拆遷補(bǔ)償協(xié)議的效力

1、我家住在某開發(fā)區(qū)。今年8月,建設(shè)局貼出一紙公告,我們就都成了拆遷戶。拆遷評估以后,開發(fā)區(qū)房屋拆遷指揮部的人就拿來一張拆遷補(bǔ)償協(xié)議書讓我簽字,當(dāng)時我也沒有多想,就在上面簽了字。我丈夫回來后一看,認(rèn)為房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)太低,而且當(dāng)初對房屋價格的評估事務(wù)所的確定我們也不知道。我們找開發(fā)區(qū)拆遷指揮部要求重簽協(xié)議,指揮部的人說,協(xié)議簽了就不可以反悔,到時如果不搬遷申請法院將強(qiáng)制拆遷。請問我真的不可以反悔嗎?蔡可花蔡可花讀者:你信中所提及的實際是對雙方簽字的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議可否提起訴訟的問題。房屋拆遷相對而言,其涉及的法律關(guān)系稍微復(fù)雜一點。大體看來,可分為兩個階段。以房屋拆遷管理部門給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證

2、為界,此前所進(jìn)行的土地征用、拍賣、拆遷范圍的確定、拆遷公告的發(fā)布、拆遷許可證的申請、審查、頒發(fā)等一系列行為,都屬于行政行為,當(dāng)事人對此不服,可以提起行政訴訟;而拆遷許可證頒發(fā)之后,拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷補(bǔ)償所發(fā)生的行為,如房屋評估事務(wù)所的委托、實地測量評估、補(bǔ)償額的商定、補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、履行等,都屬于平等主體之間發(fā)生的民事行為。由于一些地方政府過多地參與拆遷工作,在房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂過程中,亦派政府工作人員或村干部出面以所謂拆遷指揮部的名義強(qiáng)行"做工作",使不少被拆遷人誤認(rèn)為是在與政府簽協(xié)議。而指揮部的工作人員也往往以此讓拆遷戶"一簽定音"。其實,

3、房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議是拆遷人與被拆遷人這兩個平等的民事主體之間,就拆遷房的面積、價格及補(bǔ)償款的履行方式等民事權(quán)利義務(wù)達(dá)成的協(xié)議,根據(jù)民法中當(dāng)事人意思自治、平等、誠實信用、等價有償?shù)仍瓌t,如果一方當(dāng)事人在簽字后反悔的,完全可以由雙方就有關(guān)事項進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商不成的可以向人民法院提起民事訴訟。國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例第二十四條規(guī)定:"貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。"建設(shè)部2003年12月城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第六條第二款規(guī)定:"拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。"如

4、果你所簽訂的補(bǔ)償協(xié)議中評估事務(wù)所的委托未經(jīng)雙方協(xié)商,而房屋評估并未按市場價格進(jìn)行,則你完全有理由向人民法院提起民事訴訟,請求重新進(jìn)行房屋拆遷價格評估,以維護(hù)合法的民事權(quán)益。甲在本市宣武區(qū)A地區(qū)北房一間,房屋面積為10.9平方米,甲在他處另有承租公房三間,甲的戶口在A地。2001年10月乙拆遷公司對宣武區(qū)東起虎坊路、南華東街,西至粉房琉璃街、黑窯廠街,南起雙柳胡同,北至規(guī)劃道路中心線進(jìn)行拆遷,甲在A地之房屋在拆遷范圍內(nèi)。乙拆遷公司在2001年10月發(fā)布了拆遷公告,拆遷公告載明,此次拆遷適用北京市政府16號令,對被拆遷人實行拆遷房屋貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。經(jīng)過入戶調(diào)查、房屋作價,及雙方協(xié)商

5、,甲因家庭經(jīng)濟(jì)條件和其他情況限制,不能購買就地安置房屋也無法選擇異地安置房屋,故向乙拆遷公司申請要求貨幣補(bǔ)償,向乙拆遷公司出具了申請書一份,并與乙拆遷公司簽訂A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議一份,約定乙拆遷公司給付甲私房所有權(quán)補(bǔ)償款6696元,貨幣補(bǔ)償款12萬元,提前搬家獎勵1萬元。后乙拆遷公司于簽訂協(xié)議的次日將上述拆遷補(bǔ)償款共計136696元給付甲,甲將房屋交乙拆遷公司拆除。2004年2月,甲以在拆遷時,乙拆遷公司應(yīng)對作為房屋使用權(quán)人的甲進(jìn)行安置,甲是被拆除房屋的使用人享有被安置的權(quán)利,但乙拆遷公司未對甲進(jìn)行拆遷安置,違反了相應(yīng)法規(guī)的規(guī)定;在未安置的情況下,乙拆遷公司應(yīng)對其實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,但乙拆遷公司未按

