物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施方案

1、本文格式為word版，下載可任意編輯物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施方案 物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施方案 前 言 物業(yè)承接驗(yàn)收制度是物業(yè)管理?xiàng)l例重要制度之一，是為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，明確物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，避開物業(yè)服務(wù)中因物業(yè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)糾紛,在正式接管物業(yè)項(xiàng)目之前由業(yè)主或其托付的機(jī)構(gòu)對即將交付使用物業(yè)的建筑質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進(jìn)行的綜合性驗(yàn)收，是物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)和前提條件。制訂物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施細(xì)則將為業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)供應(yīng)可操作性依據(jù)。本細(xì)則制定是以現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，結(jié)合 icc.武漢環(huán)貿(mào)中心建筑工程質(zhì)量及

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有實(shí)際水平并吸納了企業(yè)的先進(jìn)閱歷，其總體承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)水平高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，與規(guī)范、規(guī)程全都。 適用 icc.武漢環(huán)貿(mào)中心區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位與業(yè)主或其托付的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行的物業(yè)共用部分及非共用部分的查驗(yàn)交接和物業(yè)服務(wù)交接活動(dòng)； 增加各個(gè)部位及系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的查驗(yàn)方法及查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 目 錄 1. 總則 1.1. 目的 為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，明確業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，避開物業(yè)管理中因工程建設(shè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的糾紛 。 1.2. 適用范圍 icc.武漢環(huán)貿(mào)中心區(qū)域內(nèi)的物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位、業(yè)主或其托付的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行物業(yè)工程建

3、設(shè)項(xiàng)目（含共用部分和非公共部分）查驗(yàn)交接和物業(yè)服務(wù)交接時(shí)，適用本方法。 2. 術(shù)語 2.1. 物業(yè)承接查驗(yàn) ： 在正式接管物業(yè)項(xiàng)目之前，開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主托付的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)在移交物業(yè)項(xiàng)目過程中對建筑質(zhì)量、 管理資料、建筑使用功能等進(jìn)行的綜合性驗(yàn)收。 2.2. 物業(yè)公共區(qū)域 ： 主 要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指依據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指依據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消

4、防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 2.3. 非公共部位 屬于房屋本體建筑范圍，以及合同承諾的交房標(biāo)準(zhǔn)，主要包括業(yè)主戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施。一般包括：戶內(nèi)基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、墻面、地面、天花、門廳、樓梯、走廊通道、門窗、戶內(nèi)配電箱、弱電箱、門禁、對講、消防、給排水、燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施、照明、空調(diào)（含制冷、采暖設(shè)備）、精裝修、強(qiáng)弱電線路、陽臺、空調(diào)機(jī)位、排風(fēng)排煙管道等。 3. 一般規(guī)章 3.1. 物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程 表 物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程 工作流程 管理內(nèi)容 相關(guān)文件 接口 1. 確定是否具備條件 2. 組建新項(xiàng)目承接查驗(yàn)小組，任

5、命組長/專業(yè)人員 3. 編制方案，與托付方接洽，現(xiàn)場摸底 4. 物業(yè)資料接收 5. 檢查核對是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補(bǔ)齊 6. 按標(biāo)準(zhǔn)/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設(shè)施 7. 合格接管/不合格整改，資料建檔保存 1. 合同/中標(biāo)通知書 2. 房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)/承接查驗(yàn)規(guī)程 3. 工作方案/工作文件/技術(shù)資料 4. 物業(yè)資料/交接記錄 5. 驗(yàn)收記錄/移交清單 6. 檢驗(yàn)報(bào)告/安裝調(diào)試記錄/資料歸檔記錄 托付方 新項(xiàng)目管理單位/建設(shè)/施工單位 同上 項(xiàng)目管理單位 3.2. 物業(yè)承接查驗(yàn)工作預(yù)備 3.2.1. 新建物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件： 3.2.1.1. 建設(shè)工程施工全部完成，已經(jīng)竣

6、工驗(yàn)收合格； 3.2.1.2. 供電、采暖、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)施能正常使用； 3.2.1.3. 房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。 3.2.2. 物業(yè)承接查驗(yàn)前的預(yù)備 3.2.2.1. 承接查驗(yàn)前物業(yè)公司應(yīng)做好以下預(yù)備工作： (1) 與項(xiàng)目公司聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； (2) 派出技術(shù)人員到現(xiàn)場摸底，以便有針對性地編制驗(yàn)收方案； (3) 提前參加物業(yè)竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，做到心中有數(shù)； (4) 預(yù)備好承接查驗(yàn)用的記錄表格 3.2.2.2. 承接查驗(yàn)小組組長擬定物業(yè)承接查驗(yàn)方案，物業(yè)承接查驗(yàn)方案應(yīng)包括以下內(nèi)容： 組建承接查驗(yàn)小組 做好承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)檢查核對 進(jìn)行

