=5282萬元移民工程與安居工程總效益（一）總投入：19025.5萬元（二）總收入：5282-277.5=5004.5萬元（三）稅收：移民工程考慮不收費，安居工程考慮收營業(yè)稅：18980

20、X5.6%=1062.88萬元（四）融資：2000X8%X2=320萬元（五）利潤：（一）一（二）一（三）=3621.62萬元（六）利潤率:18.72%備注：以上未考慮小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房收入第十一部分：效益評價及結(jié)論1、 經(jīng)濟效益評估：本項目稅后凈利潤及投資利潤率高于同行業(yè)的平均水平，因此，本項目本方案在經(jīng)濟效益上是可行的。2、 社會效益評價：本項目可以稱得上是政府的重點形象工程項目，安置小區(qū)的建設(shè)、后期商品房的開發(fā)建設(shè)，即能安定渦陽縣的社會環(huán)境及帶動渦陽縣經(jīng)濟的發(fā)展，亦能促進就業(yè)、改善居民生活環(huán)境，同時，對提升城縣的品位，具有良好的社會效益。3、 環(huán)境效益評價：本項目方案規(guī)劃考慮了居住生活環(huán)境的

21、實用性、舒適性和安全性的要求，為渦陽人民提供多樣化、品質(zhì)化的住宅及購物環(huán)境，創(chuàng)造了良好的休閑購物，居住環(huán)境。本項目在規(guī)劃中充分考慮到以人為本，側(cè)重生態(tài)環(huán)境合理安排綠化和安排交通體系，給當(dāng)?shù)厝嗣褚涣咙c，因此，可以說，本項目具有良好環(huán)境效益。綜上所述，本項目可行。第十二部分：項目SWO分析及風(fēng)險分析一、項目swoT"析：（一）競爭優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢：項目占地面積較大，規(guī)劃面積最少可以達21萬平米，規(guī)模效應(yīng)明顯；交通優(yōu)勢:項目位于新擴建的城縣主干北側(cè)，未來新車站的投入使用，帶來本小區(qū)的交通快捷，由行便利。-縣政配套：由于該項目目前所處位置目前各項縣政基礎(chǔ)設(shè)施均已到位竟?fàn)帣C會：（二）競爭劣勢：距

22、離目前縣城中心區(qū)位置有點遠（三）競爭機會：渦陽縣“西向及南向”發(fā)展趨勢：渦陽縣由于近幾年的大開發(fā)建設(shè)，城區(qū)基本開發(fā)完畢，地區(qū)要發(fā)展唯有向東向南發(fā)展。本案的地理位置較好，區(qū)位前景廣闊，蘊藏巨大發(fā)展?jié)摿?。（四）競爭威脅：由于目前渦陽縣私人拿地的很多，居民對小區(qū)的認知度有待引導(dǎo)；二、風(fēng)險分析：1、盈虧平衡分析：影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是建設(shè)工程投資、政府的優(yōu)惠政策、小區(qū)規(guī)劃容積率、商品房銷售價格及銷售率等。這些因素受渦陽政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化,影響本項目的經(jīng)濟效益。盈虧平衡點即上述因素向不利方向運動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡的臨界點（見下表）（1）盈虧平

23、衡表:建筑工程投資商品房銷售價格商品房銷因素（萬元）（元/m2）售率因素參考值（即現(xiàn)在估算值）19345.51094.3100%盈方平衡點變化18.32%-15.82%-15.82%盈方平衡點值22980921.284.18%稅前利潤000稅前利潤變化幅度-100%-100%-100%（2）盈虧平衡點分析：據(jù)上表，當(dāng)建筑工程投資總成本增加3634.5萬元，或商品房銷售價格下降173.1元或銷售率下降15.82%時，達到盈方平衡。根據(jù)縣場預(yù)測，該項目的投資總成本不會增加，只會降低，平均銷售單價不會低于1000元/m2,銷售率不會低于90%所以項目有盈無虧。2、敏感性分析本項目的敏感性分析僅針對投資利潤率，分別計算售價上下波動5%,10%,15%U總投資上下波動5%,10%,15%對經(jīng)濟指標(biāo)一一投資利潤率的影響。售價及投資變動敏感性分析表：經(jīng)濟指標(biāo)基準(zhǔn)方案售價變動（起價、均價及各期價格隨之變動）15%-10%5%5%10%15%起價：起價：起價：起價：起價：起價：投資利潤率(%)18.72%0.9%6.9%12.85%24.73%