6、照相關(guān)規(guī)定對甲原有房屋作價,其所出示的房屋重置價格的作價報告未按照規(guī)定的程序進(jìn)行,存在嚴(yán)重的欺詐,房屋作價價值與房屋的實際價值不符,導(dǎo)致甲取得的補(bǔ)償款減少,因此無法選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換,只能領(lǐng)取補(bǔ)償款,失去了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的機(jī)會,乙拆遷公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。訴訟要求:一、確認(rèn)甲與乙拆遷公司簽訂的A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議并非甲的真實意思表示,應(yīng)認(rèn)定無效。二、要求乙拆遷公司按照規(guī)定對甲進(jìn)行拆遷安置。三、重新對甲原有房屋按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行作價,計算補(bǔ)償款,由乙拆遷公司支付給甲;由甲選擇是否進(jìn)行貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。乙拆遷公司辯稱,雙方已經(jīng)達(dá)成了A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議,為雙方的真實意思表示,

7、甲主張A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議存在欺詐與事實不符;對于貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換或兩種方式的結(jié)合,甲只能選擇其中的一種,選擇貨幣補(bǔ)償是甲的真實意思表示;現(xiàn)甲主張乙拆遷公司對其進(jìn)行安置,因甲已經(jīng)在簽訂A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議之前選擇了貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法,沒有選擇回遷安置,故甲現(xiàn)在訴訟主張要求回遷安置,法院應(yīng)判決駁回其訴訟請求。二、一審法院審理后確認(rèn):乙拆遷公司在拆遷之前取得了拆遷許可證,并已經(jīng)按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定張貼了公告,公告載明此次拆遷按照市政府16號令的規(guī)定執(zhí)行,對拆遷戶回遷安置,在不愿選擇回遷安置或異地安置的情況下,經(jīng)雙方協(xié)商,可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。在甲的房屋經(jīng)過作價后,甲與乙拆遷公司簽訂了A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議,

8、甲自愿放棄了回遷安置房,對此,為甲的自愿行為,系其真實意思表示,現(xiàn)甲主張在拆遷當(dāng)時,其原有房屋未按照規(guī)定的程序作價,導(dǎo)致其對房屋價值產(chǎn)生誤解,從而無法選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式,因未提供相應(yīng)證據(jù),法院對此不予認(rèn)定;現(xiàn)在雙方已經(jīng)按照A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議履行完畢的情況下,甲主張確認(rèn)A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議無效,依據(jù)不足,法院對其請求不予支持。三、當(dāng)事人的上訴請求及答辯理由:甲對原審法院判決不服,上訴至二審法院,上訴理由:根據(jù)現(xiàn)行拆遷法規(guī)規(guī)定,拆遷公司應(yīng)對被拆遷房屋的所有權(quán)人實行貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換,或兩種方式結(jié)合的補(bǔ)償辦法,而拆遷公司應(yīng)對房屋的使用權(quán)人實行安置。拆遷貨幣補(bǔ)償是對被拆遷人原有房屋的作價補(bǔ)償,該作價

9、補(bǔ)償應(yīng)由相關(guān)部門進(jìn)行,而本案中甲的房屋是由誰進(jìn)行的作價,甲并不知情,對于房屋作價結(jié)論是否公正無法得知,乙拆遷公司主張其經(jīng)過相關(guān)部門作價,但始終未向甲提供相應(yīng)的作價依據(jù),在房屋價值無法確定的情況下,原審法院認(rèn)定簽訂的貨幣補(bǔ)償協(xié)議是甲的真實意思表示,依據(jù)不足,拆遷補(bǔ)償協(xié)議存在欺詐,應(yīng)認(rèn)定為無效;乙拆遷公司對甲負(fù)有補(bǔ)償、安置的義務(wù),乙拆遷公司對甲實行拆遷貨幣補(bǔ)償,是對甲原有房屋的補(bǔ)償,而其未按照現(xiàn)行城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定,對于甲今后的居住給予解決,故乙拆遷公司有義務(wù)對甲實行安置,現(xiàn)原審法院對此適用法律不當(dāng),對此應(yīng)予以改判。上訴要求,依法改判確認(rèn)甲與乙拆遷公司簽訂的A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議無效;由乙拆

