詳讀最高院建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋

1、詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用學(xué)習(xí)筆記為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制度本解釋。第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！窘庾x】物權(quán)法第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，權(quán)利主體為業(yè)主，合理界定業(yè)主身份至關(guān)重要。（ 1 ） 依法登記取得或者

2、依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人。（ 2 ） 因合法建造房屋取得業(yè)主身份主要指如下兩種情形：建設(shè)單位對(duì)尚未銷售或者雖已簽訂商品房買賣合同但尚未轉(zhuǎn)移占有的專有部分，以及建設(shè)單位保留自用的專有部分；在建筑物使用年限屆滿等情況下，業(yè)主依法可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，此時(shí)全體業(yè)主亦因合法建造而成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。（ 3） 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為（即一手房買賣），已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，也屬于業(yè)主。對(duì)開發(fā)商一房數(shù)賣的情形，如果依法取得所有權(quán)的人與現(xiàn)實(shí)占有人就業(yè)主身份問題產(chǎn)生爭(zhēng)議

3、，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定前者為業(yè)主。（ 4） 二手房買賣中，若買受人買房后在尚未辦理所有權(quán)登記時(shí)即將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有，可以認(rèn)定合法占有人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權(quán)登記將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有的，如果雙方對(duì)業(yè)主身份存有爭(zhēng)議，則應(yīng)認(rèn)定登記所有權(quán)人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權(quán)登記后發(fā)生一房數(shù)賣的，已經(jīng)完成變更登記的二手房買受人與實(shí)際占有二手房買受人對(duì)業(yè)主身份存有爭(zhēng)議，應(yīng)認(rèn)定完成變更登記的買受人為業(yè)主。（ 5） 建筑物專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，不屬于業(yè)主，不能享有物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有

4、構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物?！窘庾x】（ 1 ） 專有部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)性概念，其應(yīng)具備的特征為：a. “具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分”，判斷標(biāo)準(zhǔn)主要是此專有部分與彼專有部分是否能夠明確區(qū)分，就房屋而言，此套房屋須以墻、天花板、地板等與彼套房屋分開，就車位、攤位而言，此特定空間須以四條線為基礎(chǔ)組成的立體空間與彼特定空間分開；b. “具

5、有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用”，判斷標(biāo)準(zhǔn)主要是有獨(dú)立的出入口，即通常所說的門與公共空間相通；c. “能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”，判斷標(biāo)準(zhǔn)主要是看是否在登記機(jī)關(guān)的登記簿上有記載。（ 2 ） 關(guān)于“能夠登記”的把握，由于我國的房屋登記體制正在重構(gòu)，登記制度不完善，有的地方登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋之外的部分還不能進(jìn)行登記，如有的地方隊(duì)車位不進(jìn)行登記、對(duì)專屬于某房屋的露臺(tái)在登記簿上不進(jìn)行登記。因此，不能片面理解“能夠登記”，對(duì)于沒有進(jìn)行登記的露臺(tái)、車位確實(shí)屬于專有部分的組成部分或者本身就是專有部分，仍應(yīng)認(rèn)定為專有部分或者專有部分的組成部分，不能因?yàn)闆]有登記就否認(rèn)其專有部分的性質(zhì)。（3）“特定空間”一詞

6、源于房屋登記辦法第10 條第 1 款，相當(dāng)于房屋，特定空間是指雖無固定墻壁間隔，但是根據(jù)明確界址確定，能夠排他使用的空間范圍。車位和攤位是典型的特定空間，車位是指在地上、地下或者樓層上劃的四條線所形成的一個(gè)空間，一般形成一個(gè)長(zhǎng)方形，以四條線為基準(zhǔn)，垂直到上面一定高度所形成的立方體空間范圍即為車位所有權(quán)人的權(quán)利行使范圍；攤位也是四條線所形成的一個(gè)空間，攤位之間一般會(huì)有可移動(dòng)的間隔物，非磚墻、水泥間隔。（4） 露臺(tái)等構(gòu)成專有部分的組成部分的條件包括：a. 符合經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃，如規(guī)劃圖、施工圖等規(guī)劃文件；b. 露臺(tái)在物理上只屬于特定房屋，是該特定房屋的附屬物，只有該特定房屋才能通到該露臺(tái)；c