7、資料移交 整改y n 接項(xiàng)目公司進(jìn)場通知 接管 n 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備限y 資料歸檢查驗(yàn)收 (1) 物業(yè)承接查驗(yàn)項(xiàng)目清單； (2) 小組人員分工； (3) 承接查驗(yàn)日程支配； (4) 業(yè)主、施工方、物業(yè)承接查驗(yàn)小組三方施工質(zhì)量整改工作協(xié)調(diào)會； (5) 其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等）。 3.3. 物業(yè)資料的承接查驗(yàn) 3.3.1. 建設(shè)單位向業(yè)主或業(yè)主大會移交資料應(yīng)符合物業(yè)承接查驗(yàn)方法的規(guī)定。其包括： (1) 基建文件（a 類）內(nèi)容與要求 a) 決策立項(xiàng)文件 b) 建設(shè)用地、征地與拆遷文件 c) 勘察、測繪與設(shè)計(jì)文件 d) 工程招投標(biāo)與承包合同文件 e) 工程開工文件 f) 商務(wù)文件 g) 工程

8、竣工驗(yàn)收及備案文件 h) 其他文件 (2) 監(jiān)理資料（b 類）內(nèi)容與要求 a) 監(jiān)理管理資料 b) 監(jiān)理工作資料 c) 竣工驗(yàn)收資料 d) 其他資料 (3) 施工資料（c 類）內(nèi)容與要求 a) 施工管理資料 b) 施工技術(shù)資料 c) 施工測量記錄 d) 施工物資資料 e) 施工記錄 f) 施工試驗(yàn)資料 g) 施工質(zhì)量驗(yàn)收記錄 h) 竣工驗(yàn)收資料 3.3.2. 各種設(shè)備設(shè)施的隨機(jī)資料（包括但不限于：設(shè)備操作、使用說明書，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)說明書及修理工藝要求，隨機(jī)圖冊，設(shè)備產(chǎn)品樣本，出廠合格證明，出廠精度、性能檢驗(yàn)記錄，裝箱單、附件明細(xì)表，開箱查驗(yàn)單，安裝調(diào)試記錄，安裝調(diào) 試查驗(yàn)記錄，安裝洽商記錄，進(jìn)

9、口設(shè)備技術(shù)資料原件及翻譯文本等。） 3.3.3. 與政府主管部門及或供電、供水、燃?xì)獾饶茉垂?yīng)企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案（圖紙）等（例如：高壓供電方案批準(zhǔn)書，供用電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼電愛護(hù)試驗(yàn)記錄等） 3.3.4. 政府主管部門出具的各種檢驗(yàn)、檢測報(bào)告及為出具檢驗(yàn)檢測報(bào)告所必需的各種檢驗(yàn)、檢測記錄及或工作記錄。 3.3.5. 業(yè)主資料（適用時(shí)） 已購房業(yè)主的姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。 3.4. 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn) 3.4.1. 編制承接查驗(yàn)工作方案 各專業(yè)組根據(jù)承接查驗(yàn)方案支配，對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施（水、電、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、道路、管線等）進(jìn)行

10、現(xiàn)場查驗(yàn)，并填寫相關(guān)記錄；查驗(yàn)采納觀看和使用、試驗(yàn)的方法進(jìn)行。 3.4.2. 承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括： 3.4.2.1. 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)； 3.4.2.2. 公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)（包括強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、平安防范系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化工程等）； 3.4.2.3. 鑰匙的承接查驗(yàn)； 4. 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)要求 4.1. 查驗(yàn)范圍 房屋本體、公共設(shè)施等。房屋本體包括：地基基礎(chǔ)、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、衛(wèi)生潔具等。公共設(shè)施包括：基礎(chǔ)設(shè)施、天臺、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施

11、、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱（房）、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、雕塑和文化消遣設(shè)施等。 4.2. 滿意有用性要求。 5. 強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求 5.1. 查驗(yàn)范圍 包括但不限于項(xiàng)目范圍內(nèi)的如下設(shè)備設(shè)施： 5.1.1. 變配電室設(shè)備設(shè)施（包括：應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施）。 5.1.2. 空調(diào)系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。 5.1.3. 給排水系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。 5.1.4. 樓宇自控系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。 5.1.5. 消防系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。 5.1.6. 平安防范系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。 5.1.7. 照明系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。 5.1.8. 辦公用電系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)

12、施。 5.1.9. 電梯系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。 5.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。 6. 電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求 6.1. 查驗(yàn)范圍 項(xiàng)目范圍內(nèi)的全部電、扶梯設(shè)備設(shè)施，包括竣工查驗(yàn)資料及電梯機(jī)房、電梯轎廂、電梯井道、電梯底坑等部位的機(jī)械裝置和電氣裝置。 6.2. 系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。 7. 平安防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求 7.1. 查驗(yàn)范圍 平安防范系統(tǒng)的范圍包括：電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口掌握(門禁)系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)。 7.2. 系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。 8. 消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求 8.1. 查驗(yàn)范圍 8.1.1. 消防電源及消