10、遷公司對甲進(jìn)行回遷安置。乙拆遷公司辯稱,乙拆遷公司進(jìn)行拆遷,完全符合本次拆遷適用的法律法規(guī)的規(guī)定。甲自愿選擇的貨幣補(bǔ)償方式,A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議為甲真實意思表示,現(xiàn)甲反悔,法院不應(yīng)支持其請求,原審法院認(rèn)定雙方協(xié)議有效并無不當(dāng),甲上訴要求由乙拆遷公司對其安置,因甲已經(jīng)選擇了貨幣補(bǔ)償,乙拆遷公司不再負(fù)有對其安置的義務(wù),現(xiàn)二審法院應(yīng)判決駁回甲的上訴請求。四、二審法院的判決:二審法院經(jīng)審理后確認(rèn):乙拆遷公司經(jīng)批準(zhǔn)對本市西城區(qū)A地區(qū)進(jìn)行拆遷。甲在拆遷范圍內(nèi)有私有產(chǎn)權(quán)房屋一處,乙拆遷公司應(yīng)按照此次拆遷執(zhí)行的拆遷法規(guī)的規(guī)定,對甲進(jìn)行補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。在拆除甲的房屋之前,乙拆遷公司應(yīng)委托房地產(chǎn)管理

11、部門設(shè)立的估價機(jī)構(gòu)對甲的房屋進(jìn)行價值評估,現(xiàn)依據(jù)房地產(chǎn)管理部門的評估報告,甲的房屋價值確定,甲收到評估報告,并未對評估程序及報告結(jié)論提出異議;甲主張乙拆遷公司在拆遷前未按照相關(guān)規(guī)定對其房屋進(jìn)行價格評估,與事實不符。甲給乙拆遷公司出具了放棄安置房屋的申請書,同時甲與乙拆遷公司之間達(dá)成了A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議,根據(jù)A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議及申請書可以認(rèn)定,甲選擇的是貨幣補(bǔ)償?shù)男问?是甲的真實意思表示,A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議和申請書應(yīng)認(rèn)定為有效。甲主張乙拆遷公司在拆遷時對其進(jìn)行欺詐,依據(jù)不足。根據(jù)此次拆遷所適用的法規(guī)的規(guī)定,甲有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以及二者相結(jié)合的方式,甲主張在其選擇了拆遷的貨幣補(bǔ)償之

12、后,乙拆遷公司仍舊有義務(wù)對其進(jìn)行安置,依據(jù)不足。對甲的上訴請求,法院不予支持。判決:駁回上訴,維持原判。五、對本案的解析:拆遷補(bǔ)償協(xié)議是否有效的一般認(rèn)定方法。拆遷補(bǔ)償協(xié)議中拆遷人與被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償事宜達(dá)成的民事協(xié)議。有效的民事協(xié)議受法律保護(hù),無效的民事協(xié)議,不受法律保護(hù)。無效民事協(xié)議是指,民事主體之間達(dá)成的協(xié)議因不符合國家法律的規(guī)定,經(jīng)法律規(guī)定的機(jī)關(guān)確認(rèn)后,其自訂立時起就沒有法律拘束力,拆遷協(xié)議的無效是指拆遷人與被拆遷人所達(dá)成的拆遷協(xié)議因其不符合有關(guān)法律規(guī)范的規(guī)定,經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)后,該協(xié)議自訂立時起就沒有法律拘束力。根據(jù)我國民法通則的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合房屋拆遷的行政法規(guī)、規(guī)章、拆遷地方性法規(guī)