7、. 開發(fā)商與購房人在商品房買賣合同中明確約定出售的部分包括露臺(tái)。（ 5）關(guān)于綠地的歸屬問題，法院在審判實(shí)踐中一般如此把握：a. 若經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工首層圖明確標(biāo)明了小區(qū)的首層房屋有專門附屬于該房屋的綠地，綠地面積為多大，此時(shí)，相應(yīng)面積的綠地即刻認(rèn)定為首層房屋專有部分的組成部分；b. 開發(fā)商在賣房時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃將該綠地列入該特定房屋買賣合同中；c. 該綠地在業(yè)主購買時(shí)就已經(jīng)“明示”，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進(jìn) 入該綠地。第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，

8、通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。【解讀】（ 1 ） 根據(jù) 物權(quán)法第 73 條、 74 條第 3 款、 79 條之規(guī)定，法定共有部分主要包括：a. 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；b. 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；c. 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施，屬

9、于業(yè)主共有；d. 物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有；e. 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；f. 電梯、水箱屬于業(yè)主共有。（ 2 ） 天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，本條第一款第一項(xiàng)明確規(guī)定了天然共有部分，具體包括:a. 建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；b. 通道、樓梯、大堂等公共通行部分；c. 消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備； d.避難層（指建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人員臨時(shí)避難使用的樓層）、設(shè)備層（指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層）或者設(shè)備間（指在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)

10、設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所）等結(jié)構(gòu)部分。（ 3） 除了法定共有部分、天然共有部分，其余均屬于約定共有部分，包括其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等，本條第一款第二項(xiàng)系一兜底性條款。（ 4） 建筑物的外墻面、屋頂、電梯、規(guī)劃之外修建的車位等屬于共有部分，利用前述共有部分獲得的收益，應(yīng)歸業(yè)主共有，比如利用外墻面、電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益。（ 5） 物權(quán)法第73 條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”不包括小區(qū)的會(huì)所，會(huì)所應(yīng)屬于開發(fā)商所有的專有部分。（ 6） 關(guān)于樓頂平臺(tái)的權(quán)屬問題，最高院的

11、傾向性意見認(rèn)為，一般情況下，應(yīng)將樓頂平臺(tái)推定為法定共有部分，但在特殊情況下，允許特定主體通過反證來推翻法律的推定，將規(guī)劃上專屬于特定房屋，只有頂樓業(yè)主才能到達(dá)樓頂平臺(tái)，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺(tái)，認(rèn)定為該特定房屋（即頂樓）的組成部分。（ 7） 建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)由業(yè)主共有，但以下情形例外：a. 在小區(qū)內(nèi)的某一整棟建筑物屬于特定業(yè)主所有的情況下，該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主；b. 小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路占地；c. 小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共綠地占地。第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部

12、分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外?！窘庾x】（ 1 ） 盡管建筑物的屋頂及外墻面等屬于業(yè)主共有，但居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相連的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以營(yíng)利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時(shí)又不損害其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對(duì)與其緊密相連的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。（2 ） 單個(gè)業(yè)主不得以營(yíng)利為目的使用共有部分，如頂樓業(yè)主不得以營(yíng)利為目的使用樓頂，

13、通過做廣告或者經(jīng)營(yíng)樓頂?shù)姆绞綘I(yíng)利。（3） 單個(gè)業(yè)主對(duì)共有部分進(jìn)行合理利用，前提是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益，否則就屬于侵權(quán)。前述管理規(guī)約是指業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序通過的對(duì)業(yè)主具有拘束力的關(guān)于共同事務(wù)和共有財(cái)產(chǎn)的管理問題的具體規(guī)則，管理規(guī)約在性質(zhì)上屬于一種共同行為，是各業(yè)主對(duì)共同事項(xiàng)一致的意思表示，是業(yè)主自治的產(chǎn)物。這里的管理規(guī)約不包括業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定。第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽

14、車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！窘庾x】物權(quán)法第 74 條第 1 款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。何謂“業(yè)主的需要”，應(yīng)從以下三個(gè)層面理解：（1）業(yè)主的需要，在時(shí)間上應(yīng)當(dāng)是合理的，并非業(yè)主任何時(shí)候需要車位、車庫，開發(fā)商都應(yīng)滿足；（2）業(yè)主的需要在數(shù)量上也應(yīng)當(dāng)合理，是基本的停車需要，如一個(gè)業(yè)主有三輛車，此時(shí)開發(fā)商無需全部滿足其需求；（3）業(yè)主的需要，還應(yīng)當(dāng)理解為全體業(yè)主的需要，或者說最廣大業(yè)主的需要，而不能是個(gè)別業(yè)主的需要?！皯?yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，而且是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位、車庫，有利害關(guān)系的業(yè)主