13、防疏散照明設(shè)備、防爆電氣設(shè)備（包括：應(yīng)急配電系統(tǒng)設(shè)備、自備應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、eps 電源、ups 電源、消防互投開關(guān)、消防電氣線路、火災(zāi)應(yīng)急照明及平安疏散指示標(biāo)志、防爆照明設(shè)備、防爆動(dòng)力設(shè)備等）； 8.1.2. 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)（包括：消防水箱、消防水箱給水管路和掌握裝置、消防水泵、噴淋水泵、穩(wěn)壓泵、噴淋管線和噴淋頭、消火栓及消火栓箱、濕式報(bào)警閥、水流指示器、雨淋閥等） 8.1.3. 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)備（包括：消防自動(dòng)報(bào)警主機(jī)和 crt、各種火災(zāi)探測器；手動(dòng)報(bào)警按鈕；區(qū)域報(bào)警掌握器和集中報(bào)警掌握器等）； 8.1.4. 消防掌握中心與聯(lián)動(dòng)掌握系統(tǒng)（包括：聯(lián)動(dòng)掌握臺、區(qū)域聯(lián)動(dòng)掌握器、集中聯(lián)動(dòng)掌握器、up

14、s 電源和操作電源、消防直通電話等） 8.1.5. 應(yīng)急廣播系統(tǒng)（包括：聲源設(shè)備、功率放大器、音控器、揚(yáng)聲器等）； 8.1.6. 防排煙系統(tǒng)設(shè)備（包括：排風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)道、正壓送風(fēng)風(fēng)道、正壓送風(fēng)口、防排煙風(fēng)口、防火閥等）； 8.1.7. 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 8.1.8. 氣體滅火系統(tǒng) 8.1.9. 防火門、防火卷簾（包括：防火門、電動(dòng)防火門、防火卷簾等）； 8.1.10. 消防電梯； 8.1.11. 滅火器配置； 8.1.12. 防火、防煙分區(qū) 8.1.13. 智能防火系統(tǒng)（包括：智能探測器、智能終端等）； 8.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。 9. 樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查

15、驗(yàn)要求 9.1. 查驗(yàn)范圍 樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控范圍為空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、熱源和熱交換系統(tǒng)、冷凍和冷卻系統(tǒng)、電梯和自動(dòng)扶梯系統(tǒng)等各子系統(tǒng)。 9.2. 系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。 10. 綜合布線設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求 10.1. 查驗(yàn)范圍 項(xiàng)目范圍內(nèi)語音、數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、設(shè)施。包括工作區(qū)、電信間、設(shè)備間、線槽、線纜、橋架以及圖紙資料。 10.2. 符合相關(guān)安裝施工要求。 11. 空調(diào)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求 11.1. 驗(yàn)收范圍 項(xiàng)目范圍內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、排風(fēng)排煙系統(tǒng)、冷凍和冷卻系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、消防正壓送風(fēng)系統(tǒng)等。 11.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。 12. 給排水各

16、系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求 12.1. 驗(yàn)收范圍 包括但不限于項(xiàng)目范圍內(nèi)的如下設(shè)備設(shè)施：生活冷、熱水，直飲水，中水，排水（雨水、污水）系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。 12.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。 13. 綠化工程的承接查驗(yàn)要求 綠化工程承接查驗(yàn)根據(jù)cjj/t82-99 城市綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范組織開展。 14. 鑰匙的承接查驗(yàn)要求 14.1. 范圍 適用于項(xiàng)目內(nèi)如下區(qū)域鑰匙的承接查驗(yàn)： 14.1.1. 公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、各辦公室、各設(shè)備機(jī)房門鑰匙。 14.1.2. 業(yè)戶鑰匙：業(yè)主尚未入住時(shí)空置區(qū)域業(yè)戶區(qū)域鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域大門、房間門及套間門的鑰匙。 14.1.3. 重點(diǎn)部位：大樓內(nèi)機(jī)

17、房、制高點(diǎn)、生活飲用水箱、倉庫等。 14.2. 承接查驗(yàn)組織 14.2.1. 鑰匙的承接查驗(yàn)工作應(yīng)在完成房屋本體及公共設(shè)施和公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)后進(jìn)行。 14.2.2. 鑰匙的承接查驗(yàn)工作應(yīng)由建設(shè)單位統(tǒng)一組織，各種鑰匙應(yīng)做到完整、完全移交，接驗(yàn)記錄應(yīng)清楚。 14.2.3. 鑰匙承接查驗(yàn)工作中發(fā)覺的問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改、完善。 14.3. 承接查驗(yàn)要求 鑰匙承接查驗(yàn)流程 服務(wù)流程 工作內(nèi)容 工作要求 1 Ü 指定專人負(fù)責(zé)管理。 Ü 保管人員接收、清點(diǎn)、逐門試用，確保無誤后在鑰匙清單上簽收。 1. 任務(wù)清晰，職責(zé)明確，了解相關(guān)管理規(guī)定。 2. 交接清晰無誤。 2 Ü 為每把鑰匙制作區(qū)域標(biāo)識。 Ü 根據(jù)樓棟、樓層、房間編號的關(guān)聯(lián)挨次存放在專用鑰匙