13、和地方性規(guī)章的規(guī)定,造成拆遷協(xié)議無效的情形主要有以下幾類:1、不具備拆遷民事權(quán)利能力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協(xié)議無效;拆遷人與其他不在拆遷范圍內(nèi)的當(dāng)事人訂立的拆遷協(xié)議為無效。2、被拆遷人是無民事行為能力人,或者被拆遷人是限制行為能力人,其與拆遷人對方所訂立的拆遷協(xié)議為無效。3、代理人超越代理權(quán)限或者無代理權(quán)限所簽訂的拆遷協(xié)議無效。4、拆遷協(xié)議違反法律法規(guī)規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為無效。拆遷人和被拆遷人在協(xié)商拆遷安置補(bǔ)償事宜時,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定,對于違反國家法律法規(guī)規(guī)定的,依據(jù)民法通則第五十八條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效的拆遷協(xié)議。違反法律法規(guī)規(guī)定的拆遷協(xié)議,主要包括形式和內(nèi)容違反法律的規(guī)定兩

14、類。拆遷人和被拆遷人所達(dá)成的拆遷協(xié)議的形式必須符合拆遷法律規(guī)范的規(guī)定。本次拆遷公告的時間在2001年10月,依據(jù)2001年城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定,2001年11月1日開始施行,故本次拆遷應(yīng)適用1991年的城市房屋拆遷管理條例。依據(jù)1991年城市房屋拆遷管理條例第十二條的規(guī)定,拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)采用書面形式,對于拆除依法代管的房屋,當(dāng)代管人是房屋拆遷主管部門的,拆遷安置和補(bǔ)償協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。依據(jù)2001年6月13日國務(wù)院發(fā)布的現(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例第十三條的規(guī)定,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金、安置用房面積和安置地點,搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項,訂立

15、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議?？梢?兩次拆遷法規(guī)都規(guī)定,拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)采用書面形式。拆遷協(xié)議的內(nèi)容違反國家法律法規(guī)規(guī)定,是指拆遷人和被拆遷人所簽訂的房屋拆遷協(xié)議的內(nèi)容不符合拆遷法律規(guī)范和其他法律規(guī)范的規(guī)定。主要有以下八種情況:(1法律規(guī)定對于特定的房屋及其附屬物在拆遷時應(yīng)當(dāng)經(jīng)過其他行政主管部門批準(zhǔn)后房屋拆遷主管部門才能核發(fā)拆遷許可證的,該房屋及其附屬物的拆除未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn),拆遷人和被拆遷人已經(jīng)就拆遷安置和補(bǔ)償事宜達(dá)成一致意見并訂立房屋拆遷協(xié)議的。(2拆遷人和被拆遷人所達(dá)成的協(xié)議不符合有關(guān)批準(zhǔn)文件的規(guī)定。拆遷人拆除房屋及其附屬物應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計劃進(jìn)行

16、拆遷,如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門和其他有關(guān)部門對于被拆除房屋及其附屬物的批準(zhǔn)文件規(guī)定的,可以認(rèn)定拆遷人和被拆遷人違反法律規(guī)定的行政管理秩序,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。(3拆遷協(xié)議規(guī)定的拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額不符合拆遷法律法規(guī)規(guī)定的。我國拆遷法律規(guī)范規(guī)定的拆遷補(bǔ)償方式有三種,即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補(bǔ)償相結(jié)合的方式。如果拆遷人與被拆遷人之間所訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定對于被拆遷人采取其他補(bǔ)償方式的,這種協(xié)議規(guī)定的補(bǔ)償方式違反了拆遷行政法規(guī)對于拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞降囊?guī)定,為無效。(4拆遷安置用房的面積和安置地點不符合拆遷法律法規(guī)的規(guī)定的。(5拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷協(xié)

17、議確定的周轉(zhuǎn)過渡的有關(guān)規(guī)定與拆遷法律規(guī)范的規(guī)定不相符合的。(6拆遷協(xié)議是在房屋拆遷主管部門規(guī)定拆遷期限之外訂立的。根據(jù)本案爭議當(dāng)時拆遷法規(guī)的規(guī)定,實施城市房屋拆遷不得超過經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷范圍和經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷期限。依據(jù)現(xiàn)行的城市房屋拆遷管理條例第九條的規(guī)定,拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi),實施房屋拆遷。(7拆遷人與房屋拆遷范圍之外的當(dāng)事人訂立房屋拆遷協(xié)議的,拆遷協(xié)議無效。(8拆遷協(xié)議的其他條款違反法律規(guī)定的。5、拆遷當(dāng)事人中一方以欺詐、脅迫等方式,使對方在違背真實意思表示的情況下所簽訂的拆遷協(xié)議無效。依據(jù)民法通則第四條的規(guī)定,民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。