15、有權(quán)請(qǐng)求法院宣告該買賣行為無效或者請(qǐng)求終止租賃關(guān)系。所謂配置比例，是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超過1：1 ，基本能夠滿足一套房屋一個(gè)車位、車庫的需求。對(duì)開發(fā)商而言，在有剩余車位、車庫的情況下，最好以短期租賃的方式出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人，最好不要出賣給業(yè)主以外的第三人，否則，該處分行為極有可能被確認(rèn)為無效，善意第三人有權(quán)要求開發(fā)商賠償其信賴?yán)娴膿p失。第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！窘庾x】物權(quán)法第 74 條第 3 款規(guī)定，

16、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這種車位系建筑區(qū)域規(guī)劃之外的、已履行相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后合乎規(guī)定條件前提下而增設(shè)形成，主要可分為三種：（ 1 ） 建設(shè)單位在完成初始規(guī)劃后在尚未對(duì)外銷售房屋的情況下增設(shè)的車位，如果建設(shè)單位能夠舉證證明增設(shè)車位的成本未計(jì)入房屋的銷售價(jià)格中，而且增設(shè)車位的相關(guān)手續(xù)齊全，開發(fā)商有權(quán)通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定車位歸屬問題；反之，應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共有。（ 2 ） 建設(shè)單位在對(duì)房屋已經(jīng)進(jìn)行銷售過程中又增設(shè)的車位，此時(shí)車位歸屬的認(rèn)定同前一種情形。（ 3） 建設(shè)單位銷售完畢，在業(yè)主入住后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出面增設(shè)的車位，應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共有。第七條 改變共有

17、部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”?！窘庾x】物權(quán)法第 76 條規(guī)定了七項(xiàng)業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)，其中第七項(xiàng)為兜底條款即“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，本條明確了“其他重大事項(xiàng)”的涵蓋范圍，具體包括改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：

18、（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！窘庾x】物權(quán)法第 76 條第 2 款對(duì)業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則的規(guī)定中，提及了“專有部分面積”和“建筑物總面積”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?！皩Ｓ胁糠置娣e”以登記為準(zhǔn)（尚未登記的，以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)；尚未實(shí)測(cè)的，以合同約定為準(zhǔn)）；“建筑物總面積”按“專有部分面積”的總和計(jì)算。以上計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)僅適用于確定業(yè)主大會(huì)表決時(shí)表決權(quán)的表決能力，在涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的其他糾紛或者商品房買賣合同糾紛時(shí)，本條無適用之余地。此外，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)

19、主大會(huì)議事規(guī)則中約定不低于物權(quán)法第 76 條第 2 款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！窘庾x】物權(quán)法第 76 條第 2 款對(duì)業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則的規(guī)定中，提及了“業(yè)主人數(shù)”和“總?cè)藬?shù)”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?！皹I(yè)主人數(shù)”以專有部分的數(shù)量為準(zhǔn)，一個(gè)專有部分算一人，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；“總

20、人數(shù)”按“業(yè)主人數(shù)”的總和計(jì)算。在數(shù)人共有一專有部分的情況下，夫妻一方未經(jīng)另一方同一而參加業(yè)主大會(huì)行使表決權(quán)時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為該表決行為是夫妻共同的意思表示，表決合法有效；按份共有人之一參加業(yè)主大會(huì)時(shí)提供了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書或者其他能夠證明其具有業(yè)主身份的文件，并依此行使表決權(quán)的，則原則上應(yīng)認(rèn)定表決合法有效。同樣，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定不低于物權(quán)法第 76 條第 2 款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有

21、利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持?！窘庾x】物權(quán)法第 77 條規(guī)定，“住改商”需符合兩個(gè)要件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。對(duì)于第一個(gè)要件，需注意“法規(guī)”包括行政法規(guī)和地方性法規(guī)，并非僅指行政法規(guī)。對(duì)于第二個(gè)要件，有利害關(guān)系的業(yè)主不存在“少數(shù)服從多數(shù)”的問題，即只要有一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意，“住改商”的條件就不具備，本條第二款“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定亦即此意?！坝欣﹃P(guān)系的業(yè)主同意”，須以明示的方式表示其同意“住改商”，業(yè)主采取回避態(tài)度未明確表示同意或不同意，即為不同意

22、，不能以業(yè)主不明確表態(tài)為由推定其同意“住改商”。對(duì)于公寓項(xiàng)目，分為經(jīng)營(yíng)性公寓和公益性公寓。經(jīng)營(yíng)性公寓又分為居住型、混合型、酒店型三種；公益性公寓包括學(xué)生公寓、老年公寓、軍官公寓等。在城市規(guī)劃管理中，經(jīng)營(yíng)性公寓的規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地。在土地管理中，居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地，混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地，酒店型公寓為商業(yè)用地。因此，居住型公寓應(yīng)納入物權(quán)法第 77 條及本條的適用范圍。第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量