18、拆遷人與被拆遷人在訂立拆遷協(xié)議的過程中,均應(yīng)當(dāng)尊重對方當(dāng)事人的真實意思表示,一方當(dāng)事人采取脅迫、欺詐或者乘人之危的情況下,使他方違背真實意思表示所訂立的拆遷協(xié)議,經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)查明,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效。本案中,某甲主張簽訂A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議并非其真實意思表示,乙拆遷公司在簽訂協(xié)議時未告知某甲關(guān)于補(bǔ)償方式及被拆除房屋重置價格的真實情況,對其構(gòu)成欺詐,則本案中審查重點是乙拆遷公司是否對某甲構(gòu)成了欺詐。欺詐是指拆遷人或被拆遷人故意告知對方虛假的情況、或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當(dāng)事人作出違背真實意思表示的情況下訂立的拆遷協(xié)議。拆遷人對被拆遷人的欺詐主要包括兩方面:(1拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)

19、事實的虛假情況或者隱瞞有關(guān)事實真相,使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下訂立拆遷協(xié)議。(2拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況或者故意隱瞞有關(guān)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定,使被拆遷人在對法律規(guī)范的錯誤認(rèn)識的情況下作出違背其真實意思表示而訂立的拆遷協(xié)議。拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況的一般表現(xiàn)為:第一,拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷補(bǔ)償方式法律規(guī)定的虛假情況的。第二,拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格法律規(guī)定的虛假情況的。第三,拆遷人故意告知被拆遷人關(guān)于房屋重置價格作價程序法律規(guī)定的虛假情況的,拆遷人故意告知被拆遷人關(guān)于房屋重置價格法律規(guī)定的虛假情況的。第四,拆遷人故意告

20、知被拆遷人關(guān)于安置方面的法律規(guī)定的虛假情況的。第五,拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)其他法律規(guī)定的虛假情況,致使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下訂立房屋拆遷協(xié)議的,被拆遷人可以訴請有關(guān)部門認(rèn)定協(xié)議無效。本案中,如果乙拆遷公司已經(jīng)履行了相關(guān)的告知義務(wù),并且所作陳述均與事實及法律規(guī)定相符,則某甲主張欺詐依據(jù)不足。6、以合法形式掩蓋非法目的的協(xié)議無效。上述是對于拆遷補(bǔ)償協(xié)議是否有效的一般認(rèn)定方法,無效協(xié)議的確認(rèn)只能由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定。本案中,乙拆遷公司對甲所有房屋進(jìn)行拆遷時,是否按照程序?qū)自蟹课莸闹刂脙r格按照規(guī)定進(jìn)行評估,并告知甲真實情況,雙方簽訂的A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議是否有效。如果本案中乙拆

21、遷公司告知甲有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況的,對雙方簽訂的A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議也應(yīng)認(rèn)定為無效。這主要包括上述五點乙拆遷公司不得違反的拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況的一般表現(xiàn),針對本案尤其要審查乙拆遷公司是否故意告知被拆遷人拆遷補(bǔ)償形式及房屋重置價格作價程序及價格法律規(guī)定的虛假情況的。筆者認(rèn)為,如果乙拆遷公司未按照規(guī)定告知某甲此次拆遷的補(bǔ)償形式或未按照規(guī)定程序?qū)Ψ课莸闹刂脙r格進(jìn)行評估,則甲無法得知房屋重置價格的真實情況,在上述兩種情況下,均應(yīng)視為乙拆遷公司故意告知甲關(guān)于房屋重置價格作價方面法律規(guī)定的虛假情況,A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效,所以審查甲享有所有權(quán)的房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也是本

22、案審查的重點之一。拆遷補(bǔ)償形式是指拆遷人依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,在拆除被拆遷人房屋時給予被拆遷人補(bǔ)償?shù)姆椒?。本案中拆遷依據(jù)的北京市人民政府令(第16號北京市城市房屋拆遷管理辦法中第二十七條規(guī)定拆遷補(bǔ)償方式,由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定,可以貨幣補(bǔ)償,也可以房屋補(bǔ)償。本案中爭議焦點之一,是乙拆遷公司與甲簽訂的拆遷協(xié)議中采用的拆遷補(bǔ)償形式,是否符合當(dāng)時的法規(guī)的規(guī)定?乙拆遷公司是否應(yīng)給甲安置?拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο髲娜说慕嵌戎v,拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃袡?quán)人。到目前為止,國務(wù)院頒布過兩次城市房屋拆遷管理條例,在這兩次立法中的“被拆遷人”有所不同,1991年的城市房屋拆遷管理條例中的“被拆遷人”

23、是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人和被拆除房屋及其附屬物的使用人?，F(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例中規(guī)定的“被拆遷人”,是指被拆除房屋的所有人。兩次拆遷法規(guī)規(guī)定的不同,導(dǎo)致被拆遷人的定義發(fā)生了很大的區(qū)別。依據(jù)1991年的城市房屋拆遷管理條例第五條的規(guī)定,“拆遷人必須對被拆遷人給予補(bǔ)償和安置”;第十九條規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人,依照本條例的規(guī)定給予補(bǔ)償。第二十條規(guī)定,拆遷補(bǔ)償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償,或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的面積計算。作價補(bǔ)償?shù)慕痤~

24、按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新進(jìn)行結(jié)算。”而依據(jù)現(xiàn)行的城市房屋拆遷管理條例第二十三條的規(guī)定“拆遷補(bǔ)償方式可以實行貨幣補(bǔ)償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。雖然在兩次立法中規(guī)定的“被拆遷人”不同,對于所有權(quán)人的補(bǔ)償方式也有所變更,但是從上述法規(guī)可知,我國拆遷補(bǔ)償?shù)幕痉绞桨▋深?即貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償形式。所謂“貨幣補(bǔ)償”,是指被拆遷人根據(jù)房地產(chǎn)評估確定的價格,要求拆遷人支付貨幣,自行到房地產(chǎn)市場購買居住房屋,這實際上就是,被拆遷人與拆遷人之間是一種現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)年P(guān)系,拆遷人不提供實物住房,由被拆遷人自己解決。所謂“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”,是指由拆遷人向被拆遷人提供住房,被拆遷人

25、根據(jù)自己的實際需要和現(xiàn)有住房情況進(jìn)行選擇,最后結(jié)算新舊房屋的差價。在城市房屋拆遷補(bǔ)償制度中,貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞酱_實能更準(zhǔn)確反映被拆遷房屋的實際價值,特別是在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),采取這種方式更加普遍,貨幣補(bǔ)償方式使得被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標(biāo)準(zhǔn)、居住的地點以及適合自身條件的住房,從而滿足不同層次的被拆遷人的實際需求。同時,也可以加快拆遷速度,避免因安置房不落實,被拆遷人長期在外過渡的情況,從而減少糾紛。維護(hù)社會穩(wěn)定。貨幣補(bǔ)償方式也有利于轉(zhuǎn)換住房機(jī)制,盤活房地產(chǎn)市場,笑話安置商品房,避免住宅房屋的重復(fù)建設(shè),并簡化了房屋拆遷程序,增加了補(bǔ)償安置政策的透明度,有利于拆遷當(dāng)事人對政府行政行為的監(jiān)督。貨幣補(bǔ)償

26、中合理的補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn),使城市中心區(qū)而你口向新區(qū)流動,降低中心區(qū)人口密度,有利于城市總體規(guī)劃,改善城市總體環(huán)境。本案中,甲主張乙拆遷公司應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行安置,依據(jù)1991年的城市房屋拆遷管理條例第二十七條的規(guī)定:“拆遷人對應(yīng)當(dāng)安置的被拆除房屋的使用人,依照本條例的規(guī)定給予安置。安置用房不能一次解決的,應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過渡期限”。這是我國拆遷法規(guī)對于拆遷安置的規(guī)定,因此拆遷安置是指拆遷人依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定,將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用,而將被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)

27、人,被拆遷人包括兩類,即被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人,依據(jù)1991年的城市房屋拆遷管理條,對所有權(quán)人要給予補(bǔ)償,對使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予安置,也就是說,拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人。在貨幣補(bǔ)償后,拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。本案的拆遷發(fā)生在2001年10月,是新的城市房屋拆遷管理條例發(fā)布之后,實施之前,故應(yīng)適用舊的拆遷管理條例,本案中,甲要求適用新法規(guī)依據(jù)不足。原審法院對案件審理中適用的拆遷法規(guī)并無不當(dāng)。而且無論適用哪次拆遷法規(guī)的規(guī)定,被拆遷人都不可能在拆遷人對其已完成了貨幣補(bǔ)償之后,再得到拆遷安置。本案中,乙拆遷公司在拆遷時張貼了拆遷公告,作

28、為被拆遷人甲有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償形式,甲也行使了這一選擇權(quán)。甲出具了申請書,表明其放棄回遷安置房屋,其選擇了簽訂貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法,后甲與乙拆遷公司簽訂A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議,以及甲按照協(xié)議領(lǐng)取補(bǔ)償款的行為,都應(yīng)認(rèn)定為甲選擇的必然結(jié)果。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán),當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草,城市人民政府批準(zhǔn)頒布,專門用于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。本案爭議的另一焦點是乙拆遷公司是否按照法律法規(guī)規(guī)定給被拆除房屋的重置價格進(jìn)行估價,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。一般理論界認(rèn)為房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有以下幾種情況:一是政府認(rèn)定批準(zhǔn)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),表現(xiàn)為政府具體確定了房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);二是拆遷人有權(quán)允許范圍

29、內(nèi)認(rèn)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),也就是拆遷人愿意補(bǔ)償被拆遷人的標(biāo)準(zhǔn);三是被拆遷人要求補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),即被拆遷人要求補(bǔ)償?shù)南Ｍ?四是實際產(chǎn)生的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),也就是拆遷人實際給予被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額。以上四種情況雖然相互影響,但最終的結(jié)果,應(yīng)當(dāng)符合政府制定的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括區(qū)位、用途、建筑面積、拆遷費用等。區(qū)位是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或區(qū)域中的地位,與其他地方往來的便捷性,與重要場所(與市中心、商業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)等的距離,周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途,所有權(quán)證書上未標(biāo)明的,以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn),產(chǎn)權(quán)檔案中未記明用途的,應(yīng)以房屋的實際用途為準(zhǔn)。確定拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)的

30、方法為房地產(chǎn)價格評估的辦法。根據(jù)本案拆遷當(dāng)時的城市房屋拆遷管理條例第二十三條的規(guī)定,拆除住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,償還住宅房屋建筑面積與原房屋建筑面積的差價的結(jié)算部分,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。根據(jù)1998年北京市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定,對被拆遷人所有的房屋作價補(bǔ)償?shù)?作價補(bǔ)償金額按照被拆遷人所有的房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。根據(jù)現(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定,貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。因此,無論何時,在拆遷的實踐中,確定被拆除房屋及其附屬物的重置價格是進(jìn)

31、行拆遷補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素,也是拆遷補(bǔ)償?shù)牡谝徊?。重置價格,是指按照當(dāng)前的房屋生產(chǎn)條件和價格水平重新建造該類房屋所需要的全部費用的總和。重置價格確定的原則依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的第三十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格的評估， 應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則。 重置價格的估價機(jī)構(gòu)依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第六條規(guī)定，應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門 設(shè)立的價格評估機(jī)構(gòu)承辦， 房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派取得估價師資 格并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)估價師進(jìn)行價格評估。依據(jù) 1998 年北京市城市房屋拆遷管理辦法 四十四條的規(guī)定，對被拆除房屋的評估，由市或區(qū)、縣房地局認(rèn)定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。評估機(jī) 構(gòu)對被拆除房屋進(jìn)行評估， 應(yīng)當(dāng)通知被拆除房屋所有人到場， 被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)予以配 合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場或者不予配合的，評估機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行評估。 重置價格的確定程序，根據(jù)城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部 門設(shè)立的價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷房屋的重置價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序： 1、由拆遷人向房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機(jī)構(gòu)提出估價申請。 2、房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機(jī)構(gòu)接到拆遷人的估價申請后，應(yīng)當(dāng)對其申請進(jìn)行審查， 經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)受理拆遷人的估價申請，并指派注冊房地產(chǎn)估價師承辦；對于 不符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)告知拆遷人補(bǔ)齊手續(xù)后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷 人理