23、受到或者可能受到不利影響?！窘庾x】物權(quán)法第77條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。本條明確規(guī)定“有利害關(guān)系的業(yè)主”有兩種：一是與“住改商”房屋同在一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，只要能提供擁有本東建筑物專有部分產(chǎn)權(quán)的證據(jù)，就足以證明其有利害關(guān)系，無需提供其他證據(jù)；二是與“住改商”房屋同在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，但不在同一棟建筑物內(nèi)的業(yè)主，此等業(yè)主需舉證證明“有利害關(guān)系”的事實(shí)，包括有損害發(fā)生或可能發(fā)生、損害與“住改商”行為之間有因果關(guān)系，至于被損害的權(quán)利內(nèi)容，可以使其生活環(huán)境的惡化、生活質(zhì)量的下降乃至房屋價(jià)值的貶損等。第十二條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)

24、主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使?！窘庾x】物權(quán)法第 78 條第 2 款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受 侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。業(yè)主行使撤銷權(quán)的事由，一為實(shí)體權(quán)益受侵害，即業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的侵害；二為程序權(quán)益受侵害，即業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定的內(nèi)容雖未侵害區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，但該決定卻逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出決定的程序違反了法律

25、、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。業(yè)主撤銷權(quán)性質(zhì)上應(yīng)屬于形成權(quán)，其行使應(yīng)受除斥期間的限制，本條規(guī)定業(yè)主撤銷權(quán)的行使期限為業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出之日起一年內(nèi)。關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)之訴的訴訟主體，原告應(yīng)為合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主（含準(zhǔn)業(yè)主），且限于在業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)投票表決過程中明確表示反對(duì)的業(yè)主，在表決過程中投票贊成以及未明確表示異議的業(yè)主不得提起撤銷之訴。適格被告為業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定被法院撤銷后，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)依據(jù)該決定與其他民事主體實(shí)施的法律行為歸于無效，善意相對(duì)人有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)賠償其信賴?yán)鎿p失。第十三條業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料

26、的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。【解讀】本條系對(duì)業(yè)主知情權(quán)的規(guī)定。物權(quán)法對(duì)業(yè)主知情權(quán)未作明確規(guī)定，所謂業(yè)主知情權(quán)，是指業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利。業(yè)主知情權(quán)的權(quán)利主體和義務(wù)主體視知情權(quán)的具體內(nèi)容不同而不同，具體而言：（ 1）關(guān)于維修資金，在業(yè)主大會(huì)成立之前，維修資金的代管單位是物業(yè)所在地建設(shè)房地產(chǎn)主管部門

27、；在業(yè)主大會(huì)成立之后，代管單位將把維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)，相應(yīng)的管理單位由業(yè)主大會(huì)決定。（ 2）管理規(guī)約以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則通常由業(yè)主委員會(huì)保管，相應(yīng)知情權(quán)的義務(wù)主體為業(yè)主委員會(huì)；就業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄而言，知情權(quán)的義務(wù)主體為業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)。（ 3）關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況的知情權(quán)，義務(wù)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（4）關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況的知情權(quán)，義務(wù)主體是建設(shè)單位或者包銷人。（5）關(guān)于其他應(yīng)向業(yè)主公開的情況和資料的義務(wù)主體視資料的保管主體而定。業(yè)主知情權(quán)的主要行使方式表現(xiàn)為

28、業(yè)主的查閱權(quán)，業(yè)主可以通過攝像、錄影或者其他技術(shù)手段進(jìn)行復(fù)制，相關(guān)義務(wù)主體負(fù)有協(xié)助義務(wù)，如果業(yè)主的合理查詢請(qǐng)求被相關(guān)義務(wù)主體無理拒絕，業(yè)主可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制查閱。第十四條建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。【解讀】業(yè)主共有權(quán)，指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約等，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用

29、部分享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。實(shí)踐中，侵害業(yè)主共用部分情形一般包括：（ 1）建設(shè)單位侵害業(yè)主共有權(quán)：a. 建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)管理過程中可能發(fā)生的侵權(quán)行為，比如開發(fā)商在項(xiàng)目前期宣傳中，承諾低容積率，待前期預(yù)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，再申請(qǐng)調(diào)高容積率、減少綠化面積等；b. 建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)設(shè)立初期可能的侵權(quán)行為：比如將物業(yè)服務(wù)管理工作委托給自己的關(guān)聯(lián)公司，擅自將共有部分出租營(yíng)利。（ 2）住戶侵害業(yè)主共有權(quán)：a. 業(yè)主侵害其他業(yè)主共有權(quán)，如在公共走廊堆放雜物、破壞綠化等； b. 物業(yè)使用人侵害業(yè)主共有權(quán)。（3）物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)侵害業(yè)主共有權(quán)?，F(xiàn)實(shí)生活中，不少物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變

30、為管理者的角色，對(duì)共有部分素以處置、收取設(shè)置費(fèi)和使用費(fèi)等，將業(yè)主的權(quán)利排除在外，限制業(yè)主行使共有權(quán)，挪用共有部分維修資金等，這些行為都是嚴(yán)重侵害業(yè)主共有權(quán)的行為。對(duì)于侵害業(yè)主共有權(quán)的行為，權(quán)利人一般可以要求侵權(quán)人承擔(dān)如下責(zé)任：（ 1）停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀，此時(shí)，權(quán)利人無需證明對(duì)方已給其造成了實(shí)際損失，只需證明對(duì)方行為給其造成了妨害即可，妨害既可能是現(xiàn)實(shí)面臨的，也可以是將來可能發(fā)生的；（ 2）賠償損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)某個(gè)或某一部分業(yè)主造成共有權(quán)滅失、毀損等損害后果時(shí)，業(yè)主可以要求損害賠償。關(guān)于擅自經(jīng)營(yíng)所得收入，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常會(huì)主張?jiān)撌杖胍呀?jīng)全部投入到物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用

31、中，而業(yè)主則認(rèn)為該收入被建設(shè)單位等占有，為此，本條規(guī)定權(quán)利人請(qǐng)求返還擅自經(jīng)營(yíng)收益時(shí)，應(yīng)扣除合理成本，但行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。第十五條業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一） 損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，

32、侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。【解讀】物權(quán)法第83 條第 2 款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。前述規(guī)定主要針對(duì)業(yè)主侵害共有權(quán)的行為進(jìn)行了規(guī)制，本條將損害他人合法權(quán)益行為的主體界定為業(yè)主或者其他行為人，“其他行為人”主要包括：物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商。本條對(duì)“損害他人合法權(quán)益的行為”的具體情形作了列舉規(guī)定，主要包括：（1）損害

33、房屋承重結(jié)構(gòu)，承重結(jié)構(gòu)包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等；（2）損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施；（3）在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全；（4）妨礙建筑物正常使用，即業(yè)主或行為人在使用建筑物時(shí)，不得妨礙其他人對(duì)建筑物合理、正常的使用；（5）損害建筑物外觀，即違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等，此類行為不僅會(huì)影響到建筑物的整體美觀，還極易使建筑物外墻遭受損害、發(fā)生滲漏等；（6）違規(guī)進(jìn)行房屋裝飾裝修，如私自拆改磚混結(jié)構(gòu)房屋的內(nèi)墻、私自在框架結(jié)構(gòu)房屋的樓板上建間隔墻、私改室內(nèi)供暖、供氣設(shè)施等，均會(huì)不同程度威脅到建筑物的安全；7）違章加建、改建，侵

34、占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。第十六條建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋 處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?！窘庾x】物權(quán)法第 6 章規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，未涉及物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)。所謂物業(yè)使用人，即業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人，包括物業(yè)的承租人、業(yè)主的父母子女等與業(yè)主共同居住者、接受業(yè)主委托管理其物業(yè)的親戚朋友或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)等代管房屋的人、物業(yè)借用人等。物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)作了初步規(guī)定。專屬于業(yè)主的權(quán)利主要包

35、括：a. 投票權(quán)；b. 撤銷權(quán)；c. 針對(duì)侵害共有權(quán)行為提起訴訟的權(quán)利； d. 分配共有收益的權(quán)利；e. 業(yè)主知情權(quán)；f. 按照配置比例主張購買或者租賃車位、車庫的權(quán)利； g. 對(duì)住改商的異議權(quán)；h. 對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的制定、修改建議權(quán)等。專屬于業(yè)主的義務(wù)主要是交納專項(xiàng)維修資金。非業(yè)主的物業(yè)使用人享有的權(quán)利主要包括：a. 合理利用共有部分的權(quán)利；b. 接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利；c. 合理利用共有部分的權(quán)利受到侵害時(shí)，提起相應(yīng)訴訟的權(quán)利；d. 居住利益、相鄰權(quán)受到侵害時(shí)，提起訴訟的權(quán)利等。非業(yè)主的物業(yè)使用人承擔(dān)的義務(wù)主要包括：a. 遵守管理規(guī)約的義務(wù)；b. 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的義務(wù)